여걸 박사무장의 통쾌한 명도비법

박사영 지음

매경출판 2011년 02월 26일 출간 종이책 : 2010년 08월 10일 출간

작품소개

책소개

명도, 사람이 핵심이다!

법무법인 부동산경매팀 사무장을 역임한 박사영의 『여걸 박사무장의 통쾌한 명도비법』. 성공 경매의 9부 능선을 넘기 위한 실전 명도 시크릿을 공개한다. 경매에서 가장 어렵다는 명도에서 통쾌하게 승리하는 비법을 배울 수 있다. 저자가 실전에서 겪은 체험을 최대한 리얼하게 담아내 이해를 도모한다. 점유자와 낙찰자를 자신의 편으로 만드는 방법은 물론, 제3자를 명도에 개입시켜 완충적 역할을 하도록 만드는 방법까지 자연스럽게 과학적 심리전을 익혀 실전에서 적절히 활용해나가도록 이끌고 있다. 특히 실전을 통해 정립된 명도 유형 4가지를 소개한다. 유형별로 핵심을 집어내 명도를 잘 실천해나가도록 도와주고 있다.

사람의 마음을 잘 움직여서 명도를 말끔하게 이루어내기까지의 이야기에 집중하여 이해와 응용을 도와주고 있다. 경매에서 실질적으로 수익이 창출되는 시점은 명도가 완전히 끝나서 낙찰자가 점유권을 확보하여 소유권을 실현할 때다. 그러므로 사람의 마음을 잘 움직인다면 수익까지 창출하게 되는 것이다. 아울러 명도의 첫 단추는 낙찰자와 점유자, 그리고 소유자의 마음을 행복하고 편안하게 해주는 것임을 일깨워준다.

목차

Part 01 새는 알을 깨고 나온다
자판기커피 하루 네 잔의 의미 / 로펌의 사무장으로 새롭게 출발

Part 02 경매 고수가 되기 위한 필수 워밍업
경매의 기본 절차 알기 / 실수 없는 투자전략 / 인수되는 지뢰물건은 따로 있다

Part 03 경매, 이겨놓고 싸우는 게임
왜 부자마인드를 외칠까? / 절묘한 매수 타이밍을 놓치지 않는 사람
혹시 세대합가는 아닐까? / 관리비 연체는 없을수록 좋을까?
입찰가 산정을 합리적으로 하는 방법 / 시각, 청각, 감각을 활용한 입찰전략

Part 04 명도현장에도 살아있는 인간미
하이칼라형 명도대상자라고 판단이 된다면 / 경매라는 비즈니스의 방식은
이사비는 밀고 당기라고 있는 전략이다 / 이사비 협상을 능숙하게

Part 05 흔적 없이 사라진 소유자와
나를 관찰하는 눈빛들 / 폐문에 부재된 집의 정체는?
잔금납부의 타이밍을 알아야 돈 번다 / 누군가 실종이 되었을 때 사람을 찾아내는 방법
부동산중개업소에서 알려준 슬픈 비밀 / 남의 일에 관여하고 싶지 않은 방관자들
망자에 대한 명도를 어떠할까?

Part 06 망자 때문에 우리도 빌딩한 채
날렸습니다 / 생각정리의 툴, 마인드맵 예찬론 / 열쇠공을 불러야 할까, 말아야 할까?
망자의 상속인과 첫 대화 대면 전략 / 주거의 점유권을 드디어 확보하다
상속인과의 불꽃 튀는 한판승부

Part 07 견딜 수 없는 고통의 순간도 다 지나가게 마련이다
인간이 가장 고통스러울 때는 언제일까 / 나의 속마음은 이랬다
죽은 사람과 산 사람 차이는? / 관리사무소를 조급하게 만들라
입주민의 재산을 보호할 선관주의 의무 / 투자목적을 달성하는 유쾌한 낙찰자
삼가 고인의 명복을 빕니다

Part 08 사무장님, 저 고향으로 낙향합니다
느긋한 사람의 명도는 이렇게 / 완충역할을 할 제3자가 중요하다
악역을 맡아줄 사람을 신속하게 찾아라 / 직접 대면하지 말고 내용증명으로 싸워라
단전·단수의 형법상의 위법성 조각사유 / 명도, 악한(?) 형사의 역할을 누가 할까
낙찰자가 조급하면 손해 보는 일 / 전문가를 신뢰해야 순조롭게 끝난다
주변의 훈수에 일희일비하지 말라 / 내심 미워했던 소유자, 낙향한다니…

