부동산 경매

정병화 , 김태석 지음

비즈니스맵 2011년 08월 11일 출간 종이책 : 2009년 10월 08일 출간

작품소개

책소개

법률전문가와 경매고수의 만남! 부동산 경매에 기본이 되는 법률지식과 정보!

『손에 잡히는 부동산 경매』는 부동산전문 변호사와 실전 경매투자자가 각자의 경험과 지혜를 종합하여 쓴 부동산 경매 지침서이다. 법을 아느냐 모르느냐가 투자의 성패를 가르는 부동산 경매의 세계에서 누구나 빠지기 쉬운 함정들을 피해 성공적인 경매를 해 나갈 수 있도록 돕는다. 특히 다양한 사례에 대한 법률적인 해석도 제시한다.

저자들은 '법'이 얼마나 커다란 무기가 되는지를 강조한다. 또 이론상으로 올바른 '합법'과 실제로 벌어지고 있는 '탈법' 사이에서 투자자가 진정으로 갖춰야 할 것은 '해법'의 지혜라고 주장한다. 그리고 경매부동산의 함정을 어떻게 피해갈 것인지, 경매물건을 대할 때 투자가치를 어떻게 측정할 것인지 등을 알려준다.

먼저 1부에서는 경매를 처음 접하는 초보자들을 위한 이론을 체계적으로 정리하였다. 부동산경매의 개념, 절차, 주의점, 위험관리의 쟁점, 가치 파악 방법을 설명하고, 권리분석 노하우를 제공한다. 그런 다음 2부에서는 실제 경매사례를 이야기 형식으로 알기 쉽게 설명하였다. 이를 통해 경매투자의 이론과 실전이 서로 보완될 수 있도록 하였다.

목차

지은이의 말 _ 부동산경매, 황금알을 낳는 최고의 투자처!

1부 이론편 : 부동산경매, 이런 거야!
부동산경매의 진짜 정체를 밝혀라
꼭꼭 숨은 경매부동산, 어떻게 찾을까?
머릿속에 부동산경매의 절차도를 그려라
부동산경매 위험관리의 6가지 쟁점
경매부동산 권리분석의 터잡기
경매부동산의 함정, 요리조리 피해 가기
최고의 가치투자, 재개발·재건축 경매부동산

2부 실전편 : 부동산경매로 돈 버는 법
부동산경매, 이론 후엔 실전! 실전 후엔 흥정!
인도과정만 잘 넘겨도 다른 일이 순탄하다
정보 가진 자와 친구 되면 돈 버는 일 간단하다
신도시 개발호재가 10억 부자 만든다
970만 원으로 800평짜리 배나무밭을 줍다
한번 맛보면 좀처럼 끊기 힘든 경매의 단맛
끈질기게 몰입하면 누구나 경매고수 될 수 있다
부동산을 모르면 국도변에 있는 토지를 사라
세입자 흉내 낸 가장임차인, 조사 하면 다 나온다
벌레 먹은 밤이 달듯, 골치 아픈 물건이 알짜다
날고 뛰는 경매고수도 울고 간 정비공장 사장의 꾀
혼자만 알고 싶은 수익률 1,000퍼센트 경매투자
경매투자, 명퇴한 김 부장의 인생 2막 도전기
알고 보면 쉬운 법정지상권, 가뿐하게 뛰어넘기
달빛 아래 묘지도 경매에선 남는 장사다
남의 눈물 닦아준 덕에 횡재를 만나다
경매대출 제대로 활용하면 10억 부자도 남 일 아니다
심리를 꿰뚫으면 복잡한 경매사건이란 없다

+ α 알아두기
실체상의 하자가 미치는 영향에 관한 연습문제
말소기준권리 찾기 연습문제
가압류등기 말소 여부에 관한 연습문제
가등기 말소 여부에 관한 연습문제
예고등기 말소 여부에 관한 연습문제
법정지상권 연습문제
관습법상 법정지상권 연습문제
주택임차권 연습문제
주택임대차 관련 주요 판례로 보는 연습문제
재개발·재건축 관련 연습문제
경매용어 정리

책 속으로

경매를 통해 부동산을 낙찰받았더라도 의외의 복병이 여기저기 숨어 있다. 타인 명의로 경매부동산을 매수했을 때 부동산실명법은 중요한 변수로 등장한다. 뿐만 아니라 공동투자시 약정의 문제, 아파트의 체납관리비를 경매부동산의 매수인이 납부해야 하는지의 문제, 농지취득자격증명 발급이 거부됐을 때의 문제, 행정관청의 허가를 받아야 소유권을 취득할 경우의 문제 등은 반드시 짚고 넘어가야 나중에 후회가 없다. ? p.64

