부동산 경매 권리분석

이임복 지음

더난출판사 2013년 09월 30일 출간 종이책 : 2009년 03월 11일 출간

작품소개

책소개

풍부한 실전사례와 법으로 배우는 부동산 경매 권리분석 단계별 4 Step

부동산 경매의 권리분석을 단계적으로 쉽게 설명한 가이드북. <대한민국 직장인 부동산 경매로 재테크하라>로 잘 알려진 저자가 투자해서는 안 될 물건을 걸러 내고 실제 입찰 가능한 물건을 남기는 일, 이것이 바로 권리분석의 핵심이라고 말하며, 부동산 경매의 핵인 '권리분석'에 초점을 맞춰 경매 물건의 옥석을 가리는 실전 노하우를 제시한다.

이 책은 복잡한 권리관계를 논하기 보다는 실제 투자할 때 자주 접하는 권리, 반드시 알아야 할 권리분석을 우선적으로 정리한 것이 특징이다. 단계별 Step에 맞춰 경매 투자자가 꼭 알아야 할 권리분석의 핵심을 일목요연하게 정리하고 있다. '말소기준찾기'에서 '배당금 분석'까지 단계별마다 저자가 직접 투자를 시도했거나 관심을 두었던 실전 사례들을 함께 실어 빠른 이해를 돕는다.

또한, 권리분석에 대한 정확한 이해를 위해 쉬운 법 해설과 실전 활용을 위한 '3초 권리분석' 수록해 권리분석의 기본에서부터 실전 적용까지 한꺼번에 해결할 수 있도록 배려하였다. 3초 권리분석의 판단기준은 말소기준권리는 무엇인가, 낙찰 후에 인수해야 할 권리가 있는가, 낙찰 후에 인수해야 할 보증금이 있는가이다. 위험성이 있는 물건은 걸러내고 투자 가치가 있는지를 빠르게 판단하고 훈련할 수 있는 '3초 권리분석'을 통해 최소한의 시간과 노력으로 효과적인 투자를 할 수 있도록 도와준다.

복잡한 부동산 권리분석을 경매고수가 쉽고 친절하게 풀어낸 가이드북으로, 풍부한 실전사례를 제시하였으며, 책 곳곳에 표와 핵심사항을 정리한 'point'를 배치해 이해를 돕는다. 권리분석의 기초가 되는 법과 판례도 자세히 설명하였다. 권리분석의 법칙을 쉽게 제시한 이 책은 빠르게 물건을 확인하고 좋은 투자처를 찾길 원하는 투자자를 비롯해 권리분석이 어렵다는 편견을 가졌거나 잘못된 권리분석으로 낭패를 봤던 투자자들에게 유용하다.

목차

독자에게_ 권리분석을 시작하려는 당신에게
시작하기 전에_ 조심스런 부동산시장의 현황과 권리분석

01 경매투자의 핵, 권리분석 시작하기

- 권리분석은 법이다
* 가격과 비용을 생각하고 입찰하라
* 투자의 기본기를 탄탄히 다져라

- 권리분석을 잘해야 좋은 부동산 잡는다

- 한 눈에 그려보는 권리분석 4Step

- 경매용어는 확실히 마스터하라
* 강제경매와 임의경매
* 개별경매와 일괄경매
* 신경매와 재경매
* 경매용어, 이것만은 알고 가자

02 기초부터 핵심까지, 실전 권리분석

- 권리분석 1Step, 말소기준권리 찾기
* 권리분석의 시작은 말소기준권리 찾기
* 권리 우선순위만 알아도 돈이 보인다

- 권리분석 2Step, 등기부상의 권리분석하기
* 소유권 체크는 필수
* 저당과 근저당의 차이는 계속성
* 가압류는 저당권 취급한다
* 경매개시결정기입등기는 등기일을 따져라

- 권리분석 3Step, 임차인 분석하기
* 법은 권리 위에 잠자는 자를 보호해주지 않는다
* 임차인 권리를 보호하는 2가지 방법
* 주택임대차보호법을 알아야 권리분석이 쉽다.
* 최우선변제권을 갖추기 위한 4가지 요건

- 권리분석 4Step, 배당금 분석하기
* 배당금 분석만 잘해도 고수익이 보장된다
* 권리관계에 따라 배당이 결정된다
* 보증금 1천 500만 원 수도권 세입자의 배당금은*
* 슈퍼임차인이 끼여 있는 물건의 배당금
* 최우선변제액의 지급 기준
* 확정일자와 대항력이 배당에 주는 영향