Part 09 허위 가장임차인의 특징은 따로 있다
공통적인 특징들 / 마음먹고 덤벼드는 허위 임차인 3인
이혼한 부부의 임대차 계약을 인정할리가! / 현장 탐문에 나서다
위장 이혼으로 추정되는 사유들 / 은행의 배당이의 신청 사유
그들과의 힘겨루기 / 대응전략을 다각도로 넓히다
선순위 점유자가 있을 경우의 탐문 방법 / 경개계약, 위자료를 임대차 보증금으로 전환?
결론 도출 / 허위임차인에 대한 엄정한 대처 / 위장 임차인을 처벌하는 강력한 조항들

Part 10 말소기준 권리만 정확히 알았더라도
겁 없는 입찰자들 / 말소기준 권리 / 말소기준권리를 쉽게 암기하는 방법
거친 명도저항이 예상이 되는데 / 고급 행정관료 스타일 / 기싸움에서 눌리면 진다
감성 카리스마로 일단 첫 정보를 알아내라 / 요구사항을 강하게 밀어붙여야 할 때
고지식한 스타일도 장점이 있다 / 과연, 약속을 지킬까? / 이익을 저울질하는 점유자
심각성에 대한 인식 부족 / 자승자박, 이사비 한 푼 안주다

Part 11 오피스텔 폭탄 돌리기 경매 물건
정식 매매계약으로 구입한 것인데 / 이중의 피해자 / 대항력 없는 임차인을 상대하기
세입자와 재계약을 앞두고 / 임차인의 달라지는 이중성격 / 무늬만 하이칼라인 사람

Part 12 소유자를 활용한 임차인 퇴출기
당근이 아니라 채찍이 필요 / 임차인의 노림수 들여다보기
점유자에 대한 단전·단수의 예고조치 / 소유권자로서 낙찰자의 공증
임차보증금에 족쇄 채우기(압류 및 추심명령) / 단전 때문에 계란이 상했다
고수와 하수의 차이는 무엇일까? / 착한 사마리아인 같은 사람
낙찰자와 점유자의 호감도를 높여주다

Part 13 바닥을 쳐 본 사람들의 경매 나온 사연들
경매대금 왜 미납했을까? / 100% 낙찰 받게 해 주세요 / 사기범 때문에 집 날린 사연
불법 피라미드 때문에 집이 경매로, 피라미드 속에 갇힌 주부
명품 인생인가? 싼 티 인생인가?

Part 14 개와 늑대의 시간들처럼
입찰서에 실수하는 사람들 / 매각기일 비밀엄수, 말조심, 입조심
폐문부재 경찰의 도움으로 해결하다 / 첫 대면 복장의 카리스마가 중요하다
경매 공동투자약정? 공증이 필요하다 / 입찰금액을 잘 쓰는 방법
채권은행이 입찰에 들어올 분위기는 따로 있다 / 관리사무소는 양날의 칼이다
비인기 물건을 고가에 낙찰 받는 사람들?

Part 15 명도의 열쇠는 심리전
비협조적인 사람의 명도는 어떻게? / 명분을 중시하는 타입(하이칼라형) 명도는 어떻게?
행동이 느

책 속으로

이 책 속에는 얼마를 어떻게 벌었다는 이야기보다는 사람의 마음을 어떻게 움직이고 내 편으로 만들어서 명도를 말끔하게 이뤄냈느냐 하는 이야기를 독자들이 이해하고 응용하기 쉽게 적었습니다. - p.5

출판사 서평

성공 경매의 9부 능선을 넘기 위한 실전 명도 시크릿,
심리학을 이용하여 명도의 승리를 이끌어라!
“강한 자가 살아남는 게 아니라 살아남는 자가 강한 것이다!”

경매에서 가장 어려운 단계가 명도라고 한다. 사람들은 덩치도 작고, 여성인 내가 명도에서 전승을 이끌어 낸 비결에 대해 궁금해 한다. 나는 큰 목소리나, 상대를 힘이나 강제적인 외압으로 제압하지 않는다. 바로 상대의 마음을 읽는 것이다. 이 책에서는 다양한 유형의 점유자와 낙찰자를 다루며 이들을 어떻게 나의 편으로 만들어 명도에서 승리할 것인지 그 비법을 담았다.

명도 무엇부터 시작할 것인가?

