건물주가 되는 첫걸음 상가주택 짓기

주거와 수익이 보장되는 상가주택을 짓기 위한 10가지 키워드

구선영 , 홍만식 지음

위즈덤하우스 2016년 07월 07일 출간 종이책 : 2016년 04월 20일 출간

작품소개

책소개

건물주의 로망을 현실로!

아파트보다 단독주택에 살고 싶고 그 집으로 돈도 벌고 싶다면 답은 『상가주택 짓기』. 이 책은 네 곳의 상가주택 성공 사례와 함께 그들 사례의 수지분석과 자금계획, 시장조사, 건축과정을 디테일하게 담겨 있다. 특히 개발포인트, 투자비용, 수익률 등을 솔직 공개하며 기획부터 준공까지 10가지 단계별로 실패 없는 상가주택을 짓는 데 도움 되는 다양한 노하우를 풀어냈다.

목차

프롤로그 _ 살면서 돈 버는 집, 상가주택에서 행복을 찾다

1부. 그들은 어떻게 상가주택을 지었을까?

1. 1석 5조, 집에 실용을 담다 : 망원동 모퉁이집
“10년 뒤 생활 계획까지 집에 반영했어요”
58평 땅에 건축한 1석 5조 ‘종합선물세트’
상가주택이라고 집을 양보하지 않았다
상가주택 지은 계기로 다른 집 원룸 관리도 시작하다
주거와 사무실 모두 해결하고도, 월 700만원 임대수익
집, 어찌됐건 한번은 지어보는 게 낫다

2. 땅의 한계를 넘어 수익률을 최대화하다 : 동교동 UFO
빚 남은 50년 된 단독주택, 신축하기까지 고민이 많았다
부모님의 노후생활을 해결하기 위해 지은 집
디자인 역발상으로 임대수익 높이기 승부수
깊은 이해와 충분한 소통이 가능하게 한 일

3. 일터와 주거와 공존을 꾀하다 : 상도동 반달집
“사업장 임대료 내느니 내 집에서 일하자, 마음먹었죠.”
불리한 땅도 내 몸에 맞추면 살릴 수 있다고?
일터와 공존하는 살림집을 만들다
그들의 집, 휴식과 취미생활을 위한 아지트
어떤 집에서 살고 싶은지, 깨알같이 적었다

4. 단독주택의 꿈을 실현하면서 수익을 얻다 : 통영 도마집
동트리오 삼형제의 ‘도서관과 마당이 있는 집’
세 아들의 꿈과 관계가 자라는 집을 짓고 싶었다
다양한 일상이 생성되는 마당집
필지를 분할해서 개발비용 부담을 낮추다
가족의 삶이 얼마나 가치 있어질 수 있는가

2부. 좋은 기획이 있어야 좋은 상가주택이 나온다

1. 상가주택을 기획하기 전에 해야 하는 것들
왜 상가주택인가, 목적을 분명히 하라
상가주택의 장단점을 파악하라
우선순위를 결정하라
비용을 지불할 의사가 있는지 고민하라

2. 좋은 사업기획서에 필요한 세 가지
사업수지분석표를 만들어보자
*망원동 모퉁이집의 규모검토와 사업수지 분석 사례
자금의 확보금액에 맞게 기획하라
*통영 도마집의 자금계획 사례
프로그램의 선택은 직접 시장조사를 통해 결정하라
*동교동 UFO의 임대현황 조사와 건축 다이어그램 사례

3. 모든 건축주가 풀어야 할 숙제, 나만의 스토리 찾기
내 삶의 이야기를 들려주라
통영 도마집의 스토리와 위시리스트
‘책집+마당집+놀이집’ 트리오가 탄생하다
상도동 반달집의 스토리와 위시리스트
못생긴 땅을 개성 있게 만든 ‘반달집’이 탄생하다

3부. 상가주택 잘 짓는 비법은 따로 있다

1. 상가주택 설계는 달라야 한다
상가 동선과 주거 동선을 분리하라
주인세대는 꼭 마지막 층에 있어야 하는가?
출입구는 건축물의 대문이다
임대세대의 경쟁력을 찾아야 한다
지하층을 파야 하는 기준은 무엇인가?
용적률을 다 채우는 게 좋은 것은 아니다
주인세대가 좋으면 건물 매매가 쉽다
공사비 사용에 있어 선택과 집중을 하라
상가 업종을 반영한 설비공사를 고려하라

