부동산 투자 꼭 알아야 할 111가지

김현기 지음

지상사 2013년 01월 30일 출간 종이책 : 2008년 02월 25일 출간

작품소개

책소개

부동산 투자를 위해 초보 투자자들이 알아야 할 핵심 총정리!

『부동산 투자 꼭 알아야 할 111가지』는 '내 집이 있었으면, 내 이름으로 된 땅이 한 평이라도 있었으면' 좋겠다고 생각하는 사람들을 위해 부동산 투자의 기본기를 전수한다. 부동산 투자의 개념부터 좋은 부동산을 고르는 방법, 부동산 정보를 얻는 방법, 투자리스크 줄이는 방법, 자신의 부동산 가치를 높이는 방법 등을 일목요연하게 정리하였다.

본문은 5개 장으로 구성되어 있다. 먼저 1장에서는 부동산 시장의 특성, 부동산 투자의 장점과 문제점, 땅의 기능과 역할, 부동산 가격의 특성과 형성 요인 등 부동산 투자에 앞서 알아야 할 기본지식을 소개한다. 그런 다음 2장에서는 부동산을 움직이는 기타 요소들, 3장에서는 부동산 투자에 대한 안목을 기를 수 있는 이야기들을 들려준다.

그리고 4장에게는 부동산 가치를 높이는 배경요소들을, 마지막 5장에서는 부동산 투자의 세부 기술을 소개한다. 또한 마지막에는 개발 유망지역과 꼭 알아야 할 부동산 용어들을 정리하였다. 특히 곳곳에 다양한 실전 사례를 곁들이고 여기에서 얻을 수 있는 부동산 투자 교훈도 제시하였다.

목차

머리말

제1장 부동산 투자 기본기 다지기
001. 부동산시장의 특성
002. 부동산 투자의 장점과 문제점
003. 부동산 투자의 결정과정
004. 좋은 부동산의 조건
005. 부동산의 성격
006. 땅의 기능과 역할
007. 땅 고유의 특성
008. 땅의 학점(등급)
009. 땅은 유통기한이 없다
010. 땅, 타 부동산 보다 다양하다
011. 부동산 가격의 특성
012. 부동산의 가격형성 요인
013. 부동산 경기의 제요인
014. 거래가 잦으면 왜 가격이 오르나?
015. 아파트 원가는 있어도, 토지 원가는 없다
016. 땅, 욕먹으면 오른다?
017. 풍선효과와 거품효과
018. 어느 투자건 리스크는 있다
019. 땅값은 분명코 오른다
020. 단독주택, 아파트 등 지상물과 땅의 차이
021. 땅과 아파트의 일장일단
022. 땅 투자의 두 모습
023. 부동산 투자에도 작전세력이 있다
024. 투기꾼은 거대 기관투자자
025. 선분양 후시공은 토지 미등기전매와 동급
026. 부동산 경제가 광범위하고 돈 되는 이유

제2장 부동산을 흔드는 보이지 않는 손
027. 부동산 움직이는 거대 8요소
028. 거시적 이슈, 미시적 이슈
029. 언론에 나온 땅 역동한다
030. 홍보 많은 곳이 돈 된다
031. 지방신문 구독률도 지나치지 마라
032. 종교 관련 건물 주위의 땅도 매력 있다
033. 전도해도 땅값 미동 하더라
034. 각종 환경단체도 부동산 값 올린다
035. 정치 쇼도 부동산 값을 이동시킨다
036. 노랫말이 땅값을 올린다고?
037. 혐오시설, 반대만 할 게 아니다
038. 여자가 부동산 값 이동시키는 적임자
039. 부동산 값 올리는 방법
040. 부동산을 요동치게 하는 부동산 포털 사이트들
041. 땅도 칭찬하면 춤춘다

제3장 부동산 투자 안목 키우기
042. 부동산의 흐름도 단순하다
043. 부동산 분석
044. 지가 형태 및 차이
045. 괜찮은 땅
046. 부동산 조사방법
047. 부동산 정보 얻는 방법
048. 개발 정보와 관계있는 공무원 만나는 방법
049. 싼 땅, 비싼 땅
050. 좋은 땅 찾는 법
051. 땅 구입 방법
052. 접경지역 투자 시 유의사항
053. 섬 투자 시 유의사항
054. 단지형 전원주택 부지 분양 시 주의사항
055. 이런 땅은 피하라
056. 괜찮은 임야 고르는 방법
057. 해외 투자? 국내에 투자하라
058. 농림지역과 임야 절대 지나치지 말라
059. 다단계(多段階) 거친 땅이 대접 받는다

