문답으로 배우는 부동산 경매

김명채 지음

미래와경영 2006년 04월 06일 출간 종이책 : 2002년 10월 15일 출간

작품소개

책소개

부동산 경매에 대한 궁금중을 문답 형식으로 풀어 주는 책. 총 125개의 질문은 초보에서부터 중급자 이상에게까지 좋은 지침서가 되어준다. 독자에게 최근 바람이 불고 있는 부동산 경매에 대한 지식을 전해줄 책.

목차

제1편 경매절차

1. 2002년 7월 1일부터 시행되는 민사집행법의 주요내용은 무엇입니까?
2. 임의경매와 강제경매의 차이점은 무엇이며, 입찰참여자가 주의해야 할 점은 무엇입니까?
3. 경매에 필요한 비용은 대략 낙찰가의 몇 %정도가 됩니까?
4. 특별매각조건이란 무엇입니까?
5. 공동경매와 공동입찰 그리고 이중경매는 어떻게 다른 것입니까?
6. 변경, 연기, 변연은 어떻게 구별되는 것입니까?
7. 전세권, 임차권, 채권적 전세를 비교해서 설명해 주십시오.
8. 아파트, 연립, 다세대주택, 다가구주택은 어떻게 다른 것입니까?
9. 신경매와 재경매는 어떻게 다른 것입니까?
10. 특수주소변경이란 무엇입니까?
11. 경매신청채권자를 확인해야 할 필요성이 있습니까?
12. 제1순위로 세입자, 2순위로는 근저당권이 설정된 경우, 선순위 임차인이 강제경매를 신청시 선순위임차인이 임차보증금 중 환수하지 못한 금액만큼은 낙찰자가 책임져야 합니까?
13. 경매신청등기가 등기부 을구에 기재되는 경우는 어떤 경우입니까?
14. 경매신청등기가 등기부에 기재되지 않아도 경매절차는 진행됩니까?
15. 저당 채권자가 경매를 신청했을 때, 압류의 효력은 언제부터 발생하며 그 효력은 무엇입니까?

제2편 권리분석

1. 말소기준등기란 무엇입니까?
2. 담보가등기와 보전가등기는 어떻게 다릅니까? 그리고 입찰참여자로서 양자를 구별할 필요성이 있는 것입니까? 만일 구별할 필요성이 있다면 구별하는 방법은 무엇입니까?
3. 등기부상 가등기가 설정되어 있을 때 법원실무에서는 어떻게 처리합니까
4. 경매절차가 종료되었는데도 불구하고 소멸되지 않는 담보가등기가 있습니까
5. 경매절차가 종료되었는데도 불구하고 소멸되지 않는 가압류등기는 어떤 경우이며, 확인하는 방법은 무엇입니까?
6. 전소유자 상태에서의 가압류등기로서 경매가 완결되어도 소멸되는 경우가 있습니까?
7. 부동산경매에서 가압류자는 그 지위가 비참하다는 말이 있습니다. 그에 대해서 설명해 주십시오.
8. 경매가 완료되어도 낙찰자가 인수하게 되는 권리에는 어떤 것들이 있습니까
9. 말소기준등기인 저당권등기보다 앞서서 등기된 저당권자와 동일인 명의의 처분금지가처분등기(또는 지상권등기)는 낙찰자가 인수부담해야 하는 등기입니까?
10. 말소기준등기보다 앞선 선순위전세권등기가 경매로 소멸되는 경우는 어떤 경우입니까?
11. 전세권등기(전세권자가 경매를 신청함), 주택임차인, 저당권등기 순으로 권리가 설정되어 있을 때 임차인은 선순위임차인입니까?
12. 전세권, 주택임차권, 상가임차권의 묵시적 갱신을 비교해서 설명해 주십시오.
13. 확정일자부 주택임차인은 전세권자보다 유리합니까?
14. 부동산경매에서 임대차보호법을 알아야 하는 근본적인 목적은 어디에 있습니까?
15. 집주인의 처와 임대차 계약을 체결했어도 임차인으로서 인정되는 것입니까?

출판사 서평

어렵게만 느껴지는 부동산경매에 관한 실질적인 지식을 부동산경매전문가와 질문과 상세한 대답으로 경매에 대해 체계적으로 이해하며, 기초적인 경매이론이나 실무적인 권리분석방법까지 배우는 초보자와 중급자를 위한 실무가이드이다.

부동산경매에 있어서 가장 궁금해하는 것은 기초적인 법률적 지식과 경매절차 과정상에서 세입자나 경매참여자들이 하여야 하는 절차적인 지식, 그리고 경매물건에 관한 투자타당성을 검토하기 위한 실질적인 권리분석 방법이다. 또한 낙찰 이후에 세입자를 어떻게 처리할 것인지와 만약 세입자 입장이라면 경매신청 이후에 어떻게 대응하여야 하는 지가 가장 우선적으로 꼽힌다.

