땅따로? 집따로? 함께보는 부동산투자

이완기 지음

중앙경제평론사 2006년 04월 19일 출간 종이책 : 2005년 11월 28일 출간

작품소개

책소개

이 책은 토지 투자에 대한 일반인들의 투자 유형과 유통구조 실무사례 등을 현실 위주로 다루고 있으며, 토지의 단순매매를 넘어 그것을 개발할 경우 생길 수 있는 이익의 폭에 대해 설명한다. 또한 토지 개발을 할 경우 그 시작에서 완료에 이르는 전과정에서 일어날 수 있는 제반 사항, 즉 현실적인 관련법규, 건축, 분양, 세무, 법무, 대출, 감정평가 각종 인허가 정보 등 종합적인 내용을 각 단계별로 적용할 수 있도록 정리했다.

따라서 토지, 건물 등 부동산에 투자하고자 하는 일반투자자들은 전문가 수준의 지식을 얻을 수 있고, 부동산중개업무 종사자, 건설관련업무 종사자들은 현장 업무에 직접적으로 활용할 수 있는 책이다.

목차

1장 좋은 땅을 사려면
@ 토지개발의 의의
1. 토지에 따라 왜 가격이 다른가 2. 고객들이 가장 알고 싶은 것은 무엇인가
@ 택지개발
1. 토지수용
2. 보상에는 어떤 것들이 있는가 : 보상절차 / 보상금의 결정방법과 보상의 종류 / 보상금 수령
@ 택지개발지역의 토지구성
1. 택지개발지는 어떻게 구성되는가 : 공공용지 / 주택용지 / 상업용지
2. 택지의 공급가격 결정방법
3. 택지의 공급방식 : 추첨제 분양 / 경쟁입찰 / 수의계약
@ 택지개발지역 내에서의 투자
1. 택지개발에 소요되는 기간
2. 단계별 토지가격은 어떻게 예측하는가
@ 일반토지에 투자하는 방법
1. 토지투자의 적기는 2006년에서 2009년 : 토지상황 검토 / 계획관리지역 선별방법 / 녹지지역 / 농림지역
2. 개발정보는 어떻게 얻을 수 있나 : 도시관리계획의 내용 / 절차에서 정보를 얻는 방법 / 정보분석
@ 토지를 살 수 있는 자격
1. 토지거래 허가구역 : 허가가 필요하지 않은 기준면적 / 허가구역 지정의 예 / 토지거래 허가구역에서의 토지취득 조건 / 허가구역 지정으로 인한 토지가격의 변동 / 허가구역 지정이 주변 토지가격에 미치는 영향 / 허가구역 지정시 투자시점 및 지점
2. 농지취득에 대하여 : 농지취득 자격증명의 발급절차 / 결과통지 / 예외

2장 집을 지어서 팔면 얼마나 남는가
@ 개발사업에 대해 알아보기
1. 개발사업의 종류 2. 개발사업의 현실 3. 개발사업의 이익 4. 건설경기
5. 개발사업의 사례 적용 : 모델 건물 선정기준 / 적용방법 / 적용시점 산정 / 시행자 선정 배경
@ 사업성이 좋아야 한다
1. 분양면적 파악 2. 시중 분양가 파악 3. 공사원가 산정
4. 이윤분석 : 토지를 되팔아서 시세차익을 노릴 때 / 언제 건축하는 것이 유리한가
5. 건물 규모에 따른 변동요인 : 건축비 산정기준 / 설계비 산정기준 / 제 경비 적용률 / 예상 분양가 산정기준
6. 건물의 적정 높이 결정 : 3층까지 건축했을 경우 / 5층까지 건축했을 경우 / 7층까지 건축했을 경우 / 9층까지 건축했을 경우
@ 자금계획 수립
1. 공사기간 산정 2. 월별 소요자금 분석 3. 자금조달 계획

