꾼들의 부동산 투자비법

이승화 지음

팜파스 2008년 06월 24일 출간 종이책 : 2008년 05월 27일 출간

작품소개

책소개

'꾼'이 알려주는 '쩐'이 모이는 '터'!

『꾼들의 부동산 투자비법』은 부동산 투자꾼들의 안목을 닮아 어떻게 부동산 시장의 흐름을 파악해야 하는지부터 어디에 '쩐'을 투자해야 하는지까지, 부동산투자에 관한 노하우를 체계적으로 정리한 책이다. MB시대 부동산정책의 변화에 따른 흐름을 자세히 설명하였고, 시류에 따른 부동산 투자의 비결을 내 놓는다.

먼저 1부에서는 초보자들을 위해 기초지식을 소개한다. 그런 다음 2부에서는 저자의 상담경험을 토대로 프로가 되기 위한 기본기를 전수한다. 그리고 3부에서는 중대형 고가 아파트, 중소형 아파트, 오피스텔, 주상복합 등의 분야별로 투자포인트를 짚어준다. 또 마지막 4부에서는 부동산 거래를 위해 반드시 명심해야 할 내용들을 제시한다.

부동산 투자에 뛰어들고 싶지만 어디서부터 어떻게 접근해야 할지 감이 안 잡히던 일반투자자들에게 부동산 투자의 타이밍을 알려준다. 부록편에는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 용도 지역별 건폐율과 용적률, 투기과열지구 현황, 주택거래신고제, 청약가점제도 등에서 알아두어야 할 사항들을 정리하였다.

목차

Part 01. 초보자 내공 쌓기
-‘터’따라 ‘쩐’따라
01 터가 뭐기에 숭례문까지 태웠나
‘터’란 무엇인가?
‘밥’이란 무엇인가?
‘터’좋고‘밥’좋은 곳은?
02‘ 쩐’과‘타이밍’
‘쩐’이란 무엇인가?
‘타이밍’이란 무엇인가?
03 꾼들의 숨은 시장을 찾아서
다양하고 거대한 제3시장
씨앗시장(1단계, 청약통장 시장)
모종?묘목 시장(2단계, 딱지 시장)
고추시장(3단계, 착한 시장)
고춧가루 시장(4단계, 대박 시장)
04 부동산의 가격은 어떻게 정해지는가?
가격산맥을 미리 알아야
시장가격에 절대 복종해야
땅시장,‘ 식탁보자기’와 같다
시장은 흐르는 강물이고 정책은 제방과 같다
투기와 가수요는 선착순일 뿐이다
쩐’은 세금을 싫어한다

Part 02. 프로에 입문하기
감성투자냐? 과학투자냐?
01 왜 주부들이 성공할까?
02 부동산 경험과학, ‘장바닥’에서 제대로 배워라
03 부동산의 왕도,‘ 터’를 보는 안목을 키워라
04 아마추어는 집에 매달리고, 프로는 땅에 매달린다
05 땅은‘몸’이고 집은‘옷’이다
06 부동산 쉽게 보는 법
제1원인(부동산 내적원인) :‘ 터’의 확장과‘밥’의 유입
제2원인(제도적 원인) : 각종 거래규제와 개발규제, 조세정책
제3원인(시장 외적 원인) : 제도외적인 불가항력의 요소
07 부동산, 결국은 돌고 돈다
08 제방이 부실하면 강물은 넘친다
과학투자의 성공 :‘ 제방’을 미리 알면 백전백승!
09 역대 정권의 부동산 시장을 평가한다
박정희 대통령 시절
신군부 시절
김영삼 대통령 시절
김대중 대통령 시절
노무현 대통령 시절
10 이명박 정부, 과연 묘수를 찾을까?
이명막 정부, 혼란 속에서 5년 지나가나?

