경매 법률 상식

권형운 지음

지상사 2013년 01월 18일 출간 국내도서 : 2010년 10월 20일 출간

작품소개

책소개

초보자여, 경매 법률 상식을 익혀라!

경매 전문 법무사 권형운이 적은 종잣돈으로 안전하게 투자하여 높은 수익을 올리고 싶은 『초보자도 한눈에 꿰뚫어보는 경매 법률 상식』. 경매는 소유자의 의사에 따라 거래되는 중개와는 달리, 채권자가 신청하여 법원에 의해 강제적으로 거래가 진행되기 때문에 가격이 저렴하다. 하지만 경매에 참여하기 위해서는 그것과 관련된 법률적 지식이 절대적으로 필요하므로 쉽게 도전하기 어렵다. 이 책은 법률에 대해 잘 모르지만 경매에 관심 있는 사람들을 대상으로 삼은 실전 경매 법률 강의다. 경매에 대한 법률적 지식을 습득하여 법률이 인정한 소유권 등에 대해 권리분석할 정도의 실력을 갖추는 데 초점을 맞췄다. 경매에 참여하는 데 직접적 보탬이 되어줄 것이다.

매력적이지만 지뢰가 숨겨져 있는 경매에 대해 필수적으로 익혀야 할 법률적 지식만을 엄선하여 담아냈다. 민법부터 부동산등기법까지 경매와 관련된 법률을 모아 체계적이고 총체적으로 정리하고 있다. 경매의 복잡한 권리관계를 한눈에 꿰뚫어 투자의 유ㆍ불리를 따져 적은 종잣돈으로도 높은 수익을 올리도록 인도한다.

목차

기획 의도
저자 서문

1편 : 부동산 경매 개설

1. 부동산 경매란?
2. 부동산이란?
3. 꼭 알아야 할 사항
4. 경매절차의 전체 흐름
5. 강제경매 절차 개요

2편 : 권리분석의 사전 지식

제1장 민법에서 꼭 알아야 할 사항
1. 권리 : 물권과 채권
(1) 물권
(2) 채권
(3) 변제로 인한 대위
(4) 지상권
(5) 지역권
(6) 전세권
(7) 담보물권
(8) 유치권
(9) 근저당
(10) 임대차

제2장 주택임대차보호법에서 꼭 알아야 할 사항
1. 기본 개념
(1) 적용 대상
(2) 임대차계약의 효력 범위
(3) 임대인의 지위를 승계한 양수인
(4) 임대차 기간
(5) 임차보증금
2. 주택 임차인의 권리
3. 대항력
4. 우선변제권
5. 소액임차인의 보호
6. 임차권등기명령제도

제3장 상가임대차보호법에서 꼭 알아야 할 사항

제4장 보전처분법에서 꼭 알아야 할 사항
1. 보전처분 개설
(1) 보전처분의 필요성
(2) 보전절차의 특성
(3) 보전처분의 종류
2. 부동산소유권 가압류
(1) 가압류 목적물
(2) 가압류 집행의 효력
(3) 부동산에 대한 처분금지가처분

제5장 부동산등기법에서 꼭 알아야 할 사항
1. 등기부와 대장의 이원화
2. 등기용지
(1) 등기용지의 구성 및 편철 순서
3. 부동산등기의 순위확정 효력
(1) 가등기
(2) 가등기에 기한 본등기
(3) 대지권인 취지의 등기

제6장 민사집행법에서 꼭 알아야 할 사항(강제경매를 중심으로)
1. 강제경매의 신청
(1) 신청 방식
(2) 기재 사항(부동산의 표시)
(3) 강제집행개시의 요건
(4) 강제집행의 구제절차
2. 압류절차
(1) 강제경매개시결정
(2) 경매개시결정등기의 촉탁 및 송달
(3) 부동산의 침해를 방지하기 위한 조치
(4) 부동산 멸실 등에 의한 경매절차의 취소
(5) 경매절차의 이해관계인
(6) 이중경매개시결정
(7) 공매절차와의 경합
3. 현금화 절차
(1) 매각 준비
(2) 매각기일 및 매각결정기일의 지정ㆍ공고ㆍ통지
(3) 특별매각조건에 관한 재판
(4) 매각의 실시
(5) 매수보증금
(6) 매각의 진행절차
(7) 공유자의 우선매수
(8) 매각기일조서
(9) 매각수수료의 지급
(10) 새매각
4. 매각결정 절차
(1) 매각결정기일의 개시
(2) 매각불허가결정
(3) 매각허가결정
(4) 매수인의 대금지급의무 불이행과 법원의 조치
(5) 부동산관리명령
5. 매각대금의 지급
(1) 대금지급 기한
(2) 대금 지급방법
6. 매각대금 지급 후의 처리
(1) 소유권의 취득
(2) 경매절차의 하자와 소유권 취득 여부
(3) 촉탁할 등기
(4) 등기촉탁비용
7. 부동산인도명령
(1) 실무상 인도명령의 절차
8. 배당절차
(1) 배당의 개요
(2) 배당요구
(3) 계산서의 제출
(4) 배당받을 채권자의 범위
(5) 배당표원안 및 배당표 작성
(6) 배당순위
(7) 배당표 작성
(8) 배당표에 대한 이의
9. 배당순위에 대한 구체적 검토
(1) 저당권ㆍ근저당권의 피담보채권
(2) 가등기담보권의 피담보채권
(3) 전세금
(4) 근로자의 우선변제권(임금채권)
(5) 국세ㆍ지방세 채권
(6) 공과금 채권
(7) 재산형과 과료
(8) 집행력이 있는 일반채권
(9) 가압류 채권
(10) 저당물의 제3취득자가 지출한 필요비, 유익비 채권
(11) 잉여금의 처리
10. 경매신청의 취하
11. 담보권의 실행 등을 위한 경매(임의경매)
(1) 임의경매와 강제경매의 차이점