2. 건축가와 잘 맞아야 만족도가 높다
건축가를 잘 활용해야 비용을 절약할 수 있다
파트너로서의 건축가를 선정하라
3단계 건축설계를 꼼꼼히 거쳐라
건축 설계비에는 변수가 있다
건축가의 다양한 역할을 활용하라

3. 건축주·건축가·시공자, 삼자 소통을 하라
소통은 구체적이고 명확한 도구로 해야 한다
설계 단계별 소통 도구는?
소통에는 적절한 시기가 있다

4. 시공사 선정을 잘해 리스크를 줄여야 한다
일반적인 비교견적의 함정을 조심하라
‘평당 단가’ 공사비 계산법을 경계하라
건축설계를 공짜로 해주는 시공계약은 피하라

5. 견적을 잘 내야 수익성을 지킨다
공사 내역서, 건축주도 알아야 한다
공정표를 기준으로 공사비 지불방식을 결정하라
하도급 업체에 지급되는지 확인해야 한다

6. 단열만 잘 해도 입소문이 난다
단열효과가 높은 시공법을 선택한다
단열재 시공법도 미리 확인한다
단열 하자, 빨리 발견할수록 좋다
단열에서 중요한 창호 선택의 기준이란?

7. 준공 전 체크만 잘해도 하자가 줄어든다
준공 전 체크 리스트를 확보하라
준공 후 체크 리스트로 문제를 예비하라

에필로그 _ 성공한 상가주택 건축주들에게 배우자

책 속으로

최근 베이비부머 세대를 중심으로 일고 있는 상가주택 열풍의 배경은 바로 이 ‘살면서 돈 버는 집’에 대한 기대감이 아닐까 싶다. 과거에는 살면 살수록 돈을 벌어다 주는 역할을 아파트가 담당했다. 그러나 더 이상 아파트의 재산상 가치를 보장받기 힘든 시기가 왔으니 다른 곳으로 눈을 돌려야 한다. 더군다나 자산 중 부동산 비중은 높고 현금 비중은 적은 베이비부머 세대는 노후자금을 마련할 수 있는 출구를 찾아야만 했다.
그 와중에 신도시에 대량 포진되어 있던 상가주택을 지을 수 있는 용지(점포겸용단독주택지)가 관심을 끌기 시작했다. 상가주택은 집주인이 직접 살면서 1층 상가와 일부 임대세대를 통해 월세를 받을 수 있는 구조다. 베이비부머 세대 입장에서는 상가주택 한 채로, 노후에 거주할 집과 노후의 생활자금이 동시에 마련되니 속이 후련하다.
실제 신도시를 중심으로 급속도로 퍼져나가고 있는 상가주택은 전세 희귀 현상과 맞물려서 짓는 즉시 임대차계약이 성사되는 기염을 토하기도 했다. 지금도 전세가가 높은 지역에서는 전세보증금만으로 건축비를 충당하는 상가주택을 목격할 수 있다. 대도시보다 다소 땅값이 낮은 신도시의 경우에는 토지비용만 마련할 수 있다면 접근이 한결 쉬워졌다. 먼저 살던 집을 팔아 토지비용을 대고, 전세보증금으로 건축비를 충당하고, 1층 상가에서 월세를 받아서 생활자금으로 쓰고, 남은 돈은 저축할 수 있다. 이처럼 경기도권 신도시에서 시작된 상가주택 건설 바람이 지금은 지방의 혁신도시와 택지개발지구, 서울이나 부산 등 대도시의 구도심으로 불어가고 있다.

_ 프롤로그 … 9쪽

건축가: 보통 원룸 건물은 복도 끝을 막아버리죠. 복도를 막으면 침침하고 환기도 어려워져서 저의 원칙은 어떤 경우에도 통로는 절대 막지 않는 겁니다. 이 집에서는 복도 끝에 긴 테라스를 달아서 숨통을 텄어요.
아내: 관리하기 좋으라고 짓는 건물이지, 살라고 짓는 건물이 아니라는 생각이 드는 건물들이 있어요. 방에 빛도 안 들어오고 복도가 깜깜하고 냄새나는 이런 집에서 어떻게 살죠? 건강한 젊은이도 그런 환경에서 지속적으로 살면 우울하게 되죠. 이제 집 짓고 임대하는 분들도 윤리의식과 직업의식이 있어야 합니다.
기자: 대부분 건축주가 수익률을 높이고 면적을 확보하려다가 놓치는 부분이네요.
아내: 건축주들의 착각이에요. 작더라도 좋은 공간을 만들면 수익률이 높아지는 게 임대사업의 이치죠. 무조건 넓은 방을 많이 뽑는다고 좋은 게 아니에요. 어떤 집은 방이 10개인데 6개씩 공실이 생기는 집도 있어요. 무슨 소용이 있나요? 건축주가 그 정도 생각밖에 없으면 시설은 두말하면 잔소리죠. 내 돈만 소중한 게 아니에요. 젊은이들 입장에서 월세 몇 십만 원은 엄청 큰돈인데, 그걸 받으려면 그 이상으로 해줘야겠다는 생각으로 집을 지어야 합니다.

