부동산 가치투자

오윤섭 지음

원앤원북스 2006년 09월 03일 출간 종이책 : 2006년 08월 05일 출간

작품소개

책소개

혼란스럽고 불확실한 시장을 이기는 부동산 가치투자 전략 66가지를 소개한 책. 부동산포털사이트 닥터아파트의 CEO이기도 한 저자는 보통 사람도 '가치투자'를 한다면 부동산 시장에서 최고의 수익률을 올리면서 최후의 승리자가 될 수 있다고 말하며 이 책에 자신의 모든 노하우를 담았다.

'부동산 가치투자'란 한마디로 내재가치가 현재의 시장 가격보다 높고, 미래에도 꾸준히 올라갈 것으로 예상되는 부동산을 적정 매수 시점에 매입해 3년 이상 장기 보유하는 것이다. 자신이 잘 아는 부동산에 일생 동안 최대 5번만 투자하되 평생 보유할 가치가 있는 부동산에 분산투자가 아닌 집중 투자하는 것이 가치투자의 핵심 내용이다.

이 책은 총 7장으로 구성되어, 부동산 가치투자자로서 갖춰야 할 덕목과 성공 법칙을 시작으로 가치투자 유망 지역, 부동산 시장 예측법, 매매 타이밍 잡는 노하우, 청약통장 가입자가 꼭 알아야 할 사항, 부동산 실전 거래 노하우 등을 알기 쉽게 소개하며 아직 조금은 낯설게 느껴질 수 있는 부동산 가치투자를 완전히 소화할 수 있도록 도와준다.

목차

지은이의 말 _ 부동산도 가치투자를 해야 최후의 승리자가 된다!

1장 부동산에도 가치투자가 빛을 발하는 시대가 왔다
이제 부동산에도 가치투자의 시대가 왔다
부동산 가치투자자가 되기 위한 덕목 4가지
부동산 가치투자에서 성공하기 위한 원칙 4가지
부동산 가치투자자의 투자 유망 부동산 발굴법
아파트로 돈 못 번 사람들의 공통점 4가지
워렌 버핏에게 배우는 가치투자의 지혜 5가지
박지성에게서 우러나오는 가치투자 고수의 향기
잭 웰치에게 배우는 가치투자로 승리하는 법

2장 부동산의 내재가치를 알아야 가치투자가 보인다
가치투자자가 부동산을 고를 때 던지는 질문 6가지
미래가치가 높은 웰빙아파트에 관심을 갖자
소액 투자자에겐 미분양 아파트가 안성맞춤이다
집값을 끌어올리는 주거환경 요인은 따로 있다
서울 재개발 사업 로드맵과 그에 따른 투자 전략
한남동 삼성타운이 아파트 값에 미치는 영향
삼성타운이 들어서는 길음 뉴타운의 가치
수도권 2기 신도시의 미래가치와 한계
동탄 신도시의 미래가치가 높은 이유 3가지
2006년 이후 투자자가 주목해야 할 전철망 4곳
2006년 이후 투자자가 주목해야 할 도로망 4곳
2010년 개발 호재가 될 왕십리 시티를 주목하자

3장 부동산 가치투자자는 시장을 미리 내다볼 줄 안다
부동산 시장을 예측하기 위해 매일 해야 할 일
강남권 아파트 값, 평당 6천만 원 시대 온다
부동산 투기 역사에서 배우는 투자 아이디어
기관들의 부동산 시장 전망보고서 독해법
아파트 공급 물량을 보면 집값의 미래가 보인다
건축 허가 면적으로 주택 시장을 예측할 수 있다
집값 기대상승률로 주택 가격을 예측할 수 있다
주택 가격이 거품인지는 시간이 지나야 알 수 있다
부동산 규체정책에 시장은 반드시 역습한다
10년 후 베이비붐 세대의 퇴직쇼크와 부동산 시장 전망
강북 U턴 프로젝트로 본 수도권 집값 전망
행복도시가 수도권 집값을 하락시키기에는 역부족이다
부동산정책 시행 시기를 남보다 빨리 알아내는 법