03 고수들만 아는 고급 권리분석

- 복잡한 권리 물건을 겁내지 마라

- 지상권은 법정지상권의 애피타이저
* 지상권자는 배당받을 수 없다
* 법 조항만 잘 봐도 지상권이 보인다
* 지상권자가 근저당을 설정하는 이유

- 선순위 지역권은 인수, 후순위 지역권은 말소

- 예고등기는 위험 속에 수익이 있다

- 환매등기는 낙찰돼도 소멸되지 않는다

- 단순 임대차계약할까, 전세권 설정할까
* 전세권등기는 보증금 지키는 안전장치
* 선순위 전세권도 돈이 된다
* 후순위 전세권은 전세권 설정 불가

- 전 소유자의 가압류는 특히 조심하라

- 가처분이 있으면 종류부터 확인하라
* 점유이전금지가처분 VS. 처분금지가처분
* 후순위 가처분은 모두 소멸된다*

- 유치권은 새로 지은 건물에 많다
* 유치권이 성립되기 위한 4가지 조건
* 인테리어 비용도 유치권에 포함될까
* 유치권 물건을 정복하기 위한 틈새전략

- 법정지싱권은 관습상의 권리를 꼼꼼히 따져라
* 법정지상권의 성립요건부터 살펴라
* 관습상의 법정지상권은 판례가 기준
* 토지 건물 소유자별로 법정지산권 성립 여부 가려내는 법

- 무덤에도 권리가 있다

- 권리분석 굳히기 한판, 실전 스킬!
* 지분경매는 협상으로 해결하라
* 토지 별도 등기 있는 물건은 채권 신고부터 체크
* 대지권 미등기 물건은 대지 감정 여부를 살펴라
* 임차인 미상 물건은 반드시 거주 여부 확인

에필로그 _ 이 책을 마치며

부록
* 주택임대차보호법(시행령포함)
* 판례 모음
* 기타 부동산 용어
* 경매투자 가이드

책 속으로

권리분석 단계에서는 항상 가격과 비용을 고려해야 하는데 알다시피, 가격과 비용은 비슷하지만 다른 개념이다. 경매에 입찰해 아주 기가 막힌 가격에 낙찰을 받았다면 그것은 가격을 잘 받은 것이다. 하지만 미리 파악하지 못한 수많은 문제들로 인해 예상외로 많은 비용이 들었다면 이는 좋은 투자라 할 수 없다. 투자의 기본 원칙은 비용을 줄이고 수익을 극대화하는 것이다. - p.26‘권리분석은 법이다’ 중에서

경매투자를 위해 물건을 검색하다 보면 다양한 물건을 접하게 된다. 투자를 위해서는 원칙적으로 물건들 하나하나에 대해 등기부등본을 떼어보고, 권리관계를 확인하고, 감정평가서를 읽어봐야 하겠지만 우리에게는 그럴 만한 시간이 없다. 물론 투자할 물건은 평소보다 배 이상의 노력을 기울여 자료를 모으고 정보를 분석하는 것이 옳지만, 투자 가치가 없는 물건인데도 굳이 등기부등본이나 감정평가서를 뒤져보는 것은 시간 낭비다. - p.52 ‘말소기준권리 찾기’ 중에서

말소기준권리는 (근)저당권, (가)압류등기, 담보가등기, 경매개시결정기입등기의 네 가지 권리 중 가장 빠른 일자의 권리가 된다. 그런데 만약 같은 날짜에 말소기준권리인 근저당과 가압류가 설정되어 있다면 어떻게 될까? 게다가 같은 날짜에 세입자까지 입주를 했다면 무엇이 말소기준권리가 될까? 이와 같은 경우 어떤 권리를 최우선으로 삼을 것인가에 따라 분쟁이 일어날 수 있다. 이런 분쟁을 명확하게 해결하기 위해 법에서는 각 권리들을 물권과 채권에 따라 우선순위를 부여해 배당을 실시한다. - p.57‘말소기준권리 찾기’ 중에서

경매 사례의 80%이상이 근저당이라 해서 “에이 근저당이네”하고 그냥 넘어갈 경우 대위변제의 덫에 걸려 권리분석에 실패할 수 있다. 만약 어떤 물건에 입찰했는데 집주인 A씨가 국민은행에서 1억 원을 빌리고 우리은행에서 빌린 1억 원이 최우선순위가 되는 권리라고 분석했는데 알고 보니 A씨는 이미 국민은행에 9천만 원을 갚아 1천만 원만 남은 상태였다. 이 경우 우리은행에서 남은 1천만 원을 채무자를 대신해 국민은행에 갚아버린다면 최우선순위는 우리은행으로 바뀌어 이하의 권리관계도 모두 바뀌게 된다. - p.72 ‘등기부상의 권리분석하기’ 중에서

