친절한 경매

내 인생의 터닝포인트

오은석 지음

중앙일보조인스랜드 2011년 06월 14일 출간 종이책 : 2009년 10월 15일 출간

작품소개

책소개

북극성주와 제자들의 실전 성공경매 이야기

다음의 부동산재테크 카페의 운영자로 활동중인 저자, 오은석과 그의 제자들이 펼치는 좌충우돌 실전 성공경매 이야기. 저자와 그 제자들이 실제 몸을 부딪치며 터득한 경매에 관한 모든 것을 알려준다. 실전경매 투자 5요소, 실투자금 500만 원으로 빌라 소유하기, 2천만 원을 투자해 월 60만원의 용돈을 얻은 법 등 저자의 경험과 함께 제자들의 생생한 경험담을 들려주고 있다.

목차

프롤로그
가난한 소년의 소박한 꿈
내게 부자 지혜를 알려준 경매
북극성주라는 닉네임을 얻다

Part 01
정직한 실전투자 보고서
1. 시작은 누구나 할 수 있지만, 성공은 5%의 몫이다
01 _ 그 중에서 제일은 경매
02 _ 경매의 오해와 진실
03 _ 움직이라 그러면 구할 것이다
04 _ 북극성주의 실전 경매 투자5요소
05 _ 북극성주가 제안하는 2050 부동산 재테크

2. 쓰디쓴 열매를 주었던 경매
01 _ 입찰보증금 900만원을 어이없게 날리다
02 _ 600만원을 이사비용으로 손해보다
03 _ 순간의 실수로 6천만 원을 잃을 뻔하다
04 _ 미납된 원인 파악하지 못해 입찰보증금 350만 원을 잃다
05 _ 1300만 원 날리고 정신 차리다

3. 맛있는 열매를 주었던 경매
01 _ 실투자금 500만 원으로 빌라를 소유하다
02 _ 1억 원 투자해 3억 원 만든 아파트의 내막
03 _ 2천만 원을 투자해 월60만 원의 용돈을 얻다
04 _ 300만 원으로 오피스텔을 잡다

4. 북극성주 제자들의 열매 나눔
01 _ '꽁사랑' 님의 가장 초보답게 성공하는 경매
02 _ '멋찐넘' 님의 눈앞에서 놓친 아파트
03 _ '스모모' 님의 좌충우돌 임장 다이어리
04 _ '태권러브' 님의 패찰의 아픔을 잊게 해 준 낙찰의 기쁨
05 _ '조이제' 님의 경매병아리에게 굴러 떨어진 호박
06 _ '아이스' 님의 40%의 수익률을 안겨준 K아파트
07 _ '지현' 님의 깃털 없는 병아리, 날개를 달다
08 _ '서윤아빠' 님의 이문동 토지 경매 낙찰
09 _ '후리지아오빠' 님의 내가 맛본 유치권
10 _ '프라이드' 님의 200% 수익을 안겨준 경매 성공기

Part 02
실패없는 경매 성공투자 지침서
1. 세상은 변해도 변하지 않는 성공법
01 _ 경매는 수단이지 목적이 아니다
02 _ 한 곳을 집중 공략하라
03 _ 임장보고서를 작성하라
04 _ 10년 공부보다 한번의 낙찰이 중요하다
05 _ 나만의 투자 지도를 만들어라
06 _ 발품을 팔지 않으려면 경매 재테크 시작도 하지 마라

2. 든든한 지원군을 만들어라
01 _ 나만의 멘토 만들기
02 _ 공인중개사 내 편으로 만들기
03 _ 은행도 우리의 든든한 아군
04 _ 지역 주민들의 가치판단 믿기
05 _ 기획부동산 활용하기

3. 경매 고수에겐 뭔가 특별한 것이 있다
01 _ 고수의 ‘눈’ 키우기
02 _ 경매 고수의 정보지 분석법
03 _ 경락잔금대출 잘 받는 노하우
04 _ 북극성주의 임장 노하우
05 _ 몇 수 내다보기