제4장 부동산 가치를 높이는 개발하기
060. 눈 가린다고 하늘 안 볼 수 있나
061. 용도지역 안에서의 건축사항
062. 농림지역의 허용범위
063. 보전산지와 준보전산지
064. 대지와 도로
065. 개발행위 허가 규모
066. 토지 이동의 정의
067. 땅 관리
068. 개발 계획의 종류
069. 부동산 값 올리는 개발 재료 연구
070. 부동산 전문가는 성형외과 전문의
071. 군부대 이전이 개발재료 될 수 있다
072. 맹지를 개발하라
073. 축제가 개발 재료
074. 산림의 개발
075. 건축 행위의 절차
076. 지역개발
077. 개발 예정과 확정
078. 땅도 소프트웨어와 하드웨어가 있다
079. 선진국과 후진국의 큰 차이점
080. 땅 투자의 자기개발
081. 부동산 악순환 잘 활용하라

제5장 성공투자 부자 되기
082. 부동산 투자의 세 가지 유형
083. 부동산 투자는 끈기 있게 하라
084. 무작정 기다리지 말라
085. 부동산 구입 전에 해야 할 사항과 자세
086. 투자 성공자의 마음가짐
087. 줏대 있게 사자
088. 상식선에서 부동산 투자하지 마라
089. 부동산에 왜 편법이 필요한가
090. 부동산 부자 되기 위해선 20대부터 움직여라
091. 부동산 투자, 부자만 하는 게 아니다
092. 정치인 닮은 땅을 사라
093. 자신의 사이즈를 알라
094. 100% 완벽히 자신의 입에 맞는 땅은 없다
095. 땅 투자의 기본 지키기
096. 땅 구입 전의 7단계 절차
097. 안전한 땅 투자법 이렇게 한번 해보라
098. 분위기에 취하면 위기가 올 수도 있다
099. 부동산 투자 성공에 필요한 ‘3無’
100. 부자의 부동산 철학
101. 돈 벌려면 돈 벌 행동을 하라
102. 부동산 부자랑 놀자
103. 부동산 부자들의 특성
104. 땅에 투자하는 사람들의 특징
105. 구더기 무서워 장 못 담그랴
106. 성공 파트너
107. 부동산 부자 되는 습관
108. 땅에 꼭 투자해야 할 사람
109. 부동산 투자를 위한 영원불멸한 세 가지 조건
110. 관습법과 특별법 부동산의 큰 틈새
111. 대형 개발 청사진 잘 그려야하는 위정자의 마음가짐

부록 1 개발 유망 지역
부록 2 꼭 알아야 할 부동산 용어

책 속으로

부동산에 투자하기 위해서는 발품을 많이 팔아야 한다. 발품을 많이 팔수록 부동산을 보는 안목도 높아지고 위험을 낮출 수 있다. 각종 매체의 휘황찬란한 광고나 부동산업자의 현란한 말솜씨에 넘어가 덜컥 샀다가는 낭패를 보기 일쑤다. 가격이 오르지도 않고 팔리지도 않는 상황이 발생해 가뜩이나 어려운 돈줄이 꽉 막히고 만다. 이런 위험부담을 조금이라도 줄이기 위해서는 부지런히 발품을 팔아야 한다. p.23

부동산의 성격은 마치 카멜레온 성질 같다. 주변의 빛깔(개발계획)에 따라 몸빛(용도)을 바꿀 수 있으며, 양 눈(개발의 삽)을 따로 따로 움직일 수 있어서다. 긴 혀(개발)를 재빨리 움직여서 곤충(미개발)을 잡아먹는 카멜레온은 영락없는 부동산의 성격이다. 색깔(개발)이 바뀔 때면 무지갯빛(대형 청사진, 희망)을 발한다. 변화무쌍하다. p.25

아파트나 상가 등 지장정착물을 매입할 때 만약의 사태에 대비해 분양업체가 대한주택보증에 가입했는지 여부를 알아봐야 한다. 그러나 땅은 ‘보증’할 수 있는 기관이 없다. 땅의 보증은 업체 앞으로 등기가 돼 있나 확인하는 방법뿐이다. 땅은 ‘등기사고’만 없다면 그다지 문제 될 게 없다. 개발의 유무는 멀리보고 ‘하늘’에 맡기면 그만이다. 만일, 회사의 명의로 등기가 되어 있지 않은 분양업체라면 공증을 서서 분양 받는 방법도 있으나 이 방법은 그다지 좋은 방법이 아니라고 생각한다. 땅을 구입할 자금도 없는 정도의 규모라면 ‘회사’가 아니라고 생각되기 때문이다. p.28

