나는 쇼핑보다 경매투자가 좋다. 3

박수진 지음

다산북스 2009년 06월 19일 출간 종이책 : 2009년 04월 13일 출간

작품소개

책소개

실전 경매 투자일지『나는 쇼핑보다 경매투자가 좋다』제3탄!

제1권에서 80만원으로 경매재테크를 시작하며 자신의 투자기록을 공개하였던 박수진이 어머니의 투자 이야기를 들려주는 제2권에 이어, 제3권에서 자신만의 권리분석 공부 노하우를 공개한다. 『나는 쇼핑보다 경매투자가 좋다』제3권에서는 실무적인 경매(부동산) 정보들을, 저자가 실제 경매공부를 하던 어려웠던 시절에 시행착오를 겪었던 경험을 쉽게 풀어내 담았다.

저자는 경매를 하는 사람들이 가장 어려워하는 것을 꼽으면 3가지로 볼 수 있는데, 첫째는, 권리분석하는 것, 둘째는, 적절한 입찰가 쓰기, 셋째는, 명도하는 것이라 설명한다. 이 책은 이에 대해서 보다 알기 쉽게 풀었으며, '권리분석 67제 문제풀이'를 실어 실전에 대비할 수 있도록 하였다.

총10부로 구성된 본문은 권리분석, 대항력과 말소기준등기, 우선변제권 등 경매의 기본 사항들을 짚어가면서 시작한다. 뒤이어 반드시 알아야 하는 주택ㆍ상가건물임대차보호법을 설명하고, 경매진행방식을 한눈에 볼 수 있게 정리하였다. 매각으로 소멸하여 인수되지 않는 권리들과 매각으로 소멸하지 않아 인수되는 권리들, 등기부에 등기되지 않는 권리들을 꼼꼼하게 정리해 실전에 대비할 수 있도록 하였다.

목차

프롤로그 - 정말 무일푼으로도 부동산을 보유할 수 있는가?
프롤로그 - 유쾌하게 권리분석 공부하기

Part 1. 경매, ‘경매’의 기본 사항들
권리분석
대항력과 말소기준등기
우선변제권
우선변제권의 구분
최우선변제권
선순위와 후순위

Part 2. 누구나 반드시 알아야 하는, 주택·상가건물임대차보호법
주택임대차보호법
주택임대차보호법상의 대항력
주택임대차보호법의 주요 사항들 1
주택임대차보호법의 주요 사항들 2
주택임대차보호법의 주요 사항들 3
상가건물임대차보호법
상가건물임대차보호법의 주요 사항들

Part 3. 한눈에 보이는 경매진행 방식
경매진행은 어떻게 되나?
입찰표 작성방법
차순위매수신고 및 매각허가

Part 4. 배당
배당표를 만드는 이유
배당요구와 배당기일
법원의 배당표
배당순위
배당의 원칙

Part 5. 매각으로 소멸하여 인수되지 않는 권리들
매각으로 소멸하여 인수되지 않는 권리들
(근)저당
압류와 가압류
담보가등기
(강제)경매기입등기

Part 6. 매각으로 소멸하지 않아 인수되는 권리들
매각으로 소멸하지 않아 인수되는 권리들
전 소유자의 압류, 가압류
예고등기
주택임대차보호법상의 대항력 있는 임차인의 권리
환매특약의 등기
가처분
선순위의 매매예약가등기
소멸되지 않는 전세권
선순위의 지상권
토지의 저당권이 건물 경락자에게 인수되는 경우

Part 7. 권리분석 67제 문제풀이
권리분석 문제풀이
권리분석 제1탄 : 인수와 소멸
권리분석 제2탄 : 더 복잡한 권리분석 문제
권리분석 제3탄 : 임차인 권리관계
권리분석 제4탄 : 물권과 채권의 ‘배당’ 연습문제

Part 8. 등기부에 등기되지 않는 권리들
등기부에 등기되지 않는 권리들
법정지상권
법정지상권의 성립요건
법정지상권의 성립여부
법정지상권의 효력 및 존속기간
법정지상권의 종류
유치권
대지권미등기/대지권 없음
토지별도등기
분지기지권
제시 외 건물

Part 9. 명도
명도 잘하는 법
인도명령
명도소송
강제집행방법
명도받기 쉬운 부동산

Part 10. 기타 사항들
명의신탁 종중재산 부동산과 학교법인 기본재산은 주의해야 한다
토지경매
부지런해야 할 수 있는 토지경매
공장경매
지분경매

부록 1. 낙찰 후 ‘등기촉탁’ 혼자 하는 법
부록 2. 권리분석 67제 문제풀이 답안지

에필로그 - ‘원리의 기본 뼈대’ 갖추고, 세상의 변화를 포착하라!

