유치권 법정지상권 공략 119

신창용 지음

다산북스 2011년 01월 11일 출간 종이책 : 2010년 02월 22일 출간

작품소개

책소개

스스로 해석할 수 없다면, 절대로 경매하지 마라!

판례를 스스로 분석할 수 있는 능력을 키워 경매의 내공을 길러주는 투자서 『유치권 법정지상권 공략 119』. 새로운 투자의 핵으로 떠오른 ‘경매’. 그러나 어설프게 알고 덤볐다가는 패가망신할 수 있는 위험한 투자이다. 법무사무소를 개설하여 경매와 투자에 대한 다양한 조언을 펼쳐온 저자는 판결 원문을 분석하고 해설해서, 경매물건의 이면을 보는 가장 확실한 경매공부법을 소개한다. 특히 경매인들의 관심이 높은 ‘유치권’과 ‘법정지상권’을 하나로 묶어 완벽하게 정복하는 방법을 다루고 있다.

이 책은 일반 경매인들이 보기 쉽도록 적절한 범위로 판결 내용을 수정하고, 불필요한 부분을 삭제해 이해를 도왔다. 또한 권리분석뿐만 아니라, 법률적 분석을 통한 사고의 틀을 넓혀 경매의 본질을 이해하고 이론과 실무 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있게 하였다.

목차

[프롤로그] 하자 있는 물건을 잘 치유하면 돈이 보인다
[권하는 말] 자신의 독자적인 해석능력이 형성되기 전에 절대로 경매하지 마라
[들어가기 전에…]
-경매는 총론적인 지식이 전제되어야 한다
-경매 판례를 어떻게 읽을 것인가?
-유치권과 법정지상권에 대하여
-경매 관련 재판에 대하여

[1장] 유치권 등기부에 나오지 않는 복잡하고 난해한 권리
Lesson 01 유치권 성립과 부인의 실제
Lesson 02 유치권 법리의 요약
Lesson 03 유치권 관련 ‘민법’ 주요 조문
Lesson 04 유치권이 부인되거나 매수인에게 유치권으로 대항할 수 없는 대표적 징표들
Lesson 05 유치권을 깨는 증거의 탐색
Lesson 06 유치권 관련 명도소송의 실무적 이해
Lesson 07 유치권에 의한 경매(유치권 경매)

[2장] 판례로 ‘유치권’ 공략하기
Lesson 01 개념 요소 | 유치권의 견련성(물건에 관하여 생긴 채권)
대법원 1976.9.28. 선고 76다582 건물명도
Lesson 02 개념 요소 | 증거의 가치(증거의 증명력), 진정채권자의 경험칙, 어설픈 지식에 의한 작위, 경매압류 이후의 점유취득
광주고등법원 2008.6.13. 2007나363 유치권부존재획인
Lesson 03 개념 요소 | 유치권을 이유 있게 하는 권리행사의 태양
서울고등법원 2006.5.12. 2005나97585 건물명도
Lesson 04 개념 요소 | 유치권의 타물성, 법규범이 요구하는 공평의 관념
대법원 1959.5.14. 4291민상302 가옥명도
Lesson 05 개념 요소 | 유치물의 보존에 필요한 사용과 부당이득
인천지방법원 2008.7.24. 선고 2006가단130455 건물명도
Lesson 06 개념 요소 | 피담보채권액의 범위, 건물의 보존에 필요한 정도의 사용
서울고법 1973.9.21. 선고 72나1978,1979 가옥명도·건축비청구
Lesson 07 개념 요소 | 건물의 보존에 필요한 정도의 사용, 유치물 사용으로 인한 실질적인 이익의 귀속
대전지방법원 2008.6.11. 2008나700 건물명도
Lesson 08 개념 요소 | 점유의 의미, 점유의 회수, 유치권자의 변제청구권의 성질
대법원 1996.8.23. 선고 95다8713 공사대금
Lesson 09 개념 요소 | 점유자의 유익비와 유치권의 피담보채권의 법적 성격
대법원 2003.7.25. 선고 2001다64752 유익비
Lesson 10 개념 요소 | 물건에 대한 점유의 의미와 판단기준, 점유의 침탈
대법원 2003.7.25. 선고 2002다34543. 건물명도
Lesson 11 개념 요소 | 점유의 개념, 점유의 태양, 유치권의 물권성, 매각조건의 변경
서울남부지방법원 2005.1.13. 2004나4084 건물명도
Lesson 12 개념 요소 | 점유의 개념, 점유의 태양, 유치권의 물권성, 매각조건의 변경, 점유보조자, 점유보조의 관계, 직접 점유, 간접 점유, 점유매개관계, 소유자의 의사에 반하는 점유 이전(점유의 부적법)
의정부지방법원 2006.5.25. 2005나1095 건물명도
Lesson 13 개념 요소 | 유치물의 간접 점유, 점유매개관계로 인한 간접 점유자의 반환청구권
대전고등법원 2008.5.21. 2007나11895 유치권 부존재 확인
Lesson 14 개념 요소 | 유치권의 행사방법, 점유보조자에 대한 청구
서울북부지방법원 2007.5.16. 2006나5633 건물명도
Lesson 15 개념 요소 | 소유자의 동의 없는 유치물의 임대차, 경락인에게 대항할 수 있는 권원에 기한 점유
대법원 2002.11.27. 자 2002마3516 부동산 인도명령
Lesson 16 개념 요소 | 법인의 유치권 행사의 방법, 보존에 필요한 범위 내의 유치물의 사용, 유치물의 과실로부터 채권의 우선변제 충당
대전고등법원 2005.9.8. 2005나655 건물명도 등
Lesson 17 개념 요소 | 공동 점유, 사실상 지배가 인정되는 점유, 자력구제, 하자 있는 점유
부산고등법원 2007.9.7. 2007나859 점유물 반환
Lesson 18 개념 요소 | 점유권의 양도에 있어 인도의 방법, 경매개시결정의
기입등기 후에 유치권을 취득한 경우
대법원 2005.8.19. 선고 2005다22688 건물명도 등
Lesson 19 개념 요소 | 사실상 지배가 없는 채권 회수를 위한 관여로서의 점유
광주고등법원 2007.8.23. 2006나6156 유치권 부존재 확인
Lesson 20 개념 요소 | 본안 전 항변, 인도명령에 대한 즉시항고와 집행정지 효력, 인도명령과 실체법상의 유치권 소멸 여부
서울고등법원 2008.6.4. 2007나95224 청구이의
Lesson 21 개념 요소 | 유치권과 피담보채권 양도의 현실적 의미, 신의칙 적용의 엄격성
광주고등법원 2006.7.21. 2005나10219 건물명도 등
Lesson 22 개념 요소 | 유치권 확인, 점유방해 금지, 점유회수, 낙성계약
부산

