재개발 재건축 알짜배기 투자공략

MR. WHO , 정영규 , 김현주 지음

경향미디어 2010년 05월 20일 출간 종이책 : 2010년 04월 19일 출간

작품소개

책소개

허울만 좋은 투자처를 피해 재개발ㆍ재건축 투자 대박 노리는 노하우!

부동산 TV 전문가들이 TV 인기 프로그램 '이곳에 투자하라'를 바탕으로, 불황 속 호황 잡는 재개발ㆍ재건축 알짜배기 투자공략을 전수한다.『재개발 재건축 알짜배기 투자공략』은 먼저 돈 되는 재개발ㆍ재건축 투자를 위한 기본 상식을 짚어보고, 2011년 대박 지역 best 5와 함정에 빠져 쪽박을 찰 수 있는 지역 worst 5를 선정해 알기 쉽게 설명한다.

이 책은 10년이상 장기적으로 묻어두고 부동산이 오르기를 기다리는 장기투자자를 위한 내용이 아니다. 1년 안에 승부를 보고 싶다거나 길어야 3년 정도에 수익을 보려는 사람들을 위한 단타 안내서이다. 매년 20~30%의 수익을 보고자 하는 사람들에게 유용하다.

목차

서문 1
서문 2

Chapter1. 돈 되는 재개발 투자를 위한 기본 상식
1. 재개발 사업의 절차를 우선 확인하라
일반 절차와 세부 절차│재개발의 절차별 수익성│관리처분계획
2. 좋은 재개발 물건의 조건
전체 투자 금액이 적어야 한다│평당 금액이 낮아야 한다│도로와의 접근성이 좋아야 한다│전세가격이 높아야 한다│신축건물이면 더욱 좋다│비례율이란
3. 서울시 조례에 의한 재개발 분양자격(도시 및 주거환경 정비)
4. 서울시 조례 해설
주택 및 대지를 소유한 경우│주택만 소유한 경우│다세대주택│분리 다세대주택│다세대주택제도 도입 이전 다가구주택 구분소유 건물 의제│다가구주택 제도 도입 이전 단독주택 구분소유 건물 의제│기존 무허가 건축물│근린생활시설 ‘근생지분’│토지만 가지고 있는 경우

Chapter2. 돈 되는 재건축 투자를 위한 기본 상식
1. 재건축 사업의 절차를 우선 확인하라
재건축 사업의 일반 절차
2. 재건축 사업의 수익성 판단 기준
용적률│무상지분율│주변 아파트 시세│재건축 초과이익 환수제
3. 좋은 재건축 아파트의 조건
인근 시세가 강해야 좋다│대지지분이 큰 아파트를 골라야 한다│여러 평형이 섞여 있어야 한다│인근에 넓은 도로가 있어야 한다│지형은 가급적 평지여야 한다

Chapter3. 2011년 대박 맞을 투자지역 best 5
1. 신정 뉴타운
1) 지역 소개
신정 뉴타운은 어떤 곳인가│신정 뉴타운 개발 사업 개요
2) 사업 진행상황
사업 개요│2010년 3월 말 기준 진행상황
3) 투자성 검토
현재 가격 상태│저평가 지역의 시세 형성│사업성 측면에서의 투자 포인트
4) 투자 전략
지분 작은 것을 찾아내야 한다│평단가 낮은 것을 찾아야 한다│단기적인 관점에서 투자를 검토해야 한다│세금은 정당하게 내자│신정 뉴타운 투자방법 시뮬레이션│신정 뉴타운 추천 매물│결론
2. 구로3동
1) 지역 소개
구로3동은 어떤 곳인가
2) 개발 사업 개요
구로 디지털단지│가리봉 균형발전 촉진지구
3) 투자성 검토
현재 가격 상태│사업성 측면에서의 투자 포인트│구로3동 투자방법 시뮬레이션│구로3동 추천 매물
4) 결론
구로3동과 구로4동 중 좋은 곳은?│구로3동의 사업성은?│구로3동, 재개발지는 아니다
3. 망원 유도정비구역
1) 지역 소개
망원동 지역 개요
2) 개발 사업
합정 전략정비구역│합정 균형발전 촉진지구
3) 투자성 검토
현재 가격 상태│인근 아파트의 시세│사업성 측면에서의 투자 포인트
4) 투자 전략
작은 지분을 찾아야 한다│가급적 신축을 찾아야 한다│초기 투자 금액이 적어야 한다
5) 추천 투자처
6) 결론
4. 양천구 신정4동
1) 지역 소개
양천구 신정4동은 어떤 곳인가
2) 지역 여건
토지 형상│교통 측면│교육 측면
3) 투자성 검토
지방자치단체장 선거│현지 부동산 중개업소는 모른다│한강 르네상스 이후의 투자처가 된다
4) 투자를 위한 기초 정보
현재 가격 상태│추천 매물로 투자를 한다면│신정4동 추천 매물
5) 결론
5. 서초구 양재1동
1) 지역 소개
양재동은 어떤 곳인가
2) 양재동 개요
3) 양재동의 장점과 단점
양재동의 장점│양재동의 단점
4) 투자성 검토
양재1동과 양재2동의 구분│양재1동과 양재2동 중 좋은 곳은?
5) 양재1동의 비교우위
현재 가격 상태│추천 매물 내역
6) 결론