책 속으로

“경매투자로 돈을 벌 수 있는 노하우는 무엇입니까?”
이 질문을 수도 없이 듣는다. 여러 가지 노하우가 있겠지만 성공하는 경매투자의 노하우는 이렇다.
첫째: 투자자는 팔면서 이익을 내는 것이 아니라, 사면서부터 이익을 내는 것이 진정한 투자자다. 필자는 매도가격으로 수익을 따지지 않는다고 여러 번 강조한다. 그것은 파는 가격은 얼마든지 시세에 따라, 사고자 하는 수요자의 맘에 따라 변화하기 때문이다. 둘째: 협상이다. 입찰 전까지는 투자자의 발품과 지식에 달렸다. 하지만, 낙찰을 받고 나서는 수익을 더 낼 수 있느냐 없느냐는 ‘명도’에서 결정된다. 명도는 가장 어려운 부분이다. 왜냐하면, 점유자가 낙찰자에게 도저히 납득할 수 없을 정도의 금액을 요구하는 것이 만연하기 때문이다. (10쪽)

경매에서 사람들이 가장 힘들어 하는 부분이 대략 세 가지인데, 첫째는 ‘권리분석’, 둘째는 ‘적절한 입찰가 쓰기’, 셋째는 ‘명도’이다. 경매의 입문은, ‘권리분석 하는 것’부터 시작된다. 권리분석은, 경매로 나온 물건에 법률적으로 얽혀 있는 권리들에 대해 분석하는 것이다. 이 권리들을 분석함으로써 낙찰받은 자, 즉 매수자가 소유권을 가지는데 제약이 있는지, 추가로 비용이 발생할 수 있는 권리들이 있는지 등을 미리 파악해 볼 수 있다. 권리분석을 잘못하였을 경우 보증금을 포기해야 하거나 또는 낙찰받은 물건 때문에 오랫동안 심적으로 고생할 수도 있다. 그런데 복잡한 권리분석을 잘할 수 있다면, 남들이 꺼리는 물건에 도전하여 높은 수익을 거둘 기회도 더 많이 가질 수 있다. 처음에는 어렵지만 알면 알수록 재미가 있는 것이 바로 이 ‘권리분석’이다. (24쪽)
경매에 입문하면 시간을 투자해서 공부해야 하는 부분이 ‘민사집행법’과 ‘임대차보호법’이다. 이 부분에 대한 공부가 선행이 되어야 더 심도 있는 공부를 계속할 수 있다. 하지만, 여러 가지 법률 공부에 지쳐 관두기 십상이다. 처음에는 생소한 법률 용어가 쉽게 머리에 들어오지 않기 때문이다. 남들 못지않게 많은 책을 읽는다고 자부하던 필자도 처음에는 정말 힘들었다. 말 그대로 허벅지를 꼬집어 가며, 나 자신을 채찍질해야 했다. (52쪽)

권리분석을 잘하기 위해서는 배당순위가 어떻게 이루어지느냐를 이해하고 있어야 한다. 매각대금에서 모든 채권자들과 임차인들의 요구액을 다 변제할 수 있으면 별문제가 되지 않는데 실전에서는 이런 경우가 거의 없기 때문에 채권과 임차인들의 보증금액에 대해 어떤 순서로 배당이 이루어지느냐를 알아야 한다. (106쪽)

권리분석을 잘하려면 ‘경매로 소멸되는 권리’들과 ‘소멸되지 않는 권리들’을 반드시 알아야 한다. 대부분의 권리는 경매로 소멸된다. 하지만, 몇 가지 특수한 경우와 후순위에 있더라도 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리들이 있다. 전 소유자의 압류, 가압류를 비롯하여 예고등기, 주택임대차보호법상의 대항력 있는 임차인의 권리, 환매특약의 등기(환매등기), 선순위 가처분, 선순위의 매매예약가등기, 소멸되지 않는 전세권, 선순위의 지상권, 토지의 저당권에 건물 경락자에게 인수되는 경우 등은 매각으로 소멸하지 않기 때문에 인수해야 하는 권리들이다. (132쪽)