_ 1부. 그들은 어떻게 상가주택을 지었을까? … 9쪽

“어떤 상가주택을 지으시려고요?”
“글쎄요. 임대수익이 잘 나오게 지으면 되지 않을까요?”
요즘 상가주택을 짓겠다고 문의해오는 사람들이 적지 않다.
그런 예비 건축주들에게 어떤 상가주택을 짓고 싶은가 물으면 대답을 망설이거나 조금은 자신 없는 목소리로 조심스럽게 의견을 내놓는다. 사실 상가주택 설계를 건축사사무소에 문의해오는 것만으로도 대단한 발전이다. 그만큼 잘 지어보겠다는 의지의 표현이기 때문이다.
“상가주택이 어떤 건물인지는 아시나요?”
질문을 이어가 본다. 당연한 질문을 왜 하느냐는 표정이 돌아온다. 상가도 있고 주택도 있는 건물이 상가주택이지 뭐 별다른 게 있을까.
그런데 그렇게 단순하게만 생각할 일이 아니다. 상가주택도 어떤 목적으로 짓느냐에 따라 내용이 완전히 달라진다. 한 덩어리의 건물 안에 주택만이 아닌 여러 프로그램이 들어가기 때문이다. 그래서 상가주택을 짓기 전에 자신의 건축 목적이 무엇인지 스스로에게 질문을 하고 답을 얻을 수 있다면 절반의 성공이다.
무엇보다 상가주택의 특성을 잘 알아야 한다. 그러면 장점은 극대화하고 단점은 극복하는 상가주택을 만들 수 있다. 상가주택을 아는 만큼 수익성을 높일 수 있고 거주 환경도 좋게 만들 수

출판사 서평

아파트보다 단독주택에 살고 싶다.
그런데 그 집으로 돈도 벌고 싶다.
그렇다면 답은 ‘상가주택’을 짓는 것이다.
기대를 현실로 만들어주는 상가주택의 모든 것!

살면서 돈 버는 집, 상가주택에 주목하라
아파트 살 돈이면 단독주택을 지을 수 있다고 한다. 그러나 도심에서 떨어진 곳에 생활편리와 교육문제를 제쳐두고 집을 지어 올리는 것을 선택하기란 쉽지 않다. 그리고 앞으로의 재테크와 안정적인 수입원을 생각해서라도 빌딩에 투자해 월세를 받는 게 낫다고 여긴다. 그러나 이는 ‘상가주택’이라는 하나의 대안을 잘 알지 못하기 때문이다.

공실 없이 잘되는 상가주택은 따로 있다
상가주택은 그토록 원하던 단독주택의 삶도 누리게 해주면서, 평생 월급이 되어줄 원룸과 상가 등을 아래층 혹은 위층에 짜 넣을 수 있다. 자산 중 부동산 비중은 높고 현금 비중은 적은 대다수의 사람들에게는 거주와 수익이 동시에 보장되는 상가주택에 눈을 돌릴 수밖에 없다. 물론 모든 상가주택이 다 성공하는 것은 아니다. 잘되는 상가주택은 따로 있다. 《건물주가 되는 첫걸음, 상가주택 짓기》는 살면서 돈 버는 집, 상가주택의 행복한 성공을 결정짓는 한 끗 차이를 소개한다.

상가주택만의 기획과 건축이 필요한 이유
그동안 상가주택 투자에 대한 책들은 있었으나 정작 중요한 상가주택 짓기에 대해 제대로 알려주는 책은 없었다. 주변을 둘러보아도 참고할 만한 새로운 주거유형의 시도가 많지 않은 실정이다. 많은 건축주들이 네모반듯한 상자에 공간을 많이 쪼개 넣는 방식의 시행착오를 하면서, 공실 문제 때문에 초기 투자비용도 회수하기 힘들어하고 있다. 상가주택은 그에 맞는 기획과 건축이 필요하다. 주변의 ‘그렇다더라’에 흔들리지 않고 상가주택의 핵심을 파악해야 한다.

