알고 하자! 권리분석

김명채 지음

미래와경영 2006년 04월 19일 출간 종이책 : 2003년 03월 01일 출간

작품소개

책소개

새로 시행되는 민사 집행법 및 관련 법규와 대법원의 판례를 완벽히 분석하여 경매의 기본원리를 쉽게 이해하고 이를 분석할 수 있도록 쉽게 풀어 쓴 강의식 부동산 경매 권리분석 실무 가이드. 최근 개정된 주택임대차 보호법과 새로 시행되는 상가건물임대차 보호법을 중심으로 경매전문가인 저자의 노하우와 사례연습을 바탕으로 자세히 해설하여 입찰 참여는 물론 부동산 중개업소의 실무 지침으로 삼을 수 있도록 구성했다.

목차

제1장 권리분석에 앞서...

제2장 말소기준등기

제3장 경매가 완결되면 소멸되는 권리

제4장 경매가 완결되어도 낙찰자가 부담하게 되는 권리

제5장 주택· 상가임대차보호법의 실무분석

제6장 주의해야 할 경매의 함정

제7장 권리분석의 일환으로서의 배당실무

제8장 주택· 상가임대차보호법의 실무해설

제9장 소유자 대책 및 임차인 대책방안

제10장 권리분석 관련 대법원 판례

제11장 권리분석 핵심 사례 연구 30선

제12장 권리분석 객관식 모의고사 40문항

출판사 서평

부동산재테크에 대한 열기에 힘입어 부동산경매에 대한 관심이 고조되어있다. 그만큼 인기를 누리고 있지만 실제 부동산경매를 잘 할 수 있도록 안내하는 실무내용에 바탕을 둔 부동산경매가이드가 전무한 실정이다. 모두들 부동산경매에 관해 그 진행절차나 방법, 재테크 요령에 대한 단편적인 내용을 기술하고 누구나 쉽게 부동산경매로 돈버는 재미를 솔솔 느낄 수 있다고 말하지만, 정작 부동산경매시장은 그렇게 쉽사리 도전할 사항이 아니다.

철저한 부동산경매이론에 기본바탕을 두고 제대로 공부하고서 시작하지 않으면 안된다. 이는 무슨 말이냐 하면 자신의 전재산과 같은 많은 돈이 부동산경매에서는 한방에 날라 가느냐, 아니면 이를 통해 돈을 버느냐의 문제이기 때문이다. 한번의 잘못으로 주식투자에서는 손해를 조금 볼 수 있지만 부동산경매에서는 투자한 돈 전부를 잃게 된다는 점을 명심할 필요가 있다. 실제로 부동산 전문가들조차도 제대로 권리분석을 하지못해 경매사고가 빈번히 발생하고 있는 것만봐도 얇팍한 책하나 읽고 쉽사리 도전하기에는 간이 너무 큰 것이 아닌가 한다.

그렇다고 겁나서 부동산경매에 참여해 보지 못하겠다는 생각을 할 수 있다. 하지만 제대로 경매이론이나 권리분석을 공부한 후에 하는 것이 안전하고 투자의 목적에 부합되는 것이기 때문이다. 또한 잘 알고 있으면 사고가 발생하지 않을 뿐만아니라 남들이 겁나서 도전하지 않은 물건을 경매로 구입해 잘만하면 큰 돈을 벌 수있는 것이 경매의 큰 장점이기도 하기 때문이다.

한편 법원실무가들이 알아야 할 내용을 기술한 경매교재는 더러 있으나 일반 경매입찰자들이 참고할 만한 교재는 전무한 형편이다. 특히 권리분석부분에 대해서는 전문적으로 연구하는 사람도 없고 당연히 권리분석에 관한 교재는 거의 전무한 형편이다. 그저 "부동산경매"라는 이름으로 출판된 책 속에 단편적인 몇가지 지식이 기술되어 있을 뿐이다. 대학에서 강의하는 교수들 조차도 실무를 해보지 못한 교수들이 많을 뿐만 아니라 난이도 높은 심층적인 권리분석은 손도 대지 못하는 경우가 허다하여 부동산경매를 공부하는 수강생들의 원성을 사는 경우가 많았다.

권리분석만 완벽히 능통한다면 남보다 훨씬 더 커다란 수익을 올릴 수 있는 것이 부동산경매임에도 불구하고 그에 정통하지 못하여 오히려 손실로 이어 진다면, 차라리 입찰을 포기하는 것이 현명할 것이다.

부동산경매 최고의 전문가로 평가받는 저자의 다년간의 실무경험과 경매강의를 통해서 터득한 노하우를 바탕으로 경매관련 법규와 대법원의 판례를 완벽히 분석하여 부동산경매에 관한 한 전문적인 지식을 쌓을 수 있도록 구성된 권리분석 도서이다.

부동산경매에서 중요부분은 핵심적인 사항의 이해와 암기위주로, 기본적인 경매이론은 이해위주로 그리고 법률적 해석에 있어서는 법률적 지식의 함양과 이해로, 제일 중요한 권리분석에 대해서는 실무 중심적으로 심도있고 자세히 설명한 책이다.