Chapter4. 2011년 쪽박 맞을 투자지역 worst 5
1. 일산/파주
1) 일산의 개발호재
교통호재
2) 일산의 이미지
1기 신도시이기는 하지만│개발도 계획되어 있지만
3) 일산이 오를 수 없는 이유
분당과 같은 운명을 가지고 있다│공급 과잉의 문제가 있다│유효수요가 점점 부족해진다│파주도 공급이 많다│강남과 너무 멀다
2. 남양주
1) 남양주가 명품 주거단지?
주변의 구매력이 부족하다
2) 남양주가 오르지 않는 불편한 진실
남양주 자체의 공급도 많다│아직 교통이 불편하다
3. 위례(송파)신도시
1) 송파도 강남이기는 하다
2) 송파에 대해 생각해보아야 할 것들
왜 가든파이브가 잘 안 되고 있을까?│위례신도시의 주택 구성│위례는 강남이 아니다
3) 송파구에서도 먼 위례신도시
거여-마천 뉴타운도 강남이 아니다
4. 인천
1) 인천 경제자유구역은 인천시민에게만 인기 있다
시작은 화려하였으나│인천시민의 드림, 특히 송도
2) 인천이 안 되는 이유는?
인천시민의 경제력│아시안게임 호재도 끝물
5. 용인
1) 용인도 과거에는 버블세븐이었다
부동산의 3대 바보
2) 용인의 어두운 현실
여전한 난개발│부족한 구매력│분당 이주, 강남 이주 수요 지속

맺음말

책 속으로

좋은 재개발 물건의 조건-전체 투자 금액이 적어야 한다
대략 2억 원 내외로 살 수 있는 물건이 있다면 일단 기본적으로 좋은 투자물건이라고 볼 수 있다. 다음 사람이 살 수 있기 때문이다. 항상 투자는 수익을 얻은 후 빠져나갈 수 있는 투자의 출구 전략을 생각해야 한다. 이러한 점에서 전체적인 투자 금액은 적으면 적을수록 좋다고 할 수 있다. 물론 한남 뉴타운, 특히 5구역의 경우에는 32평형을 배정받을 수 있는 다세대주택빌라의 가격이 보통 5~6억 원 정도 한다. 이러한 것은 특수한 사례로 두고 일반적인 투자에 있어서는 역시 작은 것이 아름답다고 이해하기 바란다.
-p.52

2011년 대박 맞을 투자지역 best 5-신정 뉴타운
신정 뉴타운은 사업성을 측정하기가 상당히 쉬운 지역이다. 바로 길 건너에 목동 신시가지 아파트가 있기 때문에 뉴타운의 시세 형성의 기준점이 되기 때문이다. 한강지역의 아파트들이 생각보다 높지 않은 시세를 보이는 일종의 불확실성을 가지고 있다는 점을 생각해보면, 인근에 강한 시세를 보이고 있는 지역에 투자하는 것이 좋은 투자 포인트라는 것을 이해할 수 있을 것이다.
-p.139

2011년 쪽박 맞을 투자지역 worst 5-인천
인천은 경제력 측면에서 인천시내 자체의 개발에 투자하거나 인천 경제자유구역에 투자하거나 둘 중 하나만 선택할 수 있는데, 지금 인천은 모든 인천이 공사 중일 정도로 개발계획이 많다. 2014년에 국제적인 스포츠 행사를 유치하려니 도시를 예쁘게 꾸며야 하는 것이다. 그러니 인천시민들은 개발호재가 인천 어디에나 넘쳐나기 때문에 투자를 해야 하는데, 인천시내 자체에 하거나 인천 경제자유구역에 해야 하는 상황이다.
살 사람은 한정되어 있고 물건은 계속 쏟아져 나오고 있는 형상이니 자연스레 미분양이 발생하는 것이다. 혹시 인천 이외의 투자자들이 인천 경제자유구역에 투자한다면 상황은 달라질 수 있다. 하지만 서울 사람들은 한강변에 투자하기도 바쁘고 강남 재건축 아파트에 투자하기도 바쁘다. 기타 수도권에 거주하는 사람들은 서울에 투자하려는 생각이 강하기 때문에 인천에게는 쉽지 않은 부동산 상황인 것이다.
-p.259

