땅과 집값의 경제학

조시 라이언-콜린스 , 토비 로이드 , 로리 맥팔렌 지음 | 김아영 옮김

사이 2017년 11월 14일 출간 종이책 : 2017년 11월 10일 출간

작품소개

책소개

▶ 이 책은 땅과 집값의 경제학에 대해 다룬 도서입니다. 땅과 집값의 경제학의 기초적이고 전반적인 내용을 확인할 수 있도록 구성했습니다.

목차

1장: 땅은 집값 상승과 경제에 어떤 영향을 미치는가
땅은 어떤 경제적 기능을 수행하는가
왜 사람들은 돈을 땅으로 바꾸고 싶어 할까
집값이 5배 오르는 동안 땅값은 15배 상승했다
파이의 전체 크기를 키우기보다 더 큰 파이를 차지하려는 땅주인들의 지대추구 행위
이 책의 구성

2장: 땅은 어떻게 개인의 재산이 되었는가
땅이라는 사유재산의 기원에 대하여
땅과 주택의 사적소유권, 1970년대까지 경제성장과 평등에 기여하다
땅을 가진 경제권력의 정치권력화, 경제성장이 저해되고 불평등이 확대되다
토지소유권의 두 가지 측면, 토지의 사적 소유는 자유이자 도둑질이다
토지경제의 부작용을 해결하기 위해 국가가 할 수 있는 방법
결론

3장: 어느 날 눈 떠보니 갑부가 될 수도 있는 땅과 지대의 힘
땅값이 올라가면 땅주인들이 성장의 결실을 독점한다
도시의 지대는 <위치의 가치>에 따라 결정된다
지대문제의 해결책은, 세금이다
땅과 자본의 엄청난 차이, 그럼에도 그 둘을 합쳐버리다
높아진 땅값과 지대는 절대 생산적 투자에 기여하지 않는다
경제학 이론에서 땅이 사라진 정치적 이유
땅과 사회주의, 헨리 조지와 사회주의자들과의 갈등
땅의 부작용, 금융자산이 되어 투기의 대상이 되다
결론

4장: 주거 자본주의 시대, 땅과 집값의 새로운 정치경제학이 등장하다
19세기 산업혁명과 도시의 성장, 땅의 주요 역할이 바뀌다
주거시설에 대한 높아진 수요, 도시생활과 함께 등장한 여러 주택 경향
1900-1910년대: 윈스턴 처칠, 토지세를 제안하다
1919-1939년: 땅의 경제적 역할이 또다시 변하기 시작하다
1940-1969년: 자본주의의 황금기 시대, 지대문제 해결을 시도하다
1970년대 이후: 집값의 폭등과 폭락이 처음으로 등장하다
20세기 말, <주거 자본주의 시대>로 들어서다
높아진 주택구매의 담장, 그리고 집세의 올가미
결론

5장: 땅과 집은 어떻게 금융화가 되었는가
집값이 소득보다 빨리 오르는데도 사람들이 집을 살 수 있는 이유
은행, 부동산 담보대출 기관으로 탈바꿈하다
집이 투기대상이 되는 데 은행은 어떤 역할을 했는가
집값 형성에서 주택담보대출의 역할
땅이라는 담보와 그것의 역할
영국의 주택담보대출과 부동산 금융의 역사
주택 및 부동산 담보대출은 경제 전반에 어떤 영향을 끼치는가
집값 거품은 어떤 과정을 거치면서 발생되는가
대출의 증가는 다가올 금융위기를 감추는 것뿐이다
금융제도의 차이가 집값을 가른다
결론

6장: 땅과 집은 어떻게 불평등을 심화시키는가
경제적 불평등이 야기하는 숨어 있는 수많은 불평등의 사례들
땅과 집의 영향을 제외한 채 불평등의 이유를 설명하는 기존 이론들
땅과 집은 우리 삶의 불평등에 얼마나 영향을 끼치는가
불평등의 시작은 주택의 소유 여부다
주택자산 분포에서 나타나는 불평등
소득에서 주거비용이 차지하는 격차
집의 상속이 불평등에 미치는 영향
지역에 따른 집값의 양극화
레버리지가 부의 불평등에 기여하는 역할
불평등은 왜 문제인가
소수의 참여자에게만 부가 돌아가는 게임
결론

