20대 땅 투자로 미래를 준비한다

김현기 지음

지상사 2013년 01월 29일 출간 종이책 : 2008년 08월 28일 출간

작품소개

책소개

20대에 소액으로 할 수 있는 땅 투자 안내서!

이 책은 젊고 열정적이지만 경험과 경제력 면에서 부족한 20대를 위해 '소액으로 안전하게 시작할 수 있는 땅 투자의 기본'을 전수한다. 땅의 특성, 투자마인드, 부동산공법, 투자방법, 개발방법, 사기를 피하는 법 등 사회경험이 부족한 20대가 미래가치가 있는 땅에 안전하게 투자하기 위해 알아야 할 내용들을 일목요연하게 정리하였다.

저자는 먼저 20대에 땅 투자를 시작해야 하는 이유 2가지를 설명한다. '최소 비용으로 살 수 있는 땅이 가치가 있는 땅으로 변신하는 데 많은 시간이 필요하다'는 것과 '시간이 가치상승으로 이어지는 땅의 성질로 볼 때 빠를수록 가능성 있는 땅을 선점할 수 있다'는 것이다.

그런 다음 돈 없는 20대가 소액으로 어떻게 투자할 수 있는지, 좋은 땅을 찾기 위해서 어떤 정보에 주목해야 하는지, 땅 투자 시 꼭 알아야 할 사항은 무엇인지 등을 설명한다. 그리고 20대들이 사기를 당하지 않도록 피해사례와 예방법을 함께 들려준다. 마지막 부록편에는 저자가 선정한 투자 후보지역과 알아두면 좋은 부동산 용어를 제시한다.

☞ 이 책의 독서 포인트!
제목에 20대라고 나와있지만 땅 투자에 관한 전반적인 지식을 제공하고 있으므로 20대뿐만 아니라 땅 투자에 관심 있는 이들이라면 누구에게나 도움이 된다.

목차

제1장 땅 투자의 시작은 20대가 적기다
땅의 성질과 통하는 20대
땅 투자, 20대에 시작해야 하는 이유
시간이 필요
선점이 중요
땅의 성질을 아는 일이 우선
땅을 움직이는 요인
땅의 성질
땅값이 오르는 이유
부르는 게 값
재건축과 신도시가 가격 거품의 온상
가격보다 가치
땅이 환금성이 떨어지는 이유
땅 투자의 자세
속는 셈 치고 묻어두기
적당한 욕심 부리기
땅 부자들은 언제 투자할까

제2장 돈 없는 20대, 이렇게 투자하라
왜 땅이어야 하는가?
집이 먼저냐 땅이 먼저냐?
20대에 준비할 사항은 사람
소액으로 투자
지분형식으로 투자
친구들과 함께 하는 방법
직장상사와 함께 하는 방법
부모님과 함께 하는 투자
졸업선물은 땅으로
결혼자금으로 땅 투자

제3장 알아야 좋은 땅을 찾는다
부동산업자의 정보는 조작
사람을 믿지 말고 땅을 믿어야
매입 준비는 이렇게
지금은 브랜드 시대
인터넷 활용하기
발품팔기
관공서 이용하기
관청 각 부서에서 하는 일
현장 방문하기
거시적인 개발계획은 남의 얘기
용도지역이 우선
용도지역에 대한 예외사항
‘보전’자 들어가면 일단 의심
개발지 투자방법
MB시대 주목할 만한 땅
보전산지
관리지역
한계농지
농업보호구역

제4장 기본이 되는 부동산공법
땅 사기가 판치는 이유
땅 투자 시 꼭 알아야 할 사항
용도지역
용도지구
용도지구의 세분화
용도구역
땅의 이용과 제한
도시계획
농지의 이용과 제한
경자유전(耕者有田)의 원칙
농업진흥지역의 지정
농지의 전용허가
농지의 이용과 제한에 따르는 벌칙
규제사항 확인은 필수
한시적인 규제
장기적인 규제
꼭 확인해야 할 공부(公簿)
부동산 관련 세금

