중국 부동산 투자의 원칙

김준봉 지음

지상사 2013년 01월 29일 출간 종이책 : 2007년 10월 10일 출간

작품소개

책소개

중국 부동산의 실상과 투자실제, 사후관리, 그리고 앞으로의 전망!

지금 중국대륙의 부동산 시장 열기는 뜨겁다. 대도시와 지방 소도시를 막론하고 여기저기서 크고 작은 재개발 공사를 벌이고 있다. 이런 상황은 중국 부동산 시장에 돈과 사람들이 몰려들도록 만들었다. 전 세계가 중국의 부동산 시장을 주목하고 있는 이 때 남들보다 한 발 앞서 좋은 위치를 선점하려면 정확한 정보를 획득해야 한다.

『중국 부동산 투자의 원칙』은 교수이자 건축가, 성공한 기업가로 15년 동안 중국에서 생활한 중국통 김준봉이 중국 부동산 투자 전략에 관해 소개한 책이다. 먼저 중국 부동산의 개요를 시작으로 중국 부동산을 바라보는 6가지 낙관론, 3가지 비관론을 정리하며 기본적인 배경지식을 쌓을 수 있도록 하였다.

그런 다음 중국 부동산 투자 과정, 투자와 개발에 관한 정보, 중국의 토지제도 및 주택제도, 중국 부동산 개발 절차 등을 차례대로 소개한다. 뿐만 아니라 중국 부동산의 역사와 정책 흐름을 살펴보며 앞으로 중국 부동산 전망을 예측할 수 있도록 하였다. 특히 중간에 투자 성공사례와 실패사례도 담겨있어 참고가 된다.

☞ 이 책의 독서 포인트!
과연 중국 부동산이 황금 알을 낳는 거위인지를 스스로 파악하고 효과적인 투자전략을 세울 수 있도록 인도한다. 낙관론과 비관론이 혼재하는 중국 부동산의 현 상황에서 언제, 어디에, 어떻게 투자해야 성공할 수 있는지를 투자지역, 투자규모, 투자대상별로 소개한다. 또한 성공한 투자사례 분석을 통해 변환기의 투자해법도 제시한다.

목차

프롤로그 : 중국 부동산은 황금알을 낳는 거위인가?
중국 부동산 개발의 현주소
중국 부동산 열기
대륙에 부는 부동산 바람

먼저 알아야 할 점 : 중국인의 협상술
법제도의 발전
오래 끄는 협상
적을 알아야

01 중국 부동산의 원칙과 편견
낙관론(6가지): 서울?동경에 비해 많이 싸다
북경올림픽 후 오른다
세계는 중국으로 모인다
도농 간 격차가 생길 것이다
경제발전은 부동산가격을 상승시킨다
환율절상으로 환차익이 생긴다
장기저리융자가 부동산을 폭발시킨다
비관론(3가지): 거품으로 폭락할 수 있다
개인의 재산권행사가 불투명하다
공급 과잉현상이 벌어진다
환금성이 떨어진다
오른 임대료는 절대 내려가지 않는다
정확한 정보가 투자성을 높인다
중국은 자금의 출처를 문제 삼지 않는다
한국인을 상대로 한 임대업도 승산 있다
골프장은 적자난, 그래도 투자한다
이유는 무엇일까?
골프장은 대박으로 가는 길목
골프장이 다 대박은 아니다. 검토 또 검토
레저 개발은 금맥일 가능성이 높다
레저 붐! 가파른 성장 예측
중국의 토지가격과 전망
북경 도심 평당 2천 5백만 원
2007년 북경 한인타운의 아파트 실례
최근 5배 정도가 올랐다
중국의 아파트가격 결정요인
2007년도 부동산시장 10대 예측

02 중국 부동산 개요
중국에서 부동산이란 용어의 정의
왜 중국에서는 부동산을 방지산(房地産)이라 하는가?
부동산가격의 구성에 대하여
부동산가격을 형성하는 주요 요소
부동산가격의 유형
토지소유권가격과 토지사용권가격
토지 징용가격(征地價格)ㆍ임대가격(批租地價)ㆍ양도가격
총 가격ㆍ단위(?位)가격ㆍ지상단위건축면적토지가격
토지가격과 건물가격의 관계에 대하여
중국 토지사용권가격의 실제
중국 부동산업 행정관리
부동산 행정관리기구
부동산 산권 관리

03 중국 부동산 어떻게 투자할 것인가
어떻게 중국 부동산에 투자할 것인가?
중국에 송금하기
투자자금 조달 방법
개인인 경우
법인인 경우
개인의 해외부동산 취득 허용범위
중국에서 집사기
상품방 아파트를 구매할 경우
상가나 오피스를 구입해서 임대하기
상품방 아파트와 상가의 재임대사업에 대하여
사무실 혹은 상품방 아파트 구매 후 판매
상가 임대 시 유의사항
인테리어 및 리모델링 사업
실제적인 부동산 개발사업과 투자에 대하여
북경 한인타운 왕징 지역을 중심으로 한 투자전략
중국은 '다른 나라'라는 표현으로는 부족한 '다른 세계'이다
임대 전문대리업체의 횡포에 대하여