에필로그
희망이 열리는 부자나무를 위하여

책 속으로

처음 경매를 하는 사람의 경우 '말소기준권리'와 '임대차보호법' 만 잘알아도 큰 문제가 없다. 아주 복잡하게 꼬여 있는 부동산이 아닌 이상, 혼자서도 충분히 권리분석이 가능하다. 권리분석을 하기 위해서 기준이 되는 권리, 즉 말소기준권리를 찾아내어 그 이전 권리는 인수되고, 그 이후 권리는 말소된다. 우선 말소 기준이 되는 권리부터 살펴보자.
밑줄 친 부분만 따서 외워보자. 저압개담전~(저혈압에 걸린 개(犬)가 담에 걸려 전사했다.) 나는 제자들에게 이렇게 외우라고 했다. 저!압!개!담!전!
P.33

선택과 집중이다. 처음부터 광범위하게 들어가는 것보다는 자신이 공략할 수 있는 지역을 몇 군데로 압축하는 것이 좋다. 본인이 실제로 활동할 수 있는 지역을 정해서 파고드는 것이 보다 확실한 정보를 얻는 방법이다. 처음 시작을 했다면, 본인이 운용할 수 있는 투자금 한도 내에서 물건 종류를 압축시켜야 한다. 그래야 애초부터 좋은 물건을 놓치지 않을 수 있고, 비교적 빨리 안목을 키울 수 있다. 물건의 호재와 수요에 대한 판단이 서면 그때부터는 과감하게 움직여야 한다.
P.57

본 물건에 대한 입찰 경쟁이 치열할 것을 예상했지만 입찰자를 호명하는데 1명, 2명, 3명...... 27명! 이렇게 많은 사람이 응찰한 것을 보고 법원 내에서도 탄성이 나왔단다. 아내는 너무 많은 사람들이 입찰하여 거의 포기한 상태였다고 한다. 그런데 집행관이 최고가매수신고인을 호명했는데 그건 다름 아닌 본인이었다.
P.183

출판사 서평

경매관련 도서는 많이 있다. 하지만 경매에 관심은 있지만 어떻게 해야할지 모르는 사람들을 대상으로 눈높이에 맞는 도서는 많지 않다. 이에 일반인들의 경매 실전 체험과 경매전문가인 저자의 자세한 과외를 책 한 권을 통해서도 배우고 익힐 수 있게끔
제작된 도서이다.

시작은 누구나 할 수 있지만 성공은 5%의 몫이다!

경매는 누구나 할 수 있지만 마지막까지 살아남는 사람은 5% 정도 밖에 되지 않는다. 대박 한 번 내보겠다고 발을 들여놓는 사람은 오히려 오래가지 못한다. 몇 번 하다가 안 되면 ‘남들이 다 발라먹은 생선뼈’라 투덜대며 금방 포기한다. 그러나 큰 욕심 부리지 않고 하나부터 열까지 차근차근 배우고 꾸준히 임장을 다닌 사람들은 연봉보다 큰 수익을 얻기도 한다.
우리는 매순간 인생을 바꿀 수 있는 전환점에 선다. 지금 여기 이 순간이 어쩌면 당신의 삶을 바꿀 전환점이 될지도 모른다. 이 책은 북극성주 오은석과 그 제자들이 실제 몸을 부딪치며 터득한 경매 실전 보고서이다. 살아있는 투자 사례와 북극성주의 친절한 과외가 당신을 경매 성공의 길로 인도할 것이다 .

