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부동산 투자 교과서

김종선 지음
비전코리아

2018년 01월 18일 출간

종이책 : 2018년 01월 15일 출간

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파일 정보 epub (11.88MB)
ISBN 9791157712847
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작품소개

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부동산 투자를 고민하는 초보자가 가장 먼저 읽어야 할 책
부동산 투자에 뛰어든 초보자라면 누구나 고민할 것이다. “롤러코스터처럼 급변하는 부동산시장에서 어떻게 하면 손해 보지 않고, 수익까지 챙기는 투자를 할 수 있을까?” 이 책에 바로 그 해답이 있다. 정책, 법무, 세무 등 부동산 투자의 기본 지식은 물론 아파트, 토지, 상가 등 돈이 되는 부동산 투자 전략, 레버리지 활용 또는 경?공매를 통해 부동산을 취득하는 소액 재테크 비법, 보유세와 양도소득세를 최소화하는 세테크 요령, 정부정책과 거시경제의 흐름을 파악하고 그에 맞는 투자법을 모색하는 방법 등 부동산 투자 경험이 전혀 없는 초보자도 쉽고 안정적으로 할 수 있는 부동산 투자 전략을 알려준다.
프롤로그
부동산시장 앞으로 어떻게 될 것인가

1부 부동산 재테크 7계명
01 따라쟁이가 되지 마라
02 가족과 목표를 공유하라
03 가장 필요한 것부터 시작하라
04 거래와 관련된 사람들도 함께 고려하라
05 부동산 거래는 함께하는 것이다
06 경험은 돈을 주고도 사지 못하는 귀중한 보물이다
07 학습을 통해 시장 흐름보다 앞서 나가라

2부 부동산 재테크, 원리를 알아야 성공한다
01 돈 되는 아파트 고를 때 반드시 살펴야 할 7가지 조건
02 토지투자를 성공으로 이끄는 7가지 법칙
03 좋은 상가를 고르는 데 필요한 5가지 기준
04 보유세를 고려하라
05 부동산가격에는 정가가 없다
06 정책과 언론의 흐름을 살펴라
07 자금의 성격이 성패를 좌우한다
08 소액 재테크를 꿈꾸는 그대여 불편을 즐겨라
09 고령사회가 부동산시장을 변화시킨다
10 실수요는 지역 선택, 투자 목적은 시점 선택이 중요하다
11 부동산의 종목별 투자순환주기를 고려하라
12 재건축, 장기적으로 접근하라
13 도시재생사업을 주목하라
14 금리가 부동산시장에 미치는 영향을 읽어라
15 학교가 아니라 학교 인프라를 주목하라
16 수요를 억제하면 부동산가격은 폭등한다
17 전세가격으로 매매가격을 예측할 수 있을까?
18 사소한 것에 눈을 부릅떠라
19 공동투자를 활용하라

3부 종잣돈 없이 대박 터뜨리는 부동산 재테크 비법
01 내 집 마련, 신규분양을 노려라
02 매매계약서는 정직하게 써야 한다
03 잘 키운 연립·다세대주택, 열 아파트 안 부럽다
04 내 집 마련에 막차는 없다
05 주말농장으로 두 마리 토끼 잡기
06 리모델링시장을 주목하라
07 재건축, 규제완화 시점까지 기다려라
08 역세권을 주목하라
09 금리상승기에는 우량지역을 노려라
10 노후불량주택을 아는 순간 돈이 보인다
11 규제가 많은 곳에 장기 투자하라
12 상가의 가치는 권리금으로 파악하라
13 경기침체기에는 알짜 미분양 아파트를 노려라
14 성적표를 활용하라
15 나 홀로 아파트도 고르기 나름이다
16 등잔 밑이 어둡다
17 청개구리가 되어라
18 부동산 할인매장을 주목하라
19 미운 오리 부동산을 찾아라
20 레버리지 효과를 이용하라