한계를 넘어 행복한 성공을 얻은 상가주택들
이 책에 소개된 네 곳의 상가주택 성공 사례는 그래서 시사하는 바가 크다. 그들의 여건이 특별히 유리하거나 여유가 있었던 것은 아니다. 오히려 길모퉁이 한계 많은 땅, 집 짓느라 무리하게 받은 대출, 덜컥 땅부터 사서 그대로 건물을 올리기 부담스러운 상황 등등. 그러나 그런 어려운 여건을 극복하고 더 나아가 경쟁력 있는 상가주택을 지을 수 있는 방법은 분명 있었다. 이 책에는 그들의 스토리가 인터뷰 형식으로 생생하게 실려 있다. 또한 그들 사례의 수지분석과 자금계획, 시장조사, 건축과정을 디테일하게 담았다. 특히 개발포인트, 투자비용, 수익률 등을 솔직 공개해 독자들에게 좀더 실제적인 레퍼런스가 될 것이다.

실패 없는 상가주택을 짓는 노하우 10가지
그리고 기획부터 준공까지 10가지 단계별로 실패 없는 상가주택을 짓는 데 도움 되는 다양한 노하우를 풀어냈다. ‘내가 살고 싶은 단독주택’과 ‘임대세대가 원하는 공간’을 둘 다 놓치지 않는 법, 개발비용 부담을 낮추면서 임대 경쟁력을 높이는 법, 상가주택만의 설계법, 건축가ㆍ시공사와의 소통법, 리스크와 하자 줄이는 법 등 독자들의 궁금증을 해소할 만한 내용들이 차근차근 담겨 있다.

상가주택에 사는 ‘사람’을 생각하라
상가주택은 가능성이 열려 있다는 점, 진입장벽이 높지 않다는 점에서 분명 시도해볼 만한 도전이다. 단, 눈앞의 이익에만 급급해 멀리 내다보지 못하면 경쟁력이 오래가는 상가주택을 지을 수 없다. 상가주택은 나만 사는 집이 아니라 여럿이 사는 집이다. 내가 가족들과 행복하게 살 집, 그리고 들어와 살 사람들을 배려하는 집을 짓기 위한 노력을 함께 기울여야 한다. 그러면 행복한 주거와 안정적인 수익이 공존하는 상가주택의 꿈은 자연스럽게 이뤄질 것이다.

작가정보

저자(글) 구선영

저자 구선영은 국내 최초, 최장수 주택종합월간지 〈주택저널〉에 15년째 몸담고 있는 취재 기자다. 전국의 다양한 주거현장을 누비고 다니며 집과 라이프스타일의 관계성을 목격해 왔다. 그러면서 최근 관심이 증폭되고 있는 상가주택 취재를 통해 상가주택이 지닌 여러 가지 가능성에 주목하게 되었다. 건물 하나에 단독주택 못지않은 살림집과 일터, 카페, 오피스, 임대가구 등 다양한 프로그램을 기획할 수 있는 상가주택은 100세 시대 노후 대비가 가능한 집이라고 말한다. KBS1 라디오 〈생방송 토요일 아침입니다〉 ‘전원생활 가이드’ 코너에 고정 출연 중이며, 지은 책으로는 《몸과 마음이 행복한 펜션부자들》 《성공하는 도시형생활주택 실전사례집》 등이 있다.

저자(글) 홍만식

저자 홍만식은 리슈(RICH Urban Environment)건축사사무소 소장을 역임하고 있으며, 서울시립대학교 건축학부 겸임교수로 출강 중이다. 소통을 중시하는 건축가로, 좋은 기획이 있어야 좋은 디자인이 나온다는 생각을 바탕으로 설계자를 넘어 조정자의 역할까지도 자처해왔다. ‘집 지으면 10년 늙는다’는 관행을 깨고 건축주들에게 ‘집 짓는 일은 즐겁다’는 경험을 안겨주기로 유명하며, 수년째 집짓기 동호회 ‘리슈건축이야기’(blog.naver.com/richuehong2)를 운영 중이기도 하다. 최근에는 서울 상도동 반달집과 동교동 UFO 등 독특한 디자인의 상가주택을 많이 지어 유명세를 타고 있다. 2013년 대한민국 신인건축사 대상 최우수상과 2014년 전라북도 건축문화상 최우수상(주거 부문)을 수상했다.