아파트 투자로 잃은 미소 땅에서 찾아라

김현기 지음

프로방스 2012년 08월 06일 출간 종이책 : 2012년 07월 20일 출간

작품소개

책소개

부동산 강사 김현기의 『아파트 투자로 잃은 미소 땅에서 찾아라』. 30대와 40대를 대상으로 땅 투자에 대해 이야기하고 있다. 하우스푸어시대는 존재할 수 있지만 랜드푸어시대는 존재할 수 없는 세상임을 강조한다. 참살이 용으로 활용하기 힘든 아파트에 투자하기보다는 강한 주관과 철학을 갖고 부지런히 움직여 땅에 투자하도록 이끌고 있다.

목차

1 부동산의 기본요소와 변수의 작용

01 부동산 가격이 비싼 이유 14
ㆍ 가격분석 하는 자와
가치분석 하는 자 / 14
ㆍ부동산 책의 활용도 / 15
ㆍ불편한 조화 / 16
ㆍ부동산 불황의 원인 제공은 사람 / 17
ㆍ부동산 가격이 비싼 이유 / 18
ㆍ부동산 거래성적표가 안 좋은 이유 / 20
ㆍ부동산 가격의 안정 방도 / 21
ㆍ개발사항과 부동산 정책의 공통점 / 22
ㆍ땅 투자의 ABC / 23
ㆍ 작은 부동산이 큰 부동산보다
인기 높은 이유 / 26

02 실수요가 투자가 되는 이유 28
ㆍ부동산 투자가치의 의미 / 28
ㆍ 부동산의 가격의 변화 / 31
ㆍ부동산 사기발생률과 땅값상승률 / 32
ㆍ 지하철의 종착역과 환승역의 의미 / 34
ㆍ 실수요가 투자가 되는 이유 / 34
ㆍ과시 통계자료를 믿을 수 있을까 / 35
ㆍ 부동산 가치의 가늠, 잣대 / 37
ㆍ 부동산 불황의 또 다른 돌풍(이유) / 39
ㆍ 표리부동의 부동산 매입과
대학입학 / 40
ㆍ부동산 매입 시의 두 가지 두려움 / 42
ㆍ 유명부동산과 무명부동산의
의미부여 / 43

03 부동산의 큰 성격 44
ㆍ 100% 실수요는 존재하지 않는다 / 44
ㆍ 강남부자와 강북부자의 차 / 45
ㆍ 요리하기와 재테크하기 / 48
ㆍ 부동산 책 읽는 이유 / 50
ㆍ 농수축산물과 부동산의 비교 / 52
ㆍ 부동산과 주식의 또 다른 면 / 53
ㆍ부동산과 공산품 분석 / 54
ㆍ부동산의 큰 성격 / 56
ㆍ부동산은 자유이다 / 57
ㆍ 인간 우선주의가 부동산 존재감을
알린다 / 58
ㆍ 토지수용법과 국가보안법의
공통적 특질 / 59
ㆍ부동산의 3대 거짓말 / 60
ㆍ부동산을 구성하는 2가지 요소 / 61
ㆍ부동산은 환경이다 / 63

2 왜 땅을 선택하는가

01 부동산 투자하는 큰 이유 66
ㆍ한 지붕 아래 빛과 그림자 / 66
ㆍ자식부자 = 부동산 부자ㆍ / 68
ㆍ재즈의 성격 가진 빌딩 / 68
ㆍ부동산의 바닥시세와 가슴시세 / 70
ㆍ누드형 빌딩 대세 / 70
ㆍ스포츠와 부동산의 공통점 / 71
ㆍ부동산 문화와 라면문화 / 72
ㆍ왜 고시텔 급증현상이 일고 있나ㆍ / 73
ㆍ 변액연금보험과 땅 투자의 공통점 / 74
ㆍ 왜 사람들은 부동산에
투자하려는 걸까ㆍ / 75
ㆍ아파트 시장의 블랙박스 / 76

02 지가이동의 재료 78
ㆍ 서울사람보다 시골사람이
더 잘 산다 / 78
ㆍ 아파트 가치와 땅 가치 갈수록
벌어지는 이유 / 80
ㆍ부동산 투자하는 5가지 이유 / 81
ㆍ지가이동의 재료 순위 / 82
ㆍ 재개발, 재건축, 뉴타운은
투자종목 아니다 / 84
ㆍ 공산품과 다른 부동산의
또 하나의 기대 / 86
ㆍ아파트가격과 땅값 / 87
ㆍ 아파트 반값 할인 없다! / 89
ㆍ땅값이 출렁이는 이유 / 90

