부동산경매 실무 119

신창용 지음

다산북스 2008년 10월 16일 출간 종이책 : 2008년 07월 14일 출간

작품소개

책소개

성공적인 부동산경매를 돕는 판례해설서!

『부동산경매 실무 119』는 부동산경매 판례에 대한 해설서이자 경매대백과사전으로, 경매 판례를 명쾌히 해설하고 경매 투자 전략까지 제시한다. 법률 마인드가 없으면서도 법을 공부해야만 하는 일반경매인들을 위한 책이다. 경매세계의 입문뿐만 아니라 고난도 영역에 이르기까지, 경매의 전반을 다루고 있다.

본문은 경매세계의 현실을 어떻게 극복하고 어떻게 접근해야 하는지 등 본질적인 방향성에 초점을 맞추었다. 경매입찰의 핵심, 경매절차, 임대차보호법(주택임차인과의 관계), 유치권, 법정지상권, 관습법상 법정지상권, 분묘기지권, 예고등기, 환매등기, 전 소유자에 대한 가압류, 가등기, 가처분, 배당, 명도, 경매관련 형사문제 등을 다룬다.

그리고 부동산 및 경매시장을 읽어낼 수 있는 시각, 부동산을 보는 안목까지 제시한다. 특히 법과 사물의 연관을 통해 일반적인 상식을 역설적이면서도 심층적으로 분석했다. 판례의 결과를 단순히 나열하는 대신, 관련된 법조항과 법률용어들을 제시하며 깊이 분석하고 해설하였다.

☞ 이 책의 독서 포인트!
초급을 벗어난 중급 이상의 경매인들에게 오히려 더 큰 도움이 된다. 부동산경매에 관련된 내용은 중급자들을 대상으로 하였고, 법률에 관한 내용은 법률 초보자를 위해 최대한 자세히 설명하였다.

목차

지은이의 말 : '경매'로 황금알을 낳고자 한다면, '경매에 대한 접근법'을 달리해야 한다

제1장 부동산 속 알짜세상, 경매세계 - 경매고수로 거듭나는 단순한 비법들
1. 경매의 음과 양
2. 한 차원 높은 세계로서의 경매
3. 가능성으로서의 투자처, 경매
4. 제도와 인터넷이 가져온 경매환경의 개선
5. 경매고수가 되는 의식의 정립
6. 경매고수들의 경험담을 내 것인 양 착각하는 것은 금물
7. 경매에 관한 정보 역시 남보다 조금이라도 부지런해야 얻는다
8. 물건에 대한 기본적 분석
9. 부동산경기와 경매시장 간의 함수를 알면 돈이 보인다
10. 내공의 깊이에 따라 경매방법 달리해야 한다
11. 사고의 폭을 넓히면, 모든 물건이 좋은 물건이 될 수 있다
12. 경매투자도 레버리지 효과를 이용하라
13. 경매물건의 감정가격에 얽매이지 마라
14. 가장 중요한 것은 환금성
15. 생활비의 담보가 없는 한, 경매를 전업으로 하지는 마라
16. 세금 무서워 장 못 담그나
17. 부동산 읽는 눈을 통해 나의 세계를 발견하라
18. 기회는 많다. 하지만, 기회를 살리는 사람은 적다
19. 부동산가격은 왜 오르는가?
20. 불패신화의 재현
21. 부동산경기 하락의 대세 감지법
22. 경기변화 현상에 따른 착시현상
23. 거래시장에 존재하는 비자율적인 힘

제2장 종목별 경매투자, 부동산투자 - 투자처를 꿰뚫고 있다가 하나를 집중공략하라
1. 아파트경매의 고려사항
2. 경매의 주역, 다세대 열풍
3. 단독주택, 다가구주택, 겸용주택의 경매
4. 원룸주택, 오피스텔의 경매
5. 상가의 경매
6. 모텔ㆍ여관의 경매
7. 공장의 경매
8. 재건축, 재개발의 경매
9. 토지의 경매
10. 토지투자는 가능성 있는 물건에 상상력을 키우는 작업이다
11. 임야의 경매
12. 농지취득자격증명의 도전
13. 공유지분의 경매
14. 도로입찰
15. 맹지, 유지, 하천, 구거(도랑), 제방 등
16. 등록ㆍ신고 사업에 관한 물건
17. 시대의 변화를 읽는 주택임대사업

