재개발 투자의 정석

어디서부터 공부해야 할지 막막한 당신에게

서쪽도사(우은제) 지음

경향BP 2021년 12월 20일 출간 종이책 : 2021년 10월 22일 출간

작품소개

책소개

“재개발이 제일 쉬웠어요!”
어디서부터 재개발 공부를 시작해야 할지 막막한 사람들에게

‘미래’에 새 아파트로 변신할 곳에 ‘지금’ 투자를!
신축 아파트를 싼값에 미리 사는 비법, 재개발 투자

1억으로 50억 만든 서쪽도사의 재개발 투자 노하우
서쪽도사 재개발 투자 성공 사례
투자 상황별 투자 전략
서울·경기도·인천 재개발 지역 리스트
초보도 쉽게 따라 할 수 있는 실전 투자 A-Z

목차

프롤로그

1장 가장 빠르게 경제적 자유를 이루는 법
경제적 자유를 이룬다는 것
대한민국에서 부자가 되는 가장 빠른 방법
부자가 되기 위한 3단계

2장 집이 있어도 집이 없어도 재개발 투자를 공부해야 하는 이유
나는 왜 재개발 투자를 시작했나?
재개발, 어디서부터 어떻게 공부해야 할까?
재개발 투자, 언제 해야 할까?
재개발 투자의 핵심 포인트 2가지
재개발, 너무 오래 걸리지 않을까?
청약을 노릴까, 재개발을 살까?
재개발 투자는 돈이 얼마나 필요할까?
재개발 투자와 다른 투자와의 비교

3장 재개발 투자, 이것만 알면 어렵지 않다
재개발 투자는 어렵다?
재개발과 재건축은 뭐가 다를까?
재개발 투자할 때 모르면 안 되는 용어
저렴한 프리미엄 매물이 무조건 베스트일까?
왜 감정평가액에 신경 써야 할까?
감정평가액이 높게 산정되는 매물의 조건

4장 재개발은 어떻게 진행될까?
누군가 추진을 시작했다 - 기본계획(사전타당성 검토조사)
드디어 구역이 정해졌다! - 정비 구역 지정
절반은 찬성! 조금만 더 모으자! - 추진위원회 설립
75% 찬성! 제대로 가보자! - 조합설립 인가
완공까지 반은 왔어! 이제 안정기! - 사업시행 인가
곧 철거다! 그동안 고생했다 - 관리처분 인가
집 비워주세요, 부술 거예요 - 이주 및 철거
드디어 입주! 나도 신축 아파트 주민! - 입주 후 이전 고시

5장 돈이 없으면 초기 재개발을 노려라
자본금은 한데 뭉쳐 똘똘하게 집중 투자하라
서쪽도사의 초기 재개발 투자 원칙 15가지

6장 재개발 투자 지역과 매물 찾는 법
재개발 투자에 걸맞은 임장 비법
부동산 중개소 활용법 5가지
급매물을 선점하는 가장 간단한 방법

7장 재개발 구역 내 투자 물건의 장단점
빌라
단독주택과 다가구주택
무허가주택
상가
도로 및 나대지
헌 집 하나로 새 아파트가 둘! 1+1물건

8장 좋은 물건 고르는 노하우
예상 수익률 분석 방법
레버리지 활용하기
평형과 함께 보아야 할 것
세입자 관리하는 요령
부동산 중개소에서 꼭 확인해야 할 것

9장 투자 상황별 투자 전략
나이대별 투자 전략
주택수에 따른 투자 전략

10장 재개발 투자 시 절대 하지 말아야 할 것
지역주택조합
지분 쪼개기한 매물
사업 진행이 멈춘 구역
5년 재당첨 제한

11장 재개발 투자 시 꼭 알아야 할 세금
살 때 부과되는 세금, 취득세
보유하는 중에 내는 세금, 보유세
부동산을 처분할 때 내는 세금, 양도소득세
재개발 투자에서 2주택자가 비과세 받는 방법
복잡한 세금 문제를 무료로 해결하는 방법
증여, 상속을 통한 절세 방법

12장 서쪽도사 재개발 투자 원칙 7가지
빨리 부서질 곳 - 투자 원칙 1
지역 토박이가 선호하는 곳 - 투자 원칙 2
무조건 대단지가 될 곳 - 투자 원칙 3
조합원수 대비 일반분양 세대수가 많은 곳 - 투자 원칙 4
주변 아파트 가격이 높은 곳 - 투자 원칙 5
전체적으로 개발되는 곳 - 투자 원칙 6
자연환경이 좋은 곳 - 투자 원칙 7

