불황에도 성공하는 부동산 투자전략

장인석 지음

책이있는풍경 2010년 09월 29일 출간 종이책 : 2009년 06월 08일 출간

작품소개

책소개

[표지글]

이 책은 일반인들도 어렵지 않게 경기 상황을 예측하고 정밀한 수익분석이 가능하도록 길잡이 역할을 하려는 의도로 만들었다. 앞으로의 경기 추이에 따라 어떤 면에 초점을 맞춰 투자해야 하는지 핵심을 전하고자 애썼다. "불황기에 무슨 부동산 투자냐"고 할 수도 있겠지만 전 세계적으로 부동산 투자는 침체기에 위기를 기회로 승화시킨 사람들이다.

목차

머리말
프롤로그

Part1 부동산 투자로 돈 버는 사람은 분명 뭔가 다르다?
01 성공하는 투자자와 실패하는 투자자의 투자 습관
_준비하는 자와 준비하지 않는 자
02 부동산 투자로 돈 버는 사람들의 필수 무기
_시장을 바라보는 안목, ‘이글 아이(Eagle Eye)’
03 경제 환경에 민감할 수밖에 없는 투자자들
_‘화이트아웃’일 때는 괴로워도 기다려라
04 피자 한 판을 여러 사람이 나눠 먹으면 배가 고프다
_‘5일 장터’에는 게으른 산골 아저씨도 마실 간다
05 정부 정책, 맞서지 말고 잘 활용하라
_정부 정책은 뒷북정책이기 때문에 예측이 가능하다
06 어느 누구도 기본을 무시할 수는 없다
_성공하는 투자자는 사공의 말보다는 정부의 기본계획을 신뢰한다
07 자신이 갈아타야 할 말을 알고 있는 사람들
_엉덩이가 무거우면 기동력이 떨어진다

Part2 손해 보는 사람들이 모르는 부동산 투자 마인드
01 80%의 성공을 성공이라 보지 않는 사람들
_부자들은 연속적인 성공을 위해 성공에 인색하다
02 오래 묵힐수록 손해 보는 부동산 투자
_기회비용은 적시 투자에서 최소화된다
03 부자들은 탐색 비용을 아끼지 않는다
_뿌린 만큼 거둔다
04 종자돈에 관한 잘못된 생각
_돈이 돈을 번다?
05 손해 보는 사람은 빨리 끓고 빨리 식는다
_냄비보다는 뚝배기가 돼야
06 매도와 매수는 타이밍의 예술이다
_‘화룡점정’은 수익을 극대화하는 마무리
07 과거에 얽매여 판단이 흐려지는 투자자
_포트폴리오는 수시로 재편성할 수도 있는 것이다

Part3 아파트 투자 절대로 손해 보지 않는 성공의 조건
01 불황에도 강한 아파트 투자는 과연 존재할까?
_이제는 똘똘한 집 한 채 시대, 블루칩을 확보하라
02 좋은 아파트와 나쁜 아파트를 구분 짓는 입지
_단지 내에서 공이 많이 굴러가지 않아야 좋은 곳
03 정책에 따라 춤추는 유망 아파트 지역
_강북의 유턴(U-turn) 정책, 서울시 부도심 육성정책의 수혜 지역
04 도시철도 환승역 주변을 주목하라
_여의도와 홍대입구는 상권에 날개 단다
05 분당선과 신분당선 연장 구간은 황금어장
_소액투자자들은 장기 계획으로 용인과 수원을 공략하라
06 청약가점이 유리한 사람들은 아파트 청약에 도전하자
_전략 잘 세우면 위례신도시도 가능
07 대출의 경제학, 현명한 지렛대효과는?
_자기 돈만 가지고 집 사는 건 어리석은 투자, 그러나 30-30 계획으로

Part4 실패하는 사람들만 멀리하는 주택 투자
01 아파트보다 수익성이 높은 단독주택의 조건
_진짜 부자들은 전망 좋고 쾌적한 단독주택 밀집지역에 산다
02 다가구·다세대·연립주택의 선택 기준
_다가구는 임대수입 짭짤한 단독주택, 다세대와 연립은 서민 위한 공동주택
03 아파트의 편리함과 단독주택의 쾌적함 갖춘 타운하우스
_최근에는 도심형과 전원형을 혼합한 고급형이 인기
04 단독 및 다가구주택 리모델링 투자법
_‘사두면 오른다’는 옛말, 성형수술과 업종변경으로 재혼하기
05 노후 대비를 위한 전원주택 및 펜션 투자
_연면적 230m2 이하는 민박용으로 가능, 부지 매입 후 건축하면 비용 절감
06 별장과 농어촌주택의 차이점
_별장은 취득세와 재산세 중과 대상이나 2주택 중과 대상은 아니다
07 주상복합 아파트는 일반 아파트와 뭐가 다른가
_관리비 비싸고 주거환경 떨어지나 조망권은 환상적

