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도시계획을 알면 돈이 보인다: 경기도편

부동산 투자 필독서
김종선 지음
중앙일보조인스랜드

2012년 02월 24일 출간

종이책 : 2011년 06월 10일 출간

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파일 정보 pdf (65.55MB)
ECN 0102-2018-000-002547596
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작품소개

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도시기본계획을 알면 투자처가 한 눈에 보인다!
『도시계획을 알면 돈이 보인다』 '경기도편'. 이 책은 도시기본계획을 분석하여 가치투자를 할 수 있도록 핵심 투자 포인트를 짚어준다. 각 시도에서 발표한 도시계획을 기반으로 왜 이곳이 투자 포인트로 각광받을 수밖에 없는지 알기 쉽게 설명한다. 우선, 큰 틀에서 경기도종합계획의 핵심을 파악하고 화성시, 안산시, 시흥시, 광명시, 광주시, 과천시, 군포시, 의왕시, 의정부시 등 9개 경기도 도시를 분석한다. 해당 시의 기본정보를 파악하고 도시기본계획을 바탕으로 현재와 미래 도시 상황을 파악하여 도시기본계획에서 중요시 다루는 점들을 짚어본다. 이를 통해 투자 포인트를 점검하면 투자 유망지역을 한 눈에 파악할 수 있다.
■ 프롤로그

■ Part 01 - 2020 경기도종합계획으로 경기도 감(感)잡기!
ㆍ 경기도종합계획이란 무엇인가?
ㆍ 경기도종합계획의 범위
ㆍ 경기도종합계획의 비전, 목표, 기본과제
ㆍ 2020 경기도종합계획 핵심 꿰뚫기

■ Part 02 - 화성시 대해부
ㆍ 화성시 기본정보 꿰뚫기
ㆍ 도시기본계획을 통해 바라 본 화성시의 현재와 미래
ㆍ 화성시 2020년 도시기본계획 핵심 대해부
ㆍ 화성시 투자포인트
ㆍ 화성시 2020년 도시기본 구상도

■ Part 03 - 안산시 대해부
ㆍ 안산시 기본정보 꿰뚫기
ㆍ 도시기본계획을 통해 바라 본 안산시의 현재와 미래
ㆍ 안산시 2020년 도시기본계획 핵심 대해부
ㆍ 안산시 투자포인트
ㆍ 안산시 2020년 도시기본 구상도

■ Part 04 - 시흥시 대해부
ㆍ 시흥시 기본정보 꿰뚫기
ㆍ 도시기본계획을 통해 바라 본 시흥시의 현재와 미래
ㆍ 시흥시 2020년 도시기본계획 핵심 대해부
ㆍ 시흥시 투자포인트
ㆍ 시흥시 2020년 도시기본 구상도

■ Part 05 - 광명시 대해부
ㆍ 광명시 기본정보 꿰뚫기
ㆍ 도시기본계획을 통해 바라 본 광명시의 현재와 미래
ㆍ 광명시 2020년 도시기본계획 핵심 대해부
ㆍ 광명시 투자포인트
ㆍ 광명시 2020년 도시기본 구상도

■ Part 06 - 광주시 대해부
ㆍ 광주시 기본정보 꿰뚫기
ㆍ 도시기본계획을 통해 바라 본 광주시의 현재와 미래
ㆍ 광주시 2020년 도시기본계획 핵심 대해부
ㆍ 광주시 투자포인트
ㆍ 광주시 2020년 도시기본 구상도

■ Part 07 - 과천시 대해부
ㆍ 과천시 기본정보 꿰뚫기
ㆍ 도시기본계획을 통해 바라 본 과천시의 현재와 미래
ㆍ 과천시 2020년 도시기본계획 핵심 대해부
ㆍ 과천시 투자포인트
ㆍ 과천시 2020년 도시기본 구상도

■ Part 08 - 군포시 대해부
ㆍ 군포시 기본정보 꿰뚫기
ㆍ 도시기본계획을 통해 바라 본 군포시의 현재와 미래
ㆍ 군포시 2020년 도시기본계획 핵심 대해부
ㆍ 군포시 투자포인트
ㆍ 군포시 2020년 도시기본 구상도

