꼬마빌딩 건축 실전 교과서

건축회사에 기죽지 않는 건물주를 위한 계약·설계·기초·골조·설비·마감 일정별 실전 건축 가이드

김주창 지음

보누스 2021년 03월 05일 출간 종이책 : 2021년 03월 05일 출간

작품소개

책소개

많은 사람이 자신의 이름으로 건물을 짓고 싶어 한다. “돈만 있으면 되는 거 아냐?”라며 호기롭게 건축을 시작하지만, 건축주가 지식이 없으면 돈이 아무리 많아도 절대 훌륭한 건물을 지을 수 없다. 많은 사람이 꼬마빌딩으로 안정적인 미래를 꿈꾸지만, 내공 없이 섣불리 뛰어든 건축에 오히려 삶이 망가지기도 한다. 건축 결정과 자금 마련에서 계약 및 설계와 현장 시공까지, 모든 과정을 한눈에 이해하고 제대로 파악하면 건축 과정 곳곳에 도사린 함정에 빠지지 않고 하자 없는 멋진 건물을 지을 수 있다.

목차

한눈에 보는 꼬마빌딩 건축 공정
들어가며: 꼬마빌딩 건축, 알고 도전하면 두려울 것이 없다

1장 건축 준비

건물을 짓기로 결심하다
그림을 그려라 / 건물의 효용 가치를 생각하라

꼬마빌딩 건축, 이론과 실전은 다르다
생각의 차이: 현실만 보는 시공사, 이상만 보는 건축주

건축 전 꼭 해야 할 사전 조사
사전 조사는 필수 / 사전 조사의 예시

건축 예산 산정
자금이 없으면 건축하지 마라 / 건축비 예산을 추정하는 법 / 내 땅의 가치 평가

2장 건축가와 시공사에 대응하는 법

건축사무소에서 상담을 시작하다
건축가, 건축사, 건축설계사… 누구에게 상담해야 할까? / “건축비가 평당 얼마예요?”라고 물어보면 안 되는 이유

건축가를 선정하는 법
마음에 드는 건축가를 찾아보자 / 건축가를 선정할 때 고려해야 할 것

건축가가 알아야 할 설계 지식
설계비 지급 / 설계 도면 보는 법 / 설계 진행 프로세스 / 건축가의 말만 믿고 있다간 낭패를 본다

시공사를 선정하는 법
견적서의 함정 / 기본설계와 실시설계는 다르다 / 시공사를 선정할 때 고려해야 할 것 / 시공사의 생각

시공계약서 작성하기
도급계약서와 직영계약서

계약서에 도장 찍기
계약서는 상호 불신에 기반한 제도임을 명심하라

3장 건축주가 꼭 알아야 할 실전 꼬마빌딩 시공

시공은 철거공사부터
철거 전 준비 사항 / 철거 과정
현장 일지 1: 건물의 마지막 모습

터파기와 기초공사
측량 / 터파기, 구조 검토, 지내력 검사 / 버림 콘크리트 작업 / 기초공사 작업 / 기초공사가 끝나면
현장 일지 2: 건물과 명운을 같이할 기초 세우기

골조공사
골조공사 기초 지식 / 한눈에 보는 골조공사 진행 순서 / 과정별로 알아보는 골조공사 요점 / 골조 공사에서의 돌발 상황과 문제 대처
현장 일지 3: 끊임없이 신경 써야 하는 골조

수도와 배관공사
시공의 우선순위 / 상하수도 정화조 공사 / 수도공사 / 하수 배관공사
현장 일지 4: 수도와 배관공사

전기공사
전기 기초 상식 / 전기공사 업체 선정하기 / 접지선 작업 / 소비전력의 중요성 / 사소하지만 중요한 스위치와 콘센트 / 전기설비에 콘크리트 타설 시 주의 사항
현장 일지 5: 전기설비 시공