7장: 땅과 집이 야기하는 불평등을 해소하기 위한 방법들
땅과 부동산, 그 소유의 형태를 다양하게 한다
조세제도를 개혁한다
대출과 관련된 금융 시스템을 개혁한다
다양한 주택 보유형태를 만든다
개발계획 시스템을 개혁한다
경제이론과 국민계정의 변화를 시도한다
결론

책 속으로

땅을 사세요. 땅은 더 이상 새로 만들어지지 않으니까
- 마크 트웨인
판매자 여러분, 주목하세요.
위치, 위치, 위치가 생명입니다.
로저스 공원 근처예요.
- 1926년 부동산 광고
11쪽
■ 선진경제 시스템에서 소득증가와 경제성장 속도보다 집값이 더 빠르게 오르는 이유는 무엇인가? 그저 집을 더 많이 짓거나 인구가 적어지면 해결되는 문제인가? 왜 정치인들이나 정책결정권자들은 집값이 내려가길 원하지 않는가?
■ 땅의 소유권은 왜 그렇게 일부에게 집중되어 있고 부의 불평등은 왜 그렇게 빨리 심화되는가?
■ 사회가 집과 땅을 소유하는 것을 부자가 되는 최고의 방법으로 여기고 갈망하는 것이 바람직한가?
■ 금융과 땅은 어떤 관계인가? 은행이 사업체의 생산적인 투자활동 대신 기존의 부동산과 땅을 사려는 사람들에게 더 많은 돈을 빌려주기 시작한 이유는 무엇인가? 역사적으로 가계부채가 이토록 높은 이유는 무엇인가?
■ 지난 45년간 영국과 다른 선진국들에서 집값이 심한 상승과 하락을 반복하는 이유는 무엇인가?
■ 시간이 흐르는 동안 땅의 가치는 생산기술, 부의 분배, 경제적 불평등과 어떤 관계가 있는가?
-12-13쪽
1899년 미국의 사회학자 소스타인 베블런이 언급했듯, 땅(위치)은 사람들이 자신의 사회적 지위를 나타내는 데 사용하는 지위재(positional goods)로도 볼 수 있다. 그렇다면 사람들은 합리적이고 경제적인 계산으로 정당화될 수 있는 위치보다 <탐나는 위치>에 더 많은 돈을 지불할 준비를 할 것이다. 경제가 발달하여 더욱 정보화되고 자동차, 컴퓨터, 휴대전화 등 많은 재화와 서비스의 가격이 내려가면 <좋은 위치>에 있는 땅과 부동산이 사람들의 소득에서 더 높은 비중을 차지하게 될 가능성이 높다.
-23쪽
“첫 이주민의 땅이 그 집단의 중심이 되자 가게, 대장간, 수레바퀴 제조장 등이 다 그곳이나 그 끄트머리에 자리 잡으면서 곧 마을이 생기고 그 마을은 금세 소도시만큼 커져서 그 일대 거래의 중심지가 된다. 처음보다 농업 생산성이 높아지지는 않았지만 이 땅은 이제 더 높은 수준의 생산성을 발전시키기 시작한다. 옥수수나 밀, 감자를 재배하는 데 들어간 노력을 기준으로 보면 이 땅에서 처음보다 더 많은 생산물이 만들어지지는 않는다. 하지만 다른 생산자들과 가까워야 하는 세분화된 생산부문, 특히 유통을 특징으로 하는 마지막 생산단계에 노동을 투입하면 훨씬 더 큰 수익을 낼 것이다……. 이제 이 땅에 밀집한 사람들의 생산력은 원래 이 땅의 수백, 수천 배에 해당한다. 그리고 이 추가적인 생산성과 가장 생산성이 낮은 땅의 차이를 나타내는 지대는 그에 따라 증가했다. 첫 이주민 혹은 땅에 관한 그의 권리를 이어받은 사람은 이제 갑부다. 눈 떠보니 부자가 되었다는 사람처럼 그도 누워 자고 있었는지 모르지만 그래도 그는 지금 부자다. 자기가 해낸 일 때문이 아니라 인구가 늘어난 덕분이다.”
-74쪽
“도로를 만들고, 거리를 만들고, 서비스를 개선하고, 전깃불이 밤을 낮으로 바꾸고, 산에서 수백 마일 떨어진 저수지에서 물을 끌어오는 동안에도 땅주인은 가만히 앉아만 있습니다. 이렇게 발전된 것들은 모두 납세자들과 다른 사람들이 비용과 노동을 제공한 결과입니다. 토지독점자는 이런 발전과정에 전혀 손을 보태지 않지만 개선된 환경들은 모두 그가 소유한 땅의 가치를 끌어올려 줍니다. 토지독점자는 공동체에 아무런 용역을 제공하지 않고, 공공복지에 아무런 기여도 하지 않고, 자신을 부자로 만들어주는 그 어떤 과정에도 기여를 하지 않습니다.”
-120쪽, 윈스턴 처칠 영국 하원 연설
땅값과 집값은 소득보다 빠르게 오른 지가 아주 오래되었고 사람들은 점점 집을 삶을 위한 공간이 아니라 <금융투자 상품>으로 보게 되었다. 즉 집이 노후와 자녀를 위한 자산이자 담보가 되는 자산으로, 단순히 <투기적 금융자산>이라는 인식이 커지고 있다. 이와 마찬가지로 기업체와 국내외 투자자들도 땅을 매력적인 자산으로 보는 경우가 많아지고 있는데, 특히 금리가 낮은 상황에서는 더욱 그렇다. 오늘날 거시경제를 형성하는 것은 땅과 부동산, 금융 시스템 간의 상호작용이다. 땅은 금융화되었고, 투기적 대출과 투자의 대상이 되었다. 그 결과 땅값과 집값은 경제 전반의 성장과 소득과는 별개의 문제가 되었다.
-170-171쪽
주택자산과 집값 상승의 원인은 비교적 변동이 없던 건축비용이 올라서가 아니라 <땅값이 올랐기 때문>인 경우가 대다수였다. 최근의 연구에 따르면 1950년에서 2012년 사이에 14개 선진국에서 집값이 오른 원인 중8 1퍼센트가 땅값 상승에 있었고 나머지는 건축비용의 상승 때문이라고 설명될 수 있다. 영국의 경우 그 비율은 74퍼센트였다. 특히 1990년대 초반 이후 땅값이 집값보다 훨씬 변동이 심했고 집값보다 훨씬 많이 올랐다는 것을 보여주었다.

