1000만원으로 독하게 시작하는 땅 투자

김현기 지음

지상사 2013년 02월 04일 출간 종이책 : 2008년 04월 11일 출간

작품소개

책소개

서민들을 위한 소액 땅 투자 안내서!

『1000만원으로 독하게 시작하는 땅 투자』는 큰 돈을 가지지 못한 서민들이 소액으로 투자할 수 있는 '땅 투자' 실전 투자안내서이다. 전작『부동산 투자 꼭 알아야 할 111가지』를 통해 부동산 투자를 위해 초보 투자자들이 알아야 할 핵심을 전수하였던 저자가 이번에는 소액으로 투자하여 다양하게 활용할 수 있는 땅 투자에 대해 이야기한다.

저자는 먼저 서민은 욕심을 버리고 소액으로 여유 있게 투자해야 성공한다고 말한다. 그런 다음 투자 전 알아야 할 부동산(땅)의 성질, 좋은 땅(투자지역)을 찾는 방법, 금액별 투자지역, 적절한 투자 타이밍 찾는 법, 땅의 가치를 높이는 개발방법, 소액투자자의 자세 등을 차례대로 설명한다.

그리고 땅 투자시에 주의해야 할 사항도 조목조목 짚어준다. 특히 1만 원대부터 15만 원대까지, 1평당 소액투자 추천지역을 가격대별로 제시한다. 또한 소액투자 성공사례, 이명박 정부의 부동산 핵심정책도 들려주어 투자에 참고하도록 하였다. 곳곳에 계획도, 도표를 제시하여 본문의 내용을 좀 더 명확히 이해할 수 있도록 하였다.

목차

머리말

Chapter 1 호황이든 불황이든 돈 되는 건 부동산
돈을 불러들이는 부동산 사랑
인간과 부동산은 상호보완관계
부자의 끈질긴 생명력은 부동산이 원천
부동산의 시작은 정부의 큰 손
개발을 기다리는 땅은 무궁무진
땅값이 오르는 이유
땅이 수익이 괜찮은 이유
부동산의 고질적 특징은 가격의 극대화
부모의 능력이 아이의 미래
틈새를 이용하는 투자의 지혜
아이의 재테크 수단
주식과 땅의 성격
주식보다 안전한 부동산
부동산과 펀드의 차이점
부동산도 궁합이 중요

Chapter 2 투자 전 알아야 할 부동산(땅)의 성질
부동산의 영향력
땅의 속성
부동산은 사람의 허리
여자와 같은 부동산
땅과 계절
사춘기 소녀를 닮은 땅이 진정한 땅
땅의 존재가치는 항상 상승곡선
부동산을 움직여야 하는 시기
부동산시장의 막강파워, 복부인
여자에게 배우는 땅 투자
부동산은 잠자는 사자의 코털
부자를 양산하는 부동산의 불문율
부동산 투자, 리듬의 조화가 중요
투자의 고통은 여윳돈 있는 자들의 특권
매장시켜야 할 땅 투기꾼들

Chapter 3 독하게 투자지역 물색하기
독한 마음으로 발품 팔기
좋은 땅, 땅 투자의 열쇠
서류만으로 괜찮은 땅 알아보는 방법
땅 고를 때 꼭 알아볼 사항
땅 위치 정확히 알아내는 방법
시ㆍ군ㆍ구청 땅 관련 부서에서 하는 일
부동산 투자의 스트라이크존
상품성 있는 사과 고르기
기획부동산 이용하기
땅의 구조
자연미인 성형미인 가리기
개발 가능한 임야
전원주택지 물색하기
전원주택지 선정 방법
전원주택의 설계 및 건축 비용
외로운 땅은 절대 매입금지
교도소에 갈 땅들
규제는 곧 대박의 조짐
개발에도 종교가 필요
종교용지는 재테크의 보증수표
즉흥연주에 몸을 맡기면 낭패

권중부록
* 소액투자 추천지역
1. 3.3㎡(1평)당 1~2만 원대 투자지역
2. 3.3㎡(1평)당 2만 원대 투자지역
3. 3.3㎡(1평)당 5만 원대 투자지역
4. 3.3㎡(1평)당 10만 원대 투자지역
5. 3.3㎡(1평)당 15만 원대 투자지역
* 소액투자로 성공한 사람들
성공사례 1 : 발품으로 이룬 성공
성공사례 2 : 1,000만 원이 8,000만 원으로
성공사례 3 : 대박을 보장하는 도로계획
성공사례 4 : 자식의 미래를 보장하는 땅 선물
성공사례 5 : 노력으로 일군 성공
성공사례 6 : 시간이 개발재료

