부동산 시장 흐름 읽는 법

김광수경제연구소 부동산경제팀 지음

더팩트 2010년 11월 15일 출간 종이책 : 2010년 10월 01일 출간

작품소개

책소개

하우스 푸어가 되지 않으려면 부동산 시장의 흐름을 읽어라!

한국 부동산 시장의 왜곡된 정보생산과 유통구조를 바로잡는 김광수경제연구소 부동산경제팀의 『부동산 시장 흐름 읽는 법』. 한국 부동산 시장의 거품은 붕괴되고 있다. 2001년 하반기부터 부동산 가격이 폭등하면서 10여 년간 지속되어온 거품이 꺼지고 있는 것이다. 이 책은 일반인이 주택 구입 등의 부동산 거래와 관련하여 잘못된 정보를 걸러낼 뿐 아니라, 선동ㆍ조작 정보로부터의 피해를 최소화하도록 부동산 시장의 흐름 읽는 법을 이해하기 쉽게 설명한다. 스스로 부동산의 해법을 찾아내도록 인도하고 있다. 부동산에 의해 튀들려진 사회경제 구조에서 벗어나야 한다는 외침도 듣게 된다.

한국 부동산 시장을 가장 정확하고 정직하게 예측해온 김광수경제연구소 부동산경제팀이 정부, 언론, 그리고 금융기관에 의해 왜곡되어온 부동산 시장에서 살아남는 법을 공개하고 있다. 특히 부동산과 관련된 주요한 지표에 집중한다. 자신에게 필요한 지표 등의 자료를 스스로 찾은 다음, 그것의 의미를 올바르게 해석하는 충분한 근거를 건네고 있다.

목차

머리말_ 정보와 부동산 투자

1장 부동산 시장의 주요 지표들과 의미
왜곡된 집값 통계의 비밀 가격-가격지수
집값의 향배를 결정하는 지표 거래량
주택보급률을 둘러싼 오해와 진실 주택보급률
실제로 집을 살 수 있는 사람이 얼마나 될까 자가소유율
투기와 실수요를 구별해주는 대표 지표 아파트 매매가 대비 전세가 비율
사려는 사람이 많을까, 팔려는 사람이 많을까 매수세-매도세 동향

2장 부동산 시장 관련 지표들 어떻게 찾고 어떻게 읽나
부동산 매트릭스에 속지 않는 법 |온나라부동산포털 |국토해양통계누리 |국토해양부 아파트 실거래가
국민은행 |한국은행 경제통계시스템 |한국주택금융공사 |통계청 |대한건설협회
금융결제원 주택청약서비스 |대법원 법원경매정보

3장 경제와 정책, 그리고 부동산 시장
경제학의 기본 원리를 통해 바라본 주택시장 주택시장의 공급과 수요
기준금리가 오르면 은행 이자는 얼마나 오를까 기준금리와 주택담보대출 금리
부동산 버블의 일등공신 신용과 가계부채
인플레이션이 집값을 올려준다? 인플레이션과 디플레이션
주택시장에서 무시할 수 없는 비용 부동산 세금과 거래비용
장밋빛 경기전망과 부동산 시장의 미래 경기 회복과 주택가격
2011년, 주택수요 핵심층이 감소하기 시작한다 인구와 가계
살집이 필요한 이들에게 공공임대주택·전세주택 정책
우리 세금으로 건설회사 살린다 건설 부양과 건설업 구조조정
과밀화로 멍드는 수도권, 난개발로 멍드는 지방 국토균형발전과 수도권 집중

4장 대한민국 부동산 시장을 전망한다
자기 돈으로 집을 산 사람은 얼마나 될까 | 거래량 감소는 집값 하락의 신호탄이라는데 …
주택 공급 부족론을 무색케하는 공급 과잉의 현실 |지속될 수 없는 부채와 커져만 가는 이자 부담