3 땅의 위력은 잠재력이다

01 부동산의 동산화 요인 92
ㆍ 부동산의 물리적인 면과
행정적인 면 / 92
ㆍ노는 물이 다르다 / 93
ㆍ부동산의 성장통과 키 크기 / 95
ㆍ부자의 형태 및 목표 / 97
ㆍ부동산의 동산화 요인 / 98
ㆍ 부동산 투자는 미래예측 과정 / 99
ㆍ 결혼과 부동산 투자 / 100
ㆍ 선거(투표)와 부동산 재테크(투자) / 102
ㆍ 부동산 주인이 할 수 있는
행위의 범주 / 103
ㆍ 음식문화의 반대ㆍ / 105

02 부동산 매입목적이 달라진다. 106
ㆍ 부동산의 성문법 = 불문법ㆍㆍ / 106
ㆍ 쉼표 없는 개발사항 / 107
ㆍ 산과 강의 가치 비중 / 109
ㆍ 강남부자들 / 110
ㆍ 기회와 위기의 의식 / 112
ㆍ 전원주택시장과 경매시장의
공통점 / 113
ㆍ 부동산 매입목적이 달라진다 / 116
ㆍ 땅과 아파트의 가치 비교분석 / 117
ㆍ 평당 2백만 원짜리 땅, 마이너스(-)
1천 원짜리 땅 / 119
ㆍ 매입과 투자란 상용어의 결정판 / 122
ㆍ 땅이 오르는 원초적 본능 / 124
ㆍ 부동산의 ‘현재’는 없다 / 126

4 땅 매입의 방법론(수단과 철학) 및 기상주의보!

01 도로의 질과 양 130
ㆍ 문화재보호구역에 관한 주의사항 / 130
ㆍ 공인중개사와 기획부동산의 활동
범위 / 132
ㆍ 지역선정의 중요성
(언밸런스 주의!) / 133
ㆍ 부자와 빈자의 차 / 135
ㆍ 토지거래활성화 복안 / 136
ㆍ 부동산의 최초, 최대 행위 / 138
ㆍ 도탄에 빠진, 위기의 술 취한
부동산 / 140
ㆍ 부동산 투자의 왕도
= 싱싱한 실용성 / 141
ㆍ 도시의 뒷골목의 차 / 142
ㆍ 대한민국에서의
‘부동산 개발’이란ㆍ / 144
ㆍ 도로의 질과 양 / 145

02 부동산의 장단점 파악하기 147
ㆍ 고덕역세권의 ‘고독’한 모습 / 147
ㆍ 불법과 탈법이 낳은 우리 주위
몹쓸 부산물들 / 149
ㆍ 묻지 마 투자와 묻지 마 투표 / 150
ㆍ 먹자골목 = 놀자 골목, 그리고
‘임대 중’ 건물 / 151
ㆍ 최초의 모험 / 152
ㆍ 규제 수위에 관한 오해 풀기 / 153
ㆍ 답답한 역세권의 유형 둘 / 159
ㆍ 땅 살 때 주의사항 / 160
ㆍ 불경기 때 투자자가 꼭
체크할 사항 / 162
ㆍ 부동산의 장단점 파악하기 / 165
ㆍ 역세권 투자