13장 서쪽도사 재개발 투자 성공 사례
지금은 상가이지만 나중에 아파트가 될 물건
서울 한강변에 초기 재개발 투자
공시지가 1억 원 이하 매수
수백만 원으로 재개발 예정지 투자
같은 재개발지에 투자한 부모님과 장모님
임대사업자를 활용한 취득세 85% 감면
관리처분 인가 이후 토지만 남았을 때 매수

14장 수강생 재개발 투자 성공 사례
임장 스터디에 동반 참석한 부부
제주도에서 비행기 타고 서울 와 강의 듣고 다음 날 계약하고 내려가다
3,500만 원으로 내 집 마련한 25살 청년
청약을 과감히 포기하고 재개발로 무주택에서 탈출하다
경매 투자만 하다가 재개발 투자로 전향하다
스스로 사업성을 분석해 투자하다
강남 한 채와 주택수 안 잡히는 물건에 추가 투자하다

부록 : 서울·경기도·인천 재개발 지역
서울 재개발 지역 20
경기도 재개발 지역 10
인천 재개발 지역 5

에필로그

출판사 서평

초보도 쉽게 따라 할 수 있는 실전 투자 A-Z
소액으로 다년간 재개발 투자를 하며 수익을 내는 방법을 터득한 재개발 전문가 서쪽도사의 실전 사례와 투자 노하우를 정리하였다. 남들은 위험하다고 피할 때 저자는 오히려 기회라 여기고 재개발 투자를 파고들었고 크게 시세차익을 거두었다. 1,000만 원대 소액으로도 재개발 예정지에 투자할 수 있다. 모아놓은 돈이 없어서 내 집 마련은 꿈만 같은 사회초년생도, 자녀에게 집 한 채 해주고 싶은데 큰돈이 없는 중년도, 집이 있지만 세금 문제로 추가 투자가 망설여지는 사람도 재개발 투자에 성공하는 방법을 알려준다. 초보라도 차근차근 따라 하면 성공할 수 있도록 재개발에 대한 모든 것을 상세하게 설명하였다. 서쪽도사의 재개발 투자 비법으로 재개발 투자의 첫걸음을 내디뎌보자.

집이 있어도, 집이 없어도 재개발 투자를 해야 하는 이유
집이 있다면 내 집만 주택 가격이 오르는 게 아니기 때문에 자산 증식에 한계가 있다. 그렇다고 무작정 아파트 개수를 늘린다면 보유하는 세금 부분에서 부담이 된다. 당장은 아파트가 아니지만 미래에 새 아파트가 될 재개발 물건에 미리 투자해놓는다면 새 아파트가 되는 과정에서의 시간에 따른 시세 상승을 기대할 수 있다. 집이 없다면 현재 오를 대로 오른 가격이라고 생각되어 내 집 마련을 주저하게 된다. 재개발 물건을 공부하여 투자하면 현재 새 아파트 시세 가격이 아닌 미래에 새 아파트가 될 걸 미리 사는 개념이기에 안전 마진을 대략적으로 계산해서 구매할 수 있다. 이미 지어진 아파트의 시세 가격보다 훨씬 저렴하게 선점할 수 있으므로 그동안 상승장에서 뒤처졌던 격차를 따라 잡을 수 있다. 아파트 갭투자로 낡아가는 아파트에 투자하는 것보다 새 아파트가 되는 재개발 과정에 투자하는 것이 수익률도 더 좋다.

재개발 투자, 이것만 알면 어렵지 않다
이미 지어진 아파트는 매매 가격이 오픈되어 있어서 투자하기가 쉽다. 하지만 재개발 투자는 대부분의 사람이 어려워하고 공부하기 귀찮아한다. 그렇기 때문에 공부를 한 사람에게 재개발 투자는 오히려 역전할 수 있는 기회가 될 수 있다. 재개발 투자에 성공한 사람이 주변에 있어서 배울 수 있으면 좋겠지만 그게 아니라면 자신의 상황에 맞는 재개발 책과 강의를 통해 공부를 해야 한다. 이 책에서는 오랫동안 재개발 투자로 수익을 내온 저자가 실제로 경험한, 재개발 투자에서 일어날 수 있는 다양한 상황과 대처 방법을 실어 초보라도 재개발에 쉽게 접근할 수 있다. 저자가 알려주는 핵심 내용만 제대로 인지하고 있으면 안전하면서도 높은 수익률을 거둘 수 있다.

