부동산 경매 리스타트

박승일 , 이호중 , 오승세 , 박규진 지음

매경출판 2011년 02월 27일 출간 종이책 : 2010년 05월 10일 출간

작품소개

책소개

정통교과서로 다시 시작하자『부동산 경매 리스타트』. 이 책은 경매분야에서 오랫동안 일했던 부동산전문가 4인이 현장실무를 바탕으로 일반인들이 쉽게 경미를 접할 수 있도록 집필한 것이다. 가장 기초부터 설명해 누구나 부담 없이 읽으면서 자연히 경매 노하우를 습득할 수 있도록 했다. 1장은 경매의 입문, 2장은 경매 절차, 3장은 권리분석, 4장은 경매로 돈 버는 법(성공사례 및 실패사례 수록)으로 구성되어 있다.

목차

제1부 경매의 입문
chapter 01 경매란 무엇인가
1. 강제경매(채무명의에 의한 경매) 2. 임의경매(담보권의 실행 등을 위한 경매)
3. 이중경매
chapter 02 경매로 부동산을 취득하는 목적
1. 내집 마련이 목적 2. 시세차익이 목적 3. 장기보유 후 매매가 목적
chapter 03 경매의 대상
1. 건물 2. 토지 3. 공장재단, 광업재단 4. 광업권, 어업권 5. 소유권보존등기가 된 입목 6. 지상권 7. 자동차, 중기 및 항공기
chapter 04 경매 물건의 선정
1. 단독주택을 경매로 낙찰 받기 위해 알아야할 사항 2. 연립·다세대주택을 경매로 낙찰 받기 위해 알아야할 사항 3. 오피스텔을 경매로 낙찰 받기 위해 알아야할 사 항 4. 상업용 건물을 경매로 낙찰 받기 위해 알아야할 사항 5. 소형아파트를 경매 로 낙찰 받기 위해 알아야할 사항 6. 상가를 경매로 낙찰 받기 위해 알아야할 사항
7. 토지를 경매로 낙찰 받기 위해 알아야할 사항

제2부 경매절차
chapter 01 돈 받을 사람은 모여라(압류 단계)
1. 경매신청은 누가 어떻게 하는가(경매의 신청) 2. 경매! 이제 시작하는 거야
3. 매각부동산 압류, 등기부 기입, 송달 4. 배당...요구의 종기결정 및 공고
chapter 02 경매로 부동산 살 사람 모여라!(현금화 단계)
1. 매각(입찰)의 준비 2. 물건 검색(법원경매정보 확인 방법) 3. 매각 실시
4. 매각결정기일 및 매각허가결정 5. 매각허가에 대한 즉시항고
6. 최고가매각불허가결정 7. 새매각과 재매각의 차이, 그리고 저감율
chapter 03 좋은 경매물건, 이제 나의 것(변제 단계)
1. 매각대금의 납부 2. 배당 및 소유권이전등기촉탁 3. 인도명령과 명도소송

제3부 권리분석
chapter 01 등기부상 권리분석
1. 부동산 등기부등본 보는 법 2. 물권과 채권의 이해
3. 권리분석의 시작, 말소기준권리를 찾아라 4. 등기부 권리분석
chapter 02 주택임대차보호법과 권리분석
1. 주택임대차보호법 2. 대항력 3. 확정일자와 우선변제권
4. 소액임차인과 최우선변제권 5. 임차권등기명령
chapter 03 상가임대차보호법과 권리분석
1. 상가임대차보호법 2. 대항력 3. 확정일자와 우선변제권
4. 소액보증금과 최우선변제권 5. 임차권등기명령

제4부 경매로 돈 버는 법
chapter 01 경매 성공사례
1. 가장 임차인을 구별하여 성공한 사례
2. 내막을 잘 아는 다세대주택 낙찰 사례
3. 구조 변경을 통하여 수익을 올린 다가구 주택
4. 주택재건축을 앞둔 APT를 낙찰 받은 사례
5. 지가상승 기대감 높은 토지를 낙찰 받은 사례
6. 소액으로 낙찰 받은 유망 토지
chapter 02 경매부동산 취득의 피해사례
1. 시세파악 잘못해 높은 값에 ‘땅’낙찰?
2. 전소유자 물건의 처리방법으로 골치를 썩은 경우?
3. 선순위 임차인이 있는 줄 모르고 낙찰 받은 경우
4. 유치권 신고 된 상가 낙찰 후 보증금 포기한 사례
5. 입찰장 분위기에 휩쓸려 실패한 사례
6. 예고등기 때문에 보증금을 날린 사례
7. 농지취득자격증명 제출 못해 보증금을 날린 사례
chapter 03 경매로 돈 버는 법
1. 감정가격을 그대로 믿어서는 안 된다
2. 경매법원의 분위기에 휩쓸려서는 안 된다
3. 물건분석은 꼼꼼하게 권리분석은 철저하게
4. 개발계획(도로, 철도, 지구단위계획 등)을 활용해라
5. 자금계획을 수립하고 자금준비를 넉넉히 해라
6. 시간계획을 짜라(여유를 가지고 임[응찰]하라)
7. 사소한 실수도 주의해라
부록
민사집행법 주택임대차보호법 및 시행령 상가임대차보호법 및 시행령
부동산경매에 도움을 주는 사이트들 부동산경매 관련 용어