제3장 경매입찰 핵심요소의 발견 - 경매초보를 고수로 바꾸는 전략
1. 낙찰인이 취득하는 권리 및 부담을 인수하는 권리 그리고 낙찰인의 구제
2. 낙찰인이 취득하는 물건ㆍ권리와 취득을 못 하는 물건ㆍ권리(종물ㆍ부합물ㆍ제시 외 건물)
3. 주물과 종물, 부합물
4. 판례를 통한 종물의 이해
5. 판례를 통한 ‘종된 권리’의 이해
6. 실전에 있어 ‘대지사용권’과 관련된 물건 공략 심층탐구
7. 토지별도등기
8. 부합물
9. 경매로 소멸하는 권리와 매수인이 인수하는 권리
10. 부동산경매에 있어서의 소멸(소제)주의와 인수주의
11. 소멸기준등기
12. 낙찰인의 구제
13. 판례를 통한 이해
14. 부동산등기부의 법률적 의미
15. 근저당권등기가 위법하게 말소된 경우 근저당권자의 구제방법
16. 채무자 측의 구제(경매의 취하ㆍ취소 방법)
17. 채무액이 근저당채권최고액을 초과하는 경우 근저당권을 소멸시키기 위한 변제액의 정도
18. 매각절차의 집행정지를 구하는 방법

제4장 부동산경매절차 - 과정을 알면 가장 강력한 투자수단이 된다
1. 경매절차의 목적과 과정
2. 강제경매와 임의경매의 중요한 차이점
3. 경매의 대상(목적물)
4. 경매의 신청
5. 경매개시결정
6. 배당요구의 종기결정 및 공고
7. 채권신고의 최고(채권계산서 제출의 최고)
8. 집행관의 현황조사
9. 감정인의 감정평가
10. 경매정보에 관한 서류의 비치
11. 남을 가망이 없는 경우의 경매취소
12. 매각기일 및 매각결정기일
13. 매각의 실시
14. 공유자의 우선매수권
15. 구분소유적 공유관계에 있는 자는 공유자우선매수권을 행사할 수 없다
16. 구분소유적 공유관계에 있는 토지지분의 취득
17. 새 매각(신경매)
18. 매각결정절차(매각허가 여부에 관한 결정)
19. 매각허가여부결정에 대한 이의신청과 즉시항고
20. 매수인의 대금지급의무불이행과 법원의 조치
21. 매각대금의 납부
22. 매각대금지급 후의 처리

제5장 경매의 '핵', 주택임차인과의 관계 - 내 재산을 지키는 임대차보호법 상식
1. 경매 관련 ‘주택임대차보호법’ 주요 조문 해설
2. 주택임대차보호법 요약
3. 판례를 통한 이해(점유)
4. 천의 얼굴을 가진 경매에서 ‘임차인의 주민등록’
5. 주민등록의 일시 이탈, 간접점유, 임차권의 양도 및 전대
6. 실전에 있어 대항력과 관련된 물건 공략 심층탐구
7. 확정일자
8. 소액임차인의 합산보증금으로서의 가정공동생활
9. 대지와 건물이 따로 경매가 되는 경우 임차인에 대한 배당관계
10. 상가건물임대차보호법

제6장 물건을 유치할 수 있는 권리, 유치권 - 복잡하고 난해한 권리
1. 유치권의 현질적 지위
2. 비용상환청구권에 의한 유치권
3. 유치권과 관

출판사 서평

알기 쉽게 해설한 “국내 최초의 판례해설서, 경매대백과사전!”

우리나라에서 활동하고 있는 경매인들은 대략 100만여 명 이상으로 추산된다. 일반인들까지 경매를 통해 재산축적의 한 수단으로 활동하기 때문에 요 몇 년 사이 기하급수적으로 늘었고 앞으로는 더욱더 성장하리라고 예상된다. 그렇기 때문에 경매와 관련된 다른 시장들도 함께 성장하고 있다.
경매에 관심 있는 사람이라면 누구든지 쉽게 인터넷이나 일반 강좌, 교육 등을 통해 경매의 기본지식을 익힐 수 있고, 전문가들의 경험을 전달받을 수 있다. 하지만, 이런 방법들이 경매초보자에게는 적절한 학습방법이 될지 모르지만, 초보를 벗어난 중급자에게는 미흡함이 많을 수밖에 없다. 경매 법리 등 법률적인 문제에 부딪혔을 때, 그때 바로바로 해결할 방법을 제시해주지 못하기 때문이다. 강의든 책이든 한결같이 판례의 결과 자체만을 소개하는 학습교육이기 때문에 경매인에게는 결국 아무런 의미도 없고, 도움도 되지 못한다. 즉, 판례결과를 법리적 의미로 해석하는 작업과 그런 결과가 도출된 생활사실에 대한 탐지과정을 겪지 않은 판례공부는 실전에서 결코 써먹을 수 없게 되게 마련이다. 간과하지 말아야 할 것은, 경매인들에게 경매란 단지 경매와 관련된 법리만 필요한 것이 아니라, 사실 행위로부터 얻어지는 적응력과 부동산시장 전체를 보는 시각도 함께 갖춰야 한다는 것이다.