Chapter 4 리스크를 타파하는 안전한 소액투자
분수에 맞는 투자가 진정한 재테크
투자의 기본자세는 중용의 마음
부동산과 대화하기
부동산은 마라톤
땅 투자=12라운드 KO승
부동산 투자는 바보처럼
리스크는 큰 수익의 전제조건
부동산은 경험이 중요
투자 스트레스 해소법
땅 투자는 타이밍 싸움
대박 터질 확률=벼락 맞을 확률
부동산 투자의 10대 원칙
부동산 장르별 예상 투자액 분석과 장단점
땅 투자의 계획
소액투자를 해야 하는 이유
소액투자자의 자세
싼 땅 매입하기
경매로 싸게 매입하기
땅 살 때 주의사항
나이에 상응하는 땅 구입
십시일반 투자법(30대 중반~40대 초반)
부자와 함께 하는 투자
단돈 백만 원으로 당당히 땅 주인 된 사람들
투기는 불길 속에 뛰어드는 모험
부동산 투기는 있는 자들의 소행
부계부 쓰는 현명한 당신

Chapter 5 가치를 높이는 개발과 활용
지주의 손에 달라지는 땅의 일생
땅도 옷이 날개
내 땅에 걸맞은 옷 입히기
자동차 문화에서 펜션문화로
싸게 사서 농사짓기
농림지역 주말농장으로 활용하기
농림지역 쉽게 되파는 방법
리모델링해서 되팔기
리모델링 함께 할수록 효과 만점
땅값 올리는 등록전환
업그레이드 시키고 빠져나오기

권말부록 : 이명박 정부의 부동산 핵심 정책
- 한반도 대운하 사업
- 지분형 아파트
- 뉴타운 프로젝트
- 균형발전촉진지구

책 속으로

서민들은 무조건 ‘소액투자’를 해야 한다. 그리고 마음 독하게 먹고 부지런히 발품을 팔아야 한다. 그 외엔 별다른 방도가 없다. 또한 확실한 개발정보를 취득하겠다는 마음은 갖지 않았으면 한다. 서민으로서는 과욕이다. 정보는 ‘고수’가 되고나서 취득하라. 그때가 되면 아무리 묻고 찾아도 들리지 않던 정보가 들리기 시작한다. 믿을만한 정보인지 판별이 가능해진다. 그 전까지는 부동산 이론을 공부하고 현장을 답사하는 일에 노력을 집중하라. --- 머리말 중에서

거래량이 많다는 의미는 관심의 대상이 되고 있다는 증거다. 당연히 땅값 상승은 불을 보듯 뻔하다. 아파트는 부녀회원들의 담합에 의해 값이 오르지만, 땅은 별 상관없는 사람들에 의해 값이 뛰기도 한다. 공무원이나 투기꾼의 가벼운 입놀림에 의해서 말이다. --- p.34

지방자치제가 부활하면서 지자체 스스로 지역홍보에 열을 올리며 해당 지역 부동산의 장점을 ‘개발’하고 있다. 그리고 사유재산권이 확실히 보장되어 있어 개인도 자신의 땅을 개발할 수 있다. 개인과 지자체가 협력하면 땅의 가치는 괄목상대할 정도로 올라가게 된다. 단점이라면 두 개 정도다. 묶일 염려가 있다는 것 하나와 등기권리관계 상의 문제로 재산권행사가 제한될 수 있다는 것이다. 이 두 가지만 제하면 별다른 문제는 생길 일이 없다. --- p.70

발품을 파는 목적은 부동산의, 땅의 개발유무를 상세히 알아보기 위함이다. 계획도면이나 현장 확인을 위해선 담당 공무원과 지역 유지의 도움이 절대적으로 필요하다. 주관적인 판단은 위험하다. 발품을 팔다보면 땅값 시세는 짐작할 수 있어 일면 마음이 편하지만 공무원 만나기가 그리 쉽지 않아 포기할 수 있다. 하지만 포기하지 마라. 만약 베일에 싸여 있는 지자체 공무원의 행태가 보일 때에는 그 지역은 포기하라. 알아볼 필요 없다. 굳이 사서 고생하며 반기지 않는 곳에 투자할 필요 없다. --- p.114