출판사 서평

“주거 자본주의 시대, 부러진 주택 사다리!
이제 우리 삶을 가르는 경계선은 소득이 아니라 <부동산 소유 여부>다”

어느 날 눈 떠보니 <갑부>가 될 수도 있는 땅과 지대의 힘!
땅과 집은 어떻게 <부를 축적하는 원천>이 되었는가?
<집값 거품>은 어떤 과정을 거치면서 발생하는가?
부동산 시장은 어쩌다 <소수>에게만 부가 돌아가는 게임이 되었는가?
이제 이 게임의 진행 과정과 그 실체의 이면을 파헤쳐본다.

▣ 단언컨대, 전 세계적으로 <집>은 부를 얻을 수 있는 <최대의 원천>이 되었다!
영국의 경제재단인 소속 경제학자 3명이 땅과 집값 그리고 부동산의 소유 여부가 우리 삶의 불평등과 경제 전반에 미친 영향과 그 해결책을 다양한 자료를 동원하여 다각도로 분석, 제시한 책이 출간되었다. 이 책은 그동안 주류 경제학에서 무시해온 <주택지로서 땅이 경제에서 해온 역할>에 주목하면서 20세기 이후 선진국에서 <집값 상승의 81퍼센트는 주거용지의 가치상승>에 있으며, <소득 대비 부의 비율>이 증가한 것도 개인의 능력이나 생산성 혹은 저축에 있는 것이 아니라 <집값 상승>에 있음을 여러 데이터를 통해 증명하고 있다.