제5장 30대부터는 관리다
땅 업그레이드시키기
공시법을 활용하는 토지이동
땅에 옷 입히기
보유 중 확인해야 할 사항
수용 여부 확인
규제 여부 확인
매도 준비하기
급하면 손해

제6장 알아야 당하지 않는다
20대의 약점은 경험 부족
불투명한 진단으로 투자자 우롱
기획부동산 주의보
피해사례 1 : 빛 좋은 개살구
무엇이 기획부동산인가?
기획부동산은 실업자 구제의 장?
피해사례 2 : 직원모집 요주의
기획부동산의 영업 행태
피해사례 3 : 조삼모사의 속임수
기획부동산이 전화로 땅 파는 이유
부동산업자의 지혜는 사기
피해사례 4 : 미등기전매의 함정
기획부동산의 전술전략
안 되면 되게 하라
종교를 이용한 영업행태
업자의 올 코트 프레싱 작전
기획부동산이 사라지지 않는 이유
기획부동산 이용법
기획부동산 선정 방법
부동산 윤리

부록
1. 투자 후보지역
2. 알아두면 좋은 부동산 용어

책 속으로

무엇으로든 변할 수 있는 땅의 무한한 잠재력에 20대의 열정이 보태지기만 하면 그 발전가능성은 무한대로 확장된다. 멸시받고 천대받던 맹지에서 ‘○○부지’로 지위가 격상되는 순간, 초라한 20대 청춘이던 땅주인의 지위도 함께 격상된다. 20대에 투자한 땅이 50대 이후의(안전성을 위해 기간을 아주 길게 잡았다. 땅은 일반적으로 5년 이상 지나면 서서히 움직이기 시작한다) 안정적인 경제적 기반이 되는 것이다. p.19

투자시점이 빠를수록 최소비용으로 구입 가능하다는 점이 바로 20대에 시작해야 하는 이유다. 그리고 땅은 계속해서 오르기 때문에 선점이 중요하다. 모든 재테크는 무조건 최소비용으로 시작해서 최대수익을 내야한다. 그래야 재테크로서의 의미가 있다. 남보다 더 많은 돈을 투자하는 재테크는 의미가 없다. 따라서 같은 지역의 동일한 조건의 땅을 매입한다면 무조건 투자의 라이벌(다른 투자자)보다 아주 저렴한 가격에 매입하는 데 온 신경을 써야 한다. p.22

가격에 너무 신경 쓰지 마라. 문제는 투자가치다. 땅의 경우, 개발지냐 미개발지냐가 대단히 중요하다. 싸네 비싸네 평당 가격만 따지다가 정작 개발에 대한 중요한 재료를 등한히 할 수 있다. 가격을 알아보는 시간보다 개발 유무와 진척 상황을 심각히 따져보는 시간이 더 중요하다. 물론, 시세를 알아보는 일도 중요하지만 그보다 시간을 좀 더 할애하라는 말씀! 가격이 좀 비싸더라도 가시적인 개발 범위 안에 들어가 있으면 안전한 가격에 매입하는 것이다. p.35

이자율이 꽤 높은 편안한 장기정기예금으로 여겨라. 땅 투자는 기약(기한) 없는 무정기예금이다. 세상에서 제일 긴 정기예금이다. 최소 5년이고 10년 식, 15년 식, 30년 식 등으로 다양하다. 이자율은 하늘에서 정해주는데, 타 재테크 상품보다 훨씬 크다(지성이면 감천이라고 지주의 노력이 더해지면 이자율은 더 올라간다). p.42

주위에서 친척이나 직장선배, 학교선배, 직장오너 등 닥치는 대로 부자를 알아보자. 이들을 활용하자. 자신의 부동산 지각력에 부자의 경제력을 결합하여 들어가는 것이다. 차후의 수익은 나보다 부자가 훨씬 크다는 사실을 부자에게 주지시키자. 한 필지 안에 부자가 가지고 가는 평수가 훨씬 넓기 때문이다. 부자를 설득하기 위해서는 내가 전문가 수준이 되어 있어야 한다. p.57