단열공사
단열이란? / 단열재 공법 / 단열재 품질 vs 단열재 시공 능력
현장 일지 6: 사소한 틈도 허용되지 않는 단열공사

방수공사
방수공사는 하기 나름 / 방수 시공을 할 때 꼭 확인해야 할 8가지
현장 일지 7: 방수 처리 시공

창호공사
창호공사에서 가장 중요한 것은 실측 / 창호 프레임 작업 / 창호 프레임 고르는 법 / 창호 배수 처리와 실리콘 / 열관류율이란?
현장 일지 8: 창호 시공

외부 마감공사
외부 마감재를 잘 선택하려면 / 외부 마감재의 종류 / 벽돌 / 노출 콘크리트 / 스터코 / 징크 / 석재
현장 일지 9: 외부 마감공사

내부 마감공사
내부 마감은 설계에서 완성된다 / 벽지 / 화장실 내부 마감과 타일 / 도장 / 바닥재
현장 일지 10: 내부 마감공사

준공 허가 신청

부록
설계 도면 기호 및 약어 / 찾아보기

출판사 서평

건축가와 시공사에 기죽지 말라
계약부터 시공까지 한눈에 보는 꼬마빌딩 건축 실전 지식

자신의 건물을 가진 건물주는 누구에게나 선망의 대상이다. 많은 사람이 내 건물을 지어 안정적인 미래를 보장받길 꿈꾼다. 물론 바람대로 훌륭한 건물을 짓고 편안한 삶을 살아가는 건물주도 있지만, 현실은 섣불리 건축한 건물 때문에 오히려 큰 손해를 보고 후회하는 건물주가 대부분이다. 멋진 빌딩을 지어 꿈꾸던 건물주가 되려면 반드시 건축 공부를 해서 설계 및 시공에 관련된 지식을 잘 알고 있어야 한다. 건축 지식이 없으면 돈이 아무리 많아도 절대 만족할 만한 건물을 지을 수 없다. 잘 모르는 분야에 무작정 뛰어드는 일은 언제나 위험하다. 특히 건축은 시간과 비용, 노력을 많이 투자하는 일이므로 단단히 준비해야 한다.
꼬마빌딩 건축의 세 주역은 건축주, 건축가, 시공사다. 그러나 건축주는 건축가나 시공사에 비교해 지식이 턱없이 부족하다. 전문가라고 해서 그들에게 모든 것을 다 맡기고 건축주는 자금만 준비하면 된다는 생각은 완전한 착각이다. 지식의 격차를 좁히지 못하면 시공 내내 건축가와 시공사에 끌려다니는 것은 물론, 심한 경우에는 꿈꾸던 건물은커녕 완공도 하지 못한 채 돈과 시간을 모두 잃고 인생이 망가질 수도 있다.
건축가나 시공사는 훌륭한 건물을 짓고 싶은 건축주의 바람과는 달리 자신의 이익을 극대화하려는 목적으로 움직이기 마련이다. 건축주는 설계가 어떻게 이루어지는지, 설계 도면은 어떻게 봐야 하는지, 시공에서 주의할 부실시공 포인트는 무엇인지 등 필요한 지식을 구체적으로 익히고 설계 및 시공 과정을 철저히 감독해야 한다. 처음 꼬마빌딩을 짓기로 결심한 순간부터 건축가 및 시공사 선정, 설계 계약과 시공 계약, 설계 진행, 기초·골조·설비·마감의 시공을 거쳐 건물이 완공될 때까지, 모든 과정을 속속들이 알고 있으면 건축 과정 곳곳에 도사린 수많은 함정을 피해 바라던 건물을 무사히 탄생시킬 수 있다.