건설회사에서 짓고 있는 아파트의 원가는 분명히 존재하지만, 토지의 원가는 존재할 수 없다. 토지의 생산(제조)처가 없기 때문이다. 이런 이유로, 땅으로 돈방석에 앉을 수 있는 것이다. 땅은 생겼을 당시가 원가다. 지구에 인간이 살기 시작할 즈음이 땅의 원가인 것이다. 땅의 원가가 없기 때문에 부동산이 돈이 되는 것이요, 수요자와 공급자 모두가 큰 돈 만질 기회와 확률이 높은 것이다. p.44

부동산 불패의 원인은 풍선과 거품에 있다고 할 수 있겠다. 풍선효과는 규제강화에서 더 큰 효과를 발휘해 부동산을 역동시킨다. 역동시킬 수 있다. 반사이익이 그것이다.
틈바구니 효과도 무시 못 한다. A지역을 막으면 B지역은 틈바구니가 된다. B지역이 어부지리로 서서히 상승효과를 볼 수 있다는 말이다. B지역의 효과는 또 있다. 거품이 그것이다. 일단 거품이 들어오면 어지간해선 안 빠진다. 설령 빠진다 해도 아주 미세한 양이 빠져 표시조차 안 난다. p.47

TV나 신문에 나온 지역의 땅값은 무시 못 할 정도로 오른다. ‘고향 소식’의 짧은 멘트나 경제신문에 난 기사 한 줄에 부동산 관계자는 움직이기 시작한다. 이들이 고향 땅에 모습을 드러내면서부터 땅값 앙등현상이 일어나고, 투자예정자의 발품에 의해 땅값이 움직이기 시작한다. 매입과 흥정이 잦아지면 자연히 일어나는 현상이다.
서민들은 부동산 정보를 거의 다 언론에 의지하는 경향이 크기 때문에 언론의 부동산 뉴스를 무시하면 안 되겠다. 언론의 부동산 소식 경청하기가 투자의 시작인 셈이다. p.68

부동산 값을 상승시키는 요인 중 제일 큰 것은 정치인들의 입 같다. 국회에 진출하려는 사람들의 말 한마디에 부동산 값은 상승곡선을 타기 시작하니 말이다.
정치인들은 대형 프로젝트로 땅을 움직이려고 한다. 서민들의 희망이 되고자 한다. 뉴타운을 통한 대대적인 재개발, 각종 장기적 규제 사항의 해제 약속 등은 부동산 값을 상승시켜 호가를 상당히 크게 형성 시킨다. 한낱 ‘쇼’에 불과해도 부동산 값은 오른다. 정치인의 파워가 느껴지는 대목이다. p.77

가용 토지가 태부족인 우리나라엔 아직까지도 맹지가 너무 많다. 발전 가능한 맹지를 사두는 것도 괜찮다고 본다. 어차피 언젠가는 맹지도 개발의 삽을 대야 할 것 아닌가.
그린벨트만 모아 매입하는 사람도 있다. 정확한 개발정보를 알고 있기 때문에 무모한 짓을 하는 것이다. 맹지만 모아 사놓는 무지한 사람도 있다. 자신 있게 맹지에 길을 낼 수 있는 능력이 있기 때문에 무지한 짓을 하는 것이다. p.148

국지적으로 일어나는 악순환 때문에 패착을 두는 서민이 발생한다. 서민들이 투자할 수 있는 적절한 시기라면, 집값이 상승한다고 언론에서 난리를 치고 있을 때 세밀히 알아본 후, 본격적으로 공급이 확대될 즈음이라 하겠다. 단, 묻지마 식으로 부화뇌동 하지 말고, 아파트의 경우라면 주위의 단기개발계획(도로, 학교 등)이 잘되어 있는가를 상세히 알아봐야 한다. 아파트 주위에 공단이 들어설 경우, 공단이 사람이 일을 하는 공단인지, 기계가 사람 일을 대신하는 공단인지 분명히 알아봐야 한다. 인구유입이 우선이기 때문이다. p.162