Part 03. 누가 뭐래도 부동산이 최고
- 한시도 눈을 떼지 마라
01 부동산, 지도자의 안목에 좌우된다
처음부터 끝까지 몽땅 정부 탓이다
02 중대형 고가 아파트, 아! 옛날이여~
03 제자리를 찾는 중소형
04 오피스텔, 주상복합은 왜 인기가 높을까?
05 강남 땅 안 밟을 수 있나?
강남은 더 오른다, 쳐다보지 마라
06 부동산에 한시도 눈 떼지 마라
침체기는 기회, 정책을 역이용하라, 꾼들은 왜 정책에 비웃나?
07 착한 서민들, 계단이 사라졌다
08 보이지 않는 손
09 대한민국은 공짜천국, 공짜‘쩐’을 찾아서
주택청약제도
신도시개발 및 보상정책
재건축, 재개발, 용적률 완화정책
각종 과세기준과 세금정책
10 '꾼'들의 눈으로‘꾼’들을 보라!
똘똘한 놈 하나만 있어도 성공한다
진정 '꾼' 중의 '꾼'은 누구?
11 공인중개사를 잘 만나면 자다가도‘떡’이 생긴다
그래도 믿을 건 공인중개사다
12 재미있게 풀어보는 부동산 삼륜(三輪)
‘하드웨어’가‘소프트웨어’를 지배하는 이상한 시장
13 한반도 대운하, 물길따라‘쩐’소리 날까?
대운하엔 어떤 테마도시가 형성될까?

Part 04. 부동산 실전병법
01 안전한 거래가이드
02 잘 사고 잘 파는 법
03 좋은‘터’잘 잡는 법
04 분양시장 바로알기

부록
01 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 용어 설명
02 용도지역별 건폐율과 용적률
03 토지거래계약 허가제도 및 허가구역 현황
04 투기지역
05 투기과열지구 현황
06 주택거래신고제 개요
07 청약가점제도

책 속으로

‘꾼’들의 숨은 시장을 찾아서
대부분의 사람들은 ‘부동산 시장’과 ‘시장의 크기’에 대해 기껏해야 ‘부동산중개업소’를 통해 거래되는 거래량이나 거래 가격을 생각하고 있다. 그러나 이는 진정 부동산의 기본 원리와 시장의 전체 흐름을 제대로 파악하지 못한 탓이다. 또한 우리가 부동산에 대해 잘못 배웠기 때문에 그 앞과 뒤의 시장이 훨씬 더 크다는 사실을 제대로 인식하지 못하고 있다. 근본적인 이유는 정부가 멀쩡한 시장을 꾼들만의 ‘암시장’이 되도록 제도권 밖으로 밀어내 버려 착한 시민들이 접근조차 할 수 없도록 했기 때문이다.
부동산 시장의 전체 크기를 미리 알아야 하는 이유는 일반 시장보다 암거래 시장(제도권 밖의 시장)의 크기가 더 크고 다양하고 같은 연결고리로 되어 있어 실물 가격에 미치는 영향도 지대하기 때문이다. 또 그 크기가 너무 커서 ‘악화가 양화를 구축할 수밖에 없는 구조’로 짜여 있다. 따라서 단순하고 틀에 짜여 있는 토막 시장보다는 전체적인 부동산 시장의 크기와 범위, 이들의 연관성을 정확하게 안 후에 투자의 방향을 정해야 한다. | 본문 31p

아마추어는 집에 매달리고, 프로는 땅에 매달린다
땅의 가치와 집의 가치를 제대로 안다는 것은 부동산 시장과 정책을 제대로 알 수 있는 기본이 된다. 전문가는 물론 정부도 부동산을 말하면서 땅값과 집값(건물값)을 헷갈려 한다. 따로따로 구분해서 계산해도 안 맞고, 합쳐서 계산해도 안 맞는 것이 집값과 땅값의 계산이다. 집값을 제대로 치니 땅값이 안 맞고, 땅값을 맞추자니 집값이 안 맞는다. 그러나 ‘땅은 몸이고, 집은 옷이다’라는 명제만 알면 쉽게 풀린다.
모든 물건의 시장 가격은 생산원가와 마진율에 의해 결정되는 것이 아니라, 같거나 유사한 물품 간의 상대가치, 즉 상대평가에 의해 결정되는 것이 기본이다. 그리고 쉴 새 없이 상대평가되고, 시간이 지나고 많은 양이 비교되면서 절대적 질서를 가지게 된다. 즉 질 좋은 물건은 더 비싸고, 질 나쁜 물건은 더 싼 것이 시장의 원리이자 철칙으로 성립된다. 이것이 바로 ‘보이지 않는 손’의 한 부분이다. | 본문 68p

이명박 정부, 혼란 속에서 5년 지나가나?
노무현 정부 당시 부동산 시장과 대책들을 보면 하나의 거대한 시험장이고 전시장이었다. 물론 몇 가지는 강한 의지를 가지고 실행한 좋은 정책들도 있다. 그러나 써야 할 정책과 쓰지 말아야 할 정책을 가리지 않고 마구 쓴 것이 문제다.