등기부에 등기되지 않으면서도 경락자가 인수해야 하는 권리들이 있다. 이런 숨어 있는 권리관계를 잘못 분석하였다간 큰 손실과 정신적 고통이 따를 수 있으므로 항상 주의해야 한다. 등기부에 나타나지 않는 권리들로는 법정지상권, 유치권, 대지권미등기, 분묘기지권, 토지별도등기, 제시 외 건물 등이 있다. (184쪽)

흔히들 가장 무서운 등기라고 한다. 왜냐하면, 예고등기는 말소기준권리보다 후순위에 있더라도 소멸되지 않고 매수자가 인수해야 하기 때문이다. 예고등기는 등기원인이 무효 또는 취소에 의한 등기의 말소, 회복의 소가 제기된 경우에 그 등기에 의하여 소의 제기가 있었음을 제3자에게 경고하여 소송의 결과, 발생할 수도 있는 불측의 손해를 방지하려는 목적에서 하는 것이다. (135쪽)

출판사 서평

“세상에서 가장 쉬운 권리분석 책을 쓰고 싶었어요!”
한 번 읽으면 단번에 이해되고, 세 번 보면 경매실력이 10배 높아지는 최고의 경매투자서!

“ 경매와 관련된 책들을 읽으며 많은 도움을 받았다. 좋은 책을 써주신 분들께 진심으로 감사드린다. 그런데 주위 사람에게 도움이 될 것 같아, 그 책들을 추천하면 좀 어렵다는 이야기를 자주 한다. 그래서 쓰기 시작한 게 바로 이 책이다.
내 인생의 목표 중 하나는, ‘경매 법률과 관련하여 많은 사람이 쉽게 공부할 수 있는, 세상에서 가장 쉬운 책’을 쓰는 것이다. 그런데 집필을 하고 나니, 다른 책과 별반 다를 게 없는 내용을 담고 있는 것 같아 괴로웠다. 법률적인 설명을 하고, 실례를 들고 있지만 이미 출간된 다른 책들과 유사한 내용을 나 또한 출간한다고 해서 무슨 의미가 있겠는가, 하는 생각이 내내 내 마음속을 떠나지 않았다.
그래서 한동안은 글을 쓰지 못하고 계속 신께 빌어야 했다. 그저 흔한 이야기를 하는 것이 아니라, 어떻게 하면 많은 사람에게 도움을 줄 수 있는 책을 쓸 수 있는지 그 길을 보여 달라고 빌고 또 빌었다. 그러면서 내용을 몇 번이고 수정하고 또 수정하였다. 내가 하고 싶은 이야기가 아니라, 도움이 필요한 사람들의 입장이 되어 다시 집필을 했다. 그런데 여전히 너무 어렵게 쓴 게 아닌지 걱정이다. 하지만, 어떻게 하면 ‘실질적인 도움을 줄 수 있을까? 하면서 수많은 생각과 고민, 그리고 경험을 토대로 다시 써내려 갔다. 이제 세상에 내놓으려니 얼굴이 화끈해질 정도로 부끄럽다.
진정 필요로 하는 사람들에게 유용하게 읽혀질 수만 있다면 더이상 바랄 게 없다. 그저 고맙고 감사할 뿐이다. 부디, 이 책을 시발점으로 ‘숨어있는 투자의 툴’을 발견하고, 돈이 갖고 있는 성질을 좀 더 깊이 이해하는 시간이 되길 간절히 바란다. 그렇게만 된다면, 돈에 얽매이지 않으면서도 자유로운 삶을 살 수 있는 결정적인 지혜를 얻게 될 것으로 믿는다. ”