사람의 마음을 얻는 일은 곧 돈과도 직결되는 일이다. 다양한 사건과 사고가 끊임없이 일어나는 곳이 경매시장이지만 언제나 점유자와 희망찬 내일을 약속했다. 집을 비워야 하고 비우게 만들어야 하는 관계였지만 강한 말보다는 온화한 말투로 당근과 채찍을 적절히 사용하여 점유자와의 이해의 폭을 넓혔다. 경매에서도 과학적인 심리학이 필요하다는 것은 이를 두고 하는 이야기이다. 남보다 빠르게 승기를 잡는다는 것은 그만큼 수익이 더 커진다는 것을 의미하기 때문에 사람의 마음을 얻어 빠른 결과에 도달하는 것이 훨씬 효과적이다.
모든 일이 그러하겠지만 돈은 혼자 버는 것이 아니다. 옆에서 도와주는 사람이 많아야 돈도 모이고 부자가 될 수 있는 법이다. 그래서 언제나 현장에서 만나는 사람들의 니즈(needs)를 파악하려고 노력한다. 지금 상대가 원하는 것이 무엇인가, 가장 필요로 하는 것은 무엇인가를 항상 염두에 두고 상대를 대한다면 마음을 움직여 내 편으로 만들 수 있는 법이다. 명도에서 가장 먼저 시작해야 할 것은 낙찰자와 점유자, 소유자 모두의 행복이다. 이들의 마음을 모두 편하게 해 준다는 마음가짐이 명도의 첫 단추이다.

명도의 여왕, 그 비결은?

주위 분들은 여리게만 보이는 필자가 직접 경매 협상에 나선다고 하면 놀란다. 또한 이뤄놓은 결과들을 보고 다시 한 번 놀란다. 그러나 어렵고 힘든 일을 대할 때도 소리를 지르거나 강제적인 방법을 사용한 적이 없다. 상대의 자존심을 지키면서 기분 좋게 일을 마무리 하는 법을 알고 있기 때문이다. 즉 고도의 심리전을 적절히 구사하는데, 제3자를 명도에 개입시켜 완충 역할을 하게 한다. 점유자를 신속하게 내보내는 일은 그들에게도 절실히 필요한 일도 되므로 서로가 이익을 얻을 수 있는 부분이다. 책 속에는 얼마를 어떻게 벌었다는 이야기보다는 사람의 마음을 어떻게 움직이고 내 편으로 만들어서 명도를 말끔하게 이뤄냈느냐 하는 이야기를 독자들이 이해하고 응용하기 쉽게 적었다. 얼핏 보기에는 이런 일들이 돈이 들어오는 수익 구조와는 거리가 멀어 보이지만 사실은 전혀 그렇지가 않다. 경매에서 실질적으로 수익이 창출되는 시점은 명도가 완벽히 끝나서 낙찰자가 점유권을 확보하는 시기이다. 그때가 되어야 완전한 소유권을 행사할 수 있기 때문이다. 독자 여러분들은 사례를 재밌게 읽어 내려가는 동안 자연스럽게 과학적인 심리전을 익히실 수 있을 것이다.

시대를 앞서서 보는 눈

조언해 드리고 싶은 것은 항상 트렌드를 읽어내는 안목을 가졌으면 좋겠다는 것이다. 현재는 학벌 만능시대가 아니다. 자신의 분야에서 독종처럼 살아남기 위해서는 변화하는 트렌드를 보는 안목이 필요하고, 그러기 위해서는 철저한 공부벌레가 되어야 한다는 점을 꼭 기억해야 하겠다. 투자의 귀재 워렌 버핏의 독서량은 일반인의 5배 이상이라고 한다. 또한 성공한 사람들은 모두 자신의 분야에 ‘미칠 정도’의 정열을 쏟아 부었다는 점을 명심하고 모든 일에 최선을 다해야 할 것이다.
재테크의 방법 중에서도 반드시 경매만 하라고 권장하고 싶지는 않다. 급매물의 가격이 더 괜찮으면 급매로 물건을 구입할 수도 있을 것이다. 다만 경매를 공부하지 않으면 급매보다 훨씬 좋은 물건이 경매로 나왔을 때 그것을 포착하는 기회를 놓칠 가능성이 높다. 즉 전체를 보는 안목을 가지고 양쪽을 비교분석하는 능력이 있는 사람의 성공 가능성이 훨씬 높다는 것이다.