"문답으로 배우는 부동산경매"는 경매참여자나 세입자 등 경매물건과 관련한 이해관계가 있는 모든 사람들이 부동산경매에 있어서 가장 궁금해 하고 꼭 알고자 하는 부분에 대해서 전문가의 상세한 답변을 통해 경매절차나 권리분석, 세입자 대책 등을 체계적으로 학습하고, 이를 활용해 경매투자를 효과적으로 수행하며, 반면 세입자의 입장에서는 자신의 권리를 보호받기 위한 최선의 대책을 수립할 수 있는 방안을 이 책을 통하여 읽을 수 있다.

부동산경매에 대한 선입견은 무조건 돈을 벌 수 있다거나 법률적인 것이라 어렵다거나 특정의 사람들만이 해당된다는 등의 견해를 가지고 있다. 하지만 우리들의 일상생활과 밀접히 관련되어 있고, 경매를 통한 비즈니스나 재테크에 관심이 있거나 현재 세입자의 입장이거나 부동산 물건에 자신의 권리를 설정한 사람들, 금융권, 부동산중개업자 등 다양한 계층의 많은 사람들이 자주 발생되어지는 경매에 관한 절차적인 지식이나 권리분석 능력과 자신의 법적인 권리를 찾는 방법을 알고 있다면 그 목적방향에 따라 유용한 지식이 될 뿐만 아니라 이를 활용함으로써 보다 높은 성과를 얻을 수 있을 것이다.

부동산경매에 대해 체계적으로 문답식으로 학습하고 이해하는 방법을 통한 실질적인 경매지식을 습득하는 이 책은 그 구성이나 기획이 최초로 시도된 것이며, 최근에 개정되고 신설된 임대차보호법, 민사집행법과 상가임대차보호법의 내용을 그대로 반영해 최신의 내용으로 독자들의 지식의 폭을 넓혀 줄 것이다.

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<편집자 프롤로그>
부동산재테크에 대한 열기에 힘입어 부동산경매에 대한 관심이 고조되어있다. 그만큼 인기를 누리고 있지만 실제 부동산경매를 잘 하려면 철저한 부동산경매이론에 기본바탕을 두고 제대로 공부하고서 시작하지 않으면 안된다. 이는 무슨 말이냐 하면 자신의 전재산과 같은 많은 돈이 부동산경매에서는 한방에 날라 가느냐, 아니면 이를 통해 돈을 버느냐의 문제이기 때문이다.

한번의 잘못으로 주식투자에서는 손해를 조금 볼 수 있지만 부동산경매에서는 투자한 돈 전부를 잃게 된다는 점을 명심할 필요가 있다. 실제로 부동산 전문가들조차도 제대로 권리분석을 하지못해 경매사고가 빈번히 발생하고 있는 것만봐도 얇팍한 책하나 읽고 쉽사리 도전하기에는 간이 너무 큰 것이 아닌가 한다.

그렇다고 겁나서 부동산경매에 참여해 보지 못하겠다는 생각을 할 수 있다. 하지만 제대로 경매이론이나 권리분석을 공부한 후에 하는 것이 안전하고 투자의 목적에 부합되는 것이기 때문이다. 또한 잘 알고 있으면 사고가 발생하지 않을 뿐만아니라 남들이 겁나서 도전하지 않은 물건을 경매로 구입해 잘만하면 큰 돈을 벌 수있는 것이 경매의 큰 장점이기도 하기 때문이다

이 책은 부동산경매에 있어 가장 궁금해 하고 경매참여자나 세입자 등 경매와 관련한 모든 사람들이 답답해 하고 잘 알지 못해 고민해 하는 부분을 중심으로 질문과 경매전문가의 상세한 대답으로 구성되어 있다.

제1편에는 경매절차, 제2편에는 권리분석으로 나누어 183가지의 주요한 경매관련 쟁점들을 알기 쉽게 설명하여 체계적인 경매지식 습득뿐만 아니라 실질적인 경매참여나 권리분석, 세입자의 경우라면 대책방안 등을 상세히 설명하여 경매에 관한 스스로의 능력을 함양해 할 수 있는 최적의 방법을 제시하고 있다.

그리고 부동산경매에서 중요부분을 중심으로 설명하여 기본적인 경매이론과 법률적 지식, 제일 중요한 권리분석에 대해서는 실무 중심적으로 심도있고 자세히 설명한 책이다.