책 속으로

◇ 대한민국 최고 부동산 전문가 5인의 추천

시중에 경매에 관한 서적은 많으나, 경매절차·권리분석·판례사례를 총체적으로 기술하고 있는 서적은 흔하지 않다. 본서에서는 이러한 부분을 다루면서 차분하게 경매절차를 익힐 수 있도록 안내해 주고 있으며, 특히 법률지식이 부족한 독자들이라도 쉽게 부동산경매를 이해할 수 있도록 기술하고 있다.
- 이상영 교수 동국대학교 일반대학원 법학과

최근 부동산경매에 관심을 갖고 경매학원을 다니거나 부동산 관련 카페에서 실시하는 교육과정을 통해 이론을 습득하는 경우가 많아졌다. 하지만 제대로 된 기본서를 토대로 교육받는 사례는 많지 않다. 그런 점에서 바로 이 책이 경매전문가로 안내할 경매기본서일 것이다.
- 윤창구 교수 인천대학교 경영대학원 부동산학과

부동산경매로 수익을 올리고 싶다면 이 책을 적극 추천한다. 경매물건 선정과정에서부터 성공 및 실패 사례까지 조목조목 기술된 이 책은 초보자도 쉽게 부동산경매로의 첫 발을 내딛을 수 있도록 도와줄 것이다.
- 신방수 교수 부동산세무전문

최근 초기 투자금이 적은 재개발·재건축 소형에 투자가 몰리고 있으며, 이러한 유망투자처가 경매와도 아주 밀접한 관련이 있다. 토지거래허가구역의 경우 일반인들이 경매를 통하지 않고서는 접근할 수 없기 때문에 메리트가 있으며, 재개발·재건축 지역의 주택 및 토지를 경매로 낙찰 받기 위해서는 조합원 분양자격에 대해서도 잘 알고 접근해야 하는데, 본 서적이 이러한 기초지식과 접근방법을 제시해 주고 있다.
- 권순형 소장 J&K부동산투자연구소

부동산이란 과거분석과 미래예측이 동시에 존재한다. 경매가 과거분석이라면 가격은 미래예측이다.
바로 이 책이 부동산의 과거분석과 미래가치를 동시에 수록한 부동산 서적의 진수라 할 것이다.
- 박준호 교수 서울교대 토지최고위 대표 강사

출판사 서평

“경매물건은 일반매물에 비해 시세보다 저렴하게 구입할 수 있는 장점이 있는 반면 물건에 하자가 있다 하더라도 매도인에게 그 책임을 물을 수 없다!” 자타가 공인하는 대한민국 경매 전문가 4명이 경매로 성공하는 법에 대해 설명한다. 가장 기초부터 설명하여 누구나 부담 없이 읽을 수 있지만 책을 읽다 보면 자연히 경매 노하우가 습득될 것이다. 부동산 경매에 대해서 잘 알고, 제대로 알고, 핵심만 알고 싶은 이들을 위해 만들어진 최적의 필수 도서이다. 지금 이 책으로 부동산 경매에 대해 다시 제대로 알아보자.

◇ 부동산경매의 오늘
금융위기 이후 다양한 부동산매물이 경매시장으로 몰리고 있습니다. 타워 팰리스같은 고급물건에서부터 토지, 주유소, 찜질방, 지하 단칸방까지 실로 다양한 물건이 나오고 있습니다. 또 법원 경매에 대한 관심이 높아지면서 재테크 수단으로 부동산경매를 하려는 사람도 나날이 많아지고 있습니다. 대다수의 사람들이 부동산경매를 배우기 위해 학원 강의나 전문서적을 통해 기초를 다져 가며 적극적으로 경매시장에 참여하고 있습니다. 그 결과 많은 매물들이 경매로 낙찰되고 있습니다.
본서는 부동산경매의 오늘을 반영하여 가장 최신의 자료를 토대로 오늘 현장에서 벌어지는 다양한 부동산경매의 사례와 방법을 다루고 있습니다.

