큰돈없이 집도사고돈도버는 재개발투자

신영균.김경태 , 김경태 지음

원앤원북스 2006년 04월 19일 출간 종이책 : 2006년 03월 20일 출간

작품소개

책소개

투자 환경 변화에 맞춰 전격 업그레이드한 완전개정판!
2004년 말 출간돼 재개발투자 열풍을 몰고 온 『큰돈 없이 집도 사고 돈도 버는 재개발투자』의 완전개정판이 나왔다. 2005년 발표된 8·31부동산종합대책과 추가 지정된 3차 뉴타운 및 2차 균형발전촉진지구를 최신 반영하고, 도시재정비촉진을위한특별법 시행에 따른 광역 개발 체계와 2006년 이후 재개발투자 전망을 전면적으로 보강했다. 그 밖에 도시및주거환경정비법 개정에 따른 재개발시장의 변화, 수도권 및 지방 대도시의 재개발사업 분양 자격과 투자 포인트도 다뤄 재개발투자 현장을 보다 실감나게 이해할 수 있다.

강남권 아파트값 거품에 대응한 정부의 부동산 억제정책 이후 대세는 재개발투자뿐이다. 특히 가진 돈이 많지 않은 서민들에게 재개발은 집도 사고 돈도 버는 최선의 투자 기회다. 내집 마련의 계기로, 미래가치에 주목하는 투자 방법으로 이만한 것도 없다. 지방 땅 찾아 헤매지 말고 지금부터는 주위의 가까운 재개발지역들을 눈여겨봐야 한다. 1판 출간 이후 노하우를 들켜버린 중개업자들의 원망과 소중한 투자처를 얻은 독자들의 찬사를 숱하게 들으며 베스트셀러가 된 최초의 재개발투자서인 이 책은, 부동산을 보는 안목과 재개발투자의 기본기는 물론 구체적인 테크닉을 익히기에도 손색이 없다.

목차

완전개정판의 출간에 부쳐
지은이의 말

1장 재개발투자, 진짜 돈 되는 이유 10가지
부동산투자, 게임의 룰이 바뀌었다
재개발투자, 더 이상 위험하지 않다
재개발투자로 강북이 바뀐다
8·31대책 이후 투자 방향은 재개발이다
신행정수도 이전, 재개발투자로 대응하자
재개발투자, 큰돈 없이 알차게 벌 수 있다
재개발투자 타이밍, 지금이 적기다
기존 아파트의 슬럼화 대안은 재개발뿐이다
향후 새 아파트, 재개발지역이 책임진다
재개발지역의 새로운 화두는 ‘웰빙’이다

2장 재개발투자, 이런 사람이 돈 번다
월급쟁이, 재개발투자로 내집 장만하자
전세 살면서 좋은 차 타는 사람 문제 있다
젊어서 구질구질하게 살아야 행복한 노후 있다
신혼 살림, 재개발지역에서 시작하자
인생 2라운드를 위한 자금을 준비하자
자영업자에게는 재개발투자가 적격이다

3장 재개발투자, 이렇게 골라야 돈 된다
재개발투자, 관련 법부터 알아야 한다
재개발투자, 우선 폭탄부터 제거하자
재개발투자는 장기투자? 단기투자?
재개발 물건, 이런 것이 돈 된다
재개발지역 무허가건물, 알고 사면 돈 된다
재개발 물건 구입시 ‘이왕이면’ 전략으로 임하자
상가투자도 재개발지역에서 하자
경매 역시 재개발지역에서 투자하자
3천만 원으로 재개발지역의 틈새를 공략하자
서울시 하천변 상습침수지역이 나중에 돈 된다

4장 8·31부동산대책과 재개발·재건축기본계획
8·31대책은 서민들에게 기회다
8·31대책은 부동산의 여러 분야에 영향을 미친다
재개발기본계획을 정확히 알아야 한다
사업 시행 방식과 정비 유형을 살펴야 한다
단독주택재건축, 장기적 투자를 고려하라

5장 지금 당장 재개발에 투자하자
분양권을 주택으로 보는 데도 절세의 틈새가 있다
사고팔 때 반드시 해야 후회 없는 일들
재개발 물건, 수리해서 보석 만들기
실무자가 제시하는 재개발투자 노하우
재개발투자, 이런 점에 유의하자
재개발 물건, 매매 타이밍이 중요하다
재개발 지분, 분양 자격 유무를 파악하자
상가가 있는 재개발 지분, 이렇게 된다

6장 재개발사업, 절차 사이에 돈이 숨어 있다
첫 번째 관문 - 추진위원회승인
두 번째 관문 - 정비구역지정
세 번째 관문 - 조합설립인가
네 번째 관문 - 사업시행인가
다섯 번째 관문 - 관리처분
절차마다 돈 버는 방법은 따로 있다

7장 이 정도만 알면 재개발 컨설턴트 못지않다
주민 동의율로 사업 진척도를 알 수 있다
정비구역지정에 따라 사업성을 판단한다
새 아파트 건립 규모를 알면 사업성이 보인다
관리처분 절차 좀더 파고들기
도시및주거환경정비법, 꼼꼼히 따져보자
주거환경개선지구, 어떻게 투자할 것인가?
해외 교민들도 재개발지역에 투자할 수 있다

