부동산 경매 황교수 따라하기

황두연 지음

아라크네 2014년 02월 25일 출간 종이책 : 2009년 04월 15일 출간

작품소개

책소개

대학과 학원에 출강중인 황두연의 책. 부동산 경매의 기초 개념에서부터 경매의 장단점, 경매 투자 원칙, 경매 물건 공략법 등 경매에 관해 알아야 할 내용들이 실려 있다. 특히 남들이 안 좋다고 버려둔 경매 물건을 골라내는 안목을 키워주는 부분이 장점이다.

책의 내용은 총 6장으로 나뉘어져 있다. 각각의 장마다 특정한 주제를 정해 놓고, 실제 사례를 중심으로 재미있고 쉽게 읽을 수 있게 배려하였다.

목차

머리말 ․ 적은 자본으로 고수익을 올릴 수 있는
부동산 경매

chapter 01 부동산 경매가 뭐예요?

경매는 자본주의 사회의 빚잔치다 ․ 12
부동산 경매가 갖는 장점들 ․ 17
부동산 경매가 갖는 단점들 ․ 24

chapter 02 입찰 준비에 앞서 이런 것들을 배워라

경매 물건은 어디에서 찾나 ․ 30
돈은 얼마나 필요한가 ․ 33
등기부등본을 살펴라 ․ 36
토지이용계획확인원을 확인하라 ․ 39
낙찰가를 산정하는 기준을 파악하라 ․ 41
입찰 시 주의할 점들 ․ 43
세입자나 집주인이 집을 비워주지 않을 때 ․ 47

chapter 03 부동산 경매의 투자 원칙

친구 따라 강남 가지 마라 ․ 54
경매는 무조건 싸게 사야 한다 ․ 58
답사를 생활화하자 ․ 60
필요 없는 지출을 줄여라 ․ 63
정보 수집을 게을리하지 마라 ․ 67
관련된 공부와 강좌를 열심히 찾아라 ․ 71

chapter 04 아파트 경매 성공 손자병법

10만 원으로 34평형 아파트를 낙찰 받다 ․ 76
시세 차익을 올릴 수 있는 아파트 공략법 ․ 89
4천만 원 투자해 월 200만 원 고정 수익 ․ 93
발상을 전환하라 ․ 100
관광지 주변 아파트를 주목하라 ․ 103
개발 예정지역 주변 아파트를 주목하라 ․ 106
저평가되어 있는 소형 아파트를 주목하라 ․ 110
종부세 대상 아파트에 주목하라 ․ 114
리모델링 대상 아파트에 주목하라 ․ 119

chapter 05 주택 공략법 & 상가 공략법

뉴타운 인근 반 지하 다세대주택을 노려라 ․ 124
단독주택을 사무실로 개조해 수익을 올리다 ․ 129
주인이 거주하는 다가구주택을 노려라 ․ 134
자녀 교육은 강남 아파트 주변 다세대가 대안이다 ․ 139
500만 원에 낙찰 받아 월 100만 원의 수익 ․ 143
소액 투자로 고정 수입을 노려라 ․ 151
상가 투자 시 주의할 점 ․ 154
많이 유찰된 지하상가를 노려라 ․ 161
상가주택은 꿩 먹고 알 먹는 상품이다 ․ 165
임대 수익은 오피스텔을 주목하라 ․ 169

chapter 06 토자 투자 공략법

절묘한 타이밍으로 10배의 수익을 올리다 ․ 174
소액 투자로 고수익 올릴 수 있는 토지 경매 ․ 180
토지 경매에서 눈여겨봐야 할 점 ․ 184
절대농지도 보물이 될 수 있다 ․ 191
그린벨트 해제 유망 지역을 선점하라 ․ 195
계획관리지역으로 편입이 예상되는 곳을 주목하라 ․ 200
군사시설보호구역 해제 유망 지역을 눈여겨보라 ․ 205
대운하 사업 지역 중 여객터미널이 들어서는 낙후된 주변 지역을 노려라 ․ 212
법정지상권을 잘 활용하면 고수익을 올릴 수 있다 ․ 217
접근성이 좋은 축사에 집중하라 ․ 221

책 속으로

신도시 인근에 있는 근린상가가 대표적이라 할 수 있다. 주변에 생긴 대형할인점으로 인해 가격과 시설 경쟁력에서 밀리고 인터넷쇼핑몰이 보편화된 것도 주원인이다. 보통 지하상가나 2층 이상이 많이 나온다. 그 중에서는 공실인 상가도 어렵지 않게 볼 수 있다. 이런 상가는 낙찰 받으면 명도할 필요가 없어서 곧바로 창업을 하거나 임대를 할 수 있어 유리하다.
- 61쪽