출판사 서평

“유치권·법정지상권이 손안에 확 잡힌다”
판례를 스스로 분석할 수 있는 능력을 키워주는 최고의 경매투자서!

■ “특수물건을 제대로 읽으려면, 적어도 2년은 ‘이론’을 집중적으로 공부해야…”
전업경매나 그에 근접한 경우, 보통은 입찰할 돈이나 지식의 부족문제에 봉착하게 된다. 이론 공부가 되지 않은 상태에서 전업경매에 뛰어든 경우, 어려운 물건에는 자신이 없으니 쉬운 물건만 입찰하게 된다. 그러나 쉬운 물건은 입찰자가 많기 때문에 싸게 살 수가 없다. 싸지도 않은 물건을 많이 경락받아 놓았으니, 은행이자며 수리비 등으로 지출만 많지 크게 남는 건 없다. 또 손해 보고 팔 수도 없으니 돈이 없어 재투자도 안 되고 마음만 초조해진다. 이런 상황이 되어서야 비로소 미리 충분히 이론 공부를 한 후, 특수물건에 뛰어들지 못했던 것에 대해 크게 후회한다. 그렇다고 인제 와서 본격적인 이론 공부를 하려니 이미 저질러 놓은 물건들의 처리 때문에 도대체 시간을 낼 수가 없다.
특수물건을 제대로 읽을 수 있으려면 적어도 2년 내외를 집중적으로 이론 공부를 해야 하니, 이러지도 저러지도 못하고 딜레마에 빠진다. 이것이 후회하는 전업경매인들의 일반적인 현상 중 하나다. 스스로 물건의 의미를 읽을 능력이 갖추어지기 전에는 마음만 바쁠 뿐, 대체로 되지가 않는다. 전업경매에 뛰어들기 전에 현재의 직업에 충실하면서 적어도 2년 정도는 집중적으로 이론 공부를 해야 한다. 서둘러서 필드에 들어가서는 안 되고, 그럴 필요도 없다. 충분히 공부한 후, 필드에 들어가는 것이 오히려 빠른 길이고, 그때는 돈 되는 물건만 탐색하면 된다. 충분히 공부한 후라는 건, 물건의 의미를 읽는 기회비용을 대폭 줄일 수 있는 상태를 말한다.
다시 풀어보자. 쉬운 물건을 많이 경락받아 양도세 제대로 내고 빨리 팔거나 세라도 놓았다가 팔면, 그게 전체적으로는 큰 수익이 될 것이라고 계획하고 전업경매에 뛰어드는 경우가 있다. 그런데 미안하지만, 가수요가 증폭하는 아주 특수한 시장 상황이 아니면, 대체로 어림없다. 실제로 해 보면, 계산상은 남았는데, 실제로는 경락받은 태반의 물건이 애물단지가 되어버린다. 이리되면 골병만 들게 든다. 그래서, 그런 물건 10개보다 충분히 공부해서 제대로 된 물건 1개를 잡는 게 현명한 경매이고 뱃속도 편하다. 경매를 전업으로 하거나 그에 근접하고자 하는 사람은 이 점을 충분히 생각하고 분명하게 해야 한다.