◇ 경매의 이해(利害)관계를 제대로 짚어주는 책
부동산이 경매에 나오게 되는 주된 이유는 소유주의 채무 불이행 때문이며, 금융기관이건 개인이건 채권자가 채권 확보를 위해 경매신청을 하게 됩니다. 그러다 보니 다양한 이해관계와 복잡한 권리분석 등의 난관이 생기게 됩니다. 경매물건의 경우 물건에 하자가 있다 하더라도 매도인에게 그 책임을 물을 수 없습니다.
경매물건은 일반매물에 비해 시세보다 저렴하게 구입할 수 있는 장점이 있습니다. 그러나 실제로 일반인이 부동산경매를 통해 재테크에 성공하는 경우는 그리 많지 않습니다. 경매를 통해 높은 수익을 올려 부자가 되기 위해서는 이론적 바탕의 토대 위에 시장분석, 권리분석, 물건분석에 노력을 기울여야 합니다. 그리고서 시간과 돈을 적절히 투자해야 성공할 수 있습니다.

◇ 《부동산경매 리스타트》만의 강점
본서는 경매분야에서 오랫동안 일했던 부동산전문가 4인이 모여 현장실무를 바탕으로 일반인들이 쉽게 진짜 경매를 접할 수 있도록 집필하였습니다. 많은 낙찰경험과 대학·경매전문학원 등에서 강의하며 접했던 경매에 대한 다양한 사례를 정리하므로 부동산경매분야의 정통교과서로서 손색이 없을 것입니다.
뿐만 아니라 현 업종에 종사하는 분들도 전문적이고 복잡한 지식 때문에 어려워하는 권리분석 등도 전반적인 개념 이해와 더불어 경매 낙찰과정과 사례를 기술하여 누구라도 쉽게 경매에 접근할 수 있도록 도왔습니다.

◇ 체계적 접근으로 쉽게 전문가가 되자
이 책은 총 4장으로 구성되었습니다. 1장은 경매의 입문, 2장은 경매 절차, 3장은 권리분석, 4장은 경매로 돈 버는 법(성공사례 및 실패사례 수록)으로 구성되어 있습니다. 따라서 본서가 정리해 놓은 체계적인 방법 및 다양한 사례를 통해 쉽게 부동산경매에 접근할 수 있습니다. 부록은 최근 개정된 민사집행법, 주택임대차 보호법 및 시행령, 상가임대차 보호법 및 시행령, 경매용어해설, 부동산경매에 도움을 주는 사이트로 구성하였습니다.
독자여러분들이 경매를 체계적으로 배울 수 있도록 실무에서 접할 수 있는 팁(Tip)을 통해 경매현장에서 느낄 수 있는 다양한 노하우가 자연스레 습득될 것입니다. 경매시장에 대한 다양한 서적이 많습니다. 그중에서도 이 책은 일반인과 공인중개사, 그리고 경매에 관심을 가지고 있는 분들이 법원경매를 손쉽게 접근할 수 있도록 안내자의 역할을 할 것입니다.

작가정보

저자(글) 박승일

저자 박승일은 ·동국대학교 법학 박사(부동산법제과정), ·이데일리TV(머니플러스) 생방송 출연(2008. 8) ☞ 부동산 거래사고 예방대책에 대한 전문가 의견, ·전) 부동산연구소(주) 평생교육원 실전경매 출강, ·현) 카페 ‘황사를 막는 사람들’ 운영자(2기), ·현) 지지옥션 평생교육원 출강, ·현) 부자공인중개사 실장

저자(글) 이호중

저자 이호중은 동국대학교 경영대학원 부동산 석사, ·전) 청주경매 대표, ·전) 서원대학교 평생교육원 출강. ·현) CHM(주) 자산관리 과장(자산운용 전문인력)

저자(글) 오승세

저자 오승세는 ·동국대학교 경영대학원 부동산 석사, ·전) 인터넷부동산114 대표, ·전) 대한부동산컨설팅 대표, ·현) 삼호부동산컨설팅 소속 공인중개사

저자(글) 박규진

저자 박규진은 ·지지옥션 평생교육원 원장, ·동국대학교 법학 박사(부동산법제과정), ·현) 건국대학교 부동산대학원 출강, ·현) 인천대 행정대학원 출강,·현) 서일대학 부동산학 출강