가압류는 몇 가지 예외만 기억하면 무서울 게 없고, 가등기는 등기부를 꼼꼼하게 살피는 것이 요령이다. 가처분등기는 자칫하면 매수인이 인수해야 하므로 조심해야 한다. 예고등기는 위험한 것과 안전한 것을 구분해야 하며, 겉으로 잘 드러나지 않는 유치권은 그 존재 유무를 빠르게 판별해야 한다. 지상권은 잘만 공략하면 가장 쏠쏠히 남는 장사다. 대항력 있는 임차인에 대한 분석은 신중하고 철저하게 접근해야 한다. ? p.84

참여정부 출범 후 대부분이 규제폭탄을 맞았지만, 아파트가격은 끝을 모르고 치솟으면서 거품을 형성했다. 이 같은 상반된 현상의 틈바구니에서 대체투자 1순위로 떠오른 것이 바로 재개발?재건축 구역이다. 이 지역 부동산을 경매로 매수할 때는 사업시행단계와 사업동의 여부를 반드시 확인해야 한다. 이에 따라 조합원자격이나 아파트분양권을 얻을 수도, 얻지 못할 수도 있기 때문이다. ? p.128

‘이 사람이 살 생각인가 보다. 한 500만 원 정도 벌 수 있을까? 아니면 300만 원?’ 속으로 한창 계산하고 있는데, 교수가 대뜸 대답을 했다. “좋습니다. 그렇게 합시다. 건물 2분의 1 지분을 3천만 원에 팔겠소.” 교수가 지나치게 많은 금액을 제시하자, 당황한 해영 씨는 정신이 아찔했다. “아니, 교수님. 왜 그렇게 높은 금액을 제시하셨어요? 저와 상의도 안 하시고요.” “기다려보세요. 내일 전화 올 겁니다. 3천만 원은 너무하니 1천500만 원에 팔라고 할 겁니다.” 1천500만 원에 팔리기만 하면 한번에 600만 원을 버는 것이다. 회사 몇 달치 월급이 한번에 들어온다. ? p.146

“아니, 또 배운 것을 까먹은 거요? 토지대장과 건축물대장에서 소유자가 서로 다르면 또 무엇을 알아보라고 했지요? 강의 때 수없이 말했는데 기억이 안 납니까?” 최 사장은 한참을 생각하다가 ‘아, 그렇지! 전기나 수도 요금의 고지서가 누구 앞으로 나오는지 알아보라고 했었지!’ 하고 무릎을 쳤다. “예, 알았습니다. 전기, 수도! 바로 그거요?” “어이구, 이제 전화하지 마시오. 현장답사, 권리분석, 시장조사 해가지고 올라와 강의시간에 상의해봅시다.” 최 사장은 교수의 도움을 받아 법정지상권의 건물만 낙찰받는 데 성공했다. 그런데 그 다음이 문제였다. 토지와 건물 중에서 건물만 낙찰받았기 때문에 토지소유자가 가만히 있을 리 없다고 예상한 최 사장은 은근히 걱정이 되었다. 최 사장은 우선 1천500만 원짜리부터 해결해야겠다고 마음먹고 슈퍼마켓 주인을 만났다. ? p.221

출판사 서평

부동산전문가와 실전경매고수, 최고의 만남!
부동산전문 변호사와 수십 년 투자내공을 지닌 경매고수가 만났다. 책 속에는 투자를 결심한 사람이라면 가슴 두근거릴 만한 노하우가 가감 없이 펼쳐져 있다. 저자들은 이론상으로 올바른 ‘합법’과 실제로 벌어지고 있는 ‘탈법’ 사이에서 투자자가 진정으로 갖춰야 할 것은 ‘해법’의 지혜임을 역설한다. 이론과 실전이 완전하게 보완된 구성은 부동산경매의 감춰진 매력을 잘 드러내준다. 부지런히 발품 팔고 공부하고자 하는 사람에게 이 책은 둘도 없는 동기부여제가 되어줄 것이다.