4장 매매 타이밍 못 잡으면 부동산 가치투자도 없다
매매 타이밍을 놓치는 사람들의 4가지 유형
타이밍을 잡을 때 하지 말아야 할 실수 5가지
부동산을 사야 할 진짜 타이밍은 따로 있다
매입 타이밍 못지않게 매도 타이밍도 중요하다
코뿔소처럼 움직이고 목표를 향해 돌격하라
부동산 규제가 강화될 때 매매 타이밍 잡는 노하우
부동산 투자에 대한 열정이 없으면 성공할 수 없다
부자들이 침체기 때 미분양 아파트를 매입하는 이유

5장 부동산 가치투자의 1막 1장은 내집마련이다
내집마련에 대한 치명적인 오해 5가지
내집마련을 위한 아파트 시장 트렌드 읽는 법
생애최초 내집마련자가 주택 시장에서 살아남는 법
청약통장 가입자가 청약을 미루지 말아야 할 이유 2가지
청약통장은 여전히 훌륭한 재테크 수단이다
내집마련 타이밍은 각자의 성향에 따라 다르다
청약통장으로 가치투자 아파트를 고르는 노하우
내집마련 청약자가 꼭 알아야 할 청약 상식 6가지
입주 단지로 내집마련 하기 위해 실천해야 할 10계명
남보다 한발 빨리 아파트 분양 정보를 입수하는 법

6장 부동산 가치투자를 위한 실전 거래 노하우
부동산 시장에서 나만의 멘토를 찾아라
고수들이 좋은 물건을 싸게 사고 보유하는 법
일반매물을 급매물로 만드는 협상 전술 6가지
한 번만 읽으면 다 아는 취득세와 등록세 총정리
양도세 감면 및 중과세에 대한 모든 것
재건축·재개발 분양권 양도세 계산법
혼자서 완벽하고 실속 있게 소유권 이전등기 끝내는 법
알아두면 돈 되는 부동산 세테크 상식
가구당 보유 주택수별 절세 노하우
양도세를 대폭 줄이는 필요경비의 모든 것

7장 부동산 투자자를 넘어 행복한 부자가 되기 위한 법
부동산으로 행복한 부자가 되기 위한 원칙 8가지
보통 사람이 부자가 되지 못하는 이유 4가지
부자가 되기 위한 단순하면서도 강력한 전략 5가지
부자들의 성공 습관은 실행해야 제힘을 발휘한다
부자가 되려면 금을 캐는 사람을 캐야 한다

책 속으로

가치투자를 하기 위해서 부동산 투자자가 가져야 할 자세에 대해 알아보자. 첫째, 자신의 능력을 현실적으로 바라보고 한계를 인정해야 한다. 즉 투자를 하기에 앞서 투자 종목에 대해 얼마나 알고 있는지, 자신이 투자할 수 있는 범위는 어느 정도인지 알아야 한다. 아무리 뛰어난 투자자라도 자신의 능력 범위 안에서 투자를 해야 좋은 성과를 얻을 수 있다. 둘째, 인내심을 길러야 한다. 시장(미스터 마켓)이 적정 매수 기회를 줄 때까지, 그리고 내재가치가 시장 가격에 반영될 때까지 기다릴 줄 알아야 한다. -p.22

침체기에 시장 가격이 하락하지 않는 이유는 가치투자자들이 이때 매입을 하기 때문이다. 즉 일시적인 매수자 우위 시장을 저점 매입 타이밍으로 보고 적극적으로 매입에 나서기 때문이다. 보유자도 침체기를 일시적으로 보기 때문에 부동산을 서둘러 팔려는 사람이 매우 적게 마련이다. 침체기 때 가격이 하락하는 부동산은 시장 상황에 따라, 즉 활황기에 수요(가수요 포함)가 늘어났다가 침체기 때 수요가 감소했기 때문이다. 그렇다면 침체기 때 매입하려고 대기하고 있는 부동산은 어떠한가? 이것이야말로 내재가치가 풍부한 부동산이다. -P.70

부동산, 특히 땅의 현재가치와 미래가치는 길에 따라 좌우되기 마련이다. 개발 압력이 높은 지역을 중심으로 길이 나게 돼 있으며 길, 즉 도로가 건설되면 접근성이 좋아지면서 사람이 몰리고 사람이 몰리면 학교, 편의시설 등도 따라 몰리게 된다. 따라서 부동산의 가치는 자연히 올라가게 된다. 2006년 이후 개통될 고속도로와 국도를 중심으로 추천할 만한 4곳을 선정했다. 용인~분당~신갈 3개 도로, 제2영동고속도로, 서수원~오산~평택 고속도로, 부산~대구 고속도로 등이 바로 그곳이다. -p.113