이 책은 결국 우리 삶을 가르는 경계선, 우리 삶의 모든 불평등의 출발점은 개인의 소득이 아니라 <부동산의 소유 여부>, 그로 인한 <주택자산의 차이>에서 비롯된다고 강조한다. 전 세계적으로 주택자산은 <금융자산, 국민소득보다도 더 빨리 증가>하고 있으며, 이제 우리는 주택이 가장 큰 자본이득을 일으키는 <주거 자본주의 시대residential capitalism>에 진입했다는 것이다.
영국의 경우 1990년대 중반에는 <소득 대비 집값 비율>이 5였지만 2007년에는 집값이 3배로 올랐고 소득 대비 집값 비율은 10을 넘었다. 한마디로, 전 세계적으로 집은 <부를 얻을 수 있는 최대의 원천>이자 <가장 매력적인 자산>이 되었으며, 이미 가지고 있는 자산을 불리는 최고의 열쇠가 되었다. 이제 주택은 그 사용가치가 아니라 <금융자산>으로서의 가치 때문에 수많은 가계들의 목표가 되었다. 주택자산은 그야말로 <완벽한 투기용 자산>이 되었다.

▣ 집값의 변화는 <부의 총량>이 아니라 <부의 분배방식>에 영향을 미친다
『21세기 자본』의 저자 토마 피케티는 최근 수십 년 동안에 나타나는 불평등 심화 현상은 자본수익률(r)이 경제성장률(g)보다 빠르게 높아지는(r>g) 경향이 있어서 이미 부유한 사람이 더 많은 부를 갖게 되기 때문이라고 설명했는데, 여기서 부의 상당 부분을 차지하는 것이 바로 <주택>이다. 영국의 경우 1970년대 이래 주택은 소득 대비 부의 비율이 증가하는 원인 중 <87%를 차지>했고, 상위 10퍼센트에 해당하는 가구들의 부동산 자산은 하위 50퍼센트의 자산을 모두 더한 것보다도 5배 가까이 많고, 하위 10퍼센트의 자산 총량보다 875배가 많다. 또한 현재 영국과 프랑스는 주거용 부동산 자산의 가치가 GDP의 300%를 넘었고 미국은 20세기 이후 3배로 들었다. 요약하자면, 1950년대 이후 전 세계적으로 소득 대비 부의 비율이 증가한 원인은 대부분 <주택> 때문이다. 이는 결국 <주택자산 분포의 불평등>으로 이어지는데 이로 인해 최근 세계 각국에서는 주택 구입능력의 위기, 과도한 가계부채, 금융의 불안정성, 소득과 집값의 간극, 주택소유자와 무주택자 간의 불평등이 심화되고 있다.

▣ 부러진 주택 사다리, 높아진 주택구매의 담장, 그리고 <집세의 올가미rent trap>
저자들은 <주택소유의 확산>은 1960년대까지는 경제권력이 민주화되고 경제발전이 가능해지며 생산성도 높아지고 부의 불평등도 줄어드는 등 경제성장과 회복, 평등에 기여하는 등 대체로 유익한 결과를 낳았다고 말한다. 하지만 1970년대에 땅과 주택이 대출을 위한 담보물로 자유롭게 이용되면서 <땅과 집의 금융화financialisation>가 이루어졌다. 이에 은행들이 <부동산 담보대출 기관>으로 탈바꿈해 주택담보대출을 늘리자 집값이 폭등하기 시작하면서 주택소유자들은 엄청난 자본이득을 올릴 수 있었고, 반면 무주택자들은 높아진 주택구매의 담장, 그리고 집세의 올가미에 갇히게 되면서 소비를 줄일 수밖에 없었고 이는 결국 경제성장을 위축시켰다. <다수의> 사람들이 <소수의> 부유한 주택소유자들에게 집을 빌리게 되면서 경제성장에서 발생하는 과실을 땅주인들이나 주택소유주들이 독점한 것이다. 이제 <주택 사다리housing ladder>를 올라가는 것은 훨씬 더 힘들어지고 있다. 이는 전 세계에서 공통적으로 벌여지고 있는 현상이다.

▣ 이 책에서 다루고 있는 내용들
저자들은 이 책 전반부에서 땅이 어떻게 개인의 재산이 될 수 있었는지를 토지소유권의 등장과 사유재산제의 개념과 결부시켜 간단히 설명한 후 <땅의 경제적 용도>가 역사적으로 어떻게 변해왔는지를 살펴본다. 대부분의경제사를 통틀어 땅의 주된 기능은 농작물 생산이었다. 근대 자본주의의 탄생과 산업혁명을 거치면서 산업생산의 현장으로 쓰였지만 오늘날 땅의 경제적 기능이 가장 뚜렷하게 보이는 영역은 <주택시장>이 되었다. 따라서 이 책에서는 주택지로서의 땅의 역할에 초점을 맞추면서 20세기 이후 땅이 집값 상승에 어떤 영향을 미쳤는지, 아무런 노력과 투자도 하지 않았는데 어느 날 갑자기 눈 떠보니 갑부가 될 수도 있는 <지대의 힘>은 얼마나 강력한지 등을 살펴본다.