8장 뉴타운투자, 아직 늦지 않았다
뉴타운사업, 정확히 파악하자
뉴타운지정 현황을 살펴보자
새로 지정될 3차 뉴타운을 노리자
뉴타운의 배후지역인 균형발전촉진지구를 알자
균형발전촉진지구지정 현황을 살펴보자
뉴타운, 재정비촉진지구로 거듭날 가능성 크다
뉴타운보다 인센티브가 많은 재정비촉진지구
재정비촉진지구 관련 정보를 수집하자

9장 지방 재개발투자, 돈 벌 기회는 충분하다
지방 재개발, 어떻게 진행되고 있나?
인천, 장기적 안목이 중요하다
성남, 많은 이목이 집중되고 있다
부산, 재개발로 중심가가 바뀌고 있다
대전, 강력한 행정 인프라에 주목하자
수원, 신분당선 역사 인근을 눈여겨보자

책 속으로

후 강북은 그동안의 꾀죄죄한 이미지를 벗고 새로운 이미지로 탈바꿈할 것이다. 그 과정에서 우리가 염두에 두어야 할 핵심이 재개발지역의 투자다. 이렇게 지어진 재개발지역의 아파트는 지금까지 용적률, 건폐율만 높여 지은 나홀로 아파트나 소형단지 아파트와는 차별될 것이다. 수요자들의 눈길을 끄는 대단지 위주의 친환경 웰빙 아파트가 바로 재개발지역에서 공급되는 아파트인 것이다. -p.28 재개발지역의 주민들이 무슨 돈으로 아파트를 짓겠는가. 결국 일반분양분을 만들어 이를 판 돈으로 아파트를 지어야 하는 것이 아닌가. 재개발사업의 마지막 봉은 일반분양자였던 것이다. 아파트가격이 상승세일 경우에는 일반분양을 받은 사람도 그나마 이익이 있었다. 그러나 이제 이러한 재개발투자의 위험 요소들이 사라졌다. 뿐만 아니라 기존 주택재개발사업과 관련된 법들이 대폭 수정돼 사업이 탄력을 받을 수 있도록 변모했다. 또한 재개발사업시 조합원들의 권익을 위한 많은 조치들이 눈에 보인다. -p.58 신혼 살림은 재개발지역에서 시작하자. 구옥이든 헌 빌라든 매입해서 기존 세입자나 매도자를 내보내고, 약간의 수리를 한 다음 들어가 사는 것이다. 서울 시내의 웬만한 아파트 32평 전세 가격이면, 재개발지역의 작은 구옥이나 헌 빌라를 매입할 수 있다. 혹시 돈이 부족하면 대출을 알아보자. 수입이 감당할 수 있을 만큼 융자를 얻어 일단 내 것으로 만들면, 물론 지금은 헌집이지만 곧 새집으로 바뀔 것이다. -p.76 재개발지역의 매물을 살 때 주의해서 바라볼 점은 어느 정도 깨끗하며 수리가 잘돼 있는가다. 매도자인 집주인이 매물 현장에 직접 사는 것이 좋다. 현재 집주인인 매도자는 대부분 잘 수리해서 사는 경우가 많아, 이런 집을 사면 나중에 세를 놓더라도 신경을 덜 쓰게 된다. 재개발지역은 아예 팔 경우를 예상하고 수리를 안 하는 경우도 많기 때문에, 매입해 인수하다 보면 예상치 못한 수리비를 들여야 하는 일도 생긴다. 그러니 관리가 잘된 깨끗한 집일수록 전세 놓기도 유리하다. -p.110 8.31부동산대책은 곧바로 주택공급시장에 영향을 미쳤다. 2005년 10월 말 기준 주택 인허가 실적은 그토록 어려웠던 IMF 외환위기 때보다 더 심한 모습을 보인다. 이는 시장의 공급자들이 주택 공급에 나서지 않고 있기 때문이다. 이러한 상황은 앞으로도 몇 년 더 이어질 것으로 보인다. 그럼 정부는 이러한 주택 건설 부진과 공급 감소를 무엇으로 메우려 할까. 8.31부동산대책에서 그 실마리를 찾아볼 수 있다. 바로 신도시 건설과 강북 재개발 활성화가 그것이다. -p.134 재개발투자는 분양권을 주는 지분을 매입하는 것이다. 매입한 지분이 곧 아파트 입주권이며, 입주권은 보통 일반분양가보다 높게 형성되므로 그 차액이 프리미엄이다. 위치 좋고 단지가 큰 재개발지역의 프리미엄은 좋은 가격으로 팔 수 있어 투자자에게 매력적인 상품이다. 그러나 재개발지역의 지분을 매입하다 보면 간혹 분양 자격이 없어서 현금으로 청산되는 경우가 심심치 않게 생긴다. 때문에 재개발 지분을 매입하고자 할 때는 필히 분양 자격 기준을 잘 알아야 한다. -p.199 재개발투자에서 조합설립인가의 의미는 매우 크다. 재개발투자가 매우 안정적인 위치에 와 있다고 할 수 있는 단계로, 리스크가 거의 없어지기 때문이다. 다만 사업시행인가가 나와야 정확한 사업의 규모를 알 수 있다. 조합설립인가가 나오면 대개 2천만~3천만 원 정도 상승하지만, 주변 아파트 분양 가격과 시세에 따라 달라질 수 있다. 이 시기에는 안정적인 투자를 원하는 사람이나 실입주자들이 주변 아파트가격을 검토하고 지분을 사도 괜찮을 것이다. -p.227 외환위기 이후 위축된 국내 경기 및 부동산시장의 활성화를 위해 부동산시장이 전면적으로 개방됐다. 이전에 외국인들은 행정기관의 허가를 받아야 실수요 범위 내에서 부동산을 취득할 수 있었지만, 외국인토지법의 전면 개정으로 신고만으로도 국내의 부동산을 취득할 수 있다. 이제 해외 교민들도 실수요와 상관없이 재개발지역의 부동산에 자유롭게 투자할 수 있는 것이다. -p.266

