부동산과 시장경제

서승환 지음

삼성경제연구소 2006년 09월 27일 출간 종이책 : 2006년 07월 25일 출간

작품소개

책소개

부동산이 국민경제 차원이나 사회통합 측면에서 매우 중요하므로 특별한 관심을 기울이는 것은 당연하다. 그러나 부동산을 공공재로, 부동산 소득을 불로소득으로, 토지를 고갈성 자원으로 보고 특별히 취급해야 한다는 인식은 자칫 반시장적 혹은 반자본주의적 부동산 정책과 공간 정책을 당연시하는 우를 범할 수 있다.

이 책은 부동산에 대한 올바른 인식의 필요성에서 출발하여, 그 자체를 부동산문제의 근본적인 해법으로 내놓고 있다. 이를 위해 토지 등 부동산에 대한 사람들의 일반적인 생각을 하나씩 짚어나가고, 부동산의 진정한 속성과 그 일반적인 특징을 시장경제의 관점에서 논하고 있다.

그리고 부동산공개념, 분양가규제, 개발이익환수, 공공기관 이전 등 부동산을 둘러싼 여러 쟁점들을 살펴보면서 부동산 문제 역시 시장경제의 논리에서 그 해답을 찾을 수 있음을 역설한다. 이러한 노력들은 부동산에 대한 시장기구의 역할을 되짚어봄과 동시에 부동산 정책의 올바른 방향 모색에도 큰 도움을 줄 것이다.

목차

프롤로그

1 부동산을 어떻게 볼 것인가?
01 토지는 신의 창조물인가?
02 부동산 소득은 불로소득인가?
03 부동산은 공공재인가?

2 부동산 공개념이란?
01 토지소유권 사상의 변화
02 대한민국에서의 부동산 공개념
03 공개념의 실체

3 정책으로 보는 부동산 문제
01 부동산 경기변동은 어떻게 나타나는가?
02 부동산 정책은 일관성을 주문한다
03 필요한 것은 장단기 조화이다
04 최근 부동산 정책의 특징

4 주택 정책에 따르는 문제들
01 분양가 규제와 원가공개
02 주택공영개발의 실체

5 수도권 문제로 보는 공간 정책
01 우리나라는 정말 좁은가?
02 수도권 문제의 본질과 해결책
03 수도 이전 논쟁을 보면서

에필로그

출판사 서평

부동산에 대한 올바른 인식이 부동산 문제의 해법
신문과 방송을 통해서 매일 관련 소식을 접하기 때문에 많은 사람들이 잘 아는 것처럼 착각하기도 하는 부동산, 우리의 의식주와 관련해서 꼭 필요한 재화 또는 서비스이자 우리 재산의 큰 부분을 차지하고 있는 부동산에 대해서 우리는 과연 얼마나 알고 있을까? 왜 땅값이 오르는지, 왜 정부는 부동산 가격 안정을 지상 최대 과제로 여기는지, 서민들의 내집 마련의 꿈은 요원하기만 한 건지, 정부의 부동산 정책은 올바른 것인지? 현실적으로 우리의 주(住)생활에 해당하면서도 재산권과 관련되어 있기 때문에 부동산에 대해서는 모두가 특별한 관심을 기울이게 마련이다. 하지만 정작 부동산 문제의 궁극적인 해법에 대한 고민은 없어 보인다.
이 책은 부동산에 대한 올바른 인식의 필요성에서 출발하여, 그 자체를 부동산 문제의 근본적인 해법으로 내놓고 있다. 즉, 부동산에 대한 올바른 인식이야말로 부동산 문제의 궁극적인 해답이 될 수 있다는 것이다.

부동산은 특별한 재화이다?
필자는 부동산에 대한 올바른 인식을 돕기 위해서 토지 등 부동산에 대한 사람들의 일반적인 생각을 하나씩 짚어나가고 있다.
토지는 신의 창조물이므로 고정불변이다?
간척사업 등을 통해 면적을 늘리지 않는 이상 토지는 고정불변이다. 그리고 우리나라의 국토가 협소해서 토지가 부족하다고 이야기할 때도 이용 가능한 토지를 이야기하는 것이다. 다시 말하면 부동산 문제에서 중요하게 다루어야 하는 것은 토지의 효율적인 이용인 것이다. 그러므로 토지자원의 효율적인 이용을 위해서는 다른 재화와 마찬가지로 수요와 공급을 시장의 기능에 맡기고 시장실패가 발생할 경우에만 정부가 개입하여 보정하는 것이 바람직하다.