얼마 전에 받은 독자들의 이메일에서도 이와 유사한 사연을 접할 수 있었다. 권리분석은 완벽했는데 인근 부동산 시세를 제대로 파악하지 못해 물건분석에 실패한 경우, 혹은 집 주변이라 물건분석은 완벽했지만 권리분석에 실패해 임차인의 보증금을 떠안게 되었거나 입찰보증금을 포기해야 하는 안타까운 사연들이었다. 일을 저지르기는 쉽지만 그것을 수습하는 데는 2배의 시간과 노력이 든다. 입찰할 때는 발생할 수 있는 모든 리스크를 최소한으로 줄이는 방안을 미리 마련해야 한다.
권리분석의 핵심 포인트는 두 가지다. 첫째, 인수해야 할 권리가 있는가, 둘째 인수해야 할 보증금이 있는가. 여기서 인수해야 하는 권리를 찾는 것이 등기부상의 권리분석이며 인수해야 할 보증금을 찾는 것은 임차인 분석이 된다. - p.99 ‘임차인 분석하기’ 중에서

고급 권리분석은 간단하게 권리관계를 논해보기 어려운, 즉 3초 권리분석으로는 파악하기 어려운 복잡한 권리관계를 분석하는 과정을 말한다. 복잡한 권리관계에서는 선순위인 경우 인수해야 할 뿐 아니라 후순위인 경우에도 인수해야 하는 권리가 생길 수 있다. 혹은 온전한 소유자가 되었는데도 불구하고 도리어 더 큰 돈을 인수하거나 소유권을 포기해야 하는 경우가 생기기도 한다.
특히 복잡한 권리관계가 있는 물건일수록 위험성이 높아 감정감 3억 원의 물건이 몇 번의 유찰을 걸쳐 1억 원에 가깝게 떨어지기도 한다. 그러다 보니 경매를 제대로 공부하지 않은 사람들이 무턱대고 도전했다가 보증금을 모두 날리는 일이 허다하다. 이런 물건들은 무조건 피하는 것만이 능사가 아니다. 어떤 식으로 처리해야 할지를 충분히 고민하고 분석한 다음 투자에 나서면 좋은 수익을 올릴 수 있다. - p.163 ‘복잡한 권리물건을 겁내지 마라’ 중에서

유치권이 문제되는 이유는 낙찰자가 인수해야 하는 권리이기 때문이다. 예를 들어, 감정가 3억 원의 아파트에 1억 원의 유치권이 설정되어 있다고 하자. 유치권 1억 원에 대해서는 성립여부가 불투명하다고 나왔지만 만약 성립된다면 낙찰자는 1억 원을 추가로 부담해야 한다. 따라서 이 물건은 적어도 감정가의 50%까지 가격이 떨어질 확률이 높다. 이때 낙찰을 받은 사람이 유치권이 성립되지 않는다는 것을 밝힐 수 있다면 감정가의 50%로 낙찰받을 수 있으므로 고수익을 올릴 수 있다. - p.218‘유치권은 새로 지은 건물에 많다 ’ 중에서

출판사 서평

대한민국 직장인 부동산 경매로 재테크 하라]저자의 두 번째 책 출간!
직장인 경매 투자자들의 로망을 실현해줄 실전 권리분석 가이드!

대한민국 직장인들에게 부동산 경매 재테크 바람을 일으킨 경매 고수 이임복의 쉽고 빠른 실전 권리분석 가이드가 나왔다! [대한민국 직장인 부동산 경매로 재테크하라]를 통해 직장에 다니면서도 당당하게 부동산 경매로 월급통장 하나 더 챙기는 비법을 알려준 저자는, 이번에는 부동산 경매 투자의 핵심인 권리분석을 가장 빠르고 쉽게 해내는 특수한 법칙을 공개한다!
풍부한 실전사례와 법[法]으로 권리분석의 기본에서 실전 적용까지 한꺼번에 해결할 수 있는 이 책은 쉬운 법 해설과, 3초 안에 권리분석을 하는 훈련을 통해 권리분석의 기본기를 제대로 다지도록 해준다. 권리분석의 근본이 되는 지식을 저자의 실전사례로 쉽게 설명하고 있어 누구든지 바로 자신의 경매 물건 분석에 활용할 수 있다.
빠르게 물건을 확인하고 좋은 투자처를 찾길 원하는 투자자는 물론, 권리분석이 어렵다는 편견을 가졌거나, 잘못된 권리분석으로 낭패를 봤던 투자자들에게, 리스크를 줄이고 높은 수익을 올릴 수 있는 성공적인 권리분석의 법칙을 제시해준다. 이 책으로 권리분석의 묘미를 터득한다면 당신의 경매 수익률과 낙찰률은 배가 될 것이다!

