소형 아파트 빌라 투자 앞으로 3년이 기회다

1%금리, 1인 가구 시대의 부동산 투자법

이종길 지음

끌리는책 2015년 07월 21일 출간 국내도서 : 2015년 04월 20일 출간

작품소개

책소개

이 책은 평범한 월급쟁이인 저자가 소액으로 소형 아파트와 빌라를 중심으로 투자했던 경험과 사례를 소개하고 있기 때문에 현재 부동산 시장의 흐름과 철저하게 맞아 떨어진다. 하지만 이 또한 국내외 경제 상황이나 부동산 시장의 변화에 따라 다르게 변화할 가능성이 매우 높다. 저자가 굳이 앞으로 3년 동안 소형 아파트와 빌라 시장을 눈여겨보고 거기에 투자의 기회가 있다고 강조하는 이유가 바로 여기에 있다. 시장이 변하고 트렌트가 변한다면 투자자 또한 그 변화를 빨리 감지하고 준비할 수 있어야 하기 때문이다.

목차

프롤로그_ 뻔한 미래가 두려웠다

1장
월급쟁이, 소액으로 부동산 투자에 도전하다

간절하게 부자가 되고 싶었다
쉽게 얻을 수 있는 것은 없다
부동산 정책은 돌고 돈다
종잣돈 모으는 비법? 그런 게 있기는 한 걸까?
성을 쌓았으면 견고히 지켜라

2장
투자할 곳, 어떻게 찾아낼까
_ 시장 파악, 투자 준비

투자 지역의 다변화와 투자의 흐름을 읽자
투자 지역 어떻게 검색할까(1단계) - 지역 검색법
투자 지역 어떻게 검색할까(2단계) - 투자 물건 검색법

3장
이렇게 사고팔아야 진짜 돈 된다
_ 실전 투자, 현장 실무

부동산 투자의 사이클은 반복된다
좋은 물건 잘 사기 - 부동산 매수의 기술
가치 상승을 만들어내는 부동산 관리의 기술
좋은 가격으로 잘 팔기 - 부동산 매도의 기술

4장
소액 투자 경험과 성공 사례 전격 공개
_ 투자 경험 사례

빌라/다세대/연립 투자하기
월세 투자와 전세 투자
양을 늘릴 것인가, 질을 높일 것인가
소형, 수익형, 1억에 10채 광고는 어떻게 볼까
급하게 먹으면 체한다
소형 아파트 투자와 원금 회수에 대하여
투자를 했는데, 오히려 돈이 남는 건 왜?
계약금만 가지고 투자가 가능한가
패찰의 교훈 1
내 집 놔두고 남의 집 세 산 이유
패찰의 교훈 2
매매가보다 채무가 더 많은 아파트에 투자를 했다고?
임대 후 분양 전환 아파트에 투자해보니
마이너스 현금 흐름이 발생하는 투자도 있다

5장
부동산 중개인은 투자자에게
적인가, 동지인가

부동산 중개인, 그들은 누구 편일까
부동산 거래, 믿었다가 발등 찍힌 사례들

6장
세금, 수수료, 거래 비용 줄이는 방법

알아두기만 해도 도움되는 세금 지식
부동산 중개수수료, 협상의 여지는 항상 있다
법무사 비용, 발품으로 줄일 수 있다
셀프 등기, 해보면 쉽다

에필로그_ 선한 넘침이 될 때까지 투자는 계속된다
감사의 글

책 속으로

2008년부터 5년간 잠잠하던 수도권 부동산 시장이 2013년 말부터 기지개를 켜기 시작했다. 이번 시장의 주요 테마는 전용면적 85제곱미터 미만의 소형 아파트와 빌라들이다. 하지만 최근의 분양 물량과 추세에서 알 수 있듯이 소형 아파트의 희소성과 저렴한 가격에서 기인한 투자 가치는 점점 사라질 것이다. 앞으로 3년, 그 가치가 사라지기 전까지가 바로 투자의 적기가 될 것이다._9p

부동산 규제는 시장이 과열되거나 활황기일 때 나오는 정책이다. 과거 강남을 시발점으로 버블 세븐의 과열과 몰락을 경험한 독자라면 이해할 것이다. 2013년과 2014년에는 2000년대 초반 부동산 가격이 무섭게 상승하던 시기에 나왔던 각종 규제 정책의 빗장이 풀리고 있다. 시장이 죽어가고 있기 때문이다. 시장을 살리려면 완화정책이 필요하다. 지금이 바로 그 시기라고 할 수 있다. 세금으로 완화를 시작하고, 규제들을 폐지하기 시작한다. 여기서 시기를 놓치고 정부 부처 사이에 엇박자가 생기면 효과가 반감된다._27p