■ Part 09 - 의왕시 대해부
ㆍ 의왕시 기본정보 꿰뚫기
ㆍ 도시기본계획을 통해 바라 본 의왕시의 현재와 미래
ㆍ 의왕시 2020년 도시기본계획 핵심 대해부
ㆍ 의왕시 투자포인트
ㆍ 의왕시 2020년 도시기본 구상도

■ Part 10 - 의정부시 대해부
ㆍ 의정부시 기본정보 꿰뚫기
ㆍ 도시기본계획을 통해 바라 본 의정부시의 현재와 미래
ㆍ 의정부시 2020년 도시기본계획 핵심 대해부
ㆍ 의정부시 투자포인트
ㆍ 의정부시 2020년 도시기본 구상도

■ 부록 - 경기도 9대 도시 투자유망지도
ㆍ 화성시, 안산시, 시흥시, 광명시, 광주시, 과천시, 군포시, 의왕시, 의정부시

화성시 대해부
화성시는 자연적 인구 증가와 함께 수도권과 인접하고 있고 경부고속도로, 서해안고속도로 등 광역교통이 양호하고 송산그린시티 사업 등 개발압력이 급증하고 있으며 동탄1신도시에 이은 동탄2신도시 등 택지개발사업, 남양뉴타운, 남양지구 등 도시개발사업 진행에 따른 급속한 도시화가 진행되고 있는 상태이다. 위와 같은 변화를 고려해 2020년 계획인구를 92만 명으로 설정하였다.
계획인구를 살펴보았으니 이제 계획인구의 적정성을 따져 보아야 한다. ‘2020화성도시기본계획’에 따른 2010년 계획인구는 50만 9,000명이었다. 이 수치를 2010년 12월말 현재 주민등록인구와 비교해 봄으로써 계획인구의 적정성을 간접적으로나마 검토해 볼 수 있을 것이다.
2010년 12월말 현재 화성시의 주민등록인구는 50만 5,838명이다. ‘2020화성도시기본계획’상의 2010년 계획인구와의 차이는 불과 3,162명에 그치고 있다. 계획인구를 기준으로 도시기반시설, 주택수요 등 각종 계획들이 수립된다는 점을 고려할 때 이와 같은 추세가 이어진다면 적어도 화성시는 각종 기반시설이나 주택의 초과공급문제가 발생할 가능성이 매우 낮다는 사실을 알 수 있다. (p46)

자, 그럼 이제부터 각 생활권별 현황과 개발 포인트를 짚어 보도록 하자. 먼저, 동부 생활권을 살펴보자. 동부 생활권은 기존 병점역을 중심으로 대규모 택지개발과 개별 주택 건설이 진행되고 있어 인구유입이 가속화 되고 있는 지역이다.
기존의 동탄신도시 외에 동탄2신도시가 들어설 예정이어서 인근 지역의 개발압력이 높은 생활권이라고 할 수 있다. 또한, 태안과 봉담을 중심으로 6곳의 대학이 입지하고 있어 대학관련 인구의 지역 내 흡수가 가능하다는 장점이 있는 생활권이기도 하다. 동부 생활권의 개발 포인트를 살펴보면 우선 태안은 병점을 중심으로 하는 역세권 개발에 초점이 맞춰지고 있다. 이를 통해 화성시 동부권의 행정수요에 대응해 나갈 필요가 있기 때문이다. 동탄면은 동탄1?2신도시가 포인트라고 할 수 있다. 또한, GTX개통에 따라 서울 접근성이 크게 개선될 곳이라는 점 역시 자타가 공인하는 화성시 발전의 양륜이라고 할 수 있기 때문이다. 봉담읍의 개발 포인트는 봉담~평택간 고속도로 등 기반시설 확충에 따라 늘어나게 될 개발압력에 대응하기 위해 필요한 봉담지구 등 도시개발과 도시정비에 있다. 정남면의 개발 포인트는 물류기능에 있다. 봉담~평택 및 송산~동탄 고속도로 개설에 따라 교통 요충지로 거듭나게 될 전망이기 때문이다. (p51)