토지는 고갈성 자원이다?
토지자원의 효율적인 이용 측면에서 생각할 수 있는 것은 현재의 우리가 토지자원을 잘못 이용하면 후손들이 큰 피해를 입을 것이라는 것이다. 하지만 토지는 쓰면 없어지는 고갈성 자원이 아니기 때문에 토지의 용도가 문제가 되며 토지용도를 변경할 때 비용이 더 들 뿐이다. 그러므로 토지자원의 용도를 결정할 때는 일반자원보다 훨씬 더 신중한 의사결정이 전제되어야 하는 것이다. 이때 이러한 의사결정을 누가 가장 잘할 수 있는가 하는 문제가 생기는 것이다.
부동산 소득은 불로소득이다?
토지가 사람이 노력을 기울여 만든 재화가 아니므로 자칫 부동산 거래로 생기는 소득 또한 불로소득처럼 인식하여 중과세를 마땅하게 여기는 우를 범할 수도 있다. 하지만 부동산을 소유하기 위해서 들인 노력은 신성한 근로였으므로 정당한 소득으로 인정해야 할 것이다. 물려받은 토지의 경우라도 법에 정한 상속세가 부과되기 때문에 다른 재산과 달리 취급받아야 할 이유가 없다. 하물며 로또복권 상금에 부과되는 세율이 33%이고 1세대 2주택 이상 다주택자의 양도세가 최소 50%인 점을 생각할 때 부동산을 수익과 관련지어서는 지나치게 편협하게 구는 것은 아닌지 생각해볼 일이다.
부동산은 공공재이다?
공공재가 갖는 비경합성에 입각하여 볼 때 사유재산을 인정하는 경제체제에서 개인 소유의 부동산을 공공재로 볼 수는 없다. 부동산이 일반 재화와 다르다는 논의에서 타당성을 지니는 것은 외부성과 관련한 내용뿐이다. 외부불경제 때문에 토지의 효율적 이용이 저해된다면 정부가 개입하여 문제를 해결해야 한다. 다만 토지 시장에 대한 정부의 개입은 이러한 시장실패를 보정하는 정도면 충분하다.

부동산 정책, 무엇이 문제인가?
필자는 일반적으로 부동산이 매우 특별하다고 생각하는 만큼 정책 또한 특별하지는 못했다고 평한다. 특별하게 잘 만들어진 정책이란 시장의 변화를 바로 읽어 시장의 안정에 기여하는 정책, 정책의 실행에서 부작용을 최소화할 수 있는 정책이라고 정의할 때, 우리의 부동산 정책은 결코 그렇지 못했다는 것이다.
부동산정책을 평가하기 위해서는 우리나라의 경기 변동에 대해서 먼저 살펴보아야 하는데, 부동산 시장에 경기 변동이 있다는 것을 충분히 인지하지 못해 일관성 있는 정책을 펴지 못했다는 점을 들 수 있다. 하나하나의 정책에 함몰되어 근시안적인 정책 시행으로 부동산을 둘러싸고 국민들의 혼란만 가중시킨 결과를 초래했다는 것이다. 이는 부동산을 바라보는 정책 입안자들의 시각 차이에서 생긴 결과라고 평가하고 있다.
필자가 문제로 삼는 것은 “형식적 평등주의”이다. 효율성과 형평에 관한 논란은 오래전부터 있어왔고, 국가의 지상과제이기도 하다. 하지만 정부가 형식적 평등주의를 추구하다 보면 부동산 시장의 안정을 목표로 삼는 대책인지 빈부격차 해소를 목표하는 사회정책인지 모호해질 수 있을뿐더러 수요에 부응하는 공급이 어려워지는 문제가 생긴다. 최근에 중대형 아파트 단지에 10평 미見맛소형 아파트를 의무적으로 짓게 한 것은 정책 의도가 아무리 좋더라도 결과적으로는 평당 가격만 높인 것이 그 대표적 예라 할 수 있다.
또한 재산세 실효세율 1%를 목표로 하는 종합부동산세를 살펴보더라도 정책 시행의 모순은 피할 수 없다. 외국의 경우는 지방자치단체의 공급재원인 응익세 성격이 강하고, 장애인, 노령자, 퇴역군인 등에 대한 다양한 재산세 감면제도와 한도제도를 시행하여 조세에 대한 저항이 덜한데, 우리나라의 경우는 일종의 부유세 개념의 국세이고, 급속한 고령화의 과정에 있는 우리나라에서 그간 열심히 일한 고령자들에 대한 배려가 없다는 점에서 심각한 조세저항이 예상되는 것이다.
부동산 관련 정책 중에서 항상 비중 있게 다루어진 문제가 분양가규제와 원가공개일 것이다. 1977년 최고가격제의 형태로 도입된 분양가규제는 장기적으로 볼 때 주택 공급을 줄여서 오히려 주택 가격을 올리는 결과를 낳았다. 분양가를 낮추면 주택의 분양 가격이 낮아지고, 곧 주택 시장이 안정될 것으로 보이지만 분양가를 규제에서 득을 보는 사람은 최초 분양자뿐이고 장기적으로는 오히려 주택 가격을 올리는 요인으로 작용하게 되니 시장 안정에 역행하는 요인이 되었다.