부동산 경매는 단 한번의 실수가 용납되지 않는다. 만약 그러면 땀흘려 모은 재산을 고스란히 날리는 비운의 신세가 되니 무엇보다도 정확하고 세밀한 검토가 필요하다. 이 책을 충분히 활용한다면 지금까지 알고 있었던 부동산경매에 대한 지식을 두 단계로 향상시킬 것이다.

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본문 소개

부동산경매에서 권리분석은 누구의 책임인가?
일반 매매에서도 권리분석에 대한 책임은 결국은 거래 당사자에게 있다. 매매과정에서 공인중개사나 법무사가 개입되어 있다고 하더라도 그들은 조언자에 불과하고 최종적 책임은 역시 거래 당사자에게 있는 것이다. 설령 거래 과정에서 공인중개사의 과실로 인하여 사고가 발생했다고 하더라도, 대법원에서는 그 사고에 대한 책임이 오로지 공인중개사에게만 있다고 하지도 않을 뿐만 아니라, 설령 공인중개사에게 그 책임의 일부가 있다고 하더라도 자기 주머니에서 일단 돈이 나간 상태에서 손해배상채권으로 변해버린 그 돈을 다시 찾아온다고 하는 것이 얼마나 힘든 일인지는 경험해 본 사람이라면 이미 충분히 알고 있을 것이다.
- P 26 중에서......

친인척간의 임대차
친인척 간에도 임대차가 인정되는가? 친인척 간에도 임차인으로서의 대항력이 있고 우선변제권이나 최우선변제권을 행사할 수 있는가? 경매실무상 많이 문제되는 경우인데, 법원실무에서는 부부사이 및 부모와 미성년 자녀 간에는 임대차관계를 인정하지 않지만 기타 형제간, 부자간, 기타 친인척 등일 경우에는 실체적 진실에 따라 판단하고 있다. 다만 부모와 성년의 자녀간에 임대차관계를 주장하는 서류가 법원의 입찰자료에 들어와 있을 경우에는 진실한 임대차관계일 가능성이 많지는 않을 것이다. 이런 경우에 거짓 임대차관계임을 입증할 자신있는 사람이라면 적절한 가격에 입찰하여 투자수익을 높일 수도 있을 것이다.
- P 83 중에서......

대위변제가 가능한 시기
대위변제는 언제 발생하는 것이며 입찰참여자로서 그것을 미리 알 수 있는 방법은 없는 것인가? 대위변제는 시기의 제한없이 언제나 가능하다. 즉 입찰 전이든 후이든 상관없이 잔금지불 전이면 대위변제가 가능하다는 얘기다. 하지만 입찰일부터 낙찰일 사이에 대위변제가 신청됨으로써 낙찰자의 부담이 증가하는 경우는 법원에서 낙찰을 불허하게 된다. 또한 낙찰이 허가된 뒤에도 대위변제는 가능하지만 낙찰인은 경락허가결정 취소신청 또는 즉시항고를 통해서 낙찰허가조건의 변경을 구해야 할 것이다. 그리고 낙찰허가 전에 대위변제가 이루어 졌다면 법원에 알려야 할 것이며, 만일 법원에 알리지 않음으로써 낙찰허가가 떨어졌다면 훗날 소송을 통해서 채무인수 문제 여부를 가려야 한다.
- P 127 중에서......

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저자 소개
김명채
저자는 고려대학교 정치외교학과와 고려대학교 법과대학원 졸업을 졸업하고 부동산전문경매컨설팅사인 한국중개경매(주)대표이사를 역임하였다. 현재는 매경T.V(MBN), 한경T.V 등에 출연하여 경매관련 해설을 하고 있으며, 한국능률협회, 한국금융연수원, 명지대학교, 경주대학교 및 중앙일보사 기타 각종 고시학원 등에서 권리분석, 경매의 함정, 입찰절차, 배당원칙, 낙찰사후처리, 사례연구, 임대차보호법 등을 강의하고 있다. 주요 저서는 "김명채의 부동산경매특강"(2000), "알고 하자 권리분석"(2002), "문답으로 배우는 부동산경매"(2002) 등이 있다

작가정보

저자(글) 김명채

김명채
저자는 고려대학교 정치외교학과와 고려대학교 법과대학원 졸업을 졸업하고 부동산전문경매컨설팅사인 한국중개경매(주)대표이사를 역임하였다. 현재는 매경T.V(MBN), 한경T.V 등에 출연하여 경매관련 해설을 하고 있으며, 한국능률협회, 한국금융연수원, 명지대학교, 경주대학교 및 중앙일보사 기타 각종 고시학원 등에서 권리분석, 경매의 함정, 입찰절차, 배당원칙, 낙찰사후처리, 사례연구, 임대차보호법 등을 강의하고 있다. 주요 저서는 "김명채의 부동산경매특강"(2000), "알고 하자 권리분석"(2002), "문답으로 배우는 부동산경매"(2002) 등이 있다.