나는 부동산 경매로 17억 벌었다

우형달 지음

원앤원북스 2006년 03월 23일 출간 종이책 : 2004년 11월 22일 출간

작품소개

책소개

건국대학교 부동산대학원과 중앙일보 조인스랜드 등 경매교육기관에서 부동산 경매를 강의하고 있는 우형달의 실전 부동산 경매 성공 노하우 안내서. 저자가 종자돈 3100만원을 가지고 부동산 경매를 시작해 지금까지 약 50여 건을 낙찰받고, 잔금 내고, 명도하고 처분하면서 얻은 생생한 경험담을 가감 없이 공개하고, 경매의 수익 구조, 경매 투자의 기본 원칙, 경매에 대한 편견과 진실, 경매 절차, 경매물건 고르기, 자금 규모별 투자전략, 그리고 명도 테크닉에 이르기까지 부동산 경매투자자가 알아야 할 핵심 사항을 정리하여 수록하였다.

목차

지은이의 말 - 부동산 경매만한 매력적인 투자수단은 없다



-
1장 나는 어떻게 부동산 경매로 17억을 벌었는가

돈키호테식 발상이 지금의 나를 만들었다

우연히 시작한 경매 공부에 날 새는 줄 모르다

실직으로 인생역전의 찬스가 왔다

다양한 테크닉을 구사한 실제 투자 사례들

현재와 미래의 부동산 경매 시장에 대한 생각

현재의 개인적인 투자전략은 무엇인가?



-
2장 누구나 경매로 돈 벌 수밖에 없는 근거들

썩은 사과가 더 맛있다

부동산의 가격구조를 명확히 알자

돈 벌 수밖에 없는 경매구조

불황기 낙찰받고, 활황기 처분을 반복하라

부동산 경매를 하면 정말로 아무나 돈 버나?

주식투자와는 비교도 하지 마라

부동산 경매는 자격과 정년이 없다



-
3장 경매 투자자가 꼭 지켜야 할 7가지 원칙

지역과 물건에 대한 전략을 세워라

창과 방패를 준비하라

강철 같은 신념과 확신을 가져라

수업료를 지불했다면 그 이상을 배워라

자신의 실력으로 직접 승부하라

투자에 필요한 인맥을 만들어라

자기관리에 빈틈이 없어야 한다



-
4장 부동산 경매에 대한 편견을 버려라

부동산 경매 시장은 위험한가?

부동산 경매물건은 나쁜가?

아무 물건이나 모두 내 것이 될 수 있는가?

임차인은 강제로 끌어내면 그만인가?

경매당하면 집 주인은 망하는가?

추가로 많이 물어주는 물건은 나쁜가?

감정가격이 시세보다 무조건 싼가?

한번 경매당하면 끝인가?

경매로 돈 버는 사람은 나쁜 놈들인가?



