내집마련 기술

최정환 지음

아라크네 2006년 09월 03일 출간 종이책 : 2003년 02월 20일 출간

작품소개

책소개

아직도 전세에 사십니까? 국내 최초의 내집마련 본격 가이드! 지난 1년간은 연일 어디를 가나 아파트 이야기였다. 집이 있는 사람이나 없는 사람이나 할 것 없이 아파트 값은 초미의 관심사였다. 집 한 채 가지고 있는 대다수의 서민들은 이런 부동산 폭등이 강건너 불구경일 뿐이다. 그러나 아직 내집을 장만하지 못한 사람들한테는 발등에 떨어진 불이다. 이 책은 내집마련과 재테크를 동시에 하고자 하는 많은 샐러리맨들이 바람직한 내집마련을 할 수 있는 방법을 담았다.

목차

PROLOGUE
내집마련을 꿈꾸는 샐러리맨들에게 바친다 ... 5

1단계-절실하게 내집마련을 원하라

2단계-재테크로 종자돈을 만들어라

3단계-지식을 쌓고 정보를 축적하라

4단계-저평가된 아파트를 찾아라

5단계-타이밍의 승부사가 돼라

6단계-꼼꼼히 따져 계약하라

EPILOGUE
내집마련은 재테크의 본격적인 시작이다 ... 262

출판사 서평

아직도 전세에 사십니까?
국내 최초의 내집마련 본격 가이드!

평범한 샐러리맨에서 부동산 전문가로 변신한 특이한 이력의 저자는 이 책에서 서민들이 하루라도 더 빨리, 그리고 조금이라도 더 가치 있는 내집을 마련할 수 있는 행동전략 6단계를 안내해준다. 저자는 내집마련을 위한 마인드와 지식을 쌓는 법, 종자돈을 만드는 재테크 노하우, 저평가된 눈높이 아파트를 고르는 테크닉, 최적의 매수 타이밍, 계약하기 전의 체크포인트 등을 알려준다.

이 책은 부자가 되기 위한 투자 방법을 알려주는 정보서는 아니다. 내집마련과 재테크를 동시에 하고자 하는 이 땅의 많은 샐러리맨들을 위한 책이다. 과장되거나 부풀려진 내용은 찾아볼 수 없고, 그 대신 서민들의 눈높이에서 씌어졌기에 현실적이고 공감이 가는 내집마련의 지혜가 가득하다. 비현실적이거나 가진 사람들 위주로 되어 있는 기존의 부동산 투자 정보서들과 확실히 구별된다.

준비 없는 내집마련 투자는 금물

'로또복권 1등에 당첨된다면 하고 싶은 것'이 뭔지를 묻는 최근의 한 설문조사에서 남성의 23.2%가 '내집마련'이라고 응답했다. 정부의 통계에 의하면, 2002년 말 현재 결혼 후 주택 마련하는 데 평균 8년이 걸리고, 내집을 소유한 가구주의 평균 나이도 2001년 말 현재 40.8세에 이르는 현실이다 보니 내집마련은 인간이면 누구든지 꿈꾸는 일생 일대의 사업일 수밖에 없다. 하지만 대부분의 사람들은 내집마련에 목을 매면서도 그에 상응하는 준비와 공부를 하지 않고 있다. 냉철하게 미래에 대한 투자 개념으로 접근하지 않고 주거에만 연연해 집을 장만하면 나중에 후회할 일이 생긴다. 억대의 돈을 들여 집을 구입하면서도 정보에 대한 올바른 분석 없이 덜컥 돈을 지불하기 때문에 벌어지는 일이다.

개미들에게 내집마련은 만만한 게임이 아니다. 분양회사는 과장 광고를 일삼고, 정부 정책은 갈팡질팡 그 자체인 현실에서 자기 눈과 판단력을 키우지 않고서 제대로 내집마련을 하기란 불가능하다.
저자는 내집마련을 위해서는 하루라도 빨리 종자돈을 만들라고 조언한다. 과도한 금융비용을 떠안고 집을 사지 않기 위해서 종자돈은 필수다. 뿐만 아니라 종자돈을 만드는 동안엔 꾸준히 아파트에 대한 지식과 정보를 축적해야 한다. 부동산 관련 책과 신문, 잡지를 탐독하고, 부동산 사이트를 적절히 활용하고, 직접 현장을 발로 뛰어 알아보는 자세가 필요하다. 종자돈과 그에 상응하는 지식과 정보가 갖춰지면 기회는 찾아오게 마련이다.