또한 부동산이라는 거대한 강이 제대로 흐르지 못하거나 그것을 댐에만 가두면 서민들의 생활경제가 비참해진다는 사실도 알게 되었다. 물을 흐르게 하는 것도 정부의 몫이고 제어하는 것도 모두 정부의 몫이기 때문이다. 그만큼 정책과 제도의 역할은 중요하고 절대적이다. 부동산 시장은 그 물꼬를 따라 흘러갈 수밖에 없다. 정책과 제도를 따르지 않고서는 집을 한 채도 지을 수 없고, 땅 한 뙈기도 거래될 수 없기 때문이다.

이제 이명박 정권에서도 부동산 문제만큼은 좌고우면하지 않을 수 없다. 시장도 잘 굴러가게 하고 가격 안정도 시키려고 하니 고민은 깊어질 수밖에 없다. 몇몇 아이디어성 정책도 내봤지만 큰 효과는 없고, 그렇다고 깊숙이 뿌리박힌 제도의 모순과 시장의 잘못된 관성을 바로잡으려고 하니 어디서부터 어떻게 손을 대야 할지 복잡하기만 한 것이다. 우왕좌왕하고 혼돈스러운 일도 많아질 것이다. 우리 부동산 시장의 혼돈이 과거 정책을 다시 꺼내 쓰거나 몇몇 반짝거리는 아이디어로 해결될 일이 아니다. 잘못하다간 흐지부지 5년을 다 보내 버릴지도 모른다.
따라서 현명한 투자자라면 정권이 바뀌고 정책이 바뀌는 과정에서 혼돈스럽고 뒤죽박죽 시장이 예견될수록 더 신중을 기해야 한다. 절대 날로 먹으려 해서는 안 된다. 이런 때일수록 시장의 기초이론에 충실해야 하고 반드시 익혀먹는 습관을 가져야 한다. | 본문 107-108p

출판사 서평

부동산 투자의 타이밍을 잡는 확실한 가이드라인
초보자가 프로 되는‘꾼’들의‘터’잡기 노하우!
부동산을 알면 미래가 보이고, 꾼을 알면 돈이 보인다

부동산투자, 성공과 실패는 정해져 있는 것일까?
많은 사람들이 부동산에 대해 한마디씩은 하고 있지만 실제로 “부동산은 무엇이고, 시장이 무엇이냐?”고 물어보면 제대로 답할 수 있는 사람은 거의 없다. 또 시장은 어떻게, 어떤 원리에 의해 움직이는가에 대해서도 정확한 답을 내릴 수 있는 사람 역시 별로 없다. 정치인이나 학자들 역시 아무리 잘 나고 현명하다 하더라도 아는 것은 겨우 넓은 바다로 흐르는 몇 몇 강 이름에 불과할지도 모른다. 그만큼 부동산 시장이란 쉼 없이 흐르는 강물과 같고 바다와 같이 방대하고 어려운 분야다. 이 때문에 시장은 시장대로 정책은 정책대로 따로 놀 수밖에 없는 것이 우리의 현실이기도 하다. 이렇게 막연하게 다가오는 부동산 투자에 성공하는 사람과 실패하는 사람은 정해져있는 것일까? 잘 풀리는 사람은 마냥 잘 풀리게만 보이고, 실패하는 사람은 마냥 실패하는 것처럼 보이는데, 이 방대한 흐름의 시장에서 어떻게 하면 프로로 성공할 수 있을까? 여기 소위 말하는 전문 부동산 투자자 '꾼'들의 투자원칙을 조심스레 살펴보도록 한다.

성공한 ‘꾼’들의 ‘터’ 잡고 ‘쩐’도 잡는 노하우 공개!
성공하는 ‘꾼’이 되기 위해서는 용어의 정의부터 제대로 짚고 알아보아야 하겠다. 그들이 말하는 ‘터’란 무엇인가? 사전적 의미는 토지에 제한되어 있는데 시장에서의 의미는 사뭇 다르다. 거주, 사용, 수익을 위한 토지나 건축물뿐만 아니라 ‘주변의 모든 활용가치에 대한 재산적 권리’까지 포함하는 것이라 할 수 있겠다. 터에 대한 환경가치와 활용가치를 하나씩 따져보고 ‘득’이 될 지 ‘손’이 될 지를 판단한다. 이러한 판단은 아마 그 활용가치를 제대로 따져볼 줄 아는 '꾼'들의 전문분야일 것! ‘꾼’들이 주장하는 ‘쩐’이 모이는 ‘터’에 대한 판단은 어떻게 하는 일까? 무엇부터 따지고 무엇을 고려해야 하는 것일까? ‘꾼’들이 모이는 부동산 시장에 대한 비밀을 한번 알아보도록 하고 시장에서 절대 놓치면 안 될 ‘타이밍’에 대해서도 알아보도록 한다.