부자로 가는 길을 알려주는 보물지도 ‘도시기본계획’

‘투자지역으로 여기가 좋다더라’라는 카더라 통신을 믿고 투자하기에는 우리가 가진 돈은 너무나 소중합니다. 기준 없이 투자하는 묻지마식 투자는 돈 버리기 딱 좋은 투자 습관이 아닐까 싶습니다. 그렇다면, 투자의 기준이 될 수 있는 것에는 무엇이 있을까요?
여기 ‘도시기본계획’을 살펴보면 그 답을 찾을 수 있습니다.

도시기본계획은 도시의 미래 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획입니다. 이 도시기본계획을 바탕으로 각종 부동산 행위와 직접적으로 연결되는 도시관리계획이 수립됩니다. 이렇기 때문에 ‘도시관리계획’에는 부동산에 투자해 성공하기 원하는 투자자들이 반드시 알아두어야 하는 내용이 포함되어 있습니다. 이런 점에서 볼 때 도시기본계획은 투자전략 수립에 있어 가장 핵심적인 요소라고 할 수 있습니다.

도시기본계획의 핵심 가운데 하나라고 할 수 있는 계획인구는 주택계획을 수립하는 기초가 될 뿐만 아니라 도시의 미래 경제력을 예측하는 기초가 되며, 동시에 각종 기반시설 계획 수립의 기초가 됩니다. 그러므로 계획인구가 과도하게 설정되었다는 것은 곧 도시의 경제력을 지나치게 낙관적으로 예측했다는 것을 의미하는 한편 과도한 주택공급에 따른 자산가치 하락이나 불필요한 기반시설 설치에 따른 자원낭비 문제를 유발하게 됩니다.
이 계획인구 변수 하나만으로도 도시의 미래가치가 달라질 수 있고 그에 따라 투자가치 역시 크게 달라질 수 있습니다. 우리는 도시기본계획을 종합적으로 검토하고 분석함으로써 보다 정확한 투자전략을 수립할 필요가 있습니다.

이 책은 경기도 9개 도시의 ‘도시기본계획’을 분석하여 아파트 및 수익성 부동산 등의 부동산 투자 포인트를 짚어줍니다. 같은 돈을 들인다면 향후 발전 가능성이 높은 곳에 투자하는 것이 바람직하지 않을까요?

경기도편의 〈경기도 핵심 9대 도시〉
* 화성시, 안산시, 시흥시 : 대한민국 신성장지역이 될 중심축인 서해안 골드라인의 핵심도시
* 광명시 : 시흥시, 안산시와 연결되는 도시이자 국토종합계획상 국토발전의 중추적 기능을 수행할 KTX 광명역이 입지한 도시
* 과천시, 군포시, 의왕시 : 첨단산업밸리로 수도권을 국제경쟁력을 갖춘 도시로 업그레이드시켜 줄 것으로 기대되는 도시
* 의정부시 : 수도권 북부의 핵심 발전축

도시기본계획을 알면 투자처가 한 눈에 보인다.

『도시계획을 알면 돈이 보인다』는 도시기본계획을 분석하여 가치투자를 할 수 있도록 핵심 투자 포인트를 짚어줍니다. ‘이곳 부동산이 뜬다더라’라는 무책임한 소문이 아닌, 각 시도에서 발표한 도시계획을 기반으로 왜 이곳이 투자 포인트로 각광받을 수밖에 없는지 알게 될 것입니다.

