주택정책의 오해와 진실

박재룡 지음

삼성경제연구소 2009년 07월 14일 출간 종이책 : 2009년 03월 09일 출간

작품소개

책소개

주택정책과 시장을 둘러싼 각종 오해와 진실!

이 책은 일반인들이 오해하기 쉬운 주택시장의 문제점을 분석한다. '분양가를 낮추면 주택시장 전체가 안정된다, 재건축을 규제하면 집값이 내린다, 주택경기 부양대책은 잘못된 선택이다, 후분양제가 도입되면 주택가격이 안정된다, 보급률 100% 시대에 공급확대는 필요없다' 이렇게 5가지 핵심 질문으로 주택시장의 진실을 파헤친다.

정치 또는 경제적 여건이 변화할 때마다 주택시장에 대한 억측이 난무한다. 사람들은 이로 인해 혼란에 빠지곤 한다. 저자는 이런 현상이 주택정책에 대한 그릇된 이해 때문이라고 주장한다. 그리고 본문을 통해 주택정책에 대한 다양한 오해들을 풀이한다. 알쏭달쏭한 주택시장과 정책에 대한 올바른 이해를 돕는다.

특히 시장과 정책 간의 원활한 소통을 도모하는 것이 주택정책의 실효성과 신뢰도를 높이는 가장 빠른 길이라고 이야기한다. 또한 정책 실패와 시장 실패가 초래되지 않도록 주택정책에서 시장경제논리가 존중되어야 함을 강조한다. 주택시장의 자생력을 키우고, 최근과 같은 금융위기 충격에도 스스로 견딜 수 있도록 시장 기능을 회복하자고 주장한다.

정부의 주택정책을 무작정 두둔하거나, 정부정책에 비판적 시각을 가진 이들의 입장을 대변하거나, 참여정부의 주택정책을 평가하지 않는다. 주택 정책과 관련한 오해의 실타래를 객관적인 입장에서 진지하게 풀어 주택시장을 바로 볼 수 있는 계기를 마련한다. 주택시장의 기능이 제대로 작동해서 국민들의 주거 안정이 지속적으로 보장되고 가격 급등으로 인한 불필요한 경제적 사회적 비용이 초래되지 않았으면 하는 바람을 담고 있다.

목차

프롤로그

1 알쏭달쏭한 주택정책의 이해
01 사람들은 왜 주택정책에 민감할까?
02 사자성어로 본 주택시장의 3가지 특징
03 주택시장 안정의 의미와 선진국 주택정책
04 투자와 투기, 어떻게 다른가?
05 버블의 의미와 측정의 한계

2 분양가를 낮추면 주택시장 전체가 안정된다?
01 분양가 규제의 이해: 분양가격 vs. 재고주택가격
02 분양가 규제의 변천 과정
03 누구를 위한 규제인가?
04 분양가 규제와 외부효과
05 y=f(x)×80% 방정식의 비밀
06 분양가상한제와 시세차익: 주택시장의 로또화
07 분양원가공개와 알 권리

3 재건축을 규제하면 집값이 내린다?
01 재건축의 정의
02 재건축 규제의 추진 경위와 특징
03 재건축에 관심이 집중되는 3가지 이유
04 재건축의 주택공급효과
05 재건축과 사회적 혼합

4 주택경기 부양대책은 잘못된 선택이다?
01 주택경기 부양대책에 대한 부정적 인식의 배경
02 경기 부양책에 대한 2가지 오해
03 정책의 속도 조절이 문제
04 건설경기 부양과 부동산시장의 안정 가능성

5 후분양제가 도입되면 주택가격이 안정된다?
01 후분양제의 도입 배경과 추진 경위
02 선분양제와 후분양제의 차이
03 후분양제, 누구에게 유리한가?
04 후분양제를 시행하면 분양가격이 낮아질까?
05 서울시 은평 뉴타운의 교훈

6 보급률 100% 시대에 공급확대는 필요없다?
01 수요억제 vs. 공급확대
02 세금중과로 주택시장이 안정될까?
03 아직도 주택이 부족한가?
04 보급률 100% 시대의 공급확대 의미