- 투자결정 시 발생 가능한 모든 문제를, 쉽고 빠르고 정확하게 알려주는 책
초급을 벗어난 경매인들은 ‘경매판례 해설서’를 강력히 요구하는 게 현실이 되었고, 그런 해설서가 없음을 안타까워해 왔다. 내공을 다지고 싶은데 그런 만한 자료나 책자가 없기 때문이다. 이에 이 책에서는 어느 누구도 시도하지 못했던, 경매 판례에 대한 명쾌한 해설과 경매투자 전략(일반경매전략, 부동산을 보는 안목, 물건종목별 투자포인트 등) 등을 비롯한 ‘경매 전반에 대한 모든 것들’을 부족함 없이 상세히 설명하고 있다. 경매전문가로 거듭나고 싶어하는 대한민국 모든 경매인들에게 실제로 필요한 살아 있는 지식을 제대로 공급하고 있다. 즉, 경매입찰의 핵심사항, 경매절차, 임대차보호법, 유치권, 법정지상권, 예고등기?환매등기?가등기?가처분, 배당, 명도, 경매관련 형사문제 등에 대해서 자세하게 다루고 있을 뿐만 아니라, 부동산 및 경매시장을 읽어낼 수 있는 시각까지 상세히 해설하고 있다.
무엇보다도 이 모든 것을 언제 어디서든 쉽고 빠르게 찾아보고, 문제를 완벽하게 해결할 수 있게 정리해주고 있다는 것이 큰 특징이다. 하지만, 초보자를 위해서 아주 쉽고 자세하게 설명하지 않았기 때문에 초급을 벗어난 중급 이상의 경매인들에게 오히려 더 큰 도움이 될 것이다. 또한, 경매고수가 되기 위한 필수 관문인 ‘판례’에 대한 해설과 분석까지 섬세하고 명쾌하게 다루고 있다는 것도 자랑할 만하다. 판례의 결과를 단순히 나열하거나 언급의 차원을 뛰어넘어, 판례결과에 대한 명쾌한 해설과 예리한 분석을 통해 경매인들에게 ‘경매의 안목’을 키우고, 자체 분석력을 고양시킬 수 있도록 배려하였다. 판례의 해설과 분석 그 자체가 전문성과 당당한 마인드가 요구되는 세계이기에 비법률가가 접근하기에 어려움이 많았는데, 이런 난점을 극복하여 일반경매인들도 접근이 용이하도록 해설한 것이다.

- 법률 마인드가 없으면서도 가장 쉽게 ‘법’을 공부할 수 있는, 경매인들을 위한 최고의 책!
경매투자를 하기 위해서는 부동산 법률과 이와 관련된 법리까지도 상당부분 이해하고 있어야 한다. 따라서 이런 법적인 마인드가 부족하면서도 법을 공부해야만 하는 경매인들에게 법적으로 부딪히는 문제는 큰 걸림돌일 수밖에 없다. 이것을 해결하지 않고는 경매를 할 수가 없는 것이 바로 현실이다. 그렇기에 법논리를 더욱 쉽고, 명쾌하게 분석하여 법의 시선으로 판단할 수 있는 능력을 길러야 함은 당연하다. 어떻게 보면 운명적 당위라고도 할 수 있는 모순상황이다.
따라서 이런 상황을 극복하고 해결하기 위해서 법논리를 더욱 쉽고 재미있게 설명하였으며, 또 현장감각에 관한 언급을 편입시켜 현장에서 주의해야 하는 점을 환기시키는 등 경매인들이 조금이라도 흥미를 느낄 수 있도록 구성하였다. 그렇다고 해서 심도있는 이해의 과정을 거쳐야 하는 문제인데도, 어려운 법리라고 해서 간과하지는 않았다. 이해를 위해서라면 관련된 법조항과 법률용어들을 제시하면서 자세히 분석하고 해설하였다.