3장 개발사업은 어떻게 하는가
@ 단독사업과 공동사업
1. 단독사업과 공동사업 비교
2. 운영방법 : 업자선정에 관한 사항 / 자금모금 및 집행에 관한 사항 / 분양·임대사항
3. 공증 4. 사업자등록증 교부 5. 회계사무소 선정
@ 상업용 토지 선택방법
1. 상업용지에 대하여 : 기존 형성 지역의 나대지 / 낙후된 건물의 재개발 / 택지개발지 내의 상업용지
2. 택지개발지의 사례 분석 : 평가수준 / 개발전의 사항 / 중심지 예측방법 / 투자위치 선정
3. 어떤 토지에 어떤 건물을 지을 수 있나 : 단독주택을 지을 수 있는 지역 / 아파트를 지을 수 있는 지역 / 상업용 건물을 지을 수 있는 지역 / 숙박시설을 지을 수 있는 지역
4. 알고 있으면 좋은 상식 : 난개발의 문제점 / 다른 도시에 가서 그 지역의 지가구성을 아는 방법 : 알박기란 무엇인가
@ 고객이 선호하는 설계
1. 계획설계 2. 설계사무소 선정
3. 기본설계 : 건축허가 기준 / 건축허가시 구비서류 / 건축허가 통지 / 상가 입점자들이 가장 불만족스러워하는 설계요인
4. 실시설계
@ 건물을 잘 짓는 방법
1. 공사발주의 유형 2. 시공업체 선정기준 3. 공사금액 산정방법 4. 견적
5. 계약 : 민간 건설공사 표준도급 계약서 기록사항 / 공사계약의 특수조건 / 공사금액 산출내역서 / 시공회사 구비서류
@ 시작이 반이다 - 착공 설계사무소 구비서류 / 시공회사 구비서류 / 착공 신고
@ 잘 파는 것도 기술이다 - 분양
1. 분양의 유형 2. 분양시기 3. 분양단가 산정 4. 분양계약서 작성
5. 분양받는 자의 사업자등록증 교부방법과 교부시기
6. 세금계산서 발행방법 : 산정방식 / 세금계산서 작성방법
7. 임대금액 산정방법
@ 새는 돈을 없애라
1. 돈이 새는 이유 : 현장과 도면의 불일치/ 건축주가 구조변경 또는 재료변경을 요구할 때 / 설계누락 및 자재수급 문제가 발생할 때 / 분양자의 요구가 있을 때
2. 가장 빈번하게 발생하는 설계변경 사안 3. 설계변경시 대처방안
@ 각종 분담금
1. 전기인입 분담금 2. 수도인입 분담금 3. 하수처리 분담금 4. 도시가스 분담금
@ 준공
1. 설계사무소 구비서류 2. 건설회사 구비서류 3. 준공절차 및 소요시간
@ 보존등기, 소유권 이전등기, 잔금대출
1. 보존등기 2. 소유권 이전등기 3. 잔금대출
@ 공사에 관계된 각종 세금
1. 양도소득세 : 토지의 현물출자 / 건축주가 취득 후 되팔 경우
2. 보존등기 등록세
3. 소득세 : 분양이 100% 완료되고 실거래가로 신고했을 경우 / 분양이 100% 완료되고 기준시가로 신고했을 경우 / 미분양이 발생한 경우
4. 부가가치세
@ 분양자가 알아야 할 기본적인 사항
1. 입주자가 알아야 할

책 속으로

허가구역 지정의 성격에 따라 지가의 변동이 발생한다. 행정도시, 혁신도시, 기업도시, 신도시건설, 대규모 택지개발 등 국가가 주도하고 완료 후 파급효과가 큰 곳은 지정 후에도 계속 상승한다. 따라서 장기 투자를 목적으로 한다면 지정 후에 매입해도 충분한 차익이 발생한다. (본문 90쪽)


어떤 사람은 사업계획을 짤 때 소요금액이 3억 원 정도 든다면 자기 자본이 2억 7,000만 원이 있어도 돈이 부족하다고 판단하여 시행을 못하는 사람이 있고, 10분의 1밖에 없는 단돈 3,000만 원을 가지고도 시행하는 사람이 있다. 정주영 씨를 비롯한 사업가들은 후자 쪽에 속한다고 할 수 있다. (본문 124쪽)


따라서 임차인은 임대계약을 할 때 지금의 용도와 자기가 할 업종의 용도가 맞지 않을 경우에는 반드시 용도변경이 가능한지를 파악하여 계약해야 한다. 이것은 아주 기본적인 사항인데도 나중에 이 부분이 문제가 되어 계약을 해지하는 경우도 종종 있다. 필자의 경험상 10% 정도는 이런 문제가 발생한다. (본문 328쪽)