좋은 땅이란, 중앙 정부와 지자체가 난발한 각종 약속에 희생당한 땅이라 할 수 있다. 공약(空約)으로 기대가 물거품이 된 땅이 좋은 땅이라니 쉽게 이해할 수 없겠지만, 계획의 백지화 또는 연기가 반복되는 것도 큰 이슈가 될 수 있다. 개발계획이 곧 발표될 예정이라는 말에 이미 거품은 걷잡을 수 없을 정도로 잔뜩 들어가기 때문에 개발이슈가 될 수 있다. --- p.116

놀라운 사실이 있다. 땅 가지고 있는 사람들 중 자신의 땅에 가본 적이 없거나, 계약할 때도 서류 확인은 물론 현장조차 가보지 않고 땅을 산 사람이 많다는 사실이다. 땅 주인이 자신의 땅을 구경조차 안했다니 말도 안 되는 법이다. 만일, 아파트나 상가 등 지상정착물이었다면 이런 일은 절대 없을 것이다. 현장도 안가보고 산 땅은 십중팔구 맹지일 가능성이 크다. --- p.126

왜 기획부동산을 이용할까? 자금력이 부족한 일반인이 직접 현장에 가서 땅 잡는 작업을 하기가 그리 쉽지는 않기 때문이다. 개발정보를 통해 땅을 잡아야 하나, 일반인은 무조건 싼 땅만 잡으려고 한다. 지주가 파는 싼 땅은 면적이 어마어마하게 넓어, 총 매입액은 최소 억대에 육박한다. 1억으로는 턱도 없는 땅이 부지기수다. 서민으로선 시작부터 너무 벅차다. 허나, 기획부동산에서 파는 땅은 좀 비싸기는 하지만, 분할능력이 있는 ‘기획사무실’이 많아, 이를 이용하면 1억 이하로 부담을 줄일 수 있다. 분할이 까다로운 땅도 기어코 당당하게 작업할 수 있다는 차원에서 ‘기획’ 부동산인 것이다. --- p.138

관리지역과 농림지역의 전ㆍ답이나 임야를 사서 농지전용이 가능한지를 알아봐야 한다. 관리지역 주위가 농림지역으로 둘러싸여 있다면 주택지로 전용하기 힘들다. 농업진흥구역이나 보전임지도 주택지로의 전용허가가 나기 힘드니 시ㆍ군청에 들러 자세히 알아보자. 또 부지가 4m 이상의 도로와 붙어 있는지 알아봐야 한다. --- p.147

더 오를 것을 기대하고 기다리다 매도시점을 놓쳐 묶이는 땅이 많다. 그렇게 되면 매도시기를 또 기다려야 하는 번거로움이 생긴다. 미련이 생긴다. 매도시점을 맞추는 일에 능숙하지 못하면 땅값 상승의 기류가 보일 때마다 흔들린다. 더 오를 것이라는 기대로 기다리고, 기다리다가 또 묶이는 악순환이 반복된다. 한시적인 규제(투기지역)는 한 번으로 끝나지 않고 재차 반복될 수 있다. 그린벨트 같은 장기적인 규제와 다르다. --- p.220

혼자의 힘으로 투자가 버거운 형편이라면 서로 협력하라. 본인을 포함해 마음 맞는 사람 5명이 필요하다. 총 투자액이 5천만 원이라면, 투자지역은 강원지역이 무난하겠다. 1인당 1천만 원만 투자하면 그만이다. 향후(3~5년 이후) 계획을 세우고 투자에 임하라. 초기 투자에서부터 끝까지(실수요) 5명이 함께 움직인다. 완벽한 의견일치를 봐야 한다. --- p.265