책 속으로

주식시장에서 전체 시황과 개별 종목의 가격 변화를 제대로 알 수 없다면 어떤 일이 발생할까? 지금의 주식시장이 상승장에 있는지, 하락장에 있는지, 거래량이 얼마나 되는지 알지 못한다면 투자자들이 큰 혼란에 빠질 뿐만 아니라 주식시장도 곧 문을 닫게 될 것이다. 가지고 있는 주식이 얼마인지도 모른 채 큰돈을 주식에 투자하려는 기관이나 개인은 없을 것이기 때문이다. 이를 고려해봤을 때 우리나라 자산시장의 80% 이상을 차지하는 부동산 시장에서 제대로 된 가격지수와 거래량 통계가 없다는 것은 놀라운 일이다. 나라 경제를 책임지는 정부에서 주택시장 관련 통계 하나 제대로 만들어놓지 못한 점도 그렇지만, 올바른 정보 없이 전 재삼도 모자라 막대한 은행 빚을 끌어서 부동산에 투자하는 개인들을 생각하면 더욱 그렇다. - p.28~29

예컨대 강남구의 주택보급률이 처음에 90%라고 가정해보자. 특별히 주택공급이 증가하지 않았음에도 불구하고 강남구 주택 가격이 급등하게 되면 급등한 주택가격을 감당하기에는 벅찬 가구들이 다른 구나 외곽 지역으로 이사를 가게 되고 그로 인해 주택보급률은 금방 100%를 넘어버릴 수 있다. 반대로 지방의 경기가 어려워져 서울 지역으로 일자리를 찾거나 자영업을 하기 위해 인구가 이동하게 되면 상대적으로 주택 보급률이 낮아지기 마련이다. 따라서 어떤 지역의 주택보급률이 90%라고 해서 주택공급이 부족하다든지 100%를 넘기 때문에 주택공급 과잉이라든지 하는 식으로 주택보급률을 주택 수급 여부를 판단하는 일괄적인 잣대로만 삼는 것은 문제가 있다. - p.60

여기서 우리나라 주택시장의 공급 과부족 여부를 살펴보면, 2000년 이후 저금리 기조와 정부의 부동산 부양책으로 아파트 투기 수요가 급증했다. 건설사들은 이러한 투기 수요에 부응하여 아파트 일변도의 주택공급을 이어갔다. 수도권의 전체 주택공급 가운데 아파트 공급이 차지하는 비중이 90%에 이를 정도이다. 2000년대 이후 아파트 일변도의 공급으로 지방은 이미 수년 전부터 공급 초과 상태에 들어갔고, 수도권도 2008년부터 사실상 공급 초과 상태에 빠졌다. - p.111

주택시장 역시 기준금리에 크게 영향을 받는다. 미국발 서브프라임 사태에서 보았듯이 주택시장과 금융시장은 더 이상 따로 생각할 수 없게 되었다. 물론 우리나라는 미국의 주택시장에 비해 부동산 관련 파생상품이 그다지 많지 않아 정도의 차이는 있을 수 있다. 하지만 우리나라 역시 막대한 금융 레버리지를 통해 주택가격이 떠받쳐져 있다는 점에서, 주택시장이 돈 값인 금리에 직접적인 영향을 받는 것은 너무나도 당연하다고 할 수 있다. 그렇다면 구체적으로 기준금리 변동이 주택시장에는 어떤 경로로 영향을 미칠까? - p.118

주지하다시피 한국 경제는 여전히 매우 위험한 상황에 놓여 있다. 현재의 경기 회복은 인위적인 저금리와 막대한 재정투입, 부실 은폐와 유동성 과잉 등으로 만들어낸 자산시장 버블형의 회복일 뿐 지속 가능한 경기 회복은 아니다. 그런 면에서 “경기가 회복되면 집값이 오른다”는 주장은 현재 상황을 제대로 이해하지 못한 가운데 나온 매우 순진한 생각이다. - p.145~146

1인가구가 빠른 속도로 증가하는 것은 맞다 하지만 1인가구의 대부분은 변변한 일자리를 찾지 못한 가운데 집값이 너무 높아 결혼하지 못하는 노처녀 노총각이거나 급속한 고령화로 배우자와 사별한 독거노인들이다. 1인가구의 평균 소득은 2인가구 이상 소득의 40%에 불과하고, 그들의 76%는 월 소득 200만 원 이하다. 1인가구의 증가는 부동산 불패론자들이 의지할 수 있는 단단한 지반이 아니다. 오히려 이들은 실수요라 할 수 있는 전월세 시장의 수요층이다. 또한 앞으로 정부가 시세차익을 위한 분양시장 활성화가 아닌 임대주택을 포함한 서민주고 안정을 정책의 최우선적 과제로 삼아야 하는 근거이기도 하다. - p.157

출판사 서평

한국 부동산 시장을 가장 정확하고 정직하게 예측한
김광수경제연구소가 알려주는 부동산 시장에서 살아남는 법!