저평가된 눈높이 아파트를 찾아라

최근 부동산 시장은 어느 지역의 어떤 아파트를 구입하느냐에 따라 전혀 다른 결과를 나타낸다. 이 책에서 저자가 줄기차게 권하는 '가치 있는 아파트'는 미래가치가 있으면서도 저평가된 아파트, 이른바 '눈높이 아파트'이다. 집을 장만하는 사람이라면 누구나 집값이 오르기를 바랄 것이다. 그렇다면 절대로 현재가치를 두고 판단하면 안 된다. 거품이 있는 아파트와 거품이 많이 꺼진 아파트를 비교해 보는 건 필수다. 눈에 보이는 현재가치보다는 10년 후의 미래가치를 기준으로 선택해야 한다. 저자는 새 아파트나 조망권 좋은 아파트에만 집착하지 말라고 이야기한다. 아무리 좋은 아파트라고 해도 그런 아파트를 확보하기란 서민들에게 거의 불가능하다. 저자는 돈 많은 사람들을 부러워하는 대신 관심을 현실적인 눈높이에 맞추라고 조언한다.

새 아파트가 아니라도 부지런히 발품을 팔면 의외로 좋은 단지들이 있다. 상계동이나 방화동의 소형 아파트 밀집 지역 혹은 신도시나 서울 근교의 택지 개발 지구 아파트 등에서 소형 평수를 고를 수 있을 것이다. 이들 아파트들은 현재 별 볼일 없는 입지 조건을 가진 아파트들의 분양가가 높은 것에 비하면 현재가치는 떨어지지만 10년 후의 미래가치는 충분히 역전될 수 있다. 이제는 투자와 주거를 동시에 고려하여 미래가치가 있으면서도 저평가된 아파트를 고르는 혜안을 가져야 한다.

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본문 소개

그저 자기가 사는 아파트 한 채를 장만하고 더 여유가 있으면 주식이든 부동산이든 관심을 가져야 한다. 큰돈을 벌고 싶은 마음이야 굴뚝같겠지만 투자에 대한 다양한 관심은 자기 집을 장만하고 난 후에 가져도 늦지 않다.
IMF 이후 지난 5년간 내집마련에 성공한 사람들 대부분은 내집마련의 소중한 의미를 일찍 깨닫고 일찌감치 내집마련을 서두른 사람들이다. 이런 사람들과 그동안 내집마련을 못한 사람들과는 재산상의 차이가 두 배 이상 벌어졌다. (26페이지)

나는 내집마련을 한 후에 고민하는 사람이 의외로 많음에 놀랐다. 주식으로 망한 사람 이상으로 지난 10년간 내집마련을 잘못해서 재산상의 큰 손실을 잃은 사람이 생각보다 많았던것이다. 물론 IMF라는 전대 미문의 사건 때문이었지만 IMF가 극복(?)됐다는 지금도, 서울이나 수도권 아파트의 값이 1990년의 시세를 회복 못한 곳도 있기 때문이다.
그들 중 대다수는 1990년에 천정부지로 뛰어 오르는 집값에 놀라 무리하게 융자를 끼고 샀던 사람들이다. 내집마련을 위해 20년 장기 융자를 받아 10년 동안 낸 이자만도 수천만 원인데 나머지 10년을 30%의 고금리로 갚아나가야 한다고 생각하면 이 얼마나 암담한 일인가? (44페이지)

많은 재테크 전문가들이 저축만으로는 내집마련이 힘들다고 얘기하는 것에 신경 쓰지 마라. 저축만 열심히 해도 10년을 모으면 집을 마련할 수 있다는 희망을 가지자. 지난 4년간 절호의 기회를 놓쳤지만 무리하게 집을 사지 않은 것을 다행으로 여기자. 그리고 또 내집마련의 기회가 온다는 확신을 가지자.
이제부터라도 소득의 반을 저축하라. 더욱이 맞벌이 부부는 한 사람의 월급은 없는 셈치고 저축을 해야 한다. 서로 따로 자기의 월급을 관리한다고 해도 집은 어차피 부부 공동 자산이니 함께 힘을 합치는 것이 좋다. (70페이지)

전문가는 단지 전문가일 뿐이다. 전문가가 당신보다 조금 더 예측을 잘할 뿐 옳은 예측을 하는 것은 아니다. 당신이 부동산 감각을 조금 키운다면 또 남다른 부동산 지식을 쌓는다면 전문가 이상의 예측을 할 수가 있다.
전문가를 믿지 말라는 이야기가 아니라 여러 전문가들의 말을 종합하여 자기만의 부동산 전망을 해보자는 것이다. 또 한편으론 거시적인 전망이 아닌, 단지 자신이 사는 지역의 부동산 전망 정도는 전문가 이상으로 잘 할 수 있다는 것을 명심하자. (116페이지)

지금 단순히 집값이 비싸다고 입지가 좋다고 할 수 없다. 입지 조건이 좋은 아파트들도 10년 전 혹은 20년 전에는 입지가 안 좋은 지역이었던 곳이 많다. 현재는 천정부지로 가격이 오른 대치동의 입지도 20년 전에는 미분양이었다는 것을 상기해 보자. 그리고 2002년에 특히 많이 상승한 올림픽선수촌 아파트 역시 한때는 미분양 아파트였다.
목동 아파트 역시 1단지는 성공적으로 분양을 했는데 이어 2단지부터는 미분양 사태가 일어났다. 그 해 수해로 안양천 일부가 범람했기 때문이었다. 그러나 지금은 어떤가? 서울에서 가장 비싼 아파트 단지로 변모하지 않았는가? (130페이지)