3편 : 권리분석

제1장 권리분석 개설
1. 말소기준권리
2. 부동산등기부를 통한 권리분석
3. 등기부에 나타나지 않는 권리분석
4. 권리 간의 순위
(1) 물권 대 물권
(2) 물권 대 채권
(3) 채권 대 채권
(4) 동일 날짜에 등기된 권리 간의 충돌

제2장 갑구에 나타나는 권리
1. 가압류
2. 가처분
(1) 소유권이전등기청구권이 피보전권리인 경우
(2) 소유권이전등기말소청구권이 피보전권리인 경우
(3) 가처분등기와 다른 권리들 간의 관계
(4) 점유이전금지가처분
3. 가등기
(1) 매각에 의한 가등기의 소멸 여부
(2) 가등기권리자의 배당 여부
(3) 담보가등기
(4) 소유권이전등기청구권보전가등기
4. 환매등기

제3장 을구에 나타나는 권리
1. 저당권
(1) 말소기준권리
(2) 경매 시 매각으로 소멸
(3) 판례 분석
2. 전세권
(1) 경매 신청
(2) 소멸하는 전세권
(3) 인수되는 전세권
(4) 판례 분석
3. 지상권
(1) 저당권의 보조 역할을 하는 지상권
(2) 판례 분석

제4장 부동산등기부에 나타나지 않는 권리
1. 주택임대차보호법
(1) 대항력 발생 시점에 관한 예
(2) 확정일자에 관한 예
(3) 최우선변제금
(4) 최우선변제금의 계산
2. 상가건물임대차보호법
(1) 적용범위

책 속으로

권리란, 상대방에게 법률상 이익을 주장할 수 있는 것이다. 여기서 상대방이란 모든 사람이 될 수도 있고 특정한 사람이 될 수도 있다. 모든 사람이 알 수 있는 기회가 보장되면(공시) 모든 사람에 대해서 주장할 수 있으나, 특정한 사람만이 그 내용을 알 수 있다면 그 특정한 사람에게만 주장할 수 있다. 공시되어 모든 사람에게 주장할 수 있는 권리를 물권이라 하고, 공시되지 않아 특정한 사람에게만 주장할 수 있는 권리를 채권이라 한다. 기준은 바로 공시 여부다. 부동산의 공시는 부동산등기부가 원칙이고, 예외적으로 부동산임대차의 경우 확정일자와 전입신고, 유치권의 경우에는 점유다.
-부동산 권리의 효력 중에서

법정지상권이 설정된 경매 물건은 상당히 낮은 가격에서 낙찰된다. 따라서 낮은 가격으로 소유권을 취득하고 법정지상권자에게 지료를 받고 일정기간이 지나면 법정지상권을 해제하기 위하여 입찰에 응하는 사람도 있다. 다만, 이러한 목적이 없다면 법정지상권이 설정된 부동산은 건축을 할 수 없기 때문에 입찰을 피하는 것이 좋다.
-지상권의 취득 중에서

주택임차인의 경우 전입신고 및 점유의 요건을 갖추면 기존 임대인(소유자)인 계약 당사자에 대해 주장할 수 있는 사유로 새로운 임대인(소유자)에게 주장할 수 있다. 이는 물권과 같이 모든 사람에게 주장할 수 있는 효력이 있기에 이를 물권적 효력이라 부른다. 즉, 민법상 임대차는 채권이지만 특별법인 주택임대차보호법에 의해서 물권적 효력을 가진다. 주택 또는 상가임차권의 경우 임대인의 동의 없이 임차권을 양도ㆍ전대할 수 없으나 , 물권인 전세권의 경우 임대인의 동의 없이 전세권을 양도ㆍ전대할 수 있다.
-전세권 중에서