출판사 서평

8·31부동산종합대책 이후 최고의 투자처는 재개발이다! 참여정부 들어 각종 부동산 억제정책이 발표되면서 기세등등하던 강남권 아파트가격이 주춤해졌다. 반면 정부가 지역 간 균형 발전이라는 명분 아래 지원하고 있는 강북의 재개발 아파트에 대한 관심은 증폭되고 있다. 향후 대도시의 주거환경을 개선하고 주택난을 해소하기 위해서는 구시가지의 불량한 주택을 재개발하는 방법밖에 없다. 대도시의 노후불량주택은 대개 위치가 좋다는 장점을 갖고 있어 새로운 주거문화 시스템만 갖춘다면 경쟁력 있는 주거단지로 거듭날 것이다. 자본이 적은 서민이라면 재개발투자를 내집 마련의 기회로 삼는 전략도 필요하다. 주택재개발투자 실무와 사업 진행 절차 등 재개발에 관한 모든 것을 일목요연하게 담아낸 이 책은 읽고 나서 곧바로 투자 현장에 뛰어들어도 부족함이 없을 만큼 완벽한 실전 지침서다. 특히 책의 내용과 유기적으로 연결돼 있는 저자의 홈페이지(www.9114.co.kr)에서 재개발 지번 검색 및 투자 컨설팅 서비스를 지원하고 있는 점이 독자들에게 매우 유용하다. 재개발투자의 모든 것을 짚어주는 실전 지침서! 우선 1~3장에서는 재개발로 옮아가고 있는 부동산투자의 패러다임 및 소액투자자가 재개발로 알차게 벌 수 있는 방법, 진짜 돈 되는 재개발 물건 고르는 노하우 등을 제시해 재개발투자에 입문하기 전 가볍게 몸을 풀어준다. 그리고 4~7장에서는 각종 재개발 관련법에서부터 재개발 물건 매매 타이밍, 실무자가 제시하는 투자 유의 사항, 사업성 분석 및 절세법, 재개발투자의 절차와 분양 자격 등에 이르기까지 보다 구체적인 투자 전략을 설명하며 독자의 재개발 궁금증을 해소해준다. 특히 6장은 추진위원회승인, 정비구역지정, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분 등 재개발사업의 절차를 낱낱이 서술하고 각각의 절차마다 투자 포인트를 짚어주고 있어 재개발투자의 큰 틀을 정립하는 데 도움을 준다. 한편 8~9장에서는 1~3차 뉴타운 및 균형발전촉진지구 지정 현황, 향후 인센티브가 더 커질 재정비촉진지구 관련 정보를 상세한 도표 및 지도와 함께 제시해 보다 현장감을 높여준다. 또한 지방 대도시 재개발투자의 진행 사항과 사업성을 평가하고 있는 점도 특기할 사항이다.

작가정보

저자(글) 신영균.김경태

<지은이> 신영균 성균관대학교 행정학과를 졸업하고 삼목부동산중개(주)를 거쳐 부동산프라자 대표로 재직 중이다. 조실부모하고 무일푼으로 상경, 국졸 학력으로 서울시 공무원시험에 합격해 지하철 전반검사팀에서 일했다. 이후 검정고시에 합격해 늦깍이 대학생이 됐다. 서른 중반에 부동산에 입문해 10여 년간 재개발투자를 비롯한 부동산 전 분야를 아우르는 컨설팅에 매진해왔다. 김경태 성균관대학교 졸업 후 미국 엘카미노대학교에서 유학하고 건국대학교 대학원 해외부동산학과에서 수학했다. 공인중개사와 미국 부동산감정평가사보의 자격을 취득하고 아시아나항공 부동산정보망사업부를 거쳐 랜드피아 부동산컨설팅사를 설립했으며, 한국경매경제신문을 발행했다. 전 한국공인중개사회 이사를 거쳐 현재 부동산개발 시행업인 (주)골드지오 대표이사와 재개발·재건축 정비사업 전문 관리업체인 (주)도시와우리P.M.C 대표이사를 겸하고 있다.

저자(글) 김경태