권중부록 : 사례연구
성공사례 실패사례
중국 부동산 성공투자 7가지 원칙
중국에서 부동산으로 망하는 14가지 방법
중국에서 성공한 한국기업
무영건축
(주)창조E&C
북경 건양부동산 유한공사

04 중국 부동산의 투자와 개발
중국의 토지 개념
국가가 강제로 환수할 수도 있다
중국 부동산은 분리된 소유권
중국에서의 건물 매매
중화인민공화국 토지관리법
중국에서 토지의 가치
개발 목적과 규모에 따라 사용료가 변한다
토지의 사용권과 사용기간
중국에서 부동산 투기를 보는 시각

05 중국의 토지제도
토지사용권
토지사용권의 사용기한
토지사용권의 양도
토지대금 지급방식
토지가격
토지의 용도
토지사용권에 대한 재산권 행사
토지사용권 취득시의 유의사항
외국투자 기업의 중국 토지 취득방법
국유토지사용권 취득
집체 소유토지의 사용방법
토지시장의 종류
1급 토지사용권 시장
2급 토지사용권 시장
농촌 토지징용 시장

06 중국의 주택제도
주택의 종류
상품방(商品房)
경제적용방(??适用房)
염조방(廉租房)
안거주택(安居住房)
방개방(房改房)
미리방(微利房)
해곤방(解困房)
외국인 주거용 부동산 매매
아파트 구매 및 판매 관련규정
신축아파트 예약구매
기존 아파트 구매
외국인 주거용 부동산 임대
주택 구입관련 세금 및 비용
주택 구입시의 세금 및 비용
주택 보유과정의 세금 및 비용
주택 판매시의 세금 및 비용

07 중국 부동산 개발 절차
부동산개발이란
부동산 개발기업
프로젝트 설정 및 기업 설립
기본계획 설계
토지사용권의 획득
수용토지 철거 및 이주 보상
공정건설
시장판매
사후관리

08 중국 부동산의 아주 짧은 역사
개발 붐, 거래 붐, 투자 붐!
부동산시장 형성과정
중국의 주택보급률
월급이 적은데도 비싼 집을 사는 중국 사람들
한국인의 중국 부동산 투자
1차시기(1992년?1996년)?초기 탐색시기
2차시기(1997년?2000년)?초기투자 몰락기
3차시기(2001년?2005년)-건설사와 시행사 재진입기
4차시기(2006

책 속으로

일반적으로 2008년 북경올림픽 이후 중국의 부동산가치가 30~40% 상승할 것으로 보고 있다. 그러나 중국이 비록 자본주의 성향이 강하기는 하지만 아직은 공권력이 막강한 공산주의 국가이며, 구소련이나 스페인 등은 올림픽 이후 침체의 늪을 걸은 사례도 있다는 점을 간과해서는 안 된다. p.30

중국 부동산의 거품론을 얘기하는데, 즉 규모의 경제가 아닌 무분별한 개발계획으로 인해 사무실과 아파트 등의 미분양이 양산되고 있다는 점을 든다. 현재 지방의 경우 일부 상품형 아파트 혹은 사무용 건물들의 공급초과현상을 볼 수 있다. 그러나 기본적으로 중국은 계획경제체제이므로 공급과잉현상에 대해서는 시장의 조절기능에 맡기는 것 말고도 규제정책을 통한 조정이 가능하다는 점에 유의해야 할 것이다. p.34

실제 거래되는 토지의 시세는 토지의 용도, 개발 인허가 가능성, 인프라, 주변 환경 등을 고려하여 결정된다. 특히 용적률로 토지가격을 계산하여 결정하는 방법이 일반적인데, 이 용도에 따른 용적률이 가격결정의 가장 큰 변수가 된다는 점이 우리와는 많이 다르다. p.45

우리의 부동산에 해당하는 중국의 방지산이란, 방산(房産)과 지산(地産)의 합칭이며, 방옥(房屋:건축물)과 토지(土地)는 경제관계에서 현실적으로 나타나는 자산의 범위에 속한다. 법적으로 말하면 토지와 방옥(건축물)은 유형물 형태로서의 자산을 의미한다. 방옥(건축물)과 토지는 물질의 속성과 형태를 표현하는 것이며, 방산과 지산은 상응하는 생산관계(즉 소유권, 사용권, 저당권, 처리권 등 법적인 권리)를 갖게 된다. p.61