출판사 서평

서민에서 부자 되기 부동산이 가장 빠르고 안전하다
주식ㆍ펀드ㆍ채권, 저마다 서민인 당신을 부자로 만들어 주겠다고 아우성이다. 자신에게만 투자하면 1년 안에, 3년 안에, 10년 안에 부자가 될 수 있다고 유혹한다. 쓸 것 안 쓰고 먹을 것 안 먹어 가면서 10년을 모아, 이제 내 집 한 채 마련한 서민들에게는 정말 꿈같은 이야기들이다. 이런 성공투자비법을 읽고 따라했다면 모두 부자가 되어 있어야 마땅할 텐데, 주변에서 투자에 성공해 부자가 되었다는 사람을 보기 어려운 것은 왜일까? 주가는 계속 오르는데 개미투자자들은 손실만 보는 현실은 어떻게 설명해야 할까?
우리나라 부자의 대부분은 부동산 부자다. 이들이 말하는 ‘누가 뭐래도 부동산이 최고야!’라는 말의 의미를 곰곰이 생각해보자. 주식 투자에 실패하면 쪽박을 차지만, 부동산 투자는 실패하더라도 등기부등본이 남는다. 내 건물, 내 땅은 그대로 남아있는 것이다. 이렇게 보면 부동산 투자에는 실패가 없다고 할 수 있겠다. 안전하다. 또 개미투자자들도 기관투자자 못지않게 수익을 올릴 수 있다. 부동산의 수익률은 주식이나 펀드, 기타 투자 종목의 수익률을 훨씬 상회한다. 기다린 만큼 더 큰 수익으로 보답하는 것이 부동산이다. 결과적으로 더 빨리 더 많은 돈을 벌 수 있는 투자가 부동산 투자다.

돈 없고 먹고살기 바쁜 서민들을 위한 부동산 투자지침서
1억 모으기부터 200억 모으기까지, 부자 되기 열풍이다. 하지만 서민들이 부자 되기란 하늘의 별 따기다. 주식, 펀드, 미술품, 해외부동산, 각종 경매 등 정보는 넘쳐 나지만, 막상 자신의 상황에 비추어 보면 마땅한 투자처가 보이지 않는다. 아마도 모두 대박의 꿈을 꾸고 있기 때문일 것이다. 대박의 욕심을 버리고 작은 욕심으로 시작한다면 자신의 형편에 맞는 안전한 투자처가 보일 것이다. 바로 부동산 투자다.
이 책은 돈 없고 먹고살기 바쁜 ‘내 집 한 채, 내 땅 한 평’ 있었으면 하는 우리 서민, 초보 투자자를 위한 부동산 투자지침서다. 황새 따라가다 가랑이 찢어지는 뱁새의 처지가 되지 않도록, 부동산 투자를 위해 꼭 알아야 할 핵심 내용을 정리하였다. 부동산 투자의 개념부터 시작해 좋은 부동산을 고르는 방법, 부동산 정보 얻는 방법, 투자리스크를 줄이는 방법, 자신의 부동산 가치를 높이는 방법까지 꼭 알아야 할 내용들만 일목요연하게 정리하였다. 이 책을 읽고 이제 ‘나도 부자가 될 수 있을까?’하는 의구심과 ‘부동산 투자는 아무나 하는 게 아니야!’하는 편견, 그리고 ‘실패하면 어떻게 하지?’하는 두려움을 떨쳐버리고 부자가 되기 위한 첫걸음을 내딛어 보자. 부자가 되는 여정에 좋은 길잡이가 되어 줄 것이다.

책 속으로 추가
부동산 부자를 꿈꾸는 서민이 있다면, 세금문제와 각종 규제사항에 너무 예민할 필요까지 없다. 세금이야 모르겠지만, 규제강도는 강, 중, 약으로 나뉜다. 강도가 높은 장기적 규제는 문제가 되겠지만 강도가 약한 규제는 ‘규제’ 범주에서 제외시켜야 부동산에 투자할 수 있겠다. p.209

작가정보

저자(글) 김현기

김현기

현재 대력토부동산연구소 소장으로 여러 부동산 재테크 강연회에 출강하며 실질적이고 서민적인 투자비법을 전파하고 있다. 단국대 계산통계학과 졸업, 코랜드종합건설 기획팀 근무, 대한일보, 선데이서울 경제ㆍ연예부 기자,오성부동산경제연구소 소장 역임, 저서로는 《부동산 투자비법 알면 인생이 바뀐다》《한방에 끝내는 부동산 투자비법》《네트워크마케팅의 블루오션》 등이 있다.