출판사 서평

하우스푸어시대는 존재할 수 있지만 랜드푸어시대는 존재할 수 없는 세상이다. 그러한 구도로 계속 흐를 것이다. 아파트 미분양시대서 벗어날 기미조차 없는 지금의 형국에서 말이다. 집의 소중함이 사라진 마당에 여전히 거래량과 무관하게 꾸준한 상승세를 보이는 땅이 다양한 모습으로 우리를 향해 손짓하고 있다. 전원생활이나 귀농 및 귀촌시대, 웰빙시대에 걸 맞는 풍광을 즐겨 볼 수 있다. 전원주택용 땅의 공급과 수요가 부동산 불경기에서 다양한 모습으로 활발하게 활동 중이다. 대한민국의 땅 주인은 약30%. 집주인의 경우, 서울이 50% 안팎을 유지하고 있다. 100%를 육박하는 지방의 경우와 대조적인 양상을 보인다. 농가주택과 폐가가 많은 오지의 경우는 110%를 상회하는 중이다. 아니, 그 이상일 것으로 추정한다. 오지 중의 오지는 조사할 자료와 재료, 이슈가 없으니 말이다. 명목이 없는 것이다. 조사대상서조차 제외되는 게 현실. 문제는, 집주인 중엔 빚 얻어 내 집 마련을 한 자가 대다수를 차지하고 있다는 사실이다. 그렇지만 땅 주인 중 빚 얻어 내 땅을 마련한 자는 극히 드물다. 간혹 기획부동산의 꼬임에 넘어가 빚 얻어 땅 산 경우는 있지만 말이다. 집주인이 줄면서 땅 주인이 자연스럽게 늘고 있다. 집주인 줄고 땅 주인 느는 현상을 당분간, 아니 계속 볼 수 있을 것이다. 하우스푸어시대(≒아파트 미분양시대)에 사는 젊은 층의 내 집 마련에 관한 사고와 개념이 예전과 많이 달라지고 있다. 이는 땅이나 도시형생활주택 등에 관심을 갖게 되는 근본 원인이 되는 것이다. 특히 땅으로 소액 투자하겠다는 의지가 강한 상태다. 필자에게 문의하는 투자예정자들의 연령대는 30대가 제일 많다. 그 다음은 40대 초반이 차지하고 있다. 이들은 내 집에 관한 중요성을 그다지 높게 잡지 않고 있다. 집 가치를 애써 다운시키려 든다. 과거, 아파트는 노후를 설계할 수 있을 정도로 수익형부동산으로서 자격이 충분했지만 지금은 상황이 딴판이다. 집의 중요성을 상실한 것이다. 집에 관해 투자의 기대심리가 실 거주의 사고를 아직까지도 압도한 상황이니 말이다. 이는 사는(매입) 목적보다 사는(거주) 목적이 더 귀중하다는 방증이다. 사람으로 치면 활용성을 말하는 것이다. 지금 당장 활용할 가치가 없다면 미래의 가치가 없다는 생각. 예를 들어, 한 기업서 직원을 채용할 때 지금 현재의 상태를 통해 미래의 잠재력을 체크하는 것이다. 지금 당장 불필요한 직원을 뽑아서 뭐하겠는가. 회사 차원서 인력낭비의 낭패만 보게 되는 것이다. 마찬가지의 차원서 본다면, 땅(부동산)의 매입의 사고를 바로 잡아야 하는 것이다. 당장의 활용가치가 없는 부동산을 사서 뭐하겠는가. 현재의 상황을 통해 미래의 부동산의 잠재력을 정독하는 것이 아주 중요한 것이다. 경제활동인구의 땅에 관한 깊은 고민과 연구가 계속되고 있지만 아직은 겁먹기 일쑤다. 우리 주위에 아직까지도 살인적인 폭리를 취하는 기획부동산이 기생을 하고 있기 때문이다. 피해자가 여전히 많다. 속출하고 있다. 그렇지만 구더기 무서워 장 못 담그랴, 하고 젊은 사람들은 젊음의 열정과 패기로, 그리고 신선한 사고로 땅을 접근한다. 아파트에 투자할, 아니 매입할 돈으로 땅을 선점해 차후에 전원주택을 지어 안락한 전원생활을 하겠다는 의중이 강하다고 볼 수 있겠다. 이러한 일련의 과정을 통해 지금은 아니겠지만 차후, 전원주택도 부동산 투자종목으로 자리매김할지도 모를 일이다. 즉, 집주인보다 땅주인이 일단 많아질 것으로 필자는 기대하는 것이다. 집의 소중함을 과거와 같은 차원으로 생각하지만, 이는 50%도 채 안 되는 일부 집주인의 과욕과 사고. 강남3구 지역의 집주인들을 말하는 것이다. 그 외의 집주인들은 하우스푸어로 치부 받는다. 땅 거래량과 상승률에 비할 바가 못 된다. 아파트 미분양시대에 땅 미분양시대는 없는 법이다. 참살이 시대에 맞는 구도를 걷는 것이 현명한 행동. 아파트를 참살이 용으로 활용하기는 힘들다. 아파트 앞에 전답이 널브러져 있다고 해서 전원형 아파트 운운하기는 좀 무리수가 있다. 아파트 베란다에 텃밭 가꾸기 역시 무리다. 1층 화단에 고추심고 상추 심는다고 참살이라고 하기는 좀 억지 성이 들어가 있다. 허나, 내가 1마지기(300평) 밭이나 그 이하의 평수의 땅을 보유한다면 우선 참살이의 모토를 마련한 것이다. 농지전용을 통해 작은 집을 짓고 나머지 땅에다 작은 농사를 지으며 자급자족의 경제의 길이 열리는 것이다. 귀농생활의 시작이요, 실천인 셈이다. 아파트에 들일 돈의 절반 수위로 참살이 생활을 할 수 있으니 땅으로 발길을 과감히 옮기는 여러분이 되었으면 한다. 잠자는 거인보다 깨어 있는 난쟁이의 모습을 보여야 할 때가 지금이라 본다. 부동산의 미거래 현상이 장기간 이어지고 있다는 것은 잠자는 거인
즉, 게으르면서욕심 많은 사람이 많다는 증거이다. 손 안 대고 코 풀 수는 절대 없다. 움직이자. 수도권에 사는 분들은 경기권역에 괜찮다 싶은 접근성 좋은 땅을 잡아 움직이는 한해가 되었으면 한다. 지방분들은 인근 지역을 주도면밀하게 체크한다. 이 책 부록에 개발예정지 위치를 체크해놓았으니 해당 지자체의 ‘정보공개시스템’ 담당자를 만나거나 민원을 신청해 내 스스로 알아보도록 하자. 모쪼록 이 책을 통해 땅에 대한 강한 주관과 철학을 갖고 부지런히 움직이는 여러분이 되길 바란다.
김 현

작가정보

저자(글) 김현기