대출 안 받고도, 부모님께 손 안 벌리고도 내 집 장만하는 방법이 있다. 결혼을 앞둔 20대라면 전셋집 마련해주실 돈 절반만 미리 투자하시라고 부모님께 말씀드려라. 신혼생활 조금 좁은 월세 집으로 시작한들 어떠랴? 전셋집 마련자금의 절반인 3~5천만 원으로 땅에 투자하라. 이 돈이 10년 후 어떤 변화를 보일지 기대하라는 말씀이다. 부모님의 부담도 줄이고 투자수익도 기대하는 일거양득의 방법이 될 수 있다. p.65

땅의 특질을 땅으로부터 직접 들어야 한다. 사람의 말은 차신차의하고, 땅을 100% 신임하라. 사람의 포장된 말을 믿는 순간부터 실패의 사슬에 묶인다. 땅은 자신을 포장하지 못하는 특질이 있다. 또한 부동산 공부 안하고 투자를 강행하고 현장을 가겠다는 발상은 땅 투자 실패를 감수하겠다는 미련스런 용단이다. 투자 실패의 이유는 일차적으로 투자자 자신에게 있다고 생각하라. 선택권은 투자자 자신에게 있으며 두 갈래 중에 하나를 선택하는 것이다. 투자 하느냐, 마느냐? p.73

부동산공부도 충분히 되었고, 정보도 체계적으로 수집했다면 이제 투자할 땅을 직접 발로, 눈으로 확인해야 한다. 부동산, 특히 땅은 뭐니 뭐니 해도 현장감이 살아있어야 한다. 서류상으로는 이 현장감을 느낄 수 없다. 현장답사 때는 국토해양부 산하의 국토지리정보원에서 발간한 25,000분의 1짜리 지도를 활용하라. 땅값 동향을 분석하고 도로상황을 볼 수 있으며 개발계획을 대략 예측할 수 있다. p.81

초보자는 우선, 용도지역을 중요시 하라. 토지이용계획확인원에 도시지역과 계획관리지역(시ㆍ군청, 읍 ㆍ면사무소에서 필히 확인)으로 등재돼 있는 땅은 도로와 접해있기만 하다면 어지간해선 손해 안 본다. 단, 국토이용계획 및 이용에 관한 법률상의 규제 즉, 그린벨트나 상수원보호구역, 군사시설보호구역 등의 사항에 대해선 면밀하고 구체적으로 따져봐야 함은 물론이다. 규제지역을 무조건 쳐다보지도 말라는 말이 아니다. 규제의 수위와

출판사 서평

20대가 땅 투자의 적기
20대에 땅 투자를 시작해야 하는 이유는 두 가지로 압축된다. 최소비용으로 살 수 있는 땅이 40대 이후의 경제적 기반이 될 만큼 가치 있는 땅으로 변신하는 데는 많은 시간이 필요하기 때문이요, 시간이 곧 가치상승으로 이어지는 땅 고유의 특성으로 볼 때 빠르면 빠를수록 가능성 있는 땅을 선점하여 최대효과를 볼 수 있기 때문이다.
20대는 땅을 닮았다. 땅의 무한한 잠재력을 닮았다. 무엇으로든 변할 수 있는 땅의 무한한 잠재력에 20대의 열정을 더하면 발전가능성은 무한대로 확장된다. 지금은 비록 황량한 오지일지라도 언제 어떻게 황금알을 낳는 금싸라기 땅이 될지 예측할 수 없다. 아니 땅 주인의 열정과 노력에 시간이 더해지면 분명 미운 오리새끼에서 백조로 변신할 수 있는 것이 땅이다. 하지만 땅 투자는 어렵다. 다른 어떤 투자보다 리스크가 크고 어렵다. 투자하기 전에 공부하고 확인해야 할 사항이 많다. 그래서 빨리 시작해야 한다.
나이가 들면 시간이 없다. 조급해진다. 어떻게 해서든 한몫 잡아보려는 욕심에 눈이 먼다. 투자자가 아니라 투기꾼이 되고 만다. 그래서 땅 투자는 빨리 시작해야 한다. 땅 투자는 빠를수록 좋다. 한 살이라도 젊을 때 땅에 투자하라!