간혹 명도 시 이사 비용을 먼저 달라고 하는 경우가 있다. 월세 계약금, 이삿짐센터 계약금이 필요하다는 것이다. 물론 사정이 급한 것은 이해할 수 있다. 하지만 명도는 한치 앞도 내다볼 수 없는 변수가 많다. 만약 믿고 돈을 먼저 송금했는데 상대방이 사정이 생겨 당장 비워 줄 수 없다면 어떻게 할 것인가. 원칙적으로 이사 비용은 당일에 열쇠와 교환하는 것이 공평하다.
- 87쪽

사무실이 밀집되어 있는 지역의 노후화된 단독주택은 사무실로 개조해서 임대를 놓으면 높은 수익을 올릴 수 있다. 특히 교통이 편리하고 중소형 벤처기업들이 몰려 있는 곳은 수요도 풍부하기 때문에 임대료를 월 2부 이상 받을 수 있다.
- 133쪽

상가는 경기 변동에 민감한 부동산이다. 경제가 안 좋으면 소비가 위축돼 상가를 이용하는 빈도수가 줄어들기 때문이다. 이는 보증금과 월세의 동반 하락으로 이어져 수익률이 떨어진다. 이런 위기를 곧 기회로 삼아 발상을 전환할 필요가 있다. 남들이 외면할 때 상권이 양호한 곳에 위치한 점포를 저가로 매수한다면 수익을 극대화할 수 있다.
- 160쪽

당시 평당 5만원에 낙찰 받았던 농지는 2008년 4월 평당 50만 원에 팔아 넘겼다. 매수자는 물류 창고를 짓기 위해 급히 필요하다는 분이었다. 당시 군산 땅값이 하루가 다르게 치솟고 있어 적당한 땅을 살 수 없다고 했다. 맹지도 20만 원 정도 요구한다는 것이었다.
- 178쪽

이들 지역은 그린벨트가 당장 해제가 된 것은 아니지만 건축규제가 상당히 완화되어 있다. 4층 이하의 주택을 건폐율 40%, 용적률 150% 이내에서 건축할 수 있다. 따라서 경매가 나오더라도 다른 그린벨트 지역에 비해 농지가 비싸다. 하지만 이들 지역은 해제 가능성이 높아 투자가치가 높다.
- 198쪽

출판사 서평

부동산 경매의 전략과 전술, 입찰 타이밍

배우고는 싶은데 낯선 법률 용어가 어려워서 망설이고 있던 초보 독자들에게 이 책은 부동산 경매의 쉽고 재미있는 길잡이가 되어 줄 것이다. 부동산 경매 시장은 부동산 투자처 중에서도 상대적으로 위험 부담이 적으며, 체계적인 분석과 조사가 이루어진다면 안정적인 수익 구조를 가진 시장이다. 예전에 경매가 활성화되지 않았을 때에는 주로 여유 자금을 가진 투자자 등 일부 사람만이 입찰에 참여하였다. 그러나 이제는 일반인의 관심과 참여가 많아지면서 경매가 활성화되고 있다. 먼저 아는 자가 유리한 상황이다.

이 책은 부동산 경매의 기초 개념에서부터 경매의 장단점, 경매 투자 원칙, 경매 물건 공략법 등 경매에 관해 알아야 할 내용들이 충실하게 담겨 있다. 특히 남들이 안 좋다고 버려둔 경매 물건을 골라내는 안목을 키워주는 부분이 장점이다.

부동산 경매의 전략과 전술, 입찰 타이밍

책의 내용은 총 6장으로 나뉘어져 있다. 각각의 장마다 특정한 주제를 정해 놓았기 때문에 책을 읽으면서 점차 경매의 세계로 빠져들게 한다. 실제 사례를 중심으로 설명해서 재미있게 읽을 수 있다.
1장은 부동산 경매에 대한 장단점을 기술해 놓았다. 2장에서는 입찰 과정에서 필요한 것들을 상세히 알려준다. 경매 물건은 어디에서 찾고, 낙찰가를 산정하는 기준 등을 상세히 설명해 준다. 3장에서는 부동산 경매의 투자 원칙에 대해 알려준다. 무턱대고 응찰해 수익을 올리지 못하는 사례도 보여줌으로써 부동산 경매에도 함정이 있을 수 있음을 알려준다. 4장에서는 아파트 경매의 성공 사례를 보여준다. 특히 종부세 대상 아파트, 리모델링 대상 아파트가 왜 장점을 갖는지 보여준다. 5장에서는 주택과 상가 공략법을 배울 수 있다. 단독주택과 상가주택을 낙찰 받으면 어떤 이득이 있는지를 사례를 들어 알려준다. 6장에서는 토지 투자 공략법을 배울 수 있다. 어떤 토지를 낙찰 받아야 수익성이 높은지 분석하는 부분히 상세하다.
이 책에 실려 있는 각 장들을 읽다 보면 어느새 부동산 경매의 요점을 속속들이 파악할 수 있다.

작가정보

저자(글) 황두연