-
5장 무엇이 두려운가, 지금 당장 시작하라

내가 하는 부동산 경매물건 정보사냥

내가 하는 공부 확인 및 물건 조사

내가 하는 임차인분석과 등기부분석

알고 보면 너무 쉬운 권리분석 핵심 포인트

안 썩은 부분과 썩은 부분 식별하기

연습하기와 진짜로 입찰하기

적정 입찰가격, 이렇게 산정한다

부동산 경매의 혁명, 기간입찰제

부동산 경매의 하이라이트, 명도

한 건 끝내는 데 걸리는 시간은 평균 3개월



-
6장 돈 될 만한 경매물건 제대로 고르기

돈 되는 아파트는 따로 있다

돈 되는 연립?빌라는 따로 있다

돈 되는 단독?다가구주택은 따로 있다

돈 되는 근린?원룸 주택은 따로 있다

돈 되는 고급빌라?고급연립은 따로 있다

돈 되는 공장은 따로 있다

돈 되는 상가는 따로 있다

돈 되는 토지?임야는 따로 있다



-
7장 자금 규모별 부동산 경매 투자전략

돈 없어서 경매 못한다는 말은 넌센스다

내 돈 없다고 한탄 말고 펀드를 구성하라

내가 가진 종자돈이 1천만 원 전후라면

내가 가진 종자돈이 3천만 원 전후라면

내가 가진 종자돈이 5천만 원 전후라면

내가 가진 종자돈이 1억 원 전후라면

내가 가진 종자돈이 2억~3억 전후라면

내가 가진 종자돈이 5억 원 전후라면

내가 가진 종자돈이 10억 원 이상이라면

금융기관 돈으로 경락잔금 내기



-
8장 임차인을 상대하는 능력을 키워라

주택임대차보호법은 누구를 보호하는가

경매정보지를 볼 줄 알아야 임차인이 보인다

불쌍한 임차인을 상대하게 됐을 때

똑똑한 임차인을 상대하게 됐을 때

무서운 임차인을 상대하게 됐을 때

멍청한 임차인을 상대하게 됐을 때

똑똑한 임차인과 멍청한 임차인이 함께 살 때

책 속으로

이 물건의 경우는 처음 현장에 조사하러 갔을 때 낙찰받는다면 추가 공사비가 만만치 않게 들어갈 것이라는 점을 외관을 보고 바로 알 수 있었다. 세입자들을 만나 보니 역시 부실공사로 인해 겨울에는 춥고, 여름에는 더워 생활하기가 무척 어렵다고 하소연했다. 그런데도 낙찰받기로 결심한 것은 세입자들의 임차금액이 주변 시세에 비해 상당히 쌌기 때문이다. 낙찰가와 개조·보수 공사비를 산정해보고, 회수할 전세금을 계산해보았더니, 총소요비용 이상을 회수할 수 있겠다는 판단이 섰다. -p. 33 보통 부동산을 구입하는 데 내 돈이 반드시 있어야 한다고 생각하는 사람들이 많다. 그러나 사실은 전혀 그렇지 않다. 편견만 버린다면 내 돈 없이도 10채든 20채든 얼마든지 내집장만을 할 수 있다. 서울의 뉴타운 예정지나 인근의 구시가지에 위치한 대지 지분 12~15평 전후, 건평 20여 평 전후의 연립·빌라라면 대체로 감정가격이 1억 원 전후다. 두 번 유찰로 6천400만여 원 정도에서 시작할 때, 6천500만 원 정도에 응찰해 이전비용까지 약 7천만여 원이 소요된다고 보자. 이것을 전세로 임대하면 들어간 돈은 거의 회수된다. 그 돈으로 다시 낙찰받기를 반복하는 식으로 집 개수를 늘려가는 것이다. -p. 45 부동산 경기가 나쁘거나 나빠진다 싶으면 경매 시장에서는 물건 수가 급격히 늘어나는 반면, 응찰자 수는 눈에 띄게 줄어든다. 경매 시장이 좋았을 때와는 정반대 현상이 벌어진다. 병아리들은 무서워서 눈치만 보고 있을 때 도사들은 이때를 놓치지 않고 다시 한번 땅 짚고 헤엄치기를 시작한다. 부동산 경기가 좋아져 가격이 오르기 시작하면 부동산 경매 역시 과열되기 시작하고, 낙찰가격과 응찰자 수가 터무니없이 올라가면서 수익률은 급격히 떨어진다. 일간신문이나 경제신문에 ‘부동산 시장 호황’, ‘경매 시장 활황’이라는 제목이 보이기 시작하면 도사들은 감각적으로 떠날 때라는 것을 알아차린다. -p. 73 초보자들이라도 경매정보지 등을 보고 우수한 물건이나 법적으로 하자가 없는 위험하지 않은 물건을 골라내는 확실한 방법이 있다. 그것은 다름 아닌 경매 신청권자가 제1금융권이면서 그 물건의 1순위 채권자인 경우를 찾는 것이다. 이때는 대체로 안전하다고 봐도 무방하다. 무슨 말인가 하면 은행은 담보로 제공받을 때부터 하자 없이 안전하고 깨끗한 물건만을 담보로 잡고 융자를 해주기 때문에 경매를 신청한 신청권자가 은행 등 제1금융권이면 식별력이 모자라는 초보자가 활용해볼 만한 것이다. -p. 131 다가구 등 단독주택의 지분 쪼개기가 불가능해진 현재 서울과 수도권의 재개발·재건축 아파트는 10·29 부동산 안정화대책이 나오기 전만 해도 물건당 20∼30명씩의 투자자가 몰려 낙찰가율(감정가격 대비 낙찰가의 비율) 120∼130% 정도에 낙찰되는 경우도 흔했고, 1차 유찰도 없이 나오기가 무섭게 낙찰됐다. 현재 이 종목의 현황을 보면 경기침체로 인해 경매 시장에 유입되는 재건축·재개발 물건은 증가하는 반면, 부동산 시장 약세가 확산되면서 단기 차익을 노린 투자자들이 떠나가면서 한때 수십 대 1에 달했던 경쟁률도 실수요자 위주로 재편되면서 3∼5 대 1 정도로 많이 낮아졌다. -p. 226