부동산 경험이 없는 착한 시민들을 위한 터 잡기 노하우
우리는 ‘꾼’들의 시장도 알았고 ‘터’에 대한 개념도 확실히 인지했다. 또한‘쩐’의 흐름이 매우 중요하다는 것도 알았으니, 이제 초보도 프로가 되기 위한 실전에 도전할 수 있는 때가 온 것이다! 꾼들의 안목을 닮아 어떻게 부동산 시장의 흐름을 파악해야 하는지부터 어디에 ‘쩐’을 투자해야 하는지에 대한 노하우를 저자 이승화 씨는 흥미진진하게 풀어나가고 있다. MB시대 부동산정책의 변화에 따른 흐름 또한 잘 분류해서 설명하고 있으며 어디에 투자해야 ‘쩐’이 모일지에 대한 시류도 잘 풀어서 독자들에게 차근차근히 알려주고 있다. 부동산 투자에 뛰어들고 싶지만 어디서부터 어떻게 접근해야 할지 감이 안 잡히던 착한 시민들은 이 책 한권을 보는 것으로 부동산 ‘꾼’이 되기 위한 걸음을 내딛었다고 할 수 있겠다. 마냥 막연하고 광범위했던 부동산투자의 세계에 이제 한걸음 내딛어 보자!

책 속으로 추가
한반도 대운하, 물길 따라 ‘쩐’소리 날까?
한반도 대운하는 2009년에 착곡하여 2012년 초까지 완공을 목표로 하고 있다. 경부운하계획을 보면 한강과 낙동강을 연결하는 540km 구간과 호남구간까지 총 800여km를 동시에 착공한다는 계획에 있다. 그렇다면 이 구간에 펼쳐질 주요 거점에 대한 가치는 어느 정도나 될까? 이것은 경제성과도 매우 밀접한 관계가 있고 운하 전반의 성공과 일맥상통하므로 투자자의 입장에서도 매우 신경 쓰이는 문제다.
그저 물길을 따라 배나 떠다니는 운하가 될지, 물길 따라 ‘쩐’소리가 나는 시끌벅적한 운하가 될지는 쉽게 가늠하기 어렵다. 그러나 현재까지 드러난 밑그림을 보면 주변에 3만 명을 수용하는 약 20여 개의 소도시를 만들 예정이라고 한다. 지역적 특성에 알맞게 문화, 관광, 산업, 교역 등으로 세분하여 지역 가치까지 높이겠다는 계획이다. 특히 험준한 조령 구간은 터널 안과 스카이라이 안 모두 볼 만한 구경거리가 되고도 남을 것이다. 수천 톤급 배가 산 위로 올라가거나 터널 속을 지나는 것은 상상만 해도 진풍경이기 때문이다.

이명박 정부는 역발상으로 운하 주변에 일반도시는 물론 산업도시까지 만들 계획에 있다. 그래야 많은 물동량이 움직일 수 있기 때문이다. 대신 현재보다 훨씬 앞선 수질개선 시스템을 도입한다는 계획이다. 수량도 경부운하의 경우 지금의 6억 톤에서 17억 톤으로 늘어 수질도 더 나아질 것이라는 전망이다. 단지 겨울철 운하 결빙에 대한 대책과 여름철에 홍수를 조절하는 기능, 기타 생태계에 미치는 영향, 물동량과 수익성 문제 등은 여전히 숙제로 남아 있는 상태이다. | 본문 174-175p

작가정보

저자(글) 이승화

이승화

이승화는 강릉고와 건국대를 졸업하였고, 서울시공무원과 보험회사의 보험금심사 법무담당으로 일했으며, 제4회(1989년) 공인중개사로 중개업계에 입문하였다. 부동산중개협회의 ‘전문상담위원’으로 수많은 상담업무를 맡아왔고, ‘미래부동산문제연구소’를 운영하면서 부동산 시장과 정책을 다각도로 연구하였다. '미래를 생각하는 공인중개사들의 모임’의 강사와 선임연구원 역을 해온 순수 된장파 이론가로 손꼽힌다. 8.31부동산 대책 등 정부 측과 시민단체에도 자문과 이론을 제공하기도 했다. 저서로는 『복도잡고 운도 잡는 부동산 실전병법』, 『대한민국 부동산이 편안하게 잘 사는 법』 등이 있다.