돈 없이도 투자를 할 수 있다고 말하는 사람들이 있다. 과연 가능할까? 내 상식으론 절대 불가능하다. 경매를 해도 입찰 보증금이 있어야 하고, 일반 매매에서도 계약금이 있어야 한다. 투자를 하려면 최소한의 종잣돈은 필수다. 종잣돈을 마련하기 위한 가장 좋은 방법은 무엇일까? 종잣돈을 모으는 데 어떤 비법 같은 게 있기는 한 걸까? 누구나 알고 있지만 아무나 실천하지 못하는 바로 그 방법밖에 없다. 그저 안 쓰고, 모으는 방법이다._29p

지금은 지방의 부동산 시장이 서서히 한풀 꺾이고 있으며, 투자자들의 흐름은 다시 수도권을 향하고 있다. 발빠른 투자자들은 2012년 말부터 수도권으로 투자처를 옮기고 있으며, 용인의 신분당선 라인, 수서발 KTX, GTX 라인, 서울도시철도 9호선, 마곡 지구 등 호재를 따라 다양한 지역에 투자를 하고 있다. 박근혜 정부가 들어선 후 발표되는 다양한 부동산 완화 정책들이 부동산 시장에 좋은 영향을 끼치고 있는 것은 사실이다. 아직도 대구, 부산, 천안, 음성 등 투자자들의 발걸음이 끊이지 않지만 발빠른 투자자들 사이에서는 이미 지방 투자에 회의적인 시각이 많다. 이제 대세는 수도권이다._42p

투자에서는 지역을 선정하고, 선점하는 일이 매우 중요하다. 투자자들이 가장 어렵게 생각하는 부분이 바로 지역을 선정하는 일이다. 선점의 타이밍 또한 중요하다. 시기가 맞지 않으면 분명히 대가를 지불해야 한다. 너무 빠르면 오래 기다려야 하기 때문에 기회비용의 지출이 크고, 너무 늦으면 투자금은 많아지고 수익은 적어진다. 부동산은 기다리는 투자를 해야 한다. 기다리는 투자란 지역을 선점하고, 느긋하게 추이를 지켜보는 것이다. 기다리는 투자를 가능하게 하는 것은 바로 꾸준한 공부와 모니터링이다._46~47p

출판사 서평

월세 30만 원에서 신혼생활을 시작한 평범한 월급쟁이,
소액 부동산 투자로 전국에 아파트를 갖다!

“나에게 투자의 시작은 대단할 것도, 거창할 것도 없이 살기 위한 몸부림이었다. 다른 선택의 여지가 없었다. 투자를 시작하면서 유리지갑 말고 두툼한 가죽지갑이 생겼고, 물질적 풍요와 더불어 정신적, 시간적 풍요를 누릴 수 있게 되었다. 오늘도 월급에 목매어 미생으로 하루하루 거친 숨을 내쉬며 살아가는 예전의 나와 같은 가장들의 숨통을 틔워주고 싶다.”_프롤로그 중에서
보증금 천만 원에서 시작해 전국 곳곳에 아파트를 갖기까지의 여정!

보증금 천만 원에 월세 30만 원을 내는 집에서 신혼생활을 시작했던 한 가장이 투자를 시작한 지 10년 만에 지금은 전국 곳곳에 아파트, 빌라, 상가, 토지 등을 다수 보유하게 되었다. 어떻게?
공인중개사도 아니고, 부동산 관련 회사에 다녀본 적도 없고, 금융권에서 일해본 적도 없는, 전문 투자자도 아닌 사람이 해낸 성과치고는 양과 규모가 꽤 크다. 그는 매월 월급에 목매어 살았던 지극히 평범한 월급쟁이였고, 지금도 매일 회사로 출근하는 직장인이다.
그가 자신의 생생한 투자 경험을 전부 공개했다. 왜?
아직도 월급에만 목매어 하루하루를 힘겹게 살고 있는 가장들을 위해서다.
그는 책의 첫머리에 이렇게 적었다.
“뻔한 미래가 두려웠다!”라고.
그는 어릴 적 가난과 궁핍의 기억이 있었음에도 대학을 졸업한 후 몇 군데 회사를 전전하고 친구들과 어울려 마시고 노는 일에만 관심이 많았던 철없는 20대였다. 그가 생각하는 꿈은 그저 평범하게 사는 것이었다. 하지만 결혼을 하고 가장이 된 후의 경제적 어려움은 평범한 삶을 원하는 것조차 사치처럼 느끼게 했다. 겨울이면 코가 시릴 만큼 웃풍이 심한 낡은 주택에서 살면서 이 가난의 고리를 자신이 끊지 않으면 자신은 물론 아이들에게도 가난을 대물림하게 될 것임을 깨달았다. 그가 투자를 결심한 가장 단순하고 확실한 이유는 단 하나였다. 아내와 아이들에게 지금보다는 더 나은 환경을 선물해주고 싶다는 욕심, 오로지 그것뿐이었다.
그는 1년 이상 도서관과 서점에 나와 있는 투자에 관한 모든 책을 읽기 시작했다. 주말이면 도서관과 서점에서 살았다. 용어의 의미도 모르고 내용도 전혀 이해하지 못한 채, ‘투자’라는 단어가 들어 있는 책은 단 한 권도 빼놓지 않았다. 그리고 투자를 잘하는 사람들을 소개받고 노하우를 배우러 부지런히 돌아다녔다. 직접 투자를 시작했을 땐 주말이면 새벽부터 일어나 전국 곳곳을 누비고 다녔다. 이런 소중한 경험을 나누기 위해 이 책을 썼고, 네이버에 ‘아름다운 투자가들의 모임’이라는 카페를 운영하며 많은 초보 투자자와 소통하고 있다.

