알고 하자 권리분석

실전 부동산경매 권리분석서

김명채 지음

미래와경영 2007년 11월 01일 출간 종이책 : 2007년 08월 15일 출간

작품소개

책소개

부동산 권리분석을 위한 실전 내용 중심의 국내 최초의 권리분석서!

『알고 하자! 권리분석』은 부동산경매의 핵심인 권리분석에 대해 소개한 책으로, 다양한 권리 분석 사례를 제시하였다. 기본적인 경매이론에 대한 명확한 인식을 위한 자세히 설명하여 경매의 함정에 빠지지 않고 스스로 권리분석을 하여 실전적 부동산경매를 할 수 있도록 이끌어주는 실전경매를 위한 부동산 권리분석서이다.

저자는 다년간의 경매실무를 통해서 터득한 노하우를 바탕으로 각종 관련법 및 대법원 판례를 완벽히 분석하여 경매의 기본원리를 쉽게 이해하고 부동산경매물건을 정확히 분석할 수 있도록 정리하였다. 또한 경매실무에서 가장 중요한 권리분석을 혼자 할 수 있도록 다양한 실전 권리분석 사례연습도 제시하였다.

무엇보다 기초에서 전문가 수준에 이르기까지 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 풀어 쓴 강의식 권리분석실무 가이드이라는 점이 특징이다. 임찰참여자는 물론 부동산중개업소의 실무지침으로 삼을 수 있도록 설명하였고, 경매테크닉을 함양할 수 있도록 다양한 내용을 들어 설명하였다. (제4판)

목차

제1장 권리분석에 앞서
부동산경매에서의 권리분석이란?
권리분석은 누구의 책임인가?
권리분석이 어려운 이유

제2장 말소기준등기
말소기준등기
말소기준등기의 이해
말소기준등기의 사례
■ 꼭 알고 넘어가기

제3장 경매가 완결되면 소멸되는 권리
경매가 완결되면 소멸되는 권리란?
저당권과 근저당권
담보가등기
압류와 가압류등기
말소기준등기보다 후에 설정된 지상권, 지역권, 전세권, 가등기, 가처분, 환매등기, 임차권
■ 꼭 알고 넘어가기

제4장 경매가 완결되어도 낙찰자가 부담하게 되는 권리
경매가 완결되어도 낙찰자가 부담해야 하는 권리란?
말소기준등기보다 앞선 지상권, 지역권, 전세권, 보전가등기, 가처분, 환매등기, 임차권등기, 대항력 갖춘 주택상가임차권
유치권
예고등기
■ 꼭 알고 넘어가기

제5장 주택·상가 임대차보호법의 실무분석
주택상가임대차보호법 실무분석에 앞서…
주택임대차보호법이 적용되는 물적 범위
대항력
소액임차인의 최우선변제권
주택임차인 분석
상가건물의
■ 꼭 알고 넘어가기
■ 권리분석 연습문제 20선

제6장 주의해야 할 경매의 함정
경매에 있어 요주의 사항들
대위변제의 문제
세대합가의 문제
임차권의 양도와 전대의 문제
다가구주택에서의 권리분석
법정지상권의 문제
분묘기지권의 문제
대지권미등기 및 토지별도등기의 문제
공유자의 우선매수청구권
경매에서의
경매 취소의 문제
토지의 분할과 합병에서의 권리분석
위법건물의 문제점
증축된 건물, 제시외건물의 문제
아파트의 관리비 체납의 문제
종중재산의 경매에서의 문제
유치원건물, 학교법인재산, 사회복지법인재산 등의 경매
■ 꼭 알고 넘어가기

제7장 권리분석의 일환으로서 배당실무
권리분석과 배당
배당대상자
배당요구의 방식
채권신고
주택임차인에 대한 배당
배당절차
배당금 총액
배당순위
■ 배당계산문제 4선
■ 꼭 알고 넘어가기

제8장 주택·상가 임대차보호법의 실무해설
주택·상가 임대차보호법실무해설에 앞서…
주택임대차계약의 의의
주택임대차보호법의 물적 적용범위
주택임차권의 대항력
주택임대차의 존속기간
보증금의
보증금증감청구권
임차권의 승계
상가임차권의 승계
■ 꼭 알고 넘어가기

제9장 소유자 대책 및 임차인 대책방안
소유자 및 임차인 대책의 이해
소유자대책
세입자의 대책
■ 꼭 알고 넘어가기

제10장 권리분석에 관련 대법원 판례
권리분석 관련 대법원 판례 324

제11장 권리분석 핵심 사례 연구 30선
핵심 사례 연구 30선
제시외 건물의 법정지상권
주택임차인에 대한 배당(1)
주택임차인에 대한 배당(2)
주택임차인에 대한 배당(3)
주택임차인에 대한 배당(4)
존속기간이 지났는데도 낙찰자가 인수부담하는 전세권등기
저당권자와 지상권자가 동일인인 경우
토지별도등기가 있는 경우
토지·건물의 등기권리가 다른 경우
건물과 토지의 최초 근저당권이 다른 경우
대항력·우선변제권 발생의 기준시점과 배당관계
특수주소변경의 경우
최우선변제권자인 임차인
낙찰가와 대항력의 연관성
전소유자의 가압류등기
선순위 전세권자의 운명
근저당권 말소예고등기
임차인이 전소유자인 경우
채무자가 선순위 임차인인 경우
임차보증금의 인상
관리비가 체납된 아파트
세입자의 상계신청
핵폭탄 대위변제
또 하나의 핵폭탄 세대합가
세입자가 소유자의 친인척
임대차사항이 백지인 경우
임차인의 담합
소유자와 임차인의 담합
전소유자의 채무액
아파트 전세권이 저당권의 목적