4, 5, 6장에서는 땅이 <20세기의 소비재>, 즉 주택을 짓기 위한 부지로 변해가는 과정과 함께 본격적으로 주거 자본주의 시대로 접어드는 20세기와 현재를 다루면서 영국, 미국, 독일, 한국을 비롯한 주요 선진들의 집값 변동을 추적하면서 그것이 우리 삶의 불평등에 미치는 영향을 각각 살펴본다. 이 과정에서 개인이 소유한 <주택이라는 이 새로운 자산>이 1970년대 이후 자유화된 금융 시스템의 중심이 된 과정도 설명한다. 마지막 7장에서는 땅과 주택의 소유 여부로 인해 나타나는 불평등을 해소하기 위해 정부가 정책적으로 할 수 있는 방법들에 대해 여러 제안을 한다. 이 책에서 다루고 있는 내용들은 다음과 같다

■ 왜 사람들은 돈을 땅으로 바꾸고 싶어 할까
■ 집값이 5배 오르는 동안 땅값은 15배 상승했다
■ 지난 45년간 선진국들에서 집값이 폭등과 폭락을 반복하는 이유는 무엇인가
■ 소득 대비 부의 비율 증가는 개인의 생산성이 아니라 집값 상승에 있다
■ 집과 땅의 <금융화>는 국가에서 개인에게로 위험부담이 넘어가는 것이다
■ <주택담보대출의 증가>는 다가올 경제위기를 감추는 것뿐이다
■ 집값은 경제성장과 소득과는 별개의 문제다
■ 토지소유권의 두 가지 측면, 토지의 사적 소유는 자유이자 도둑질이다
■ 땅과 집은 어떻게 <투기적 금융자산>이 되었는가
■ 경제성장의 과실을 땅과 부동산 소유자들이 <독점>하고 있다
■ 소수에게 유리한 세금정책 역시 불평등이 심화되는 원인 중 하나다
■ 사회가 집과 땅의 소유를 부자가 되는 최고의 방법으로 여기고 갈망하는 것이 바람직한가
■ 소득 대비 가계부채 비율, 소득 대비 집값 비율이 이렇게 높은 이유는 무엇인가
■ <다수>의 납세자에게서 <소수>의 지주에게로 부가 이전되는 것이 적정한가
■ 집값이 올라 소비가 증가하는 효과는 이내 사라진다.
■ 주택담보대출 증가는 경제성장에 도움이 되지 않는다
■ 땅의 소유권은 왜 그렇게 일부에게 집중되어 있는가?
■ 집값이 소득보다 빨리 오르는데도 사람들이 집을 살 수 있는 이유는 무엇인가
■ 도시의 지대는 <위치의 가치>에 따라 결정된다

▣ <소수의 참여자>에게만 칩이 집중되는 <포커 게임> 같은 시장
지금의 상황과 20세기 초 대공황의 공통 원인으로 <불평등의 심화>를 들 수 있는데, 두 경우 모두 집과 같은 기본자산이 있는 사람은 소득 대비 부의 비율이 상당히 높아지는 한편 그렇지 못한 사람들은 오히려 부채 비율이 높아졌다. 이런 현상에 대해 1934년에서 1948년까지 미국 연방준비제도이사회 의장이었던 매리너 에클스는 다음과 같이 말했는데, 이는 현재에도 충분히 통용되는 말이다.