이 책은 프롤로그에서 도시기본계획이 무엇인지, 왜 중요한지, 어떻게 투자하면 될지에 대해 소개합니다. 꼭 프롤로그도 놓치지 말고 읽으셔야 합니다. Part1에서는 큰 틀에서 경기도종합계획의 핵심을 파악하고 Part2~Part10까지 9개 경기도 도시를 분석하고 있습니다.
<경기도편>에서 분석한 도시는 ▶화성시 ▶ 안산시 ▶ 시흥시 ▶ 광명시 ▶ 광주시 ▶과천시 ▶ 군포시 ▶ 의왕시 ▶ 의정부시 입니다.
도시기본계획 분석과정은 해당 시의 기본정보를 파악하고 도시기본계획을 바탕으로 현재와 미래 도시 상황을 파악해 봅니다. 다음으로 도시기본계획에서 중요시 다루는 점들을 짚어본 후 투자 포인트를 점검하면 투자 유망지역을 한 눈에 파악할 수 있게됩니다.

‘구슬이 서말이라도 꿰어야 보배’라고 했습니다. 도시기본계획이 중요한 것을 이해했다고 곧바로 부동산 투자에 성공한다는 보장은 없습니다. 다만 성공투자로 가는 확실한 지침서를 손에 받아들었을 뿐입니다. 그렇다면 어떻게 해야 성공할 수 있을까요? 크게 다섯 단계로 요약해 볼 수 있습니다.

<제1단계>
현재 자신이 투자하고자 하는 도시가 갖고 있는 특징과 단점, 강점을 분석한 후 도시기본계획에서 어떻게 약점을 극복하고 또 강점을 보다 극대화 할 것인지에 대해 확실한 방향성을 제시하고 있는지를 검토합니다. 이러한 부분에 대한 검토가 없다면 그야말로 투자 자체가 사상누각이 될 수밖에 없기 때문이다.

<제2단계>
도시기본계획은 도시공간구조와 생활권을 설정하고 이를 기초로 개발방향과 컨셉을 결정합니다. 따라서 향후 어떤 도시가 어떤 공간구조로 재편되는지, 각 생활권에는 어느 정도의 계획인구가 설정되고 각 생활권에 부여된 핵심 기능은 무엇인지를 살펴 본 후 그에 부합되는 투자전략과 투자대상을 선별해야 합니다.

<제3단계>
도시기본계획에서 제시하는 단계별 개발계획에 따라 개발 압력이 몰려들 것으로 예상되는 지역을 선점하는 전략을 수립해야 합니다.

<제4단계>
개발가능지 및 개발축 등을 찾아야 합니다. 이를 통해 돈이 지나는 황금 금맥을 찾을 수 있기 때문입니다.

<제5단계>
위 과정을 모두 검토했다면 이제 최종적으로 도시기본구상을 검토해야 합니다. 이는 무수하게 많은 개발재료들을 큰 틀에서 하나로 묶어주는 과정이기 때문에 매우 중요합니다.

<제6단계>
투자 유망지역을 선정하고 저점매수전략을 수립하여 실행합니다.

이 책을 바탕으로 이상의 과정을 거친다면 비로소 도시기본계획을 기초로 한 장기적 관점에서의 가치투자가 가능해질 것입니다

작가정보

저자(글) 김종선

저자 김종선은 부동산 애널리스트. 대학교 2학년 때 공인중개사 시험에 당당하게 합격하여 전국을 누비면서 부동산 실무경험을 다양하게 쌓았다. 인천대학교 경영대학원 경영학 석사학위(부동산 전공)를 받았으며, 동대학원에서 박사(재무관리 전공) 학위를 받았다. 이론과 실무를 겸비한 독보적인 부동산 애널리스트로 활동하면서 부천대학, 경인여자대학 등에서 부동산학을 강의했다. 지은 책으로 <경기도 실전 투자 교과서>, <부동산 투자를 했으면 무조건 10배는 벌어라>, <재테크 스마트폰 없으면 꿈도 꾸지마라>가 있다. 가천의과학대학교, 신세계 백화점 문화센터, KFM 「경기도 웰빙 투데이」 등에서 부동산 재테크를 강의하고 있으며, 「내일신문」 「데일리안」 「데일리서프라이즈」 등 각종 신문과 잡지에서 재테크 칼럼을 연재하고 있다. 현재 BSI 경영연구원 대표, (주)리치에셋 이사와 한서대학교 국제통상학부 및 정보산업대학원 겸임교수로 재직하고 있다.

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