Part5 고수익을 올리기 위한 임대투자의 원칙
01 수익형 부동산은 꿩 먹고 알 먹는 투자
_노후 재테크를 위한 고정수입과 자산가치 증식이라는 두 마리 토끼
02 주택임대사업은 고정수입 창출과 절세전략으로
_역세권 소형주택 인기는 지속적으로 상승한다
03 신세대 및 전문직 대상 풀옵션 원룸 임대업
_틈새 투자상품으로 각광, 대학가 소형 원룸은 불황 몰라
04 상가 투자 10계명
_돈줄기가 흘러가는 곳의 뒷문이 아닌 정문을 잡아라
05 상가도 종류에 따른 공략법이 따로 있다
_택지지구 내 상가는 상업용지 비율, 테마상가는 시행사 안정성을 따져라
06 수익형 부동산의 가치는 시장환원율로 분석한다
_시장환원율 추출은 거래 사례 분석으로
07 환금성 좋은 밀집지역의 역세권 오피스텔 공략하기
_업무용 시설이나 주거로 사용하면 주택으로 인정

Part6 명당자리를 찾아 투자하는 토지 투
01 ‘묻지마 사재기’에 열중인 투자자의 미래
_개발호재에 의해 무조건 오르는 시대는 끝났다
02 기획부동산 업체 땅은 과연 돈이 되는가
_분할 안 되는 쓸모없는 땅을 시가보다 몇 배 비싸게 산 경우가 대부분
03 돈을 부르는 토지의 첫 번째 조건
_토지를 먼저 이해해야 좋은 땅인지 아닌지를 알 수 있다
04 명당을 가로막는 토지

책 속으로

재테크에서 승자가 되려면 ‘냄비’가 돼서는 안 된다. ‘뚝배기’가 돼야 하는데, 그 중에서도 가마솥에 오래 구운 것일수록 좋다. 냄비근성은 호황일 때보다는 불황일 때 더 두드러진다. 진정한 고수는 불황일 때 적극적인 매입으로 더 큰 부자가 되는 데 비해, 냄비는 엄청난 손해를 보면서까지 내다팔아 쪽박신세를 자처한다. (중략) 군중심리는 투자자에게는 요주의 대상이다. 호황일 때는 남들 다 하는데 나만 안 하면 손해 보는 것 같아 끼어들게 된다. 소위 ‘막차 타기’란 이런 것이다. 불황일 때는 남들 다 파는데 나만 팔지 않고 있으니 불안해서 팔지 않아야 될 걸 팔게 된다. 평소 시장을 보는 안목을 닦아놓아 ‘뚝배기’가 됐다면 자기 소신에 의해 꿈쩍도 하지 않았을 것이다.
_‘손해 보는 사람은 빨리 끓고 빨리 식는다’ 중에서

경기 침체가 지속되는 상황에서는 의외로 좋은 물건이 싼값에 매물로 나올 가능성도 높다. 이런 매물들은 상권에 대한 기초분석을 소홀히 해 아줌마들이 많이 다니는 거리에 아저씨들을 위한 가게를 만들어놓았다든지 퇴근길로 주로 이용되는 곳에 야채가게나 분식집을 열어 장사가 안 되는 경우가 대부분이다. 이런 근생을 저렴한 가격으로 인수해 리모델링과 업종변경을 통해 가치를 증진시키면 임대료를 높일 수도 있고 공실도 줄어들어 안정적인 임대수익을 보장받게 되고, 향후 양도 시 상당한 시세차익도 기대할 수 있다.
_‘단독 및 다가구주택 리모델링 투자법’ 중에서