이 책은 일반인들이 주택을 구입할 때나 부동산 거래를 할 때 잘못된 정보를 걸러내고 선동과 조작 정보로부터 피해를 최소화하기 위해 부동산 관련 지표 및 자료를 어떻게 볼 것인가에 대해 알기 쉽게 설명해놓았다. 스스로 여러 가지 자료를 찾아보았을 경우 해석하기 어려운 부분을 가급적 쉽게 설명하려고 했으며, 한국 경제의 어느 한 부분이 아닌 전체 그림 속에서 부동산 시장을 바라보는 것을 돕고자 다양한 각도에서 조망하려고 노력했다. 또한 이제껏 과도한 자원이 부동산 시장에 집중되면서 사회 전체의 자원배분이 왜곡되고, 국민경제의 질이 악화되며 지속가능한 성장 동력을 잃어버리게 된 한국 사회이 어두운 면을 비교적 객관적으로 관찰하며, 다시는 같은 실수를 범하지 않았으면 하는 바람도 담았다.

정부, 언론, 금융기관이 만들어낸 부동산 매트릭스에서 살아남는 법!
하우스 푸어가 되지 않으려면 이 책을 읽어라!

어떤 분야에서든 전문가가 비전문가와 다른 점은 해당 분야의 기초 자료에 얼마나 다가갈 수 있는지 여부에 달려 있다고 해도 과언이 아니다. 기초 자료를 제대로 다룰 수 없는 사람이라 하더라도 일시적으로 언론에서 전문가 행세를 할 수는 있다. 그러나 제대로 된 사회라면 그런 사람은 얼마 지나지 않아 시장에서 퇴출되는 게 정상적이다. 그런 엉터리 전문가가 시장에서 퇴출되지 않는다면, 그것은 그 사회의 정보 생산 및 유통, 수용 체계가 심각하게 왜곡돼 있거나 기준점으로 삼을 만한 통계 자체가 엉터리인 경우라고 봐야 한다. 안타깝게도 한국 사회는 이런 측면에서 정보 자정 능력이 매우 낮아 엉터리 전문가들이 넘쳐나고, 결과적으로 엉터리 정보, 이해관계에 오염된 정보들이 넘쳐나고 있다.
이러다 보니 일반인들도 기초 자료에 대한 접근이 필요한 상황이 전개되고 있다. 엉터리 전문가와 왜곡된 언론보도를 꿰뚫어보기 위해 기초 자료를 바탕으로 스스로 분석하고 의미를 해석할 수 있는 능력이필요하게 된 것이다. 하지만 영화 <매트릭스>와 비교되기까지 하는 국내의 심각한 정보 왜곡 현상을 생각할 때 일반인들도 기초 자료에 대한 접근과 일정한 분석력을 키우지 않을 수 없는 상황이 되어버렸다. 하지만 너무 낙담하지 않아도 된다. 상당수 기초 자료들이 인터넷을 통해 공개되어 있는 지금은 누구나자신의 관심 분야에서 기초 자료에 대한 분석과 이해를 통해 전문가에 비견되는 지식을 쌓을 수 있다. 더 이상 사람들은 기존 미디어의 틀에 갇혀 수동적인 정보 수신자에 머물지 않는다. 자신이 직접 기초 자료를 가공하여 블로그나 트위터를 통해 적극적인 정보 발신자로 빠르게 변모하고 있다. 부동산 분야 역시 예외가 아니다.
하지만 아직까지는 상대적으로 소수에 불과하다. 더구나 부동산 문제에 관한 한국 언론의 왜곡보도가 워낙 심각하다 보니 그보다 훨씬 더 많이 이들이 있는 그대로의 시장 상황을 보기보다 왜곡된 시장 정보에 휘둘리고 있는 것이 현실이다.
하루가 멀다 하고 치솟는 집값이라는 현실 앞에 부동산 거품에 올라타느냐, 변두리로 밀려나느냐의 선택은 서민들에게 옳고 그름의 문제이기에 앞서 생존을 위한 문제가 되어버렸다. 더 이상 결과를 책임져주지 않는 언론보도나 자신들의 이해관계를 위해 사실을 왜곡하는 부동산 업자들에게 휘둘리지 말아야 한다. 시장에서 콩나물을 살 때는 꼼꼼히 따지면서 거의 모든 재산이 걸린 부동산 문제에 대해서는 탐욕이나 공포에 사로잡혀 그토록 맹목적이 되는 것은 국민 경제를 위해서도, 가계경제를 위해서도 결코 바람직하지 않다.
이제는 있는 그대로의 현실을 냉정하게 보고 이성적인 판단을 내려야 할 시기다. 그러한 이성적 판단의 근거는 사실이 되어야 한다. 경제적 현상에서 사실을 구성하는 기초가 바로 통계이자 지표다. 주변의 부추김이나 선동적인 왜곡보도를 일삼는 언론을 통해서가 아니라 자신에게 필요한 자료를 스스로가 직접 찾고 그것의 의미를 올바로 아는 것이 필요한 시점이다. 이 책은 부동산 시장을 제대로 바라볼 수 있는 근거를 충분히 제시해주고 있다.