4부 새는 돈을 막아야 부동산 재테크도 성공한다
01 양도소득세가 비과세되는 경우도 있다
02 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건을 숙지하라
03 1세대 2주택이어도 양도소득세를 납부하지 않을 수 있다
04 농어촌주택 포함 2주택인 경우에도 양도소득세를 면제받을 수 있다
05 종합부동산세, 어떤 세금인가
06 각종 세금에 대한 감면, 비과세 규정을 활용하라
07 매매 시에는 반드시 과세기준일을 챙겨라
08 임대주택사업자제도를 활용하라
09 영수증 챙기는 것을 즐겨라
10 대출상품을 챙겨라
11 중개수수료, 윈윈할 수 있다

2012년 7억 원까지 시세가 하락했던 대치동 은마아파트가 2017년 12월 기준 14억 원까지 그야말로 가격폭등 현상이 나타날 수 있었던 원인은 무엇일까? 더불어 그렇게 양호한 가격 상승률을 보이고 있었음에도 풍덕동 주공아파트(69.42m)의 시세가 여전히 1억 원을 넘지 못하고 있는 이유는 무엇일까?
답은 의외로 단순하다. 집값은 다양한 변수에 의해 결정되며 이 변수들은 서서히 그리고 장기적으로 집값 형성에 막대한 영향을 미친다. 대표적으로 직주근접성, 자족기능, 학교인프라, 대중교통의 편리성, 풍부한 기반시설의 유무, 생활편의시설, 웰빙주거환경 등을 들 수 있다. 바로 이런 부분들이 대치동 은마아파트가 풍덕동 주공아파트에 비해 월등한 매매가격이 형성된 이유다. _6쪽

3,000만 원의 자금에다 대출을 활용하면, 소형 다세대 연립주택 을 낙찰 받아 임대수익을 올릴 수 있는 곳을 수도권에서도 꽤 많이 찾아볼 수 있다. 하지만 재테크 초보자들 대부분은 이런 사실을 잘 모르고 있다. 설령 알고 있다 하더라도 즉각적인 매매차익을 기대하기 때문에 무시하는 경우가 많다. 따라서 소액으로 재테크에 나서는 초보자라면 반드시 발상부터 전환해야 한다. 매월 꾸준한 임대수익을 창출하는 것은 장기적 관점에서의 재테크이고, 매매차익을 창출하는 것은 단기적 관점에서 의 재테크라는 발상의 전환 말이다. _47쪽

주택은 수요가 크게 늘어난다고 해서 즉시 공급할 수 있는 제품 이 아니다. 공급을 위해서는 최소한 3년 이상의 시간이 필요하다. 따라서 공급은 일정한데 수요가 늘면 가격은 오를 수밖에 없다. 지하철 전철 역세권이 되면 곧 주택에 대한 수요가 늘어나게 되고 상 권 형성에도 큰 호재로 작용한다. 결국 ‘역세권=호재=부동산가 격 상승’이라는 공식이 성립되는 것이다.
일례로 분당선이 개통함으로써 역세권으로 발돋움한 지역의 주택가격이 이전에 비해 큰 폭의 오름세를 보였다는 점을 유념하고 신규 역세권, 더블?트리플?쿼드러플 역세권으로 거듭나게 될 지역들을 자세히 살펴볼 필요가 있다. _213쪽

부동산가격이 상승함에 따라 종부세 역시 엄청나게 증가하고 있다. 따라서 종부세 절감을 위한 전략이 그 어느 때보다 필요한 시점이다. 어떻게 하면 종부세를 줄일 수 있을까? 종부세를 줄일 수 있는 방법은 크게 세 가지 정도로 볼 수 있다.
첫째, 종부세 과세기준일인 6월 1일 이전에 주택을 처분한다. 이는 종부세 부담을 줄일 수 있는 가장 확실한 방법이다. 하지만 1세대 1주택이거나 양도소득세 등의 문제로 처분이 곤란한 경우가 있으므로 신중하게 결정해야 한다. 둘째, 증여를 통해 종부세를 줄인다. 단, 증여세를 부담해야 한다는 난점이 있는 만큼 향후 있을 수 있는 종부세 등 보유세 강화에 따른 세부담의 정도와 비교해 본 후 증여세를 낼 것인지 종부세를 낼 것인지를 선택하면 된다. 셋째, 다주택자인 경우 임대사업자로 등록해 종부세 부담에서 탈출한다. 이는 향후 가파르게 늘어날 수도 있는 종부세 부담을 피 하기 위한 현명한 전략이 될 수 있다. _310~311쪽

[출간 의의 및 특징]

초보자일수록 원리를 알아야 성공한다!
쉽고 안정적인 부동산 투자의 황금법칙 대공개!