출판사 서평

@ 성공적인 부동산개발과 투자를 위한 종합 실무지침서
부동산투자로 성공하기 위해서는 단편적이고 일반론적인 지식보다는 각종 법규와 관행, 현실 단가 등 현장에서 실제로 적용되는 사항들을 명확히 파악하고 그에 대응하는 방법을 강구할 수 있는 실전 정보가 훨씬 더 필요하다.
건축학을 전공한 저자 역시 오랜 기간 건설현장의 실무자로, 건설회사 경영자로 일하면서 부동산투자를 제대로 하려면 공급자 입장의 투자자이든 수요자 입장의 투자자이든 토지, 건축, 개발, 허가, 분양 등 부동산에 관한 제반사항을 종합적으로 숙지하고 있어야만 개발도 투자도 원활히 수행할 수 있음을 알게 되었다. 저자가 어려움을 무릅쓰고 부동산 개발과 투자에 관한 종합 실무지침서로 이 책을 펴낸 것도 그러한 자신의 체험이 있었기 때문이다.
이 책은 땅을 사서 팔고, 건물을 지어서 파는 과정에서 나타나는 문제점과 해결책을 개발, 건설, 중개, 세무, 회계, 법무, 분양 등 각각의 영역으로 나누어 정리해 일반투자자들은 물론 부동산개발업자, 공인중개사, 건설기술자들이 실전 현장에서 바로 활용할 수 있도록 구성했다.
특히 시장경제원리가 적용되는 토지가격의 예측, 매매시점, 예상 이윤폭 등 수치화 작업이 까다로운 부분도 독자들의 이해를 돕기 위해 가능한 범위 내에서 자세히 기록하고 있는 점, 그리고 개발투자의 각 단계별로 구체적인 사례들을 풍부하게 실은 점 등은 이 책만이 지니는 큰 특징이라고 할 수 있을 것이다.

@ 이 책의 주요내용
1장에서는 토지에 관한 전반적인 사항을 기술하고 있다.
부동산 개발과 투자의 근간이 되는 토지가격, 택지개발과 수용 과정에서의 보상과 보상절차, 택지의 공급가격 결정과 공급방식, 택지개발기간, 토지가격의 변동가격 등을 설명한다. 또 토지투자의 적정시점과 개발정보 얻는 방법, 토지거래 허가구역에서의 투자요령과 농지취득 및 그 활용에 대해서 다루고 있다.

2장에서는 토지 위에 건물을 지어서 파는 개발사업에 대해서 기술하고 있다.
개발사업의 종류와 개발시 예상이익, 개발사업의 구체적 사례를 소개한다. 또 분양가 책정과 공사원가 산정 방법, 건물의 규모에 따라 변동되는 건축비, 설계비, 분양가 산정 방법은 물론 공사진행시 월별 소요자금 분석, 공사단계별 자금조달 계획에 대해 자세히 설명한다.

3장에서는 모델건물을 선정해 사업성 검토에서 건축 후 분양, 임대, 인계에 이르는 과정을 현실 법규와 단가, 관행 등에 대해 실례를 중심으로 설명한다.
단독사업과 공동사업의 장단점, 각종 인허가 절차와 적정한 상업용지 개발, 토지 특성에 따른 알맞은 건물 선정 방법을 소개한다. 또 설계의 기본절차와 설계과정에서 발생할 수 있는 변동요인, 용도에 따른 효과적 설계 방법 등 고객의 기호에 맞는 설계 노하우를 설명한다.
그리고 공사발주의 유형, 시공업체 선정기준, 견적서 작성 및 계약, 착공에 필요한 제반 절차와 구비서류 등에 대해서도 언급한다.
그 다음 과정으로, 분양의 유형과 시기, 계약서 작성, 세금계산서, 임대금 산정과 설계변경 내지는 구조변경 문제 발생시 추가비용과 각종 분담금 처리 문제 등에 대해 설명한다. 아울러 가장 까다로운 절차라고 할 수 있는 준공시 필요한 각종 인허가서에 대해서 심도있게 다루며, 수요자에게 중요한 절차인 보존등기, 소유권 이전등기, 잔금대출과 양도소득세, 보존등기 등록세, 소득세, 부가가치세 산정과 납세 절차 등을 자세히 안내한다.
끝으로 그 이외 분양자가 꼭 알아야 할 사항과 기준시가 산정방법, 건물의 인수인계 절차를 설명한다.

부록에는 부동산 관련 용어 해설과 건축허가기준, 교통영향 평가기준 등의 자료를 실었다.
한편 이 책에 언급된 내용 이외에 부동산투자에 대해 좀더 상세한 정보를 알고 싶은 분들을 위해 저자 인터넷 홈페이지(www.nadodb.com)에 별도의 부동산 관련 동영상 강의를 준비해 놓고 있다.

@ 이 책은 누구에게 필요한가
→ 부동산 재테크에 관심이 있는 일반투자자 (토지,건물 소유자, 토지,건물 투자자 등)
→ 부동산컨설턴트, 부동산개발 사업자, 공인중개사 등
→ 건설관련 기술자 (토목,건축,전기,기계기술자, 설계종사자, 건설업무 종사자 등)
→ 공인중개사 수험생, 부동산 및 건축학 관련 전공 대학생 등

작가정보

저자(글) 이완기

이완기(부동산개발투자연구소 소장)

경남 진주에서 출생
경상대학교 건축공학과졸업
건축시공기술사 자격증 취득
주요 건설회사 근무
건설회사 경영
다수의 부동산 개발사업 직접시행