출판사 서평

실전에서 검증한 부동산 경매 성공 노하우 - 건국대학교 부동산대학원 등의 대학과 중앙일보 조인스랜드 등의 경매교육기관에서 부동산 경매를 강의하고 있는 저자는 손꼽히는 이론가이면서 50여 회의 투자 경험을 가진 쟁쟁한 실전 고수로도 유명하다. 저자는 1996년 직장에서 명예퇴직 후 종자돈 3천100만 원으로 시작해 지금까지 부동산 경매로만 17억 원의 부를 축적했다. 그간 환희의 순간도 있었고 거금을 날려야만 했던 쓴 경험도 있었는데, 이 책 한 권에 성공과 실패의 모든 경험 치들을 아낌없이 쏟아 부었다. - 이 책은 시중에 나온 여느 부동산 경매 책들과는 확실히 차별화된다. 부동산 경매 현장을 누구보다도 잘 아는 저자의 실제 투자 경험이 고스란히 녹아 있어 실전 투자 경험은 거의 없이 책상머리에서 자료와 생각만으로 쓰여진 여타의 부동산 경매 책들과는 확실히 다른 뭔가가 있다. 경매구조, 투자마인드, 경매 절차, 경매물건 고르기, 자금 규모별 투자전략, 그리고 명도 테크닉에 이르기까지 부동산 경매투자자가 알아야 할 핵심사항이 총망라된 이 책을 통해 누구나 부동산 경매의 진수를 만끽할 수 있을 것이다. - 너무나도 생생한 부동산 경매 투자 경험담 - 자신의 투자사례나 명도 경험은 거의 없이 오로지 책상과 인터넷의 산물로 투자현실과는 한참이나 동떨어져 공허하기 짝이 없는 부동산 경매투자서가 재테크 비법을 전수하는 관련 서적들이라고 오늘도 유명 서점 진열대를 꽉 채우고 있다. 자기 돈으로 경매시장에 뛰어들어 조사?분석하여, 응찰하여, 낙찰 받고, 잔금 내고, 명도해, 부동산을 차지한 다음 처분(임대나 매각)해서 수익을 올린 생생한 투자 체험서를 찾기란 쉽지 않다. - 그런 점에서 이 책은 독보적이다. 저자는 종자돈 3천100만 원을 가지고 부동산 경매를 시작해 지금까지 약 50여 건을 낙찰 받고, 잔금 내고, 명도하고, 처분하면서 얻은 생생한 경험담을 가감 없이 공개하고 있다. 이 책의 특징을 한마디로 요약하라면 남들의 투자사례나 컨설팅사례 그것도 아니면 인터넷을 뒤져서 만든 책이 아니고, 그 동안 필자가 본인의 돈 들여 낙찰 받으면서 고민하고 갈등하며 경험했던 생생한 이야기들로 알차게 구성되어져 있다는 것이다. - 부동산 경매만한 매력적인 투자수단은 없다 - 지금부터 열심히 공부해서 막상 응찰하러 갈 때쯤이면 수익률 높은 먹을 만한 물건은 이미 선수들이 낙찰 받아버려 쭉정이만 남아있지 않을까 하고 시작도 하기 전에 걱정부터 하는 초보자들이 너무나도 많다. 저자는 자본주의가 망할 때까지 경매시장의 좋은 물건은 오아시스의 샘물처럼 마르지 않을 터이니 조급해하지 말고 실력을 쌓는 것이 먼저라고 강조한다. 남들은 재테크에 성공해서 몇 걸음씩 앞으로 잘 나가고 있는 것 같아 마음이 바쁜 것은 충분히 이해가 된다. 그러나 세상은 공평하다. 실력 연마도 없이, 내공도 쌓지 않고 과욕을 부리다가는 종자돈마저 까먹고 돌아서야 하는 곳이 부동산 경매시장이다. - 게다가 부동산 경매시장도 이미 대중화되어 과거처럼 운 좋게 초보자가 고수익을 올리기란 여간해서는 어렵다. 부동산 경매시장에서 높은 수익을 올리고 싶다면 열심히 공부하고 경험을 쌓는 것 외엔 별다른 대안이 없다. 이 책엔 경매의 수익구조, 경매 투자의 기본 원칙, 경매에 대한 편견과 진실 깨기, 경매 절차, 경매물건 고르기, 자금 규모별 투자전략, 그리고 명도 테크닉에 이르기까지 부동산 경매투자자가 알아야 할 핵심사항이 망라되어 있다. 이 책 한 권이면 더 이상 한국 땅에서 부동산 경매가 어렵거나 두려운 일은 없을 것이다. - ? 추천사 - 10년 투자 경험이 고스란히 녹아 있다 저자는 부동산 법원 경매에 해박한 이론통이면서 실전에도 강한 고수다. 이 책은 몇 개월 사이에 쓰여진 것이 아니라 저자의 10년 투자 경험이 고스란히 녹아 있다. 실전 투자 경험이 거의 없이 책상머리에서 자료와 생각만으로 쓰여진 여타의 부동산 경매 책들과는 확실히 다른 뭔가를 발견할 수 있을 것이다. 최영진(중앙일보 조인스랜드 대표이사) - 운이나 요행으로 수익을 올릴 수는 없다 부동산 경매시장도 이미 대중화되어 과거처럼 운 좋게 초보자가 고수익을 올리기란 여간해서는 어렵다. 부동산 경매시장에서 높은 수익을 올리고 싶다면 열심히 공부하고 경험을 쌓는 것 외엔 별다른 대안이 없다. 해박한 이론과 실전 투자 경험을 두루 겸비한 이 책을 통해 부동산 경매의 진수를 만끽할 수 있을 것이다. 이명숙(계약경제일보 대표이사) - 부동산 경매투자자들을 위한 필독서 - 부동산 경매에 대한 책들은 시중에 많다. 하지만 이 책은 크게 2가지 점에서 돋보인다. 첫째 저자가 그간 직접 투자하면서 얻은 소중한 테크닉들을 전하고 있다는 점, 둘째 백과사전식 정보가 아닌 현장의 부동산투자자가 꼭 알아야 하는 핵심 정보들을 모았다는 점이다. 부동산 경매에 관심 있는 초보자뿐만 아니라 현재 부동산 경매를 하고 있는 모든 사람들에게 추천한다. 안명숙(스피드뱅크 부동산연구소 소장)