부자는 뭐니 뭐니 해도 땅 부자가 최고
수십 억, 수백 억대 자산가의 대부분은 땅 부자다. 우리나라 인구의 1%가 사유지의 약 57%를 보유하고 있다는 통계도 있다. 그렇다면 부자들은 왜 땅에 집착할까? 아마도 땅이 주는 심리적 안정감과 가치상승의 매력 때문이 아닐까 한다. 경기가 호황이든 불황이든, 주가가 오르락내리락 널뛰기를 하든 말든 땅은 시간의 흐름에 자신을 맡기고 조용히 조금씩 가치를 높여간다. 때로는 단 한 번의 호재를 만나 수십 배의 가치상승을 맛보기도 한다.
또, 일단 보유하고 있으면 신경 쓸 일이 별로 없다. 매일 시세표를 들여다봐야 하는 번거로움도 없으며, 가치가 떨어지지는 않을까 누가 훔쳐가지는 않을까 마음 졸일 일도 없다. 그래서 편하다. 시간이 지나면 오르리라는 기대감으로 가지고만 있어도 마음은 이미 부자다. 괜찮은 땅을 볼 줄 아는 안목만 있다면 그 어떤 투자보다 마음 편하게 할 수 있는 투자가 바로 땅 투자다. 우리나라 부자의 대부분은 땅 부자다.

책 속으로 추가
초보자는 우선, 용도지역을 중요시 하라. 토지이용계획확인원에 도시지역과 계획관리지역(시ㆍ군청, 읍 ㆍ면사무소에서 필히 확인)으로 등재돼 있는 땅은 도로와 접해있기만 하다면 어지간해선 손해 안 본다. 단, 국토이용계획 및 이용에 관한 법률상의 규제 즉, 그린벨트나 상수원보호구역, 군사시설보호구역 등의 사항에 대해선 면밀하고 구체적으로 따져봐야 함은 물론이다. 규제지역을 무조건 쳐다보지도 말라는 말이 아니다. 규제의 수위와 정도를 아주 세밀히 알아보면 충분히 개발이 가능한 땅을 좋은 가격으로 매입할 수 있다. p.93

기획부동산에서 분양하는 곳이라면 주의하되 상세히 알아보라. 특히 가격을 잘 알아보고 개발사항도 두드려봐라. 다 그런 건 아니겠지만, 기획부동산은 개발지의 땅을 사되 보전녹지 등을 잡아두거나 개발지 인근의 쓸모없는 땅을 잡아둔다. 조심해야 한다. 그렇지만 이들이 움직이는 곳은 항시 돈이 됐다. 예를 들면, 평창, 당진, 서산 등은 이들 때문에 지역발전이 많이 됐다. 개발이 전혀 불가능한 형편없는 땅을 터무니없이 비싼 가격에 팔아먹고 잠적하는 기획부동산이 아니라면 긍정적인 면도 찾아볼 수 있다. p.98

작가정보

저자(글) 김현기

김현기

부동산비평가이자 부동산재테크 컨설턴트로서 서민의 안전한 소액투자를 돕고 있다. 수년간 기획부동산에 몸담았던 경험을 바탕으로 강연회 출강 및 저서 집필을 통해 부동산투자자에게 올바른 투자마인드를 함양시키고 안전하고 실질적인 투자법을 전파하는 일에 전념하고 있다. 현재 현대백화점과 신세계백화점 문화센터에서 부동산재테크 강사로 활동 중이다. 저서 가운데 《1,000만 원으로 독하게 시작하는 땅 투자》와 《부동산 투자 꼭 알아야 할 111가지》는 부동산 특히, 땅에 투자하고자 하는 초보투자자의 필독서이며, 이 밖에 《부동산 투자비법 알면 인생이 바뀐다》《한방에 끝내는 부동산 투자비법》《네트워크마케팅의 블루오션》 등이 있다. 단국대학교 계산통계학과를 졸업하였으며, 부동산과 인연을 맺기 전에는 대한일보와 선데이서울의 기자로 활동하였고, 코랜드종합건설의 기획팀에서 근무하기도 하였다.