최고라고 생각하며, 믿고 행동하는 ‘나만의 권리분석 공부법’
경매투자가 일반화되어 가고 있는 시점에서 수익을 내고 부를 거머쥐기 위해서는 더욱더 많은 공부를 해야 한다. 경매투자는 부동산투자를 위한 여러 방법의 하나로, 부동산 시장의 흐름과 경제적인 동향을 살펴야 적절한 시점에 부동산을 매입하고 매도할 기회를 잡을 수 있다. 하지만, ‘경매는 사실 더 깊게 파고들면 경제적 상황에도 상관없이 돈을 벌 수 있는 투자법’이기도 하다. 이런 투자법을 자신의 것으로 만들기 위해서 가장 기본적으로 공부해야 하는 것이 바로 ‘경매투자의 권리분석 공부’다.
‘부동산의 등기부상 권리들’과 ‘거기에 살고 있는 임차인들과의 문제’, 그리고 ‘등기부상에 나오지 않는 권리들’이 경매로 매각되고 나면, 어떻게 될 것인가를 파악하기 위해서는 바로 이 ‘권리분석 공부’가 선행되어야 하는 것은 필수다.
보통 일반인들은 3개월에서 6개월 정도 걸린다는 이 권리분석 공부가 의외로 초보자들에게 쉽지 않다는 것을 필자 또한 경험으로 잘 알고 있다. 그렇기 때문에 일반 사람들이 실전투자와 함께 이 방대한 권리분석에 대한 공부를 보다 더 효과적으로 할 수 없을까 고민을 많이 했었고, 그래서 이 자리를 통해 나만의 ‘권리분석 공부의 노하우’를 담았다.

나만의 권리분석 공부 노하우
첫째: 권리분석의 내용이 전반적으로 잘 정리되어 있는 핵심적인 책 하나를 선정하여 정독을 한다. 틈틈이 경매투자 사례 이야기가 담겨 있는 책도 함께 보면서, 공부해가는 내용들을 접목시킨다면 더욱더 쉽고 재미있게 볼 수 있다.
둘째: 그 책을 완전히 통달할 때까지 보고 또 본다. 그리고 나서 머릿속에 ‘권리분석의 뼈대’를 만들어 나간다.
셋째: 그리고 난 다음, 다른 어려운 권리분석 책들이나 판례들을 보아가며 처음 선정했던 책에서 나오지 않는 부분들을 앞서 잡았던 뼈대에 맞추어 살 붙이기 작업을 해나가도록 한다. 처음에 ‘권리분석의 기본 뼈대’만 잘 갖추어 놓으면 어려운 권리분석 부분이나 판례들에 대한 분석도 쉬워지고 공부하는 속도도 빨라진다.
그래서 몇 년 전부터 작업해오던 것이 이 권리분석 책이다. ‘실전투자를 하며 반드시 알아두어야 할 부분’과 ‘중점적으로 보아야 할 부분’들을 모아 기본 골격을 잡았다. 아무쪼록 보다 체계적으로 쉽게 공부할 수 있는 지침서가 되었으면 하는 것이 필자의 간절한 바람이다.

작가정보

저자(글) 박수진

유년 시절부터 평탄하지 않은 삶을 살아왔는데, 그동안의 ‘믿음’과 ‘열정’을 통해 이루고자 한 목표를 달성했다. 그 밑바탕에는 ‘경매’라는 도구가 있었고, 끊임없는 학습과 자기계발이 있어 왔다. “주위에 힘든 삶을 살고 있는 수많은 사람에게 ‘희망의 등불’이 되고 싶어요. 그리고 ‘헛된 부의 욕망’에 사로잡혀 주위의 사랑하는 사람들에게 상처뿐만 아니라, 헤어날 수 없는 늪에 빠져들게 하는 사람들에게 당부의 말을 하고 싶어요. 아무쪼록 이 책을 통해 많은 사람이 행복하고, 부자가 될 수 있기를 바랍니다.”라고 말하는 저자는 많은 사람에게 ‘희망’을 일파만파 전해주고 싶어한다. 아직도 자신을 부자로 불러도 될지 몰라 혼란스럽기만 하다고 하는 그녀. 더 큰 부자, 진정한 부자가 되기 위해 현재도 분주한 삶을 살고 있다.
동국대학교에서 독어독문학을 전공하였으며, 무일푼으로 시작한 캐나다 생활에서 3년간 ‘Main Tea House’라는 티숍을 성공적으로 경영하여 주위를 놀라게 하였다. 한국에 돌아와 토플 강사로 활약하였는데, 수많은 학생과 학부모로부터 인기를 한 몸에 받았다. 현재는 ‘무유(http://muyu.co.kr)’ 교육용 콘텐츠 제작 사업본부 대표이사로 재직 중이다. 또한, 부자파로스 카페(http://cafe.naver.com/bujapharos)를 운영하면서, 경매투자자로서도 활발히 활동하고 있다. 저서로는 《나는 쇼핑보다 경매투자가 좋다》 《나는 쇼핑보다 경매투자가 좋다 2》 등이 있다.