예전이나 지금이나 경매로 큰 수익을 얻은 사람들의 대부분은 경매를 통한 매가와 낙찰가의 시세차익을 노린 사람들이 아니다. 오히려 저평가된 지역을 공략하여 각종 호재가 있는 지역을 선점하거나 노후화된 건물을 리모델링하고, 시설 내부를 깔끔하게 인테리어하고, 토지의 지목을 변경하거나 상가 등을 상권의 흐름에 맞춰 컨설팅을 하는 등 여러 가지 방법으로 큰 수익을 얻는다. 경매물건을 선정할 때에도 현재 가격이 오르는 지역이 아닌 앞으로 오를 수 있는 지역을 선점하는 것이 중요하다. 즉, 단순히 경매 절차 등의 지식으로 물건을 공략하는 것이 아니라 부동산을 보는 안목을 가지고 물건에 접근하는 것이다. 반면 이제 경매를 시작하는 사람들은 항상 시세차익에 따른 낙찰에 초점을 둔다. 경매 절차는 배웠지만 부동산을 보는 안목이 완성되지 않아, 그저 이론으로 배운 경매 절차만 이용해 수익을 남기고자 하는 욕심만 앞서기 때문이다.
경매를 배운다는 것은 분양이나 매매, 교환처럼 부동산을 취득하는 하나의 수단을 배우는 것이지 부동산의 ‘특성’을 배우는 것이 아니다. 부동산은 고정성이 있기 때문에 그 가치가 부동산을 이용하고자 하는 이들의 수요에 따라 결정된다. 그들이 어떤 목적과 방법으로 해당 부동산을 이용할지에 대한 검토 없이 단지 시세차익만 보고 입찰을 한다면 낙찰 받는 순간부터 후회하게 된다.

이 책은 Part1에서 경매 초보자들이 겪는 오류를 자세한 사례를 통해 설명함으로써 초보 자들이 시행착오를 없앨 수 있도록 설명한다. 실전에 직접 활용할 수 있는 저자의 설명은 책 한권으로도 법원에 가서 직접 입찰서를 쓸 수 있도록 가이드를 제시한다. 권리분석과 임장을 하는 방법, 낙찰을 받고서 집주인과 어떻게 의사소통을 해서 문제없이 명도를 할 수 있는 방법도 저자의 제자들이 겪은 에피소드를 소개함으로써 초보자들이 쉽게 접근 할 수 있도록 했다.
Part2에서는 경매를 재테크 수단으로 활용하고 1회성 투자가 아니라 장기적으로 자기 자산을 불리는 방법을 터득하고 부동산 투자 고수로서 가져야 할 안목, 행동지침 등 저자의 노하우 즉 멘토만들기, 공인중개사 내편만들기, 은행도 우리의 든든한 아군 등 을 실어 놓았다.
마지막으로 저자는 자신의 과거시절에 경제적으로 고통을 겪었던 경험과 경매 투자로 현재의 자산을 일군 희망의 메시지를 독자들과 나누고자 하였다.

작가정보

저자(글) 오은석

“10여 년 전, 380만원으로 시작한 부동산 경매. 경매 재테크를 하면 일확천금을 손에 쥘 것이라고 생각했지만 현실은 냉혹했다. 계속되는 패찰 속에 하늘 높이 치솟던 자신감은 땅 아래로 떨어졌고, 시간이 지날수록 후회만 밀려 왔다. 그렇지만 이대로 포기할 수는 없었다. 나는 실패의 원인을 철저하게 분석한 후 나만의 원칙을 만들었고, 그 원칙을 바탕으로 투자한 결과 지금은 남부럽지 않은 경제적 자유를 누리고 있다.”
혼자만 아니라 함께 부자가 되길 꿈꾼다는 오은석은 현재 다음카페, 부동산 재테크 북극성(http://cafe.daum.net/PolarisAuction)의 운영자로 활동하면서 시행착오를 거쳐 어렵게 터득한 투자 노하우를 공유하고 있다. 그와 인연이 된 제자들은 그의 노하우를 통해 2009년도에만 100여건 이상 낙찰 받았고, 현재도 꾸준히 수익을 내고 있다.