못 벌어도 1억은 버는 부동산 경매

홍정화 지음

아라크네 2007년 12월 07일 출간 종이책 : 2004년 02월 18일 출간

작품소개

책소개

부동산 경매 시장은 부동산 투자처 중에서도 상대적으로 위험 부담이 적으며, 체계적인 분석과 조사가 이루어진다면 안정적인 수익 구조를 가진 시장이다.이 책은 초보자를 대상으로 경매의 기초개념에서부터 경매 참가, 참가 전후에 준비해야 할 점과 유의점, 경매 이후에 일어나는 모든 상황까지 책에 등장하는 박 대리, 허 과장, 이 부장, 김 이사의 경매 경험기를 통해 이야기 형식으로 설명하고 있다.이 책에서 저자는 부동산 경매의 기초 개념에서부터 경매 진행 방법, 경매 물건마다 따르는 주의해야 할 권리분석, 경매 입찰의 타이밍과 절차, 낙찰받은 후 알아야 할 모든 것을 쉽게 알려준다.

목차

◆저자의 말 ·부동산 경매로 높고 안정적인 수익을 얻기
◆추천사 · 초보자도 쉽게 배우는 부동산 경매

1. 법원 경매로 아파트 구하기
1. 박 대리, 아파트 경매에 나서다
박 대리, 경매에 눈을 뜨다
경매 고수를 만나 경매 개론을 듣다
경매의 종류는 다양하지만 경매 진행 방법은 같다
경매 참여시 주의할 것들과 경매 신청 절차

2. 고수에게 경매 기초 지식을 얻다
신문에 난 경매 공고 완벽하게 분석하기
경매 정보지를 주목하라
임차관계를 확인하고 등기부등본을 파악하는 법
등기부등본의 갑구와 을구를 주목하라

3. 경매를 잘하고 못하고는 권리분석이 좌우한다
권리분석이 중요하다
물권과 채권이 무엇인지 파악하라
말소기준권리를 파악하라
저당권을 파악하라
전세권과 지상권을 파악하라
법정지상권과 분묘기지권도 파악하라
지역권을 파악하라
유치권도 중요하다
가등기를 파악하라
예고등기와 환매등기도 파악하라
가압류와 가처분을 조심하라
좋은 물건을 고르는 안목을 키워라

4. 박 대리, 경매 아파트에 입찰하다
좋은 물건을 찾으면 권리분석에 들어가라
현장 조사로 주변 시세와 생활환경을 살펴라
경매 입찰일에는 이렇게 행동하라
아파트 낙찰로 내집 장만의 꿈을 이루다
낙찰받은 후 알아야 할 모든 것들

5. 아파트 경매로 재테크를 시작하다
돈 없이도 경매에 참가할 수 있다고? 경매잔금대출을 활용하라!
차익을 남길 수 있는 아파트를 찾아라
경매잔금대출로 아파트 매수에 성공하다
배당은 어떻게 이루어지는가
3개월 만에 2배의 이익을 얻다

2. 법원 경매로 주택 구하기
1. 허 과장, 주택 마련에 나서다
허 과장, 지금 살고 있는 집이 경매로 넘어가다
주택 입찰에는 임차인분석이 무엇보다 중요하다 |

2. 고수에게 배우는 주택임대차보호법
주택임대차보호법의 적용 범위를 파악하라
임차인의 3가지 권리를 파악하라
대항력과 확정일자를 파악하라
전입신고, 이 점을 주의하라
임차인 외의 등기부상 권리가 있는지 파악하라
임대보증금을 보호하는 또다른 방법, 소액임차보증금
임차권등기 명령도 파악하라
임대차의 존속 기간을 파악하라

3. 허 과장, 주택을 매수하다
전세로 살던 집에 직접 입찰에 나서다
특수한 대금 납부 방법 배우기
입찰 성공, 경매로 전화위복이 되다

4. 허 과장, 공부한 경매로 재테크를 시작하다
다가구주택 경매는 이런 점을 주의하라
매수 후 깔끔한 관리를 위해서는 인도명령과 명도소송을 알라
다가구주택 물건분석은 임차인분석이 제일 중요하다
투자 가치를 평가해 보다

3. 법원 경매로 상가건물 구하기
1. 이 부장, 상가에 눈을 뜨다
상가 구입은 경매가 최고다!
이 부장, 고수를 만나 상가경매 공부를 시작하다

2. 상가건물 임대차보호법을 파악하라
상가건물 임차인이 보호받을 수 있는 적용 범위
권리금과 계약 기간을 100% 활용하는 법
대항력과 우선변제권을 파악하라
최우선변제권을 받는 보증금의 범위