작가정보

저자(글) 우형달

지은이 - 우형달 건국대학교 경제학과와 건국대학교 부동산대학원을 졸업(부동산학 석사)했으며, 현재 강원대학교 부동산학과 박사과정에 있다. 건국대학교 부동산대학원 권리분석 강사 및 광운대학교 정보복지대학원 권리분석 교수로 재직 중이며, 한양대학교, 경기대학교, 한성디지털대학교 등 여러 대학과 중앙일보 조인스랜드, 스피드뱅크, 한국생산성본부 등의 경매교육기관에서 권리분석 및 실전 투자 사례를 강의하고 있다. 또한 중앙일보 조인스랜드 인기커뮤니티인 <법원 경매로 함께 10억 원 만들기>를 운영하면서 부동산 경매 노하우를 전파하고 있으며, 중앙일보 조인스랜드 재테크전문가 코너 전문위원, 스피드뱅크 재테크커뮤니티 코너 전문위원으로도 활동하고 있다. 잘나가는 실전 경매투자자기도 한 저자는 1996년 부동산 경매에 입문해 지금에 이르기까지 직접 개인투자와 여러 건의 펀드를 조성해 법원 경매 부동산을 50여 건 낙찰받은 실적이 있다. 부동산 법원 경매 투자법인 (주)GMRC 대표이사 및 새천년펀드, 우리펀드, 8·15펀드의 매니저로 재직 중이다. 지은 책으로 『부동산 법원 경매 수익률 1,000%』, 『법원 경매 투자분석 시리즈』, 『법원 경매 판례분석 시리즈』, 『법원 경매 권리분석 시리즈』가 있다.