중국에서는 토지가격의 계산을 한국과는 달리 평당 건축면적에 대한 토지가격, 즉 누면(樓面)가격으로 많이 사용한다. 이는 매 평방미터당 건축면적이 부담하는 토지가격을 지칭한다. 즉, 토지 총 가격을 총 지상건축면적으로 나눈 것으로 표현되며, 혹은 단위토지가격을 용적률로 나눈 것으로 표현된다. 그래서 한국에서와는 달리 건축 연면적이 증가하면 토지가격도 증가하게 된다. p.65

북경의 왕징 지역이나 상해의 롱커우 지역, 청도의 한인타운 등은 어느 아파트단지이든 임대가 잘 나가고 임대가격도 타 지역보다 다소 높은 편이다. 시기에 따라 고급 형태로 변화해가는 속도도 가장 빠르고 이 지역의 국제적인 관리관례도 많이 개선되었기 때문에 투자처로 적당하다. p.87

합자는 외국자본이 49%를 초과할 수 없기 때문에, 대부분 업체들이 '프로젝트(항목)
합작경영회사'의 형태로 개발 사업에 참여한다. 프로젝트(항목)합작경영회사로 참여하면 90% 이상의 주식을 사 들일 수 있다. p.100

중국의 부동산시장은 토지사용권을 거래객체로 하는 토지사용권 거래시장과 주택 등 건축물의 소유권과 사용권을 거래객체로 하는 건축물 매매 및 임대시장으로 구성된다. 토지소유권은 국가가 보유하고 건물소유권은 법인 및 자연인이 보유하는 분리소유의 형태이다. p.135

부동산개발회사를 설립하려면 최저 자본금이 인민폐로 100만 위엔 이상이어야 한다. 단, 외국기업은 독자적인 설립이 불가능하므로, 중국 기업과 합자, 합작의 형태로 진출할 수 있다. 홍콩, 대만, 싱가포르 등 화교계 외국기업들이 부동산개발업체를 설립하여 입찰, 경매 등에 참여하여 부동산개발 사업을 하는 사례는 있지만, 그 외 외국기업들은 거의 불가능하다. 하지만 토지사용권을 받은 중국기업과 합자하거나 합작하여 개발에 참여하는 것은 가능하다. p.173

판매관리 전문회사는 분양뿐 아니라 입주 이후 시설물 관리도 해주기 때문에 한국의 유명 건설회사의 브랜드와 마찬가지로 회사 인지도가 분양에 매우 중요한 요소로 작용한다.
현재 중국에는 외국계 부동산판매관리회사가 많은데, Century21 부동산체인점이나 CB Richard Ellis 등이 대표적이고, 화위엔(華遠) 부동산그룹이 중국 토종기업을 대표한다. p.203

출판사 서평

▶나는 집 사러 중국에 간다

부동산 전문가들은 다음의 이유를 들어 중국 부동산의 성장세는 지속될 것이라고 전망한다.
첫째, 북경올림픽 이후 30~40% 오른다. 둘째, 세계의 자금이 중국으로 모인다. 셋째, 급격한 도시화로 가치상승폭이 높다. 넷째, 경제발전은 부동산가격을 상승시킨다. 다섯째, 환율절상으로 환차익이 생긴다. 여섯째, 장기저리융자가 부동산을 폭발시킨다.
물론 개인재산권의 행사나 부동산 거품론, 환금성 문제 등으로 비관론을 주장하는 이들도 있으나 최근 몇 년간의 지표들을 살펴보면 중국 정부의 다양한 부동산정책에도 불구하고 공급물량이나 가격 면에서 성장세가 지속되고 있어 성장 낙관론이 더 힘을 받는 상황이다.
이로 미루어 보건데, 중국 부동산에 투자할 이유는 분명히 있다. 경제발전에 따른 인구의 도시집중, 생활수준의 향상에 따른 쾌적한 주거환경의 추구, 도농 간 격차 해소를 위한 도시화의 추구 등은 앞으로도 지속적으로 부동산가격을 상승시킬 요인이 된다.
물권법이 통과되고, 외자부동산금융의 이용이 실질적으로 가능해졌으며, 투자자금의 조달과 이익환수 및 법적인 과실송금 절차가 대폭 완화된 지금이 바로 중국 부동산에 투자할 적기이다.

▶중국 대학원생들이 배우는 중국 부동산 투자전략 교과서

본서는 저자가 북경공업대학에서 건축학과 부동산 석사과정 연구생들을 가르치는 강의안을 기초로 하였다. 중국 정부 부동산정책 실무자들이 밝히는 실질적인 정책과 향후 전망, 그리고 부동산개발 현장을 직접 답사하면서 얻은 생생한 정보는 물론 중국에 진출한 우리기업의 성공과 실패사례를 담고 있다. 부동산투자는 원론도 중요하지만 각론이 훨씬 더 중요하고 몸에 와 닿는다. 언제, 어디에, 어떻게 투자하여 얼마나 벌었는지, 어떻게 투자하였기에 실패하였는지가 중요하다. 따라서 본서는 중국 부동산에 관심을 갖고 투자하고자 하는 개인 및 기업에게는 투자와 개발의 방향을 제시하는 실질적인 안내서가 될 것이다.