3. 이 부장, 상가 건물에 입찰하다
권리분석이 끝났으면 발품을 팔아라
상가건물은 주변 상권을 파악한 후 계획을 세워라
전세권이 최우선순위로 설정돼 있는 경우
상가건물 매수에서부터 리모델링까지
상가 리모델링 후 시세차익을 얻다

4. 이 부장, 빌딩 갖기의 꿈은 계속된다
재매각된 경매물건 자세히 살펴보기
상가건물의 경쟁력은 다각도로 분석해야 한다
이 부장, 다시 상가를 매수하다
임차인 내보내기
상가 리모델링의 노하우

4. 법원 경매로 토지 구하기
1. 김 이사, 토지 구입에 나서다
내 나이에 전원주택을 사라고?
전원주택, 내 눈으로 확인하는 답사가 중요하다

2. 전원주택 짓기 1단계 | 대지를 마련하라
입찰 전에 농지취득자격증명을 확인하라
경매로 나온 대지를 발견하고 권리분석에 들어가다
현장답사는 언제나 중요하다
남의 눈치 보지 말고 정확한 입찰가를 산정하라
김 이사, 대지 낙찰에 성공하다

3. 전원주택 짓기 2단계 | 어떻게 지을 것인가
김 이사, 어떤 전원주택으로 지을지 행복한 고민에 빠지다
예상치 못한 떡고물이 생기다

4. 팬션 사업을 하면 어떨까?
전원주택의 또다른 메리트, 팬션
좋은 대지를 발견하더라도 권리분석을 잘해야 한다
입지 선정은 직접 가서 보는 게 제1원칙이다
팬션 사업으로 창업의 꿈을 이루다

책 속으로

부동산 투자 가운데서도 높은 수익률과 안정적인 수익률을 얻을 수 있는 것이 경매다. (…) 싸게 구입한 부동산이라도 가만히 둔다고 가치가 무조건 오르지만은 않는다. ‘어떻게 하면 가치를 높일 수 있을까?’에 대한 고민의 정답은 적절한 매매 타이밍을 찾아내야 수익을 올릴 수 있다는 것이다. 그래서 부동산 투자에도 전략과 기술이 필요하다. 5쪽 ‘부동산 경매로 높고 안정적인 수익을 얻기’ 중에서 “경매의 가장 큰 장점은 부동산을 시세보다 훨씬 저렴하게 구입한다는 것입니다. 실제로 경매는 재건축, 재개발은 물론 분양 아파트보다 수익률이 높아 수익성 면에서 가장 유리한 부동산 투자입니다. 또 경매로 부동산을 취득하면 토지 거래 허가나 임야, 농지 등의 취득이 일반 매매에 비해 비교적 자유롭습니다. 특히 공장 등은 허가에 걸리는 시간과 비용을 줄일 수 있어 실질적인 부동산 소유 절차가 간단해집니다.” 26쪽 ‘경매 고수를 만나 경매 개론을 듣다’ 중에서 “일반인이 경매에 참가해서 실패하지 않으려면 경매에 관한 정보를 완벽하게 수집하고 분석하는 능력이 있어야 합니다. 우선은 신문 공고를 통해서 내가 원하는 물건이 있는지 파악하는 것이 중요하고, 그 다음에는 경매 정보지를 구입해서 대략적인 권리분석을 해야 합니다. 또 현장 답사를 하고 몇 가지 서류를 확인해야 합니다.” 39쪽 ‘신문에 난 경매 공고 완벽하게 분석하기’ 중에서 “경매에서 물권과 채권이 같이 있을 때는 항상 물권이 우선합니다. 이걸 물권우선주의라고 합니다. 만약 물권과 또 다른 물권이 있다면 등기 접수일자에 따라서 우선순위가 결정되구요. 또 채권과 채권 간에는 채권자 평등의 원칙이 적용됩니다. 성립 시기와 관계 없이 항상 동등한 순위를 갖게 되고 배당할 때도 채권액에 비례해서 배당을 받게 되는 것입니다.” 63쪽 ‘물권과 채권이 무엇인지 파악하라’ 중에서 “주택 경매에 있어서 중요한 것은 소유권 행사를 위해 시간을 최소화시키는 것입니다. ‘돈보다 시간이 중요하다’라는 말이 경매에서 나오는 것은 바로 이 임차인들 때문입니다.” 205쪽 ‘다가구주택 경매는 이런 점을 주의하라’ 중에서 “장사를 한다면 주변 상권이 어떻게 달라지는지 수시로 따져보아야 합니다. 전철역이 생기거나 대형 오피스 건물이 들어온다면 상권은 금세 달라지거든요. 주력 고객층도 변하구요. 예민하게 변화를 수시로 주고 그 흐름을 짚어야 리모델링으로 수익을 낼 수 있을 겁니다.” 251쪽 ‘상가건물은 주변 상권을 파악한 후 계획을 세워라’ 중에서 고수의 도움을 받은 이 부장은 대금 납부할 때 인도명령 신청을 했다. 인도명령서 때문인지는 모르겠지만 임차인들은 순순히 가게를 비워주었다. 이렇게 미리 대비하는 것도 시간 낭비를 막는 방법 중 하나라는 것을 이 부장은 이번에 배웠다. 277쪽 ‘임차인 내보내기’ 중에서 “입찰가를 정할 때 주의할 점이 있습니다. 다른 사람들이 얼마로 적어내느냐에 따라 매수할 수가 있고 못할 수도 있는 건 사실이지만 그렇다고 거기에 너무 신경 쓸 필요가 없습니다. 그 사람들보다 높게 적으려다 그 부동산의 가치보다 훨씬 비싸게 주고 사는 경우가 있으니까요.” 303쪽 ‘남의 눈치 보지 말고 정확한 입찰가를 산정하라’ 중에서