평범한 직장인의 진솔한 투자 경험, 이보다 더 생생할 순 없다!

부동산 투자는 돈만 있다고 가능한 것이 아니다. 더구나 평범한 월급쟁이가 투자할 수 있는 금액은 극히 제한적일 수밖에 없다. 그리고 적은 금액이라도 가진 돈의 전부일 가능성이 높기 때문에 위험 부담이 높은 투자에 덤벼들어서는 안 된다. 또한 한 번에 큰 수익을 내겠다는 생각을 해서는 안 된다고 강조한다. 저자 역시 실제로 적금으로 천만 원을 모은 후 투자를 하기 시작했고, 어느 정도 투자 경험이 쌓이기 전까지 경매 등에는 뛰어들지 않았다.
투자를 하려면 거시적인 경제와 시장의 흐름을 아는 것이 중요하다. 많은 투자 관련서들이 시장의 흐름을 가장 먼저 언급하는 것도 그런 이유에서다. 저자 역시 자신이 10년 동안 부동산 시장의 흐름이 어떻게 변화했는지를 먼저 이야기한다. 하지만 그가 이야기하는 투자의 흐름은 적은 돈으로 부지런을 떨어야 하는 소액 투자자들을 위한 것이다. 서울 한복판에서 하는 거창한 투자 이야기가 아니다. 지방과 수도권의 부동산 시장이 어떻게 변화했으며 그 흐름이 어떻게 이어질지를 이야기한다. 그래서 그가 이야기하는 부동산 시장의 흐름이나 정보는 매우 구체적이며 실제적이다.
소액 투자에 가장 적합한 물건은 역시 소형 아파트나 빌라라고 할 수 있다. 투자 수익 역시 그리 많지는 않은데, 적게는 몇 백만 원에서 많게는 수천만 원 정도라고 할 수 있다.
이 책의 저자 이종길이 알려주는 부동산 투자법은 실제로 경험한 사실을 바탕으로 하고 있기 때문에 지금이라도 당장 독자들이 실행해볼 수 있는 살아 있는 사례들이다. 저자는 우선 투자 지역을 선정하는 법부터 알려준다. 어느 지역을 타깃으로 삼을 것인지, 지역별로 일자리와 인구 유입과 호재를 검색해보는 방법을 자세하게 알려준다. 또한 구체적인 투자 물건을 찾을 때 공급과 미분양, 전세가율 및 전세가 상승률, 거래량 등을 파악하는 방법을 상세하게 소개한다.
부동산을 사놓고 묻어두기만 한다면 투자자라고 할 수 없다. 투자 수익을 내기 위해서는 어떻게

작가정보

저자(글) 이종길

저자 이종길 (꾸준함의 미학)은 대학 졸업 후 음료회사, 주류 회사에서 일했고, 지금은 대학교에서 일하고 있는 평범한 직장인이다. 올해로 마흔 살이 되었고 결혼한 지 7년이 된, 유은, 시호, 호동(태명) 세 아이의 아빠다. 월급쟁이의 팍팍하고 고단한 삶을 벗어나고자 2005년 스물아홉 살에 부동산 투자에 첫발을 내딛었고, 11년째 부업으로 부동산 투자자의 길을 걷고 있다. 소액 빌라 투자를 시작으로 아파트 투자, 상가 투자에 이르게 되었다. 현재 J&K 인베스트먼트 대표, 네이버 카페 ‘아름다운 투자가들의 모임’ 매니저를 맡고 있으며, TBN 한국교통방송 ‘생활 재테크’ 코너에 출연하고 있다. 부동산 투자 스쿨 운영, 부동산 토크 콘서트 개최, 두근두근 부동산 특강 등 다수의 부동산 세미나와 특강을 진행하고 있다. 또한 재테크 야학을 통해 경제적 자유에 목마른 직장인들에게 재테크 및 투자 코칭 등으로 재능 기부를 하고 있다.