급등과 급락을 오가는 롤러코스터 장세. 그럼에도 부동산은 투자자에게 매력적인 투자 수단이다. 아무리 가격이 폭락해도 집이나 땅과 같은 부동산은 결코 줄거나 사라지지 않고, 10년가량 장기로 투자기간을 잡을 경우 물가상승률을 훨씬 웃도는 수익률을 가져다주기 때문이다. 그만큼 가치 있는 부동산을 알아보고 투자하는 것이 중요하다. 부동산 투자를 시작하는 초보자라면 더더욱 그렇다. 무엇을 어떻게 얼마나 투자해야 하는지 그 원리를 알아야 쉽고 안정적인 투자가 가능하다.

≪부동산 투자 교과서≫는 남들이 사려고 할 때 팔고 팔려고 할 때 사는 법, 수익‘액’이 아니라 수익‘률’을 높이는 법, 종잣돈 없이 부동산 재테크를 시작하는 법, 도시재생사업으로 수익 내는 법, 정책과 언론이 만드는 투자계절을 감지하는 법, 금리와 부동산시장의 상관관계를 파악하는 법 등 원리에 충실하면서 가치 있는 부동산 투자에 성공할 수 있는 비법을 조목조목 짚어준다. 이제 막 부동산 투자에 관심을 둔 초보자들에게 좋은 길잡이가 될 것이다.

[내용 소개]
대한민국 부동산시장의 미래는
어떻게 변화할 것인가
“정책에 맞서지 마라.” 투자자라면 반드시 머릿속에 새겨둬야 하는 말이다. 특히 한국은 정부가 부동산시장에 깊이 개입하는 국가인 만큼 이 말의 중요도가 그 어떤 투자 비법보다 높다. 우리는 이미 역대 정부의 부동산정책에 따라 부동산시장이 크게 출렁거리는 것을 여러 차례 경험했다. 문재인정부는 출범하자마자 다른 모든 정책에 앞서 부동산정책을 발표했다. 출범 7개월 동안 7번의 관련 정책이 발표됐고, 앞으로도 수차례 추가 정책이 발표될 예정인 가운데 시장은 혼란에 빠진 상태다. 문재인정부가 발표하는 정책이 모두 부동산시장 부양이 아닌 억제에 초점을 맞추고 있기 때문에 투자자들 사이에 불안이 확대되고 있다.
그러나 두려워할 필요가 없다. 위기와 혼돈 속에서도 투자기회는 상존한다. 투자의 성패는 탄탄한 기본기를 바탕으로 시시각각 변화하는 정책을 파악?분석하고, 그 흐름을 얼마나 잘 타느냐에 달려 있다. 저자는 책 곳곳에서 역대 정부의 정책이 부동산시장에 미친 영향을 분석하고, 문재인정부가 지금까지 발표한 정책들을 일목요연하게 정리해 앞으로의 전망도 조심스럽게 내다보았다. 또한 본문의 상당 부분을 할애하여 정부 주도의 도시재생 뉴딜정책과, 서울시가 진행하는 4가지 유형의 도시재생사업을 상세히 소개하고 있다.