에필로그
참고문헌

출판사 서평

미국발 서브프라임 사태로 시작된 글로벌 금융위기 영향으로 우리나라 역시 2009년 경제성장률이 마이너스로 떨어질 것으로 예측되며 불안이 가중되고 있다. 이에 정부는 추락하는 실물경기를 방어하기 위해 불과 1~2년 전과는 정반대로 주택정책의 규제를 대대적으로 완화하는 방안을 추진 중이다. 하지만 일부에서는 현재의 경제상황이 지난 97년 말에 겪었던 외환위기보다 더 어렵다는 이유로 주택정책의 방향을 너무 성급하게 바꾸어가는 것이 아닌가 하는 우려의 목소리도 있다. 막연한 투기 재발의 우려와 급격한 정책변화에 따른 정책적 불신감 때문이다. 끊임없이 바뀌는 주택정책을 제대로 아는 것은 곧 주택시장을 이해하는 길이자, 시장의 안정을 위한 최선의 방법이다. 이 책은 주택정책의 이해당사자인 국민들은 물론이고 심지어 정책담당자조차 잘못 알고 있는 오해들을 지적하고 바로 이해하는 데 도움을 줄 수 있을 것이다.

전 국민의 관심 대상인 주택정책
주택정책은 대선이나 총선 등 각종 선거에서 빠지지 않고 나오는 단골 공약 중 하나이다. 그만큼 주택정책은 전 국민의 관심 대상이며, 국민 모두가 이해당사자이다. 우리 국민은 왜 주택정책에 유난히 민감할까? 국민의 가계보유자산 가운데 약 80%가 부동산에 몰려 있고, 그 중에서도 주택의 비중이 80%가 넘는다. 또 주택가격이 소비자물가에서 차지하는 비중이 약 10%에 달하여 주택가격의 안정이 곧 물가 안정으로 인식되기도 한다. 주택정책에 따라 국민은 재산상 상당 부분의 손해 혹은 이익을 보게 될 수 있고, 주택정책으로 인한 주택시장의 변화가 가계 전체에 영향을 미치게 될 가능성도 매우 크다. 그래서 누구나 정책에 촉각을 곤두세우고 민감한 반응을 보일 수밖에 없다. 이런 이유로, 국가 경제 여건이 변화할 때마다 주택시장에 대한 억측이 난무하고 사람들은 혼란에 빠지곤 한다. 이 책은 이런 현상이 주택정책에 대한 그릇된 이해 때문이라는 판단에서부터 출발하여 주택정책에 대한 다양한 오해들을 풀면서 시장과 정책 간의 원활한 소통을 도모하려는 시도를 하고 있다. 그것이 주택정책의 실효성과 신뢰도를 높이는 첩경이라 생각하기 때문이다.

시장 안정은 시장경제논리의 존중을 바탕으로 가능하다
많은 사람들이 주택문제에 있어서 시장경제논리를 이야기하면 이른바 가진 자를 위한 정책이라며 의심의 눈길을 보내고, 그렇다고 시장경제논리를 배제하면 마치 사회주의적인 색채를 띠고 있는 것은 아닌지 걱정한다. 이 책은 어느 한쪽에 치우치기보다는 가급적 정책 실패와 시장 실패가 초래되지 않도록 주택정책에서 시장경제논리가 존중되어야 한다는 점을 담고 있다. 모든 국민의 소망처럼 주택정책이 시장 안정을 이루어내려면 시장 기능이 정상적으로 작동되도록 유도하고 보장되어야 한다. 저자는 시장의 모든 것을 경제논리 혹은 정서적인 논리로만 풀어야 한다는 것이 아니라, 맹목적인 정서적 접근이나 시장경제논리의 맹신이 아닌 시장경제논리의 존중을 통해서만 주택시장의 문제들을 풀어갈 수 있다는 것을 강조한다. 저자는 정부의 주택정책을 두둔하고 있지도, 정부정책에 비판적 시각을 가진 시민단체나 주택건설업체의 입장을 대변하고 있지도 않다. 오로지 주택정책과 관련된 여러 오해의 실타래를 객관적인 입장에서 진지하게 풀어보는 데 중점을 두고 있다.