A 소유의 부동산에 B가 공사를 하여 공사대금을 청구하였으나 A가 공사대금을 주지 않을 경우, B가 A의 부동산을 공시방법으로 점유하여 모든 사람에게 공사대금을 주장하는 것을 유치권이라 한다. 공시방법으로는 통상 현수막이나 팻말 등을 이용한다. 특히, 부동산 경매에서 공사대금을 과다하게 평가하여 유치권신고를 하여 경매 낙찰자와 분쟁이 생기는 경우가 많다. 실무상 전문가의 도움이 필요한 부분이다.
-유치권 중에서

주택의 소유자가 변경되는 경우에도 새로운 소유권자에게 임차인의 권리를 주장할 수 있는데, 애당초 주택임대차계약의 계약 당사자가 아닌 새로운 소유자에게 권리를 주장하는 것은 물권 효력이라 할 수 있다. 그러기 위해서는 주택을 인도받고 전입신고를 하여 주민등록을 갖춰야 한다(확정일자는 필요하지 않다). 현행법에서는 법원이 정한 배당요구의 종기까지 위 요건을 유지해야 한다. 다만 경매의 경우 경매취소 등의 사유가 있기에 낙찰대금을 완납할 때까지 유지할 필요가 있다.

출판사 서평

매력적인 투자처 부동산 경매, 하지만 곳곳에 지뢰
법을 제대로 알아야 지뢰를 밟지 않는다

경기가 침체일수록 호황을 누리는 분야가 있으니 바로 부동산 경매다. 이런저런 이유로 쏟아지는 경매 물건은 내 집 마련이 목표인 실수요자에게는 물론이요 여윳돈을 굴리려는 소액투자자에게도 적은 투자금으로 높은 수익을 올릴 수 있는 매력적인 투자처임이 분명하다. 그럼에도 불구하고 선뜻 경매에 참여하지 못하는 이유는 곳곳에 지뢰가 숨어 있기 때문이다. 그 지뢰는 바로 복잡한 권리관계다. 경매로 낙찰 받았다 하더라도 온전한 소유권을 갖게 되는지 아니면 예상치 못한 손해를 보게 되는지를 파악하기 쉽지 않은 것이 복잡한 권리관계 때문이다. 까딱 잘못 밟았다간 대박은커녕 쪽박 차기 십상인 이 지뢰를 탐지하여 안전한 경로를 확보하는 일이 바로 경매의 시작이라고 할 수 있는 권리분석이다.
복잡한 권리관계를 파악해 투자의 유ㆍ불리를 따지기 위해서는 관련법에 대한 지식이 필수적이다. 이 책 《초보자도 한눈에 꿰뚫어보는 경매 법률 상식》을 펴낸 목적이 바로 경매에 관심을 가진 투자자들이 경매와 관련한 최소한의 법률적 지식을 습득하여 권리분석을 할 수 있을 정도의 실력을 갖추도록 하는 데 있다. 부동산 경매에서 반드시 알아야 할 각종 법률에 흩어져 있는 지식을 경매를 전문으로 하는 법률전문가의 관점에서 나름대로 취사선택하고 정리하여 투자자에게 도움을 주고자 한다.

일반적인 부동산 거래에도 큰 도움, 알면 약이 되는 법률 상식
경매와 관련한 법률은 민법ㆍ주택임대차보호법ㆍ상가건물임대차보호법ㆍ민사집행법ㆍ부동산등기법ㆍ보전처분법 등으로 다양한데, 경매가 아닌 일반적인 부동산 거래, 즉 매매나 임대차 계약, 금융권 대출 등에서도 통용되는 알아두면 도움이 되는 법률들이다. 따라서 꼭 경매에 참여하려는 목적이 아니더라도 우리의 경제생활과 밀접한 법률들이기 때문에 한 번쯤 숙지해둘 필요가 있다.
또한 내 자신이 경매 투자자가 아니라 경매 대상 부동산의 소유자나 임차인의 처지가 되어 소중한 보금자리와 재산을 잃을 될 경우와 직면할 수도 있으므로, 내 권리를 지키고 재산을 보호하기 위해서라도 이러한 법률을 꼭 알아둘 필요가 있다. 모르는 게 약인 세상이 아니라, 알아야 당하지 않는 세상이다.

작가정보

저자(글) 권형운

저자 권형운은 법무사
11회 법무사시험 합격, 10회 공인중개사시험 합격
덕수초, 동도중, 광성고 졸업 / 한국외국어대학교 정치외교학과 졸업 /고려대학교 법무대학원 강제집행법학과 석사과정
율정법무사 대표
(주)백상경공매 대표
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