돈이 없으면 초기 재개발을 노려라
재개발 투자는 진행 단계가 어느 정도 된 것, 서울의 중심 입지에 하는 것이 좋다는 건 누구나 다 알지만 문제는 거기에 투자할 돈이 없다는 것이다. 부동산은 가격이 오를 경우 핵심 지역만 오르지 않고, 차례로 다른 지역도 오르게 된다. 재개발도 마찬가지로 조합설립 인가 단계가 오르면 조합설립 인가 전 단계도 따라서 오른다. 그렇기 때문에 돈이 부족하면 부족한 대로 재개발이 될 가능성이 높은 곳은 어디일지 공부해서 초기 재개발에 투자한다면 충분히 높은 수익률을 거둘 수 있다. 전국의 모든 집은 계속 낡고 있고 재개발이 필요한 동네는 계속 생긴다. 특히 서울에는 아파트를 재개발, 재건축하지 않으면 새 아파트를 지을 땅이 없다. 노후한 동네는 계속적으로 개발 압력을 받을 것이고, 그에 따른 기대감에 시세는 상승할 수밖에 없다. 소액이라도 돈이 들어오는 길목을 선점하고 시간에 투자하면 성공할 수 있다.

추천사
■초기 재개발은 위험하다는 편견이 깨졌어요. 불확실하고 막연하게 느껴지던 재개발이, 내가 노력해서 공부하면 얼마든지 확실한 투자처가 될 수 있구나라는 깨달음을 얻었습니다. -힘******
■왜 재개발 투자를 하는지, 실패하지 않는 재개발 투자를 하기 위해서는 어떤 마인드가 세팅되어야 하는지, 그리고 재개발 처음부터 끝까지의 과정과 주의해야 할 점, 고급 스킬 등을 알려줍니다. -리*
■재개발이 좀 더 쉬워진 느낌입니다. 재개발은 단계별로 프리미엄이 상승하니 끝까지 가져가기 부담스러우면 중간에 나와도 되니까요. -병***
■어떤 유명한 분들보다 각 구역에 대해 정말 친절히, 구체적으로, 제 자금에 맞게, 피해야 할 지역까지 설명해주셨어요. 서쪽도사님은 끊임없이 임장을 다니며 지속적으로 투자하는 점이 다른 분들과 다르지 않을까 해요. -로*
■재개발의 A부터 Z까지 알짜배기 설명으로 틀을 잡아주고, 어떤 물건을 조심해야 하는지, 투자할 때는 어떤 점을 봐야 하는지…, 서쪽도사님의 10년의 투자세월을 정말 압축적으로 배웠습니다. -네**

작가정보

저자(글) 서쪽도사(우은제)

저자 : 서쪽도사(우은제)
대한민국을 대표하는 의류업체의 대표로서 사업 수입이 좋았지만, 사업 운영으로 얻는 근로소득보다 부동산 투자로 얻는 자본소득이 더 빠르게 불어난다는 걸 알고 난 뒤에는 재개발 투자에 더 많은 시간을 쏟고 있다.
서울ㆍ수도권에서 직접 안 가 본 지역이 없을 정도로 현장에서 발로 뛰며 공부했고, 재개발의 모든 단계를 직접 투자해서 수익을 내었다.
170만 명 부동산 스터디 카페에서 ‘어디를 샀나요?’ 댓글이 전체 1위일 정도로 많은 사람이 그가 투자를 했다고 하면 어딜 샀는지 궁금해한다.
경제적 자유를 이룬 뒤에는 네이버 카페와 블로그 ‘서쪽도사와 재개발 스터디’를 통해 ‘함께 부자 되기 프로젝트’를 진행하고 있다. 실제로 카페에는 강의와 상담을 통해 재개발 투자 실전 노하우를 전수받은 수강생들의 성공적인 투자 후기가 많이 올라오고 있다.
강의를 본격적으로 시작한 지는 얼마 되지 않았지만 수업을 들은 수강생들의 ‘인생강의’라는 극찬과 입소문으로 강의를 모집하면 5초 안에 바로 마감될 정도로 인기가 높다.
카페 cafe.naver.com/madeflym
블로그 blog.naver.com/madeflym