사람의 마음을 잡는 자가 이긴다

모든 영역은 거의 블록화 되어 가고 있다. 이런 것을 ‘경영’이란 말로 바꿔 말하기도 한다. 인터넷 창을 열기만 하면 정보는 쏟아져 나오고, 오히려 정리하고 정렬하고 검색하는 요령이 더 중요한 능력이 되었다. 하지만 영원히 변치 않은 가치는 ‘사람’이라 할 수 있다.
글을 쓰는 내내 머리를 맴도는 것은 사람의 마음을 얻는 것이 부자가 되는 첫걸음이라는 사실이다. 산업화 시대에는 누구의 도움도 많이 필요 없이 스스로가 불철주야 일하면 무언가 결과가 주어지던 구조였다. 그래서 자수성가하는 사람들이 많이 생겨날 수 있었던 것이다. 하지만 현대사회는 협업이 필수적인 사회이다. 다시 말해 사람이 더 중요한 사회인 것이다.
경매는 처음부터 끝까지 사람들을 만나고 헤어지는 과정을 반복한다. 사람들을 만나고 일을 마무리하는 과정에서 무엇보다 자신을 믿는 일이 중요하며 항상 주변에 사람들이 있어야 한다. 예전처럼 지독하게 혼자 성공하는 자수성가의 시대가 아니라 타인의 협조를 이끌어내어 함께 부를 창조해 가는 시대이기 때문이다. 책의 긍정적인 목적 또한 사람과의 관계에서 부와 성공의 실마리를 잡는 것이다. 이 책을 읽으시는 모든 독자들의 내일에 부와 행복이 가득하기를 바라면서 이 비법을 배우길 바란다.

[ 추천사 ]

구슬이 서말이라도 꿰어야 보배라는 말이 있다. 현장경험에서 체득한 경매 성공비법은 좋은 물건을 저렴하게 낙찰받는 것과 아울러 명도를 깔끔하게 마무리 짓는 것이 무엇보다 중요하다. 저자는 극한 대립의 현장에서 여성으로서의 한계를 극복하고 깔끔하게 일처리를 한 보기드문 경매 전문가이다. 이 책은 많은 독자들에게 과학적이고 체계적인 경매 명도비법을 생생하고 효과적으로 전달하고 있다. 비싼 수업료를 내지 않고도 많은 것을 배울수 있는 좋은 경험과 저자의 해박한 지식들이 가득 담겨 있다.
강은현 《경매야 놀자①,②》 저자

법을 공부하고 법원을 일터로 삼아 온 저자가 바쁜 시간을 쪼개 부동산경매의 경험들을 꾸준이 정리하여 한권의 책으로 출간하게 되었다. 독자의 한 사람으로서 좋은 경험을 함께 공유할 수 있어서 기쁘다. 모든 일이 다 그렇겠지만 경매는 특히 현장에서 치열하게 이루어 진다. 현장 경험을 쌓지 못하면 절대로 성공하지 못하는 게 경매 시장의 특징이다. 강의를 주업으로 하는 사람으로서 현장 경험을 강조한 이 책을 많이 활용해야 하겠고, 적극 추천하고 싶다.
안종환 《부동산경매 천하통일》 저자

부동산 만큼 심리적인 영향을 받는 자산도 없을 것이다. 이 책은 사람의 마음을 얻는 것이 성공의 지름길임을 알려준다. 저자만의 사람에 대한 예리한 분석과 유형별 대응법은 부동산 경매 뿐만아니라 모든 비즈니스에서 참고할 만한 핵심 키워드이다. 결국은 모든 것이 사람의 마음에 달려 있으므로 심리전을 잘 활용하면 충분히 성공이 보장된다는 점을 이 책은 누누히 강조하고 있다. 책을 통해 저자의 당당한 성공스토리를 충분히 느낄수 있어서 참으로 유익했다.
신일진 《실전상가경매》, 《상가투자완전정복》 저

작가정보

저자(글) 박사영

저자 박사영은 ·법무법인 부동산경매팀 사무장(전)
·<박사영의 스토리텔링 연구소> 대표
·매일경제 ‘SNS로 풀어가는 스토리텔링’ 강의
·각 공공기관, 기업체 ‘CEO를 위한 스토리텔링 마케팅’ 강의
·인터넷창업협회 및 시니어창업협회 교육이사
·한세대, 국립 목포대 ‘스피치 교육’ 출강 중
·SBS 방송 출연(아이디어 하우머치)
법학석사 논문 헌법소원에서의 재판소원 인정의 유용성과 실효성(건국대학교 행정대학원, 2007)