느슨한 ‘쇼핑용’ 부동산경매는 이 책에 없다!
소액으로도 안전하게 큰돈 만질 수 있는 부동산경매는 우리 시대 최고의 투자수단이다. 하지만 경매현장은 백화점에서 옷 고르듯 만만한 시장이 결코 아니다. 사연 없는 무덤이 없는 것처럼 각각의 경매부동산에는 얽히고설킨 사람들과 그들의 애환이 있고, 때로는 무법과 불법이 판치는 아수라장이나 다름없다. 따라서 인간심리를 진정으로 이해하지 못한 채 경매시장에 뛰어들면 수렁에 빠지기 십상이다. 또한 경매 관련 법률과 절차 등에 대한 기초지식 없이는 아무것도 시작할 수 없다.

경매승부사들의 치열한 두뇌전, 처절한 심리전!
책은 크게 두 부분으로 나뉜다. 전반부에는 경매절차와 권리분석 등의 이론을 체계적으로 정리했고, 후반부에는 실제 경매사례를 이야기 형식으로 흥미롭게 구성했다. 다양한 경매부동산을 예로 든 연습문제를 풀어볼 수 있다는 것도 이 책의 큰 장점이다. 이 같은 구성은 허망한 이론만 가지고 수익률을 논하는 시중의 숱한 경매책과 차별화한 것이다. 어떤 순서로 읽고 어떻게 활용하는가는 전적으로 독자에게 달려 있다. 경매의 기초를 닦은 이는 실전편을 먼저 읽어도 좋고, 초보자라면 이론편을 읽는 중간중간 실전편의 내용을 섞어 읽어가며 흥미를 불러일으키는 것도 좋다.

추천사

* 부동산경매는 수익성이 높고 규제로부터 자유로워 최고의 투자처로 주목받고 있다. 하지만 급변하는 시장흐름을 통찰할 수 있는 경험과 실력을 겸비한 전문가가 흔치 않다. 이 책은 독자들이 기본기를 다진 후 실전에 바로 활용할 수 있도록 알찬 내용만을 담고 있다. 경매입문자들을 보다 확실한 성공으로 이끌 훌륭한 지침서가 되어줄 것이다. 강명주 _ 지지옥션 대표이사

* 자신의 노력 여하에 따라 깜짝 놀랄 만한 수익을 올릴 수 있는 부동산경매. 경매투자자로 성공하기 위해서는 숱한 현장경험과 이론적 뒷받침이 필요하다. 그런 점에서 이 책은 상당히 매력적이다. 투자자에게 꼭 필요한 법률지식과 진검승부가 펼쳐지는 경매현장을 생생하게 중계하는 미덕을 고루 갖추고 있기 때문이다. 우형달 _ 부동산경매투자법인 (주)GMRC 대표이사

작가정보

저자(글) 정병화

30년간 부동산경매 현장에서 수많은 직접투자 및 펀드 조성, 자문역 등 전방위로 활약한 경매투자 전문가다. 일반인들이 쉽게 접근할 수 없는 사우나건물, 복잡한 상가건물, 건축 중단 건물 있는 토지, 토지 또는 건물의 지분매각 등을 전문적으로 취급하고 있다. 대한법률행정사협회 회장 및 법무행정실무사협회 자문위원으로 재임 중이며 (주)국제정보교육원 민사집행법 강사, 경기대학교 법률실무사 경매 강사, 대한옥션연구회 경매 강사로 활동하고 있다. 지은 책으로는 『경매신청에서 명도까지』, 『알기 쉬운 법원경매실무』, 『프로들의 실제 경매사례』 등이 있다.

저자(글) 김태석

법무법인 국민에서 변호사 및 변리사로 활동하고 있으며, 전문분야는 부동산경매, 재개발·재건축, 부동산분쟁, 건설분쟁, 부동산개발 등이다. 부동산전문 변호사로서 유치권, 예고등기 등이 붙어 있는 소위 ‘위험한 경매물건’에 대한 철저한 권리분석 및 이해관계인들과의 협상을 통해 투자자들의 수익을 극대화하고 있다. 부동산경매 투자자클럽에서 부동산경매 강의와, 건국대학교와 주거환경연합이 함께하는 주거환경정비사 과정에서 재개발·재건축 강의를 하고 있다. 연세대학교 법학과 및 동 대학원을 졸업했으며, 법무법인 을지에서 재개발?재건축 업무를 담당했다. 지은 책으로는 『부동산 클리닉(공저)』이 있고 <토지소유권권능의 분리에 관한 연구>, <주택재건축사업에서의 매도청구권에 관한 소고>, <공동주택의 하자에 관한 판례의 동향> 등 여러 편의 논문을 썼다.