수도권 정책은 올바른 공간 정책이 전제되어야 한다.
국토의 효율적 이용과 땅값 안정을 목표로 할 때 문제가 되는 것은 국토 면적이 아니라 도시용 토지라는 것을 이해해야 토지와 토지정책을 올바르게 인식할 수 있다. 계속해서 토지 공급을 억제하는 정책을 쓸 경우 장기적으로는 땅값이 불안해지고 경제적 효율이 떨어지게 마련인 것이다. 그렇다고 무분별하게 규제를 완화하는 것은 능사가 아니다. 규제 완화는 반드시 계획적 개발을 전제로 해야 한다. 그러므로 필자는 국토의 효율적 이용과 국가경쟁력의 제고라는 측면에서 도시용 토지의 공급을 적절하게 늘리는 문제는 고려해볼 필요가 있다고 말한다.
수도권 정책에서 항상 문제가 된 것은 인구 및 시설의 수도권 집중화로 인한 국토의 불균형 발전에 관한 것이었다. 하지만 여기에서 수도권 문제의 본질이 단지 사업, 기업, 각종 시설이 집중되어 있는 것인지는 생각해볼 일이다. 오히려 지방에 비해 수도권의 생산성이 높기 때문에 집중이 일어나는 것은 아닌지.
정부는 수도권 문제를 해결하기 위해 지방분권의 강화, 지방정부의 재정력 확충 및 지방의 생산기반 강화 등을 대책으로 내놓고 있다. 하지만 필자는 수도권 문제와 같은 지역 간 불균형 문제를 해결하기 위해서는 진정한 지방분권과 지방의 역량 강화를 이룰 수 있는 정책 수행의 전제, 전국의 네트워크와 지역 간 생산성 관계를 변화시킬 수 있는 정책, 경제주체의 자발적 참여가 전제되는 정책이 있어야 한다고 역설한다.
그렇지 않다면, 수도의 이전 문제나 공공기관의 지방 이전 문제 등 현재 정부가 공간 정책에서 다루고 있는 사안들이 자칫하면 효율성을 잃어버린 형평성의 추구로 국가경쟁력 하락을 위협할 수 있다고 보는 것이다. 또한 현재 우리나라의 부동산 정책 및 공간 정책이 소득재분배 정책으로 잘못 쓰이고 있는 것은 아닌지 냉혹하게 따져 묻고 있다.

이러한 필자의 경고는 경제학자로서 올바른 우리나라의 부동산 정책을 위한 시론의 성격이 짙다.
부동산 정책은 국민들의 주거생활을 안정시키는 데 맞추어져야 하며 공간 정책은 국가경쟁력 강화를 통한 모든 지역의 지속적 동반성장 기반을 확충하는 데 맞추어져야 한다고 단호하게 말한다. 또한 한편으로는 사회의 통합과 경제·사회의 안정을 위해 적절한 소득 재분배 정책을 사용하는 것도 중요하지만 부동산 정책과 혼재시켜서는 시장의 혼란만 가중시킬 뿐 아무것도 달성할 수 없다는 점을 염려하고 있다. 결론적으로 필자의 힘있는 비판은 시장친화적인 부동산 정책과 공간 정책을 모색할 때 소기의 정책목표도 달성될 수 있음을 강조하는 데 목표를 두고 있다

작가정보

저자(글) 서승환

연세대학교 경제학과를 졸업하고 동 대학원에서 석사과정을 마친 후, 1981년 미국 프린스턴대학교에 유학하여 1985년 박사학위를 받았다. 귀국 후 1987년부터 모교 경제학과에서 근무하면서 경제학과 과장, 경제연구소장 등을 지냈으며, 현재는 연세대학교 경제학부 교수로 재직하면서 기획실장을 겸하고 있다. 또한 청소년을 대상으로 온라인 시장경제 교육을 무료로 실시하는 사단법인 옳은생각의 이사장으로도 활동하고 있다. 1988년 헬싱키경제대학 경영대학원, 1993년 사우스캐롤라이나대학교 등에서 강의를 하였고, 한국응용경제학회 회장, 한국지역학회 부회장 등을 역임했다. 저서로 《한국경제의 계량분석》(1994), 《한국 부동산 시장의 거시계량분석》(1994), 《도시경제》(공저, 1999), 《미시경제론》(2001), 《통일한국을 향한 남북한 산업지도》(공저, 2001), 《자료해석의 이해》(공저, 2004) 등이 있다.