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본문 소개

무효인 근저당권에 기해서 진행되는 경매절차를 취소시키는 방법은 무엇입니까?
근저당권말소 청구소송을 제기한 후 그 본안 재판부로부터 집행정지결정을 받아 법원에 제출하여 절차를 정지시킨 후, 승소확정판결을 받아 근저당권등기를 말소한 다음 그 등기부를 집행취소서류로 제출하는 것이 바람직합니다.

경매개시결정에 대한 이의를 제기하는 경우도 있逞嗤집행법원에서 이러한 실체적 권리를 심리하는 것은 사실상 곤란할 것입니다. 따라서 근저당권말소 청구소송을 제기한 후 그 재판부로부터 집행정지결정을 받아 법원에 제출하여 절차를 정지시킨 후, 승소확정판결을 받아 근저당권등기를 말소한 다음 그 등기부를 집행취소서류로 제출하는 것이 바람직합니다.

처음부터 무효인 저당권등기에 기해서 경매가 진행되었다면 후에 낙찰자가 잔금을 지불한다고 해도 낙찰자는 소유권을 취득할 수 없지만, 유효한 저당권등기에 기해서 경매가 진행되다가 채무자가 저당채무액을 변제하는 등으로 저당권등기가 무효로 된 경우라면 소유자가 경매절차를 취소시키지 않는 한, 후에 낙찰자가 잔금을 지불하게 되면 낙찰자는 유효하게 경매목적물의 소유권을 취득하게 된다는 점을 유의하시기 바랍니다.
본문 71p........

친인척 간에 임대차계약을 체결한 경우도 임차인으로서 인정되는 것입니까?
법원실무에서는 부부사이 및 부모와 미성년 자녀 간에는 임대차관계를 인정하지 않지만 형제간, 부자간, 기타 친인척 등일 경우에는 실체적 진실에 따라 판단하고 있습니다.

친인척 간에도 임대차가 인정되는가? 친인척 간에도 임차인으로서의 대항력이 있고 우선변제권이나 최우선변제권을 행사할 수 있는가? 경매실무상 많이 문제되는 경우입니다.

특히 경매가 시작되기 직전에 임차인으로서 최우선변제금을 받기 위해서 많은 가장임차인(假裝賃借人)이 입주한 것으로 주민등록을 이전하는 경우가 대부분입니다.

법원실무에서는 부부사이 및 부모와 미성년 자녀 간에는 임대차관계를 인정하지 않지만 형제간, 부자간, 기타 친인척 등일 경우에는 실체적 진실에 따라 판단하고 있습니다. 다만 부모와 성년의 자녀간에 임대차관계를 주장하는 서류가 법원의 입찰서류에 들어와 있을 경우에는 진실한 임대차관계일 가능성이 많지는 않을 것입니다. 이런 경우에 거짓 임대차관계임을 입증할 자신있는 사람이라면 적절한 가격에 입찰하여 투자수익을 높일 수도 있을 것입니다.
본문 178p....................

배당금을 수령하지 않고 계속 거주하게 되면 어떻게 됩니까?
낙찰자에게 눈물로 호소함으로써 시간을 버시고 하루빨리 자금을 융통하여 새 집을 구하셔야 할 것입니다.

낙찰자는 인도명령이라는 간단한 절차로 강제집행할 것입니다. 구법에 의하면 명도소송이라는 긴 절차가 필요했던 것인데, 2002년 7월 1일부터 시행되는 새 민사집행법에 의해서는 인도명령으로 신속히 처리됩니다. 또한 낙찰자가 잔금을 지불한 이후부터 명도시까지의 부당이득을 낙찰자에게 반환해야 합니다.

따라서 낙찰자에게 눈물로 호소함으로써 시간을 버시고 하루빨리 자금을 융통하여 새 집을 구하셔야 할 것입니다. 만일 전 집주인이 다른 부동산을 소유하고 있다면 그 부동산에 강제집행하여 나머지 임대보증금을 반환받을 수는 있을 것입니다.
본문 255p............

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저자 소개
김명채
저자는 고려대학교 정치외교학과와 고려대학교 법과대학원 졸업을 졸업하고 부동산전문경매컨설팅사인 한국중개경매(주)대표이사를 역임하였다. 현재는 매경T.V(MBN), 한경T.V 등에 출연하여 경매관련 해설을 하고 있으며, 한국능률협회, 한국금융연수원, 명지대학교, 경주대학교 및 중앙일보사 기타 각종 고시학원 등에서 권리분석, 경매의 함정, 입찰절차, 배당원칙, 낙찰사후처리, 사례연구, 임대차보호법 등을 강의하고 있다.

주요 저서는 "김명채의 부동산경매특강"(2000), "알고 하자 권리분석"(2002), "알고 하자! 부동산경매"(2002) 등이 있다

작가정보

저자(글) 김명채