같은 동네에 용적률이 300%로 지어진 새 아파트의 가격과 20년이 넘은 용적률 120%의 아파트 값이 같다면 당신은 어떤 아파트를 사겠는가? 10년 후 혹은 20년 후를 생각해 보자. 그러면 어떤 아파트 값이 오를 것인지는 판단이 서지 않겠는가?
새 아파트의 분양가는 대지비와 건축비의 합계이다. 대형 평수의 경우 오히려 건축비가 대지비보다 훨씬 비싸다. 15년이 지난 아파트들의 경우 건축비는 이미 감가상각이 되어 제로 상태이고 대지는 헌 아파트에 비해 두 배 이상 많다. 만일 동일 지역의 두 개 아파트가 가격이 같다면 무슨 아파트를 사야 하는가? 조금은 수리해서 살면서 10년, 20년 후를 기다려야 하지 않겠는가? (155페이지)

서울에서 현재 제일 인기 있는 주거 지역인 강남에서도 입주년도가 7∼8년이 되어 가장 저평가된 아파트는 어디일까? 이 지역들이야말로 현재 장기적인 안목으로 봤을 때 가장 저평가된 아파트일 것이다.
바로 강남구 일원본동의 아파트들이 바로 입주한 지 7∼8년이 경과된 아파트이다. 일부 부동산 전문가들은 향후 20년을 내다보고 투자할 경우 일원본동의 아파트에 주목해야 한다는 사람들도 있다. 그 이유는 높은 대지 지분과 훌륭한 환경 때문이다. (157페이지)

최근 어느 부동산 사이트에서 성동구나 마포구 등지의 새로 입주한 아파트가 최근 1년간 강남이나 목동의 아파트만큼 오르지 않아서 향후 상승 여력이 있다고 주장한 글을 읽은 적이 있다.
그러나 과거에 오르지 않았다고 앞으로 많이 오를 것이라고 단정하면 오산이다. 대지 지분 등 본질적인 재산 가치가 없는데 어떻게 오른단 말인가? 상승률이 낮은 것은 대지 지분이 적기 때문이다. 이런 아파트들은 주변 환경이 획기적으로 개선되어 사람들의 선호도가 좋아지지 않는 한 상승을 기대하기는 힘들다. (173페이지)

사람들은 오르기 시작하면 너도나도 못 사서 안달이고 내리기 시작하면 더 내릴 것 같아 사지 못한다. 분양권의 경우도 프리미엄이 올랐다고 해야 관심을 갖지 프리미엄이 떨어졌다거나 조정을 보인다고 할 때는 아무도 거들떠보지도 않는다.
투자에 관한 격언들은 서로 이율배반적인 말이 많다. 가령 “대중이 가는 길에 꽃밭이 있다”라는 말과 “ 대중에 역행하라”라는 말은 서로 이율배반적이다. 주식의 경우는 위의 두 말이 다 맞다고 할 수 있으나 부동산의 경우는 후자가 더 맞다. 그러기에 아무도 집을 사려고 하지 않는 조정기가 바로 매수 타이밍이다. (206페이지)

작가정보

저자(글) 최정환

지은이 최정환
부동산 컬럼니스트, 웰시아닷컴 부동산마스터.
한국외국어대학교에서 러시아어를 전공했다. 대한항공에서 13년간 샐러리맨 생활을 했으며, 몽골 지점장으로 2년 6개월 동안 근무했다. 몽골에서 돌아온 직후인 1998년 6월, 생애 최초로 내집마련을 하게 되면서 재테크에 대해 눈뜨기 시작했다. 그때부터 부동산에 관한 책을 섭렵하고 아파트 시세에 대해 연구하기 시작한 저자는, 스스로 터득한 '내집마련의 진리'를 부동산 사이트 닥터아파트(www.drapt.com)에 올리면서 인생 행로를 바꾸게 된다. 그 글이 사이트 상에서 폭발적인 인기를 끌면서 급기야 《조선일보》에 인터뷰 기사가 실린 것이다. 이 인터뷰가 계기가 되어 《조선일보》에 '눈높이 재테크'라는 컬럼을 연재했고, 이후 《이코노미스트》, 《이코노미21》을 비롯한 각종 경제지 등에도 부동산 컬럼을 싣기 시작했다. 현재 재테크 포털사이트인 웰시아닷컴(www.wealthia.com)의 부동산마스터 및 컬럼니스트로 활동하고 있는 저자는, 이 땅의 모든 사람들이 내집마련에 성공하길 기원하고 있다.
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