"투자 위험은 줄이고 수익률은 높이는 실전 권리분석!!"

권리분석을 알면 숨겨진 알짜물건이 보인다!

다시 경매장이 붐비고 있다. 잇따라 내놓은 정부의 부동산시장 부양책이 서서히 시장을 달구고 있기 때문이다. 양도세 인하에 투기 지역 해제까지 거론되고 있는 요즈음, 부동산 경매 투자에 직장인은 물론, 학생, 주부 등 너도나도 부동산 경매장으로 모여들고 있다. 불황의 여파로 부동산 경매 물건은 쏟아지지만 이 가운데 낙찰되는 건은 극소수! 수많은 경쟁자들을 뚫고 내가 원하는 경매 물건을 낙찰받기 위해서는 최선의 전략이 필요하다.
[당신이 원하는 부동산 경매 권리분석]은 부동산 경매의 핵인 '권리분석'에 초점을 맞춰 경매 물건의 옥석을 가리는 실전 노하우를 제시한다. 저자는 리스크 관리야말로 투자의 기본이라고 말한다. 여타의 재테크 수단과 달리 리스크를 미리 산정해서 대비할 수 있는 것이 부동산 경매의 매력이라면, '권리분석'이 바로 리스크를 파악하고 투자를 결정짓는 중요한 역할을 하는 것이다. 투자해서는 안 될 물건을 걸러 내고 실제 입찰 가능한 물건을 남기는 일, 이것이 바로 권리분석의 핵심이다!
그래서 권리분석에 자신있다면 조금 복잡한 소유관계의 경매 물건도 노려볼 수 있다. 오히려 고수익은 권리분석 하기가 어려운 물건에서 나온다. 권리분석에서 남보다 앞선다면 그만큼 부동산 경매 투자에서 성공할 확률도 커지게 될 것이다!

쉽고 빠르게! 3초 안에 투자할 물건을 가린다!

권리분석이 어렵다는 편견은 버려라. 분석의 법칙만 알면 어떤 어려운 경매 물건도 손금 보듯 훤히 꿰뚫어 볼 수 있다. 초보 경매 투자자에게 필요한 건, 관심 있게 지켜볼 가치가 있는 물건을 먼저 골라내는 일이다.
저자 이임복은 핵심 포인트 3가지로 경매물건을 분석한다. 하나, 말소기준권리는 무엇인가? 둘, 낙찰 후에 인수해야 할 권리가 있는가? 셋, 낙찰 후에 인수해야 하는 보증금이 있는가? 경매정보지를 봐도 무엇을 살피고 어떻게 판단을 내려야 할지 몰랐던 경매 투자자들은 이 세 가지부터 눈여겨봐야 한다. 이 질문들은 투자 가치가 있는지 없는지를 판가름하는 핵심 질문이다. 이것만 알아도 권리분석은 다 된 것과 다름없다!
투자 가치가 없는 물건인데도 굳이 등기부...등본이나 감정평가서로 뒤져보는 것은 시간 낭비다. 책 속에는 위험성이 있는 물건은 걸러내고 투자 가치가 있는지를 빠르게 판단하고 훈련할 수 있는 '3초 권리분석'코너가 마련되어 있다. 실제 경매에서도 '3초 권리분석'을 활용하면 매우 유용하다. 할 일 많고 바쁜 직장인 경매 투자자들이라면 더더욱, 최소한의 시간과 노력으로 효과적인 투자를 할 수 있는 수단이 될 것이다.

부동산 경매 권리분석 4Step!
1Step : 말소기준권리 찾기
2Step : 등기부등본상의 권리분석
3Step : 임차인 분석
4Step : 배당금 분석

책 속의 단계별로 Step을 밟으면 '권리분석'이 재미있어진다!