“수익형 부동산의 꽃은 상가입니다. 어느 정도 목돈이 준비되면 목 좋은 곳에 상가를 얻어 편하게 세를 받아 생활하겠다는 기분 좋은 꿈을 꾸어보지 않은 사람은 없을 것입니다. 그러나 상가 구입은 부동산의 가치뿐 아니라 주변 상권과 경기 상황을 고려해야 하는 등 일반인들이 쉽게 접근하기 어려운 점이 많습니다. 그럼에도 상가 구입을 주택처럼 대충 하다 낭패를 당하는 사람들이 의외로 많습니다. 특히 상가는 주택보다 경기에 더 민감합니다. 그 이유는 공실률 때문이죠. 만약 경기가 침체돼 있다면 입주 업체 중 임대료를 연체하는 곳도 생기고 공실률도 늘어날 수 있어 손해가 큽니다. 따라서 상가를 구입할 때는 경기 동향을 잘 살펴야 합니다. 경기가 침체기에서 호황기로 가는 국면일 때는 의외로 좋은 물건이 싸게 나와 있는 경우가 많습니다. 경기에 민감한 소비업종이 잘되는 곳을 선택하게 되면 회복기로 접어들면서 임대수입이 향상될 수 있습니다. 반대로 호황이 지속되는 기간일 때는 언젠가 침체기로 전환될 것이 확실하므로 이때는 경기를 잘 타지 않는 생필품 주력 상가를 선택할 필요가 있습니다.”
_‘상가 투자 10계명’ 중에서

선순위 가등기가 설정된 경우, 경매법원에서는 입찰 전에 가등기권자가 소유권이전청구 목적인지 담보 목적인지 확인하게 된다. 담보 목적의 가등기는 「가등기담보 등에 관한 법률」에 따른 가등기담보로서 경매에서는 저당권으로 간주되므로 배당받은 후 말소된다. 입찰 서류를 검토하면 선순위 가등기 물건 중에서 배당요구를 한 가등기담보를 쉽게 구별해낼 수 있다. 선순위 가등기 물건의 대부분이 소멸되는 가등기담보권이다.
만일 소유권이전청구 목적의 가등기라면 법원에서는 대체로 경매 절차를 중지하게 된다. 경매 신청은 받아주더라도 본안소송의 결과가 나올 때까지 중지시켜야 향후 낙찰자가 불이익을 받는 것을 방지할 수 있기 때문이다. 또한 가등기가 선순위인데도 경매가 진행 중이라면 가등기권자가 현재의 소유권자인 경우가 많다. 가등기권자가 소유권을 넘겨받고도 등기부 정리를 하지 않았기 때문이다. 이런 물건은 낙찰 후 등기소에 말소 신청을 하면 바로 지워지기 때문에 낙찰 받아도 전혀 문제 되지 않는다.
_‘경매의 함정, 이렇게 피해가자’ 중에서

재개발과 재건축 지분은 10여 년 정도의 장기 계획으로 구입해야 뒤탈이 없다. 기본계획이 잡혀 있다고 하더라도 추진위 승인부터 입주까지 빨라도 5년, 늦으면 10년 정도 걸리기 때문이다. 특히 4차 뉴타운 재개발예정 주택은 여유자금으로 더 장기적인 안목을 갖고 고려해야 한다. 오세훈 서울시장이 4차 뉴타운 지정은 3차 뉴타운사업이 가시화된 뒤 고려해보겠다고 한 만큼 그 시점이 빨라야 2012년 이후이기 때문이다.
3차 뉴타운 가운데 사업 속도가 가장 빠른 신길뉴타운이 2005년 지정된 이후 2008년이 돼서야 구역지정 단계까지 왔다는 사실에 주목해야 한다. 신길뉴타운의 완공 시점은 2013년경이다. 아직 구역지정 단계에 오지 못한 3차 뉴타운 사업지들 중에는 2018년이 돼서야 완공되는 곳도 많을 것이다. 따라서 2012년에 4차 뉴타운으로 지정이 된다고 해도 입주까지는 지금부터 10년 이상 걸린다는 점을 염두에 두고 투자를 고민해봐야 할 것이다.
_‘재개발(재건축) 뉴타운 투자, 10년을 위