출판사 서평

내 돈 1,000만 원을 어디에 투자할까?
우리 서민은, 지금은 비록 어렵더라도 내일은 잘 살아보리라는 꿈과 희망으로 아끼고 아껴 돈을 모은다. 그리고 그 종자돈을 불려 줄 투자처를 찾는다. 폭등과 폭락을 반복하는 주식과 펀드, 돈 벌었다는 사람보다 돈 잃었다는 사람이 훨씬 많다. 쓸 것 안 쓰고 먹을 것 안 먹으며 모아 둔 피 같은 내 돈을 투자하기엔 왠지 불안하다. 그렇다고 은행에만 묻어두자니 손해 보는 느낌이다. 요즘 유행하는 경매와 재개발. 경매는 그 인기만큼이나 투자액이 올라가고 있다. 감정평가액보다 높은 낙찰가를 보인다. 과연 1,000만 원으로 투자할 수 있을까 하는 의문이 드는 게 사실이다. 또 입찰을 한다고 꼭 낙찰이 된다는 보장도 없다. 재개발은 어떤가. 아무리 허름한 쪽방 연립이라도 3,000만 원은 있어야 되지 않을까?
그렇다면 내 돈 1,000만 원으로 투자할 곳은 없는 걸까? 있다. 땅이다. 모든 부동산의 기초가 되는 땅이 있다. 투자 목적으로, 아니면 향후 집짓고 밭 일구며 살 실수요 목적으로 다양하게 활용할 수 있는 땅이 있다. 1,000만 원으로 살 수 있는 땅은 전국에 부지기수다. 미개발지가 개발의 손길을 기다리고 있다. 뿌린 만큼 거두는 곳이 땅이다. 하지만 뿌린 만큼 거두어서는 투자가 아니다. 뿌린 것보다 더 거둘 수 있어야 투자다. 땅은 사람을 배신하지 않는다. 열심히 발품을 팔아 좋은 땅을 찾고, 개발하여 가치를 높인 후 여유 있게 기다리면, 땅은 내가 들인 노력의 몇 배로 보답한다. 1,000만 원을 주고 산 내 땅이 향후 얼마가 될지는 아무도 예상하지 못한다. 땅 투자의 매력이 여기에 있다.

서민은 무조건 안전한 소액투자다
서민의 사전적 의미는 ‘경제적으로 중류 이하의 넉넉지 못한 생활을 하는 사람’이다. IMF 외환위기를 겪으면서 많은 수의 중산층이 서민층으로 전락했다. 10년이 지난 지금까지도 그 그늘을 벗어나지 못하고 있다. 정권이 바뀌어 경제전문가가 대통령이 되었다고 해도 당장 경제상황이 호전되기는 어려워 보인다. 또 물가는 하루가 멀다 하고 오르고 있다. 그러니 먹고살기 바쁜 우리 서민에게 큰돈이 있을 리 만무하다. 소액투자를 해야만 하는 첫째 이유다. 불가피한 선택이다. 소액으로 투자해야 하는 또 하나의 이유는 리스크가 적다는 것이다. 설령 투자에 실패하더라도 생계를 위협하지는 않는다. 우리 서민이 소액으로 투자해야 하는 가장 큰 이유다. 욕심은 버리자. 욕심은 사람의 눈을 멀게 한다. 대박을 노리거나 대출받아 투자할 생각은 꿈에도 하지 마라. 성공의 환희와 실패의 절망을 직접 경험한 부동산 전문가인 저자가 전하는 성공투자비법은 의외로 간단하다.
“서민은 욕심을 버리고 소액으로 여유 있게 투자해야 성공합니다.”

작가정보

저자(글) 김현기

김현기

다채로운 이력의 소유자다. 단국대 계산통계학과를 졸업하고 코랜드종합건설 기획팀에 근무하였다. 이후 대한일보 기자로, 선데이서울 등 각종 연예지 연예기자로 활동하였다. 연예지 기자 경력을 살려 연예매니지먼트 코리아기획의 캐스팅디렉터로 일하였으며, 현대음악출판사의 천곡음악홀 기획을 담당하기도 하였다. 음악을 좋아하고 작사 작곡에도 소질을 발휘하여 한국음악저작권협회 회원으로도 등록되어 있다. 부동산 투자에 눈을 뜨고는 땅 공부를 위해 전국 각지를 돌아다녔고, 한때 기획부동산에 몸담고 있으면서 큰돈을 벌기도 하였다. 현재는 대력토부동산연구소 소장으로서 부동산 투자자문 및 부동산 재테크 강연회 출강, 저서 집필을 통해 서민적이고 실질적인 투자법 전파에 전념하고 있다. 저서로는 《부동산 투자 꼭 알아야 할 111가지》《부동산 투자비법 알면 인생이 바뀐다》《한방에 끝내는 부동산 투자비법》《네트워크마케팅의 블루오션》등이 있다.