■ “3회 정도 정독할 생각이 아니면, 이 책을 들지 마라!”
권리분석이나 경험적 지식으로 구성된 수십 권의 책을 읽는 것보다는, 치밀하게 정면승부를 거는 한 권의 책을 반복해서 보는 것이 훨씬 효과적인 경매공부 방법이다. 지식의 주변부만을 펼치는 책은 아무리 많이 보아도 경지에 오를 수가 없다.
돈 되는 경매물건은 내적 완결성을 충족해주는 논리와 깊이가 들어와야만 반응한다. 권리분석이나 경험적 지식은 그 본질이 형식적이고 기회주의적인 것이기에, 그런 얕은 수작에는 돈 되는 물건은 감동하지 않고 자신을 열지 않는다. 그런 것들로는 물건의 속살이 보이지 않는 거다. 한번 만에 이 책의 행간에 깔린 진수를 캘 수는 없다. 따라서 3회 정도 정독할 생각이 아니면, 이 책을 들지 마라. 3회 정독 후에는 유치권과 법정지상권에 대한 세계가 제대로 보일 것이고, 분명히 자신감이 생길 것이다.

■경매물건의 이면을 보는 ‘가장 확실한 경매공부법’
판결 원문을 분석하고 해설하면, 경매물건의 이면이 확연히 보인다. 하지만, 얻고자 하는 사실과 규범성에 대한 것을 인식하고 있다 한들 우리가 봐야 할 판결 원문은 문장이 길고 또 만연체로 구성되어 있기 때문에, 법리에 훈련되지 않은 경매인들이 판결 원문을 제대로 읽는다는 것은 불가능하다. 이 책에서는 일반 경매인들이 좀 더 보기 쉽도록 적절한 범위로 판결 내용을 수정하고, 불필요한 부분을 삭제하여 이해를 도왔다. 참고로, 이 책과 《부동산경매 실무 119》는 각기 독자적 영역을 구축하고 있는데, 판결 원문을 수단으로 하는 이 책에서는 경매에 관한 사유(思惟)의 폭과 깊이가 더욱 확장된다는 데 의미가 있다.
이 책은 경매인들의 관심이 높은 ‘유치권’과 ‘법정지상권’을 하나로 묶어 완벽하게 정복하는 방법을 다루고 있다. 경매공부는 단순히 경매에 대한 이론을 답습한다고 다 해결될 리 만무하다. 여기에는 ‘권리분석’이란 한 큰 영역이 있는데, 많은 경매중고수 투자자들이 이 권리분석적 지식에 고착되어 낭패를 당하는 경우가 적지 않다. 권리분석뿐만 아니라, 여기에 법률적 분석을 통한 사고의 틀을 넓혀야 경매에 대한 본질을 깨우쳐 결국 수익창출의 고지에 자연스럽게 올라설 수 있다.
공식이나 형식에 얽매여 경매공부를 하는 사람들에게 단순한 공부가 아니라, 실질적인 경매가 가지는 의미와 가치를 찾는 공부법(판례를 통한 공부법과 법리의 저간에서 존재하는 원리 등등)을 구체적으로 알려주고 있다. 특히 경매 판례에서 나오는 법조문이나 문헌이 함유하는 실 사례까지 하나하나 이야기해주고 있기 때문에 경매물건을 읽을 수 있는 범주까지 투자자들을 인도해준다.
경매공부는 관계의 망 안에서 인간들의 행위가 가지는 법률적 의미를 규범적으로 조합하여 구체적인 결론을 도출해낼 수 있는 내공을 쌓는 과정이다. 이 과정은 단지 공부 방법이 어떠냐 하는 것을 넘어 사물의 의미를 어떻게 읽느냐의 문제와 결부된다. 그러므로 경매공부에 있어서 유일무이하게 완벽한 방법이나 수단은 처음부터 있을 수가 없다. 그런 면에서 판례 원문을 분석하고 해설하는 이 책도 마찬가지로 경매의 모든 것을 속속들이 낚아 올릴 수는 없다. 단지 원리적 접근에 그 기반을 두면서 경매공부에 관한 새로운 접근방식을 택하는 것이 이 책의 사유체계인바 경매에 있어서의 경제와 생명력이란 것이 과연 무엇인지를 다시금 생각할 수 있는 계기로서는 충분하리라 여겨진다.