“1929년에서 1930년에는 거대한 흡입 펌프가 당시 생산되던 부의 점점 더 많은 부분을 빨아들여 <소수의 손>에 쥐어주었다. 이것은 그들의 자본축적을 도와주었다. 하지만 이들은 일반 대중 소비자들에게서 구매력을 빼앗음으로써 자신들이 축적한 자본을 다시 새로운 생산설비에 투자하는 근거가 되어줄 상품들에 대한 유효수요를 스스로 없애버렸다. 그 결과 <소수의 참여자>에게만 칩이 집중되는 포커 게임 같은 상황이 되어버려서 나머지 사람들은 돈을 빌려야만 게임에 계속 남아 있을 수 있게 되었다. 이들의 신용이 바닥나자 게임은 중단되었다.”

▣ 집값 상승의 1차적 원인은 <땅의 가치상승> 때문, 2차적 원인은 <금융제도> 때문이다
집값 상승의 1차적 원인은 <땅의 가치상승> 때문이다. 땅(위치)의 가치는 집값 폭등에 앞서 급격히 오르는 경향이 있는데, 특히 주거용 부동산에서 토지의 가치는 물리적 건물의 가치보다 훨씬 빨리 오른다. 집값 상승의 2차적 원인은 <금융제도>다. 2차 세계대전 이후 20-30년 동안에는 과도한 부동산 거품에 대한 우려 때문에 부동산 담보대출이 규제되었다. 하지만 1970년대와 1980년대에 신용대출 시장이 자유화되자 은행들은 자신들의 주된 역할을 <부동산 담보대출 업체>로 급격히 바꾸었다. 이제 은행은 담보대출을 늘리면서 집이 <금융 투기자산>이 되는 데 적극 가담한다. 금융제도가 자유화될수록 집값은 폭등하며 집값과 소비, 경제 전반의 관계가 더 밀접하게 나타난다. 한마디로, <금융제도가 집값을 가른다>고 저자들은 말한다.

▣ 땅과 주택의 금융화는 <국가에서 개인에게로 위

작가정보

저자(글) 조시 라이언-콜린스

저자 조시 라이언-콜린스Josh Ryan-Collins 2006년부터 영국의 싱크탱크이자 사람 중심의 새로운 경제건설을 추구하는 New Economics Foundation, 즉 신경제재단에 몸담고 있는 수석경제학자로 그곳에서 화폐 및 금융개혁, 땅값과 집값의 경제학을 주로 다루는 연구 프로그램을 이끌고 있고 이런 영역들에 대한 광범위한 출판물들을 발표해왔다. 현대 화폐제도의 작용에 대한 종합적 안내서이자 미국과 영국의 여러 대학에서 금융 및 회계과목 교재로 쓰이는 『돈은 어디서 오는가?Where Does Money Come From?』의 대표저자이기도 하다. 사우샘프턴 대학교에서 경제학 박사학위를 받았고 동대학의 경영대학원과 런던에 있는 시티대학교 정치경제연구센터에서 객원연구원으로 활동하고 있다.

저자(글) 토비 로이드

저자 토비 로이드Toby Lloyd는 영국 최대의 주택문제 자선단체인 셸터Shelter의 정책소장을 거쳐 현재 대표를 맡고 있다. 12년 이상 공공 및 민간부문에 걸친 주택문제를 다뤄왔으며 각종 정부 정책과 지역공동체 등을 위한 자문을 맡아왔다. 새로운 전원도시를 위한 기획으로 2014년 울프슨 경제학상Wolfson Economics Prize을 수상하기도 했다.

저자(글) 로리 맥팔렌

저자 로리 맥팔렌Laurie Macfarlane은 대학에서 경제학을 전공했으며 신경제재단 소속 경제학자로 토지 및 금융개혁 문제를 다루고 있다. 스코틀랜드 수자원위원회 경제분석 책임자로 일했으며 스코틀랜드의 지식인 싱크탱크인 커먼윌Common Weal에서 활동하며 땅과 주택개혁에 관한 연구를 해왔다.

번역 김아영

역자 김아영은 연세대학교 심리학과를 졸업하고 글밥 아카데미 수료 후 바른번역 소속으로 기획 및 번역활동을 하고 있으며 디자인 전문잡지 지콜론(G:)에서 디자인과 심리를 접목한 칼럼을 연재했다. 직접 기획하고 옮긴 책으로는 『문학 속에서 고양이를 만나다』가 있고, 옮긴 책으로는 『어떻게 공부할 것인가』, 『확신의 힘』, 『제대로 살아야 하는 이유』, 『단어의 사생활』 등이 있다.