알쏭달쏭한 주택정책을 이해하기 위한 충실한 기본기
이 책에서 저자는 주택정책을 둘러싼 오해를 다루기에 앞서, 주택정책과 시장을 바로 이해하기 위한 기본기를 다루고 있다. 다른 국가와 달리 유독 주택정책에 민감할 수밖에 없는 우리의 시장 상황을 분석하고, 여타 시장과 달리 주택시장만이 갖고 있는 특징을 사자성어를 통해 쉽게 풀어본다. 또 우리가 그토록 중요하게 생각하는 주택시장‘안정’이라는 개념이‘가격’측면에 치우쳐 있음을 지적하고, ‘거래량’역시‘가격’과 반드시 함께 고려해야 할 중요한 요소임을 강조한다. 저자는 또 우리나라의 주택시장과 정책이 선진국과 어떻게 다르고 어떤 특수성을 갖고 있는지도 비교하여 짚어봄으로써 보다 더 객관적인 이해를 돕는다. 그리고 익숙하지만 혼용되어 쓰이기도 하는‘투자’와 투기’의 차이점을 지적하여 올바른 투자에 대해 보다 정확한 이해를 도모하고, 참여정부 시절 대두된 ‘버블’의 의미를 짚어본다.

5가지 핵심 질문으로 짚어보는 주택시장의 진실
주택정책과 관련하여 난무하는 오해를 분류해보면 크게 5가지로 나눌 수 있다. 저자는 5가지 핵심 질문을 통해 주택정책을 둘러싼 시장적 배경을 살펴보고 오해를 풀어가고 있다.‘분양가를 낮추면 주택시장 전체가 안정된다?’에서는 분양가와 재고주택가격을 비교분석하여 이해를 돕고 분양가정책의 허와 실을 살펴본다. 또‘재건축을 규제하면 집값이 내린다?’에서?1987년 도입, 제도화된 이후 뜨거운 감자가 된 재건축 관련 규정과 어떤 식으로 추진되고 변천되어왔는지를 짚어보며 이해를 돕는다.‘주택경기 부양대책은 잘못된 선택이다?’에서는 주택경기 부양대책이 왜 부정적으로 인식되게 되었는지 그 배경을 설명하고 주택경기 부양책에 대한 오해를 크게 2가지로 나누어 설명한다.‘후분양제가 도입되면 주택가격이 안정된다?’에서는 후분양제의 도입 배경과 추진 과정을 다루면서 선분양제와 후분양제를 비교분석하고, 후분양제 도입이 분양가격에 어떤 영향을 미치는지 설명하고 있다.‘보급률 100% 시대에 공급확대는 필요없다?’에서는 주택정책에서 가장 논란이 많은 것 중 하나인 수요억제와 공급확대 정책 간의 논쟁을 다루면서 보급률 100% 시대에 두 정책을 적절히 조절해나가는 것이 중요함을 강조한다.

주택시장이 제대로 기능하려면 주택정책의 신뢰도가 높아져야 한다. 수요자(국민), 공급자(주택업체), 정부 간에 주택정책에 대한 상호 신뢰와 믿음이 선행되어야 한다는 의미이다. 이를 위해서는 제대로 된 알찬 정책을 만드는 것 못지않게 정책에 얽힌 오해들을 푸는 것도 중요하다. 색안경을 끼고 보면 모든 것이 제대로 보이지 않듯이 동일한 정책이라 하더라도 갖은 억측과 오해를 받으면 실효성이 떨어지고, 정책에 대한 신뢰도가 높으면 그만큼 실효성도 높아지기 마련이기 때문이다. 이 책은 5가지 핵심 질문을 통해 주택시장의 기능이 제대로 작동해서 국민들의 주거 안정이 지속적으로 보장되고 가격 급등으로 인한 불필요한 경제적.사회적 비용이 초래되지 않았으면 하는 바람을 담고 있다

작가정보

저자(글) 박재룡

홍익대학교 도시계획과를 졸업하고 동부건설을 거쳐 현재 삼성경제연구소 수석연구원으로 재직하고 있다. 건설회사 실무 경험을 바탕으로 연구소에서 주로 건설 및 부동산 정책을 담당해오고 있다. 특히 지난 외환위기를 거치는 동안 주택정책과 시장 간의 갈등을 직/간접적으로 경험하면서 주택정책에 보다 많은 관심을 기울이게 되었다. 그동안 주로 주택시장의 지속적 안정을 위한 정책 대안 모색에 연구의 초점을 맞추어왔으며, 주요 저서로는 〈21세기 한국부동산 이해〉, 〈한국의 건설산업 : 그 미래를 건설하자〉, 〈12인의 전문가가 풀어낸 주택문제의 해법〉등이 있다. 대한국토도시계획학회, 한국주택학회 정회원으로도 활동하고 있다.