제12장 권리분석 객관식 모의고사 40문항
권리분석 객관식 모의고사

부록 : 민사집행법
INDEX
HOT Tip 권리분석

출판사 서평

부동산재테크에 대한 열기에 힘입어 부동산경매에 대한 관심이 고조되어있다. 그만큼 인기를 누리고 있지만 실제 부동산경매를 잘 할 수 있도록 안내하는 실무내용에 바탕을 둔 부동산경매가이드가 전무한 실정이다. 모두들 부동산경매에 관해 그 진행절차나 방법, 재테크 요령에 대한 단편적인 내용을 기술하고 누구나 쉽게 부동산경매로 돈버는 재미를 솔솔 느낄 수 있다고 말하지만, 정작 부동산경매시장은 그렇게 쉽사리 도전할 사항이 아니다.

철저한 부동산경매이론에 기본바탕을 두고 제대로 공부하고서 시작하지 않으면 안된다. 이는 무슨 말이냐 하면 자신의 전재산과 같은 많은 돈이 부동산경매에서는 한방에 날라 가느냐, 아니면 이를 통해 돈을 버느냐의 문제이기 때문이다. 한번의 잘못으로 주식투자에서는 손해를 조금 볼 수 있지만 부동산경매에서는 투자한 돈 전부를 잃게 된다는 점을 명심할 필요가 있다. 실제로 부동산 전문가들조차도 제대로 권리분석을 하지못해 경매사고가 빈번히 발생하고 있는 것만봐도 얇팍한 책하나 읽고 쉽사리 도전하기에는 간이 너무 큰 것이 아닌가 한다.

그렇다고 겁나서 부동산경매에 참여해 보지 못하겠다는 생각을 할 수 있다. 하지만 제대로 경매이론이나 권리분석을 공부한 후에 하는 것이 안전하고 투자의 목적에 부합되는 것이기 때문이다. 또한 잘 알고 있으면 사고가 발생하지 않을 뿐만아니라 남들이 겁나서 도전하지 않은 물건을 경매로 구입해 잘만하면 큰 돈을 벌 수있는 것이 경매의 큰 장점이기도 하기 때문이다.

한편 법원실무가들이 알아야 할 내용을 기술한 경매교재는 더러 있으나 일반 경매입찰자들이 참고할 만한 교재는 전무한 형편이다. 특히 권리분석부분에 대해서는 전문적으로 연구하는 사람도 없고 당연히 권리분석에 관한 교재는 거의 전무한 형편이다.

그저 "부동산경매"라는 이름으로 출판된 책 속에 단편적인 몇가지 지식이 기술되어 있을 뿐이다. 대학에서 강의하는 교수들 조차도 실무를 해보지 못한 교수들이 많을 뿐만 아니라 난이도 높은 심층적인 권리분석은 손도 대지 못하는 경우가 허다하여 부동산경매를 공부하는 수강생들의 원성을 사는 경우가 많았다.

권리분석만 완벽히 능통한다면 남보다 훨씬 더 커다란 수익을 올릴 수 있는 것이 부동산경매임에도 불구하고 그에 정통하지 못하여 오히려 손실로 이어 진다면, 차라리 입찰을 포기하는 것이 현명할 것이다.

부동산경매 최고의 전문가로 평가받는 저자의 다년간의 실무경험과 경매강의를 통해서 터득한 노하우를 바탕으로 경매관련 법규와 대법원의 판례를 완벽히 분석하여 부동산경매에 관한 한 전문적인 지식을 쌓을 수 있도록 구성된 권리분석 도서이다.

부동산경매에서 중요부분은 핵심적인 사항의 이해와 암기위주로, 기본적인 경매이론은 이해위주로 그리고 법률적 해석에 있어서는 법률적 지식의 함양과 이해로, 제일 중요한 권리분석에 대해서는 실무 중심적으로 심도있고 자세히 설명한 책이다.

부동산 경매는 단 한번의 실수가 용납되지 않는다. 만약 그러면 땀흘려 모은 재산을 고스란히 날리는 비운의 신세가 되니 무엇보다도 정확하고 세밀한 검토가 필요하다. 이 책을 충분히 활용한다면 지금까지 알고 있었던 부동산경매에 대한 지식을 두 단계로 향상시킬 것이다.

작가정보

저자(글) 김명채

김명채

고려대학교 정치외교학과와 고려대학교 법과대학원 졸업을 졸업하고 부동산전문경매컨설팅사인 한국중개경매(주)대표이사를 역임하였다. 현재는 매경T.V(MBN), 한경T.V 등에 출연하여 경매관련 해설을 하고 있으며, 한국능률협회, 한국금융연수원, 명지대학교, 경주대학교 및 중앙일보사 기타 각종 고시학원 등에서 권리분석, 경매의 함정, 입찰절차, 배당원칙, 낙찰사후처리, 사례연구, 임대차보호법 등을 강의하고 있다. 주요 저서는 "김명채의 부동산경매특강"(2000), "알고 하자 권리분석"(2002), "문답으로 배우는 부동산경매"(2002) 등이 있다.