추천사

전부터 사물에 대한 저자의 법리접근방식에 독특함을 느끼고 있었다. 아니 나 다를까, 저자는 이 책으로 기어이 일을 저질렀다. 법률전문가나 경매전문가에게도 늘 한계이자 숙제로 남은, 난해하고 복잡한 판례원문을 실질적으로 접근한 것이다. 경매인들은 이 책을 통해 ‘경매의 큰 벽’을 넘어설 것으로 확신한다. - 양효중 (변호사)

최근 이 책의 원고를 가지고 저자와 경매교육을 함께했다. 부동산 관련 자문역을 하면서 경매공부도 해왔지만, 저자가 읽는 경매의 각도는 사뭇 달랐다. 경매로 수익 내기가 어려워지는 상황을 고려해 볼 때, 일반 경매지식보다는 오히려 관련 민사적 법리에 대한 이해가 더욱 간절했었다. 그런 면에서 이 책은 정통성과 지식접근성의 밀도가 꽉 차 있기에, 기존의 그 어느 책보다 탁월하다. 《부동산경매 실무 119》에 이어, 판례원문을 통해 본격적인 경매읽기를 제시한 이 책이, 경매공부에 대한 새로운 지평을 열 것으로 믿어 의심치 않는다. - 어득해 (도시계획기술사)

저자는 ‘로앤비’의 경매분야 담당강사다. 보통 경매강의를 하면, 이론이나 실무 중 어느 한 쪽에 치우치게 되는데 그는 그 둘을 절묘하게 조합해 강의한다. 그것을 보며 나는 느끼는 바가 많았다. 이 책에서도 판례원본사례에 대하여, 이론과 실무를 밀도 있게 다루어 책의 완성도를 높였다. 판례원본으로부터 현장을 읽고, 그것을 다시 법 규범적으로 해설하였기 때문에 가능했다. 이런 부분은 절대 쉽지 않은 작업이기에, 이번에도 저자의 역량을 확인하는 기회가 됐다. - 강 민 (로앤비 교육사업부 부장

작가정보

저자(글) 신창용

저자 신창용은 권리분석이나 개별적 경험사례를 통한 ‘경매공부의 한계’를 극복한다는 취지에서 이 책을 펴냈다고 밝히는 저자는, 판결원문을 분석하고 해설함으로써 ‘사실’과 ‘규범성’ 모두를 제시했다. 판결원문은 문장이 긴 만연체로 구성되어 있기 때문에 법리에 훈련되지 않은 일반 경매인들이 판결원문을 제대로 읽어내는 일은 절대 쉽지 않다. 이러한 이유로 실전 경매공부에 어려움을 겪는 비법률가들을 위해, 이 책은 적절한 안의 범위에서 판결내용을 읽기 좋게 수정하고 불필요한 부분을 과감하게 삭제하였다.
“판례를 스스로 해설하고 분석하는 자만이 진정한 경매고수가 될 자격이 있다!”라고 말하는 저자에 의해 국내 최초로 유치권·법정지상권 경매판례가 철저히 재해석된 것이다. 일반 경매인들에게 처음으로 선보이는 ‘최초의 유치권·법정지상권 경매교과서’로서 말이다. 경매의 핵심인 ‘사실’과 ‘법’, 두 마리 토끼를 동시에 잡는 혁명적 발상으로, 실질적이고 정직한 ‘경매공부법’을 제시해냈다.
대법원·고등법원·지방법원, 각급의 법원에서 사법행정, 민형사재판, 등기, 경매 등 사법업무를 두루 거친 저자는, 수년 전 법무사무소를 개설하여 법무업무에 충실해 왔으며, 고객의 경매문제에 조력해왔다. 그리고 사이버공간에서 법무일반과 경매법리에 대한 견해를 피력하고 조언을 하며 투자자와 전문가들의 궁금증을 해결해왔다. 지금은 법무사 업무를 하면서 경매와 부동산에 대한 탐구를 계속하고 있다. 저서로는 《부동산경매 실무 119》가 있다.

부동산경매 119 마을 카페 http://cafe.naver.com/actlaw119