정부가 중장기 시장 안정에 도움이 되지 않는 단기 효과에 급급한 부동산 규제정책을 펼치면 풍선효과와 학습효과가 나타나게 된다. 이 경우 풍선효과와 학습효과 때문에 정부의 부동산 규제정책이 제 기능을 발휘하기 힘들다. 결국 부동산 규제정책에 의해 왜곡된 시장에서 고수들은 살아남지만 서민들은 강 건너 불구경을 하거나 울며 겨자 먹기로 비싼 대가를 치르게 된다. 집값 안정은 부동산 규제정책이 아니라 수요자의 마음에 의해 이뤄지는 것이다. 아무리 날고뛰는 고수들이 시장을 주도하며, 설령 투기를 하더라도 수요자들이 매수에 가세하지 않으면 거품은 빠지게 마련이다. -p.162

부동산 시장이 침체기든 활황기든 가치투자자가 항상 염두에 둬야 할 것은 ‘선택과 집중’, ‘가지치기’, ‘단순화’다. 정부가 투기꾼을 잡는다고 규제책을 쓰든 건설경기를 살린다고 부양책을 쓰든, 또 돈이 많든 적든 가치투자자는 독자적인 생각으로 연구, 조사, 분석을 하며 내재가치가 높은 부동산을 3년 이상 장기보유한다. 만약 가치투자 고수와 정반대의 행동을 한다면 절대로 부동산 재테크에서 성공할 수 없다. 부동산 투자로 성공하고 싶다면 남이 살 때 팔고, 남이 팔 때 사야 한다. -p.211

생애최조 내집마련자는 대세 하락을 무작정 기다리기보다는 일시적으로 매수자 우위 시장이 된 시점에 최소한 연 5% 이상 오를 수 있는 아파트를 골라 생애최초 내집마련 이상의 가치를 체험해보겠다는 결단이 필요하다. 추천 아파트 상품으로는 분양 아파트와 입주 예정 단지가 대표적이다. 특히 분양 아파트의 경우 대출이 비교적 자유로운 데다 침체기에 분양받을수록 입주 시점에 활황기를 맞을 가능성이 높아 3년 후 수익이 올라갈 가능성도 높다. 또 입주 예정 단지는 신규 분양 물량 감소에 따른 희소성으로 가치까지 겸비할 전망이다. -p.239

국내 부동산 시장에서 멘토로 삼을 만한 대상은 크게 3가지다. 즉 중개업자와 부동산 전문가, 고수 개인 투자자다. 부동산 투자의 핵심은 사고파는 데 있으므로 이를 중개하는 공인중개사도 매우 중요한 멘토가 될 수 있다. 다만 멘토가 될 자격을 갖춘 중개사를 찾아야 한다. 우선 배우는 사람의 입장에서 솔직하게 자산 상황을 이야기하는 것이 중요하다. 중개사를 신뢰하면 중개사도 당신을 신뢰하게 된다. 계약 건수에만 집착하기보다는 계약 후 고객 관리에 시간을 많이 할애하는 중개사라면 최적의 멘토가 될 수 있다. -p.279

신축 주택에 대한 취득세, 등록세 감면 혜택에 대해 오해하는 사람이 많다. 감면 혜택은 일반분양 공동주택에 한하고, 혜택을 받으려면 취득세와 등록세를 납부하는 시점에 무주택 세대주이어야 한다. 재건축 및 재개발 조합원 아파트,