▶중국통의 실전투자 노하우

지금 중국대륙은 대도시와 지방 소도시를 막론하고 모두가 거대한 건설현장이다. 어느 성을 가더라도 도심에는 고층빌딩과 아파트가 올라가고 재개발 공사판이 펼쳐져 있다. 돈과 사람이 몰려드는 곳이 바로 중국의 부동산시장이다.
저자는 교수이자 성공한 건축가이고 기업가이다. 15년 중국생활을 통해 부동산 매매는 물론 인테리어, 건축설계, 투자자문에 이르기까지 중국 부동산의 전 분야를 두루 섭렵한 정책과 시장의 흐름을 꿰뚫어 볼 수 있는, 이론과 실전경험을 겸비한 전문가 중에 전문가다. 부동산과 관련한 수많은 정책들이 쏟아져 나오고 낙관론과 비관론이 혼재하는 중국 부동산의 현 상황에서 언제, 어디에, 어떻게 투자해야 성공할 수 있는지 투자지역, 투자규모, 투자대상에 따른 실전투자 노하우를 밝힌다.


▶극심한 변환기의 해법

중국적 특색을 가진 사회주의 시장경제의 부흥을 뒷받침하는 법률과 더불어 사유재산권을 보장하는 제도적 장치가 속속 마련되면서 중국의 유능한 인재들이 부동산시장으로 진출하기 시작했고 수많은 부동산재벌이 탄생했다. 또한 자본력과 기술력을 바탕으로 한 외국기업들이 경쟁적으로 중국 부동산개발에 뛰어들어 막대한 개발이익을 남기고 있다.
하지만 부동산시장의 양적 성장과 함께 부동산경기과열로 인한 난개발과 과당경쟁, 중복투자, 금융부실화 등 시장의 건전성과 투명성을 저해하는 각종 사회경제적인 문제들이 대두되고 있는 실정이다. 이에 중국 정부는 부동산의 과잉개발 억제와 시장 안정화를 위한 대책들을 지속적으로 발표하는 한편 부동산거래의 선진화와 활성화를 위해 부동산평가사, 부동산중개사, 부동산관리사 등 관련분야 전문가를 육성하고 자격을 부여하는 제도를 도입하여 시행하고 있다.
중국 부동산시장은 지금 극심한 변환기를 맞고 있다. 《중국 부동산 투자의 원칙》은 개인 및 기업이 진출할 수 있는 분야를 비롯하여 중국과 우리나라 부동산의 차이점, 정책의 흐름과 향후 전망, 성공한 투자사례를 분석하여 변환기의 투자해법을 제시한다.

작가정보

저자(글) 김준봉

김준봉(金俊峰) 북경공업대학 교수/공학박사/건축사

중국 연변과학기술대학 교수, 청화대학 건축과 연구교수, 북경건축대학 초빙교수를 거쳐 현재 북경공업대학 건축도시공학부 교수 겸 석사연구생 지도교수로 재직 중이다. 또한 연세대학교 건축도시공학부 객원교수, 국민대학교 테크노디자인대학원 겸직교수로 석박사생을 지도하고 있다. 2002년 중국에서 국제온돌학회를 창설하여 지금까지 초대회장으로서 온돌의 세계화를 위해 일하고 있으며, 중국 세계문화유산보호연구센터 특별초빙고문을 맡고 있다. 1988년부터 1993년까지 건축사사무소 소장으로 건축설계를 담당했고, 미준건설(주)과 위가건축(주)의 대표이사를 역임했다. 1994년부터 지금까지 도시주거환경설계연구소장으로 중국 연변과학기술대학 금호관, 조각공원, 심양시 서탑교회 양로원 수양관, 연변 두래마을, 심양시 동북신학대학, 호남성 장사호텔 리모델링, 북경 신한그룹 리조트 등을 설계했으며, 2001년에는 제11호 대한민국 과학기술 우수논문상을 수상했다. 2002년에는 중국 투먼시 두만강노래비 및 민속촌 국제현상설계에 당선되었고, 중국 산동성 펑라이시 신도시계획과 2008년 북경올림픽 배드민턴경기장 설계에 참여했다. 2003년부터 2005년까지 (주)공간건축의 중국대표를 맡았다. 주요 저서로는 《다시 중국이다》《중국 속 한국 전통민가》《온돌 그 찬란한 구들문화》등이 있고, 《중국 경제성장의 비밀》《호설암의 기회경영》등을 공역했다.