이론만으로는 부족한 2%,
32가지 실사례에 생생하게 녹여 채웠다!
우리가 시간과 돈을 들여 투자 이론을 공부하는 이유가 무엇인가? 그것을 실전에 적용해 시행착오와 위험을 최소화하고 성공적인 투자수익을 얻기 위해서다. 단지 이론전문가가 되기 위해 공들여 공부하는 사람은 아마도 없을 것이다. 그러나 부동산 투자는 이론을 두루 섭렵했다는 자신감만 가지고 실전에 뛰어들기에는 어려움이 뒤따른다. 이 책은 그런 어려움을 32가지 실사례를 통해 말끔히 해소했다.
틈틈이 쌓아온 투자지식을 잘 응용해 첫 투자에서 성공을 거둔 모씨, 턱없이 높은 가격에 토지를 매입한 모씨와 시세보다 훨씬 싼값에 토지를 매입하고 생각지도 못했던 개발로 추가 수익까지 덤으로 얻은 모씨, 시장흐름을 제대로 파악하지도 않고 무리하게 레버리지를 활용하다가 큰 손해를 본 모씨, 낙후됐지만 개발 잠재력을 지닌 집을 찾아 이사에 이사를 거듭하면서 실거주와 재테크를 동시에 해결하며 부를 일구고 있는 모씨, 공동투자로 강원도 토지를 매입해 전원생활의 즐거움과 시세차익이라는 두 마리 토끼를 잡은 모씨, 경솔하게 다운계약서를 작성했다가 큰 불이익을 당한 모씨, 모두가 부동산 투자를 만류하는 불황기에 과감히 투자해 큰 수익을 거둔 모씨, 쓸모없는 땅으로 치부되던 ‘도로’에 대한 정보를 꼼꼼히 분석하여 숨은 가치를 알아낸 뒤 최저가격에 낙찰 받아 4배가 넘는 수익을 거둔 모씨, 2500만 원의 소액을 투자해 12%의 연수익을 거두고 있는 모씨 등등.

성공담과 실패담을 두루 포함한 이 사례들은 투자를 시작하는 혹은 좀 더 높은 수익을 얻고 싶어 하는 투자자들에게 현실감을 부여하고, 읽는 이로 하여금 풍부한 간접경험을 하게 해준다.

작가정보

저자(글) 김종선

부동산 전공으로 석사학위를, 재무관리 전공으로 경영학 박사학위를 받았으며, 17년간 대한민국 부동산 투자 최전선에서 일해온 이론과 실무를 겸비한 독보적인 부동산 애널리스트다.
대학교 2학년 때 공인중개사 시험에 합격한 후 전국을 누비며 다양한 부동산 컨설팅 경험을 쌓았다. IMF 외환위기 여파로 30대 초 직접 운영하던 학원이 경매에 넘어가는 경험을 한 뒤, 철저히 투자자들의 입장에서 작은 것 하나까지 세심하게 컨설팅하는 안목을 갖게 되었다. 부동산 투자야말로 매우 작은 부분에서 성패가 결정되고, 사소한 실수가 엄청난 실패로 이어질 수 있음을 몸소 체험했기 때문이다. 덕분에 투자자들이 가장 궁금해하는 부분을 꼭 집어서 설명해주는 강의와 컨설팅으로 호평을 받고 있다.
가천대학교 메디컬캠퍼스, 신세계백화점 문화센터, KFM <경기도 웰빙 투데이>에서 부동산과 재테크 강의를 했고, <내일신문> <데일리안> <조인스랜드> 등 신문과 잡지, 부동산 관련 여러 매체에 칼럼을 기고했다.
현재 BSI 경영연구원 원장, 인천 숭의2 LH참여형 가로주택정비사업조합 조합장, 한서대학교 항공교통물류학부 겸임교수를 맡고 있으며, 항공정보산업대학원에서 MBA 과정, 경희대학교 평생교육원에서 경영학 강의를 하고 있다. 또한 SBS, MBC, KBS, OBS 등 다양한 방송매체와 <매경이코노미>에 부동산 자문을 하고 있다.
지은 책으로 《재테크, 스마트폰 없으면 꿈도 꾸지 마라》 《임대수익 부자들》 《생각의 배신》 《지켜야 할 부동산 버려야 할 부동산》 《아는 만큼 돈 버는 부동산 경매 부자》 《남편보다 월세통장이 더 좋아》 등이 있다.

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