실전에서 사용할 수 없는 권리분석 공부는 이제 그만! 두껍고 어려운 책이라고 좋은 건 아니다. 일반 투자자에게 중요한 부분은 기본적인 권리분석에 대한 정확한 지식과 그 활용범위다.
이 책에서는 단계별 Step에 맞춰 경매 투자자가 꼭 알아야 할 권리분석의 핵심을 일목요연하게 정리해주고 있다. 특히,'말소기준찾기'에서 '배당금 분석'까지 단계별마다 저자가 직접 투자를 시도했거나 관심을 두었던 실전 사례들을 알맞게 배치해 경매 고수가 어디를 눈여겨보고 어떤 사고과정을 거쳐 투자 결정을 내리는지 독자들은 흐름을 좇아가며 실전 경매의 맛을 느낄 수 있다.
Slow Step! 저자의 진도를 천천히 따라가다 보면 권리분석이 재미있게 느껴진다. 한 사람의 과거를 알아내듯 경매 물건의 내역을 꼼꼼히 추적하다보면 얽혀있는 권리관계 속에, 숨어있는 이야기가 펼쳐진다. 지피지기[知彼知己]면 백전백승[百戰百勝]! 경매 물건의 사연을 훤히 꿰뚫고 입찰한다면 낙찰에서 명도까지 일사천리로 이루어질 수 있다. 유치권과 지상권 등 경매고수만 알고 잘 가르쳐 주지 않는 고급권리분석 내용도 저자는 친절하게 설명해준다. 권리분석의 묘미를 알고 두려움이 가셨다면 이제 실제 경매에서 실력발휘를 할 차례! 당신이 원하는 경매 물건에 과감하게 도전해보자!

차별화된 구성으로 권리분석의 기본이 되는 '법률'과 '판례'가 한 눈에!

부동산 권리의 기본은 바로 법[法]! 법에 대한 충분한 이해가 뒷받침된다면 변칙적으로 꼬인 물건들도 권리분석을 정확히 할 수 있다. 이 책에서는 부동산 권리의 근간을 이루는 '민법', '주택임대차보호법', '가등기에 관한 법률', '민사집행법' 등 각종 법률을 이해하기 쉽게 풀이해놓고 있다. 실제 해당되는 법조항과 판례는 [법률 알기]와 [판례 보기]로 정리해 놓아 독자들이 법전 등을 찾아보지 않아도 바로 책에서 확인해 볼 수 있게 하였다. 부록에는 '주택임대차보호법' 전문과 아리송한 부동산 용어에 대한 정리도 함께 실어놓았다. 그 외에도 권리분석의 핵심 내용을 POINT박스에 담아 내용 정리와 이해를 돕는 등 차별화된 구성으로 독자가 원하는 권리분석 책이 되도록 노력하였다.
또한, 법과 실제 사례가 중요한 만큼 내용의 정확성을 기하기 위해 [송사무장의 실전 경매의 기술]의 저자인 송희창 경매 전문가에게 내용 감수를 의뢰하였고, 포털 사이트에서 무료법률 상담카페 [김변만세]와 도서[머니법률 119]로 잘 알려진 김병조 변호사에게 법률 자문을 구해 책을 진행하였다. 누구나 쉽게 권리분석을 공부할 수 있는 경매 기본서로서 독자의 요청에 부응할 수 있도록 최선을 다 하였다

작가정보

저자(글) 이임복

저자 이임복은 평범한 직장인으로 2008년 봄에, 자신의 경매 경험을 담은 [대한민국 직장인 부동산 경매로 재테크하라]를 출간해 재테크에 고민이 많은 직장인 독자들로부터 큰 호응을 얻었다. Daum '선한부자'까페의 운영자이자 Daum 행복재테크'카페의 칼럼니스트이며, 좋은 책을 권하는 '책 권하는 남자'란 카페를 운영하고 있다. 향후 부동산 컨설팅 업계의 낡은 관행에 대한 개선 및 건전한 부동산 직거래의 정착을 위한 사업을 계획 중에 있다. '응립여수 호행이병應立如睡 虎行以病[매는 조는 듯이 앉아 있고, 호랑이는 병이 든 듯 걷는다라는 뜻으로, 조용히 기회를 살피다가 때가 되면 한번에 움직여 목표를 이루고 다시 처음으로 돌아가 기회를 기다리는 것을 의미한다]'이라는 좌우명을 가지고 있고 그 뜻을 실천하기 위해 열심히 매진하고 있다.

감수 송희창

감수자 송희창는 <송사무장의 실전 경매의 기술> 저자로 현재 부동산 전문회사 (주)케이알리츠의 대표이다.