▶ 국민은행 가격지수와 국토부 실거래가지수는 왜 정확할 수 없나?
우선 국민은행 가격지수의 심각한 결함에 대해 살펴보자. 주택시장은 전체 시장 규모가 신규 개발, 재개발, 멸실 등으로 인해 변동성이 큰 데다 시장 진입 역시 자유롭지 못하다. 그럼에도 국민은행 가격지수는 전체 시장 규모가 비교적 일정하여 가중치 조정이 용이하고 시장 진입이 자유로운 주식시장에 적용되는 라스파이레스(Laspeyres) 지수 산정 방식을 주택시장지수 산정에 적용하고 있다. 그러나 이 방식은 부정확한 가중치를 적용할 가능성이 높고 시장 변화를 반영하기 힘들다는 단점이 있다. 또한 주식시장에 비해 거래 빈도가 상대적으로 떨어지는 부동산 시장의 특성으로 인해 거래가 없는 경우에도 매매 사례 비교법을 이용하여 산출한 감정가격이나 호가를 통해 지수를 만들어내기 때문에 시장 변동성을 과소평가할 가능성이 높다. 무엇보다도 주택시장의 이해당사자인 가맹 중개업소의 호가정보에 의존한 지수 산정 방식 때문에 가격이 부풀려지거나 시장 상황을 왜곡하는 경우가 발생한다. 특히 주택 거래량이 급감하면서 주택시장이 침체기에 접어든 2007년 이후로는 호가 위주의 국민은행 가격지수가 실제 거래되는 주택가격과 괴리가 심해지는 양상을 보이고 있다.
게다가 사설 부동산업체보다는 덜하지만 실거래가가 오르기 전에 호까를 끌어올려 주택시장 상황을 호도하는 패턴을 보이고 있다.
또 하나의 지수, 국토해양부 실거래가지수 역시 현실을 반영하지 못하는 이유는 무엇일까?
실거래가지수 작성에 사용된 통계 모형은 미국의 대표적인 주택가격지수인 케이스-실러(Case-Shiller) 지수와 영국의 토지등기소 등에서 활용하고 있는 반복매매모형(repeat sales)이다. 반복매매모형이란 같은 아파트 단지?층?면적인 아파트 중 2회 이상 반복 거래된 동일 주택의 가격 변동률로 지수를 산정하는 방법이다. 국토해양부는 실거래가지수 산정 시 반복매매모형을 적용하면서 한국적 특성을 고려해 아파트의 단지, 면적, 동, 층그룹(저층, 중간층, 최상층 등)이 같은 아파트는 동일한 주택으로 간주했다. 하지만 이 경우 거래량이 적어 표본의 대표성에 문제가 생기게 되면 신고된 거래가격 중 급매물과 같은 비정상적인 가격이 그대로 통계에 반영되어버리기 때문이다. 또한 부동산 매매계약 체결 수 60일 내에 실거래가를 신고하도록 한 규정 때문에 특정 유형의 아파트 거래 비중이 과다 반영된다. 예를 들어 2007년 이후 주택시장 침체기에도 상대적으로 가격과 거래 면에서 강세를 보였던 소형 아파트와 뉴타운, 재개발, 재건축 지역을 대상으로 한 투기적 거래가 지수 산정에 과다 반영되었을 가능성이 높다는 것이다. 특히 최근처럼 거래량이 대폭 줄어든 상황에서는 참고할 수 있는 거래 가격이 몇 달 전 가격인 경우도 허다하기 때문에 주택가격 추이를 보여주는 자료로 삼기는 더더욱 어렵다.