출판사 서평

▶이 한 권으로 부동산 경매의 전략과 전술, 입찰 타이밍을 마스터한다! 배우고는 싶은데 낯선 법률 용어가 어려워서 망설이고 있던 초보 독자들에게 이 책은 부동산 경매의 쉽고 재미있는 길잡이가 되어 줄 것이다. 부동산 경매 시장은 부동산 투자처 중에서도 상대적으로 위험 부담이 적으며, 체계적인 분석과 조사가 이루어진다면 안정적인 수익 구조를 가진 시장이다. 예전에 경매가 활성화되지 않았을 때에는 주로 여유 자금을 가진 투자자 등 일부 사람만이 입찰에 참여하였다. 그러나 이제는 일반인의 관심과 참여가 많아지면서 경매가 활성화되고 있다. 먼저 아는 자가 유리한 상황이다. 《못 벌어도 1억은 버는 부동산 경매》에서는 부동산 경매의 기초 개념에서부터 경매 진행 방법, 경매 물건마다 따르는 주의해야 할 권리분석, 경매 입찰의 타이밍과 절차, 낙찰받은 후 알아야 할 모든 것이 담겨 있다. 특히 좋은 경매 물건을 고르는 안목까지 길러준다. 책의 내용은 총4부로 나뉘어져 있으며 각각의 부마다 독특한 캐릭터가 등장해서 경매 고수와의 대화와 실전을 통해서 경매에 대해 점점 더 깊은 안목을 갖게 되는 것이다. 무엇보다 쉽게 설명해 놓아서 초보자들도 쉽게 따라할 수 있다는 것이 장점이다. 1부에서 박초보 대리는 아파트 경매에 나선 초보자로 고수에게 경매에 관한 전반적인 지식을 배운다. 2부에서 허지휘 과장은 자신이 살고 있는 집이 경매로 넘어가게 되자 아예 주택을 경매로 구입한 경우를 보여준다. 3부에서는 빌딩을 갖고 싶어하는 이노련 부장이 우선은 상가건물부터 경매로 사들이는 과정을 보여주고, 4부에서 김내공 이사는 경매로 땅을 구입해 그 위에 전원주택을 짓고 아예 한걸음 더 나아가 팬션 사업가로 변모한다. 우리 주위에 있을 법한 주인공들은 경매로 자신이 처한 문제를 극복하고 오히려 재테크로 활용하는 등 경매를 통해 전화위복의 모습을 보여주는 것이다. 이 책에 나오는 주인공들을 따라 아파트, 주택, 상가, 토지 경매 등을 공부하다 보면 어느새 경매 고수가 되어 있는 자신을 발견하게 될 것이다.

작가정보

저자(글) 홍정화

홍정화(하우스딜 대표이사) 홍정화 대표이사를 아는 주변의 지인들은 한결같이 입을 모아 “항상 손에서 부동산 관련 책을 떼지 않고 늘 탐구하는 자세로 노력하는 진국 사업가”라고 평한다. 부동산 경매 인터넷 사업체인 하우스딜(www.housedeal.co.kr) 사이트를 운영하며, 부동산 경매를 손쉽고 재미있게 공부할 수 있는 ‘플래쉬 애니메이션’을 제작하는 등 남다른 열의를 보여주고 있다. 2004년 4월에는 《서울경제신문》의 ‘여성우수벤처기업상’을 수상하였다. 현재 수목법률사무소 경매 업무를 지원하며 검색포털사이트에 경매 컨텐츠를 제공하는 등의 활동과 다수의 잡지와 매체에 부동산 경매의 전문가로서 글을 게재하고 있다.