출판사 서평

침체된 시장일수록 원칙에 충실해야
글로벌 금융위기의 여파로 IMF 이후 최악의 경기 불황 터널을 통과하고 있는 대한민국. 주식시장 폭락에 이어 부동산시장에서도 미분양이 속출하고 거래가 실종되면서 ‘부동산 대폭락 시대’라는 표현이 회자되기도 했다. 부동산 경기가 바닥을 쳤다는 전망도 고개를 들고 있지만 더 이상 과거와 같이 사두기만 하면 돈이 되거나 인근의 개발호재로 무조건 값이 오르는 이른바 ‘부동산 불패’의 시대가 다시 도래하리라 예측하는 사람은 없다. 재테크를 하려는 투자자, 내 집 마련을 하려는 실수요자 할 것 없이 시름이 깊을 수밖에 없다.
이 책은 이러한 시장의 변화에 맞게 재테크의 패러다임을 바꾸라고 조언한다.
우선 경제 전반에 대한 거시적 안목을 키워야 한다고 말한다. 부동산이라는 나무뿐만이 아니라 이를 둘러싼 숲, 즉 금리와 환율, 물가 등 여러 경기 지표와 정부정책 등을 총체적으로 살펴보고 분석할 수 있어야 경기 상황을 예측하는 능력을 기를 수 있기 때문이다. 단순히 ‘살 때’와 ‘팔 때’를 결정하더라도 남의 말이 아닌 자신의 이러한 안목과 능력이 기준이 될 때 실패하지 않는다.
또한 ‘적당히 투자’, ‘묻지마 투자’ 등 구태의연한 투자 습관을 버리라고 경고한다. 부동산은 투기 대상이 아니라 재테크 수단이고, 적당히 투자해도 돈을 벌 수 있었던 호황기와 달리 이제는 구체적인 투자대상 설정과 세밀한 투자분석이 필수인 시대이기 때문이다.
책은 무엇보다, 지금과 같은 불황기일수록 ‘대박’이나 ‘비법’에 대한 환상을 버리고 ‘적정한 수익 창출’이라는 투자원칙을 철저히 견지할 때 오히려 더 큰 수익을 올릴 수 있음을 강조한다. 앉아서 시세차익만을 기대할 것이 아니라 개발을 통해 적극적으로 부가가치를 창출하고, 각종 규제나 세제를 정확히 파악해 손해를 줄이면서 정당하게 수익을 올릴 수 있는 방법을 찾아야 한다는 것이다.
이 책에는 이러한 부동산 투자원칙이 풍부한 예시를 통해 쉽게, 구체적으로 설명되어 있다. 또한 부동산 분야의 다양한 현장을 두루 거친 필자답게 투자대상 또한 아파트나 토지에서부터 부동산 펀드에 이르기까지 광범위하게 다루고 있다.
‘대박의 비법’이나 ‘성공담’을 기대하는 사람들에게는 적합하지 않은 선택일 것이다. 하지만 이제껏 가졌던 부동산 투자에 대한 다양한 고정관념을 재고하고 재테크 포트폴리오를 재정비하려는 독자들에게 분명 이 책은 유용한 길잡이가 될 것이다.

작가정보

저자(글) 장인석

복잡한 내용도 재미있고 쉽게 풀어쓰는 글 솜씨와 유창한 강의 실력으로 칼럼니스트뿐 아니라 강사로서도 단연 주목 받고 있다. 부동산 전 분야에 걸쳐 실전과 이론을 겸비한 내공이 상당하다는 평을 듣고 있다. 특히 재개발․재건축과 토지개발에 일가견이 있다.
경희대 신문방송학과를 졸업하고 동아일보사 공채 기자로 15년간 일한 후, 실전투자를 통해 부동산에 입문했으며 이를 계기로 정비관리업체, 부동산 컨설팅 업체, 부동산 개발업체 등을 거치며 전문가로서의 명성을 쌓았다.
현재는 (주)케이디알종합건설 이사로서 디벨로퍼로 일하고 있으며, 매경인터넷과 조인스랜드, 부동산써브 상담위원 및 칼럼니스트, 네이버의 부동산 디렉토리 에디터로서도 활동하고 있다. 네이버의 ‘2008 파워지식iN’과 ‘2009 1기 지식활동대’에 선정되기도 했다. 실전용 재개발․재건축 온라인 및 오프라인 강좌로 최근 인기를 끌고 있다.
전문 산악인으로 1994년 미국 요세미티 국립공원의 엘 캐피탄과 96년 북미 최고봉 매킨리 산을 등정했다. 저서로 《마라톤 & 다이어트》, 《부동산 투자 성공방정식》이 있다.