출판사 서평

불확실한 시장을 이기는 부동산 가치투자 전략 66가지!
정부가 투기 수요 억제를 통해 집값을 안정시키겠다며 내놓은 부동산 규제정책이 수시로 바뀌면서 부동산 시장이 혼란을 겪고 있다. 이제 더 이상 단기투자로는 높은 수익률을 거두기 힘든 만큼 부동산에서도 가치투자를 통해 최고의 수익률을 노려야 한다. 부동산포털사이트 닥터아파트의 CEO인 이 책의 저자는 부동산 가치투자란 한마디로 내재가치가 현재의 시장 가격보다 높고, 미래에도 꾸준히 올라갈 것으로 예상되는 부동산을 적정 매수 시점에 매입해 3년 이상 장기 보유하는 것이라고 말한다. 자신이 잘 아는 부동산에 일생 동안 최대 5번만 투자하되 평생 보유할 가치가 있는 부동산에 분산투자가 아닌 집중투자하는 것이 가치투자의 핵심 내용이다.
언론이나 부동산 전문가들이 소개하는 부동산 시장 전망만 믿고 투자했다가는 손해볼 위험이 크다. 단기적인 상황에 휘둘리지 않고 부동산 시장을 지배하기 위해서는 자신만의 투자 원칙이 있어야 한다. 스스로 미래가치가 풍부한 부동산 투자 대상을 선별할 줄 알아야 시장 상황에 흔들리지 않을 수 있다. 이 책에서 저자는 각각의 투자 성향에 따른 매매 타이밍을 제시하고, 투자 유망 지역을 소개하는 등 부동산 가치투자 실전 노하우를 알려줌으로써 다른 부동산 전문가들과 차별화된 가치투자 전략을 전수한다. 아직 조금은 낯설게 느껴질 수 있는 부동산 가치투자의 개념을 짚어주며, 투자 방법을 확실히 제시하는 이 책은 부동산 시장 혼란기의 투자 지침서로서 손색이 없다.


부동산 가치투자로 시장을 지배하라!

이 책은 총 7장으로 이루어져 있다. 1장에서는 부동산 가치투자자로서 갖춰야 할 덕목과 성공 법칙을 소개한다. 그리고 워렌 버핏이나 잭 웰치 등에게서 배우는 가치투자의 지혜 및 승리 방법 등을 제시한다. 2장에서는 부동산 가치투자의 핵심이라고 할 수 있는 내재가치의 개념을 짚어주며 한남동 삼성타운, 수도권 2기 신도시 등 가치투자 유망 지역을 구체적으로 소개함으로써 부동산 투자자들의 이해를 돕는다. 3장에서는 건축 허가 면적, 집값 기대상승률을 통해 부동산 시장을 예측하는 방법과 부동산 시장에 대한 전망 내용을 알려준다.
4장에서는 매매 타이밍을 잡는 노하우와 매매 타이밍을 놓치게 되는 이유 등을 설명하며 부동산 가치투자에 있어 매매 타이밍이 얼마나 중요한지 강조한다. 5장에서는 부동산 가치투자의 시작을 내집마련으로 보고 청약통장 가입자가 꼭 알아야 할 사항들을 심도 깊게 짚어준다. 6장에서는 양도세 감면, 중과세, 협상 전략 등 부동산 가치투자자들이 꼭 알아야 할 부동산 실전 거래 노하우를 설명한다. 7장에서는 단순히 매매차익만을 노리는 부동산 투자자를 넘어 행복한 부자가 되기 위해 필요한 마인드 및 전략에 대해 알려준다.

작가정보

저자(글) 오윤섭

오윤섭

동아일보 부동산 전문기자 출신으로 국내 최고의 부동산 전문 포털사이트인 닥터아파트의 CEO를 맡고 있다. 부동산 시장에 몸담은 지 15년 됐지만 ‘선택과 집중’에 방해가 되는 잡다한 글을 쓰지 않고 언론의 인터뷰도 삼가고 있다. 또 인간적인 교감이 선행되지 않으면 시간당 100만 원을 줘도 투자 자문을 해주지 않는다. 주택 시장 예측 능력이 탁월해 2001년부터 2004년까지 4년 연속 아파트 가격을 거의 정확하게 맞추기도 했다. 또 국내 처음으로 부동산에 블루칩 개념을 도입했으며, 2003년 주장한 부동산정책의 ‘3개월 효과론’이 그대로 적중, 투자자들에게 절대적인 지지를 받았다. 2004년 5월, 단기 시장 예측에 따른 부동산 투자로는 보통 사람들이 평균 투자 수익률밖에 올릴 수 없다는 것을 깨닫고 닥터아파트 ‘오윤섭의 부자노트’ 칼럼을 통해 부동산 가치투자를 전파하고 있다.