▶ 국토부가 발표하는 거래량은 과연 믿을 수 있을까?
국토해양부는 온나라포털과 보도자료를 통해 아파트 거래량을 발표하고 있다. 문제는 두 자료에 적용되는 기준이 다르고, 신규 주택시장과 기존 주택시장의 거래가 구분되어 있지 않는 등 자료의 활용성과 신뢰성에 심각한 문제가 발생하고 있다는 점이다. 이를 자세히 살펴보면, 국토해양부 온나라포털에 발표되고 있는 통계는 매매, 판결, 교환, 증여, 분양권, 신탁 및 해지, 기타 등 7개 거래유형이 모두 포함되어 있고, 신규 분양과 기존 주택 거래량이 구별되지 않고 함께 섞여 있다. 따라서 분양권 전매나 상속증여, 신탁관리 등까지도 모두 거래로 간주하여 포함하고 있다. 이와는 달리 보도자료분에는 위의 7개 거래유형 중 매매 거래된 것만을 대상으로 한다. 그렇기 때문에 신규 입주 및 기존 아파트의 거래량만을 함하고 있고, 신규 분양은 포함하고 있지 않다. 예를 들어 2008년 12월의 아파트 거랴량을 보면, 국토해양부 보도자료에서는 1만 9,542호로 나타난 반명, 온나라포털에는 5만 7,133호로 나타나고 있다. 무려 3만 7,591호나 차이 나고 있는 것이다. 이는 시장 참여자들에게 혼란을 줄 뿐만 아니라 정부 정책 수립에도 큰 혼선을 초래할 것이 자명하다.

▶ 주택 보급률을 둘러싼 오해와 진실
주택보급률은 언론에서 공급 부족론의 근거로 가장 많이 사용되고 있다. 선진국에 비해 우리나라의 주택공급은 여전히 부족해 집값이 계속 오를 수밖에 없다는 주장과 함께 주택공급은 계속되어야 한다는 논리가 뒤따른다. 그러나 이것은 사실이 아니다. 글로벌 경제위기에서 목도했듯이, 주택보급률이 높은 선진국에서도 얼마든지 주택시장의 버블이 생길 수 있다.
상식적으로 집에 대한 수요는 사고 싶다는 ‘욕구’만 있다고 생기는 게 아니다. 고령 노약자나 미혼의 청년 독신세대와 같은 1인가구가 지금과 같은 시장 상황에서 자기 집을 장만한다는 것은 불가능에 가깝다. 집을 사고 싶다는 욕구와 더불어 살 수 있는 실질적인 능력이 있어야 유효수요가 될 수 있다. 오히려 주택보급률은 정부가 국민 주거생활 안정을 위해 비상시 여분주택 등을 포함한 경제 전체의 적정 주택 총량과 주택공급 정책을 결정하는 데 참고하는 정책 판단 지표라고 보는 것이 타당하다. 아무리 엉터리 통계조작을 통해 주택공급을 마음대로 늘려 투기를 선동하고 부동산 경기를 띄우려 한들 이미 주택공급 과잉은 한계에 달해 있으며 주택가격 하락을 가속화시킬 뿐이다

작가정보

저자(글) 김광수경제연구소 부동산경제팀

저자 김광수경제연구소 부동산경제 팀은 우리나라 부동산 시장의 왜곡된 정보 생산 및 유통 구조를 바로잡기 위해 만들어졌다. 정부기관이나 기업과는 독립적이며 이해관계에 얽매이지 않는 객관적인 시각으로 우리나라 부동산 경제 시장 분석 보고서를 생산하고 있다. 포털 네이버에 연구소 갈컴을 게재하는 등 다수의 언론에 기고하고 있으며, MBC , KBS <추척60분> 등 대표적인 TV 시사 프로그램의 부동산 문제 관련 프로그램을 공동 제작하거나 자문 및 관련 자료를 제공했다.
현재 김광수경제연구소 부동산경제 팀은 미국의 대표적인 부동산 가격지표인 케이스-실러 지수에 버금가는 객관성과 신뢰성을 갖춘 한국 주택가격지수를 만들고 있다.