- 경매 법리의 핵심은 ‘판례를 정확히 이해’해야 한다는 것이다
경매고수가 되기 위해서는 당연히 경매 법리를 알아야 하고 그 중심에는 판례(판례결과에 대한 이해)가 있다는 사실을 알아둬야 한다. 경매과정에 있어 단순히 한 과정이고 다른 부분들 역시 신경 쓰고 관심 둬야 할 것이 많뮐嗤 경매하면서 경매중급자들이 가장 많이 어려워하고 많이 부딪히는 것이 경매 법리 부분이다. 어느 정도 실력을 쌓은 것 같은데 막상 부딪히면 어떻게 해결해야 할지 모르고 답답한 마음이 앞서는 것이 경매의 법률적인 부분이다.
이 책에서는 경매의 본질적인 부분일 수 있는 법률적인 부분, 즉 판례에 대한 해설과 명쾌한 분석을 통해 자신이 경매하고 있는 부분들을 어떻게 법률적으로 소화시키고 해결할 수 있는지 하나의 방편을 제공해준다. 판례 자체를 완전히 외운다고 해결되는 문제는 절대 아니다. 판례요지는 판례전문으로부터 나오며, 판례전문은 인간의 행위에 대한 규범적인 가치판단으로 구성되기 때문이다. 또한, 판시사항이나 판결요지를 읽고 확인하는 정도로, 판례를 전부 이해한 것으로 알면 절대로 안 된다. 표면상 비슷해 보이는 사실에 관한 판례도 법적 판단에 있어서 원용할 수 없는 경우도 많기 때문이다. 세세한 작은 사실의 차이가 다른 결론을 유도하기 때문이다. 그 판례가 도출되는 생활사실의 구체성에 눈을 떠야 하고, 그 판례를 법리적으로 해석할 줄 알아야 한다.
법조항도 마찬가지인데, 단순히 외우려고만 하지 말고 각기의 법조항이 담고 있는 입법취지를 생각하고, 그것이 추구하는 가치개념에 대하여 고민하는 습관을 키워야 한다. 법조항을 해석하는 능력을 키우지 않으면 법에 대한 마인드가 성장하지 못한다. 그렇게 되면 적용하면 안 되는 판례를 다른 사실에 함부로 적용하게 되는 오류를 범할 수도 있다. 다시 한 번 말하지만, 단순히 공식화하여 암기하고, 다른 경매의 법률적 사항과 만나게 되면 거의 유사한 경우를 제외하고서는 그 문제를 해결할 수 없다. 따라서 경매 자체이든, 판례든 근본적인 원리와 인간행위에 대한 가치를 생각하고 깨우친 후 판례에 접근하고 분석/해석한다면 경매에서 겪을 수 있는 모든 문제를 해결할 수 있다.

[추천사]

세상의 진실과 비밀을 읽는 힘!
부동산경매는 경제현상과 결부되면서도 동시에 ‘판례’를 중심으로 한 ‘독자적 법리세계’를 구성하고 있다. 따라서 판례를 단순히 ‘문자로만 읽는 것’과 판례가 담고 있는 ‘정신세계를 읽는 것’은 서로 큰 차이가 있다. 판례의 해설은 기본적으로 해설하는 그 자체가 또다시 ‘법리적 서술과정’을 수단으로 하기 때문에 어려운 것은 두말할 나위도 없다. 그렇기 때문에 법률 마인드가 없으면서도 ‘법을 공부해야만 하는 일반경매인들’에게 ‘법적으로 부딪히는 문제’는 큰 걸림돌일 수밖에 없다. ‘판례의 정신세계’를 비법률가에게 제대로 전달한다는 것은, 무척이나 어려운 작업이다. 비법률가인 일반경매인들이 알기 쉽게 접할 수 있는 판례해설서는 아직까지 시중에서 선을 보이지 못했다. 마침내 그런 부분들을 말끔히 해소해 줄 것이라고 믿어 의심치 않는 이 책의 소식은 반갑기만 하다.
“이 책에는 저자의 ‘예사롭지 않은 시각’이 곳곳에 눈에 띈다. 세상의 의미를 읽고, ‘법과 사물의 연관’을 통해, 일반적인 ‘상식’을 역설적이면서도 심층적으로 분석한 것은 지금껏 그 누구도 시도한 적이 없었던 일이다. 눈에 보이는 현상의 심층적 의미를 읽는 것, 이것은 법이든 부동산이든 그 세계의 ‘진실과 비밀을 읽는 힘’이며, 동시에 이 책을 탄생시킨 힘이었던 것으로 보인다. 이렇듯 자신의 개성 있는 철학을 보유하면서도, 동시에 ‘상식의 저변’을 포섭한 작품이 나왔는데 어찌 축하하지 않을 수 있겠는가.”
채필호 _법률사무소 광진 대표변호

작가정보

저자(글) 신창용

신창용

대법원·고등법원·지방법원, 각급의 법원에서 사법행정, 민형사재판, 등기, 경매 등 사법업무를 두루 거쳤다. 수년 전에 법무사사무소를 개설하여 법무업무에 충실하고 있다. 경매와 관련해서는 스스로 입찰에 참여하고, 지인과 고객의 입찰 그리고 경매문제에 조력해왔다. 그리고 사이버공간에서 법무일반과 경매법리에 대한 견해나 조언을 하면서 수많은 투자자와 전문가들의 궁금증을 해소해왔다. 지금은 법무사 업무를 하면서 경매와 부동산에 대한 탐색을 계속하고 있다.
저자는, 비법률가인 경매인들에게 실질적인 도움을 주고, 서로 함께할 수 있는 ‘진정한 경매길잡이’로서 일조했으면 하는 마음으로 이 책을 집필했다.