출판사 서평

허울만 좋은 투자처를 피해 재개발·재건축 투자 대박을 노리자!

재개발·재건축·뉴타운 사업이 진행되는 지역이라고 해서 모두 호재가 있는 것은 아니다. 그럴듯한 개발명을 거론하며 숨겨진 보물이라도 있는 듯 투자심리를 부추기는 부동산 전문가나 부동산 중개업자들의 말에 혹해 객관적인 정황을 살펴보지 못하고 잘못된 투자를 하는 경우가 상당하다. 이렇게 허울에 속는 투자자의 실수를 줄여주기 위해 부동산 TV 전문가들이 집필에 나섰다. 짧게는 2010년 올해 안으로, 길게는 2~3년 내에 수익을 보고자 하는 단기 투자자들에게 상세한 투자맵을 그려줄 것이다.
《재개발 재건축 알짜배기 투자공략》은 다양한 개발 사업의 종류와 사업이 이루어지는 기준을 서두로 제시하고, 재개발·재건축 사업의 절차와 함께 좋은 물건이란 어떤 것인지 투자의 개요를 설명한다. 1~2장에서 소개한 이론을 3~4장에서는 실제 투자상황에 적용하여 단기적인 수익을 볼 수 있는 대박 지역 best 5와 함정에 빠져 쪽박을 찰 수 있는 지역 worst 5를 각각 뽑았다. 각 지역이 왜 대박/쪽박 지역인지를 현재 사업 진행상황과 시세 형성 요인 등 개발계획 자료를 분석하여 검토·증명하였으며, 검토 결과로 투자 포인트를 짚어주고 실제 투자 사례와 현재 존재하는 매물의 예를 기준으로 투자 시뮬레이션을 짜는 식으로 투자 전략을 제시하였다.
알기 쉽고 정확한 투자 전략을 소개한 저자들은, 투자자 본인에게도 손쉬운 투자가 되어야 하지만 다음 투자자에게도 부담이 덜 되는 소액 투자법을 통해 투자의 도(道)를 강조한다. 투기가 아닌 공정한 투자의 거래 속에 불황 속 호황을 잡아보자.

작가정보

저자(글) MR. WHO

저자 Mr. WHO는 부동산 TV(RTN)에 출연 중이며 소액 단기투자 위주로 부동산 투자의 수익을 안내하고 있다. 다른 출연자들에게 피해를 주지 않기 위해 신분 노출을 꺼리는 그는 주로 ‘단타’ 위주로 거래를 성사시켜 고객들에게 연간 20% 정도의 수익을 주는 것으로 유명하다. 자칭 고객만족도 1위인 Mr. WHO는 성실하고 정확한 분석으로 부동산 TV 시청자들에게 인기가 좋다.

저자(글) 정영규

저자 정영규는 타이틀은 법학석사, 공인중개사, 부동산 정보업체 상담위원, 미래경매 컨설팅 연구기획 본부장, RSM 클럽(부자가 되고 싶은 직장인들의 모임) 고문, 연세대학교 부동산투자분석과정 총장상 수상 등을 가지고 있으며, 예리한 분석력과 함께 부동산 시장의 흐름을 정확하게 읽어내는 것으로 고객들에게 만족을 주고 있다. 전문분야로는 개발사업 사업성 분석과 재개발 지역의 투자 수익성 분석이다. 현재 부동산 파트너즈 이사.

저자(글) 김현주

저자 김현주는 타이틀은 공인중개사, 서울 디지털산업단지투자 클럽 강사, 서울 여성벤처투자협회 입지분석 팀장, 목동 경매실전투자클럽 회장, 산업단지공장경매 컨설팅 기획본부장, 마포 재개발투자연구소 소장, LBA법률중개사 18기 총무이며, 주로 현장에서 가장 수익성이 좋은 물건을 잘 골라내는 것으로 유명하다. 현재 부동산 파트너즈 이사.