꼬마빌딩 건축, 알고 도전하면 두려울 것이 없다
부실시공을 막고 건물의 가치를 극대화하는 건축 실전 노하우

처음 건축사무소를 방문할 때 이것만은 알고 상담하자
건물을 지으려 건축사무소에 방문했을 때 가장 피해야 하는 질문은 “건축비가 평당 얼마예요?”다. 건축에서 평당 가격을 묻는 것은 “나는 건축에 관해 아무것도 모른다.”라는 말과 같다. 예를 들어 건물 면적이 같은 100m²라도 둘레 길이가 구조에 따라 달라지므로 건축비도 바뀐다. 그뿐만 아니라 벽 두께, 층고, 바닥 형태, 자재 품질 등 다양한 요소에 따라 건축비는 천차만별이다. 사전에 이러한 사항을 제대로 파악하면 “평당 600만 원으로 건물을 지으려면 어떤 공법과 자재로 일을 진행하는 게 좋을까요?”와 같이 조금 더 현명하게 질문할 수 있다.

계약을 진행할 때 꼭 알아야 할 것
시공계약서를 살펴보면 여러 사항들이 어지럽게 나열되어 있어 매우 복잡하다. 복잡한 계약서의 문제는 시공사가 건축주를 속이기 쉽다는 것이다. 실제로는 한 사람이 하루에 두 작업을 진행하는데, 이것을 마치 하루에 한 작업씩 이틀 진행하는 것처럼 기재해 인건비를 늘린다. 인입비와 인테리어 비용, 설비 비용을 공사비에 포함하지 않는 방식으로 저렴한 단가에 계약하는 것처럼 보이게 만들기도 한다. 이외에도 건축주는 나중에 문제가 생길 것을 대비해 잔금 지불, 하자 보수 이행증권, 지체상금률, 시공권 및 유치권포기각서 등의 대비책을 꼭 마련해야 한다.

골조공사에서 가장 중요한 철근 품질 확인법
골조공사는 건물의 안전을 책임지는 가장 중요한 공사다. 철근과 콘크리트로 건물의 구조를 만드는 작업이므로 자재의 품질과 작업 방식에 주의를 기울여야 한다. 보통 철근 자재를 확인하라고 하면 굵기만 보는 경우가 많다. 그러나 철근에 각인되어 있는 제조국, 제조사, 지름, 강도 등을 빠짐없이 확인해야 철근의 품질을 제대로 파악할 수 있다. 철근을 보면 점이 1~3개까지 각인되어 있다. 이 점은 철근의 강도를 나타낸다. 일반 철근(SD300~350)은 0~1개, 흔히 하이바(HD)라고 부르는 고장력 철근(SD400)은 2개, 초고장력 철근(SD500)은 3개다. 최근에는 하이바 이상을 사용해 건물을 짓도록 권장하는데, 간혹 일반 철근으로 작업하거나 중국산 철근을 쓰는 경우가 있다. 철근의 품질을 꼭 확인해 철근 바꿔치기로 발생하는 부실시공을 막아야 한다.

건물의 암, 누수 하자를 예방하는 실전 배관 시공
누수 공사 자체는 간단하다. 물이 새는 부분을 조여주거나 교체하면 된다. 그러나 누수 부위를 찾기는 굉장히 어렵다. 누수 지점을 찾지 못하면 보수 비용이 점점 더 올라가는 것은 물론, 작은 누수 하나 때문에 건물의 수명이 줄어들고 가치가 곤두

작가정보

저자(글) 김주창

국제무역, 부동산 개발, 경매 등 다양한 분야에 몸을 담았다. 15년 동안 건설 현장에서 건축주, 건축가, 시공사, 작업자 사이에 일어나는 수많은 문제와 갈등을 직접 겪으며 “건물을 지으면 10년이 늙는다.”라는 말의 의미를 뼈저리게 깨달았다. 인문·과학·예술 분야에 걸쳐 살아 있는 배움을 지향하는 대안연구공동체(CAS)에서 건축이론 ‘땅부터 건축까지’를 강의했다. 현재도 다수의 건축 현장 업무를 맡고 있다. 풍부한 현장 지식과 경험을 바탕으로 땅과 건물의 가치를 극대화하는 건축 노하우를 알리고, 건축주도 모르게 방치되는 하자와 부실시공이 만연한 우리나라 건축의 현실을 바꾸기 위해 노력하고 있다.