돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트

부동산 애널리스트가 알려주는

채상욱 지음

위즈덤하우스 2017년 05월 29일 출간 종이책 : 2017년 05월 25일 출간

작품소개

책소개

《뉴스테이 시대, 사야 할 집 팔아야 할 집》의 저자 채상욱 애널리스트 신간!

『부동산 애널리스트가 알려주는 돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트』는 정권 교체와 함께 쏟아지는 다양한 부동산 시장에 대한 예측을 살펴보면서 단순히 입지, 교통, 학군 등에 따른 투자처를 소개하는 데 그치는 것이 아니라 부동산 시장의 본질을 독자 스스로 파악할 수 있도록 돕는 책이다. 내 집 마련을 꿈꾸는 이들과 월급만으로는 턱없이 부족한 노후 준비를 위해 투자하고 싶은 이들 모두를 위해 저자는 우리나라 부동산 시장이 가진 전반적인 특성을 알려주면서 자신의 성향에 맞는 투자법을 찾을 수 있도록 도와준다. 특히 최근 가장 뜨거운 관심사인 재건축 아파트 투자에 대해서도 깊이 다뤘다.

저자는 반복되는 폭락론의 실체를 밝히면서 우리나라 집값이 폭락하기 어려운 이유에 대해 설명한다. 그리고 우리를 기다리는 것은 ‘공급 폭탄’에 따른 집값 폭락이 아닌 ‘공급 절벽’에 따른 집값과 임대료의 상승이라는 것을 조목조목 밝힌다. 또한, 이변이 없는 한 새 정부에서 시행할 것으로 보이는 ‘재건축초과이익환수제’와 ‘간주임대료’ 제도가 기존의 부동산 시장을 완전히 재편할 것으로 예측하고, 이에 따른 투자 전략을 제시하고 있다.

목차

프롤로그. 새로운 정부 이후, 부동산 시장은 어떻게 바뀔까?

1장. 집값이 떨어질까 봐 집을 사지 못하는 당신에게
집값 폭락설이 반복되는 이유
집값이 떨어져야만 이기는 싸움을 할 것인가
미분양? 공급 과잉? 지역마다 다르다
집이 3% 는다고 공급 폭탄이라 말할 수 있을까?
규제가 집값을 올리고 있다
두려워해야 할 것은 ‘공급 폭탄’이 아닌 ‘공급 절벽’이다

2장. 전세푸어가 되는 것은 두렵지 않은가?
다주택자가 지배하는 부동산 시장
집값이 오르면 전세가 늘고, 집값이 주춤하면 월세가 느는 원리
월세가 오르는 이유
집주인의 세금까지 임차인이 떠맡게 되는 시대
‘투기세력’ 다주택자 덕분에 싼 임대료에 살 수 있다는 불편한 진실
기업이 싼 월세를 제공해줄까?

3장. 이제 부동산 시장은 완전히 바뀐다
집을 사는 순간, 모든 것이 달라진다
부동산 시장을 뒤흔들 ‘재건축초과이익환수제’
앞으로 전국의 아파트는 4개 그룹으로 재편된다
1번 그룹: 준공 30년이 지난 아파트
- 대표적인 아파트/부동산 가격 흐름 예측/사야 할까, 팔아야 할까
2번 그룹: 준공 20~30년 된 아파트
1. 1986~1990년에 준공된 아파트
- 대표적인 아파트/부동산 가격 흐름 예측/사야 할까, 팔아야 할까
2. 1기 신도시 아파트: 1991~1995년에 준공된 아파트
- 대표적인 아파트/부동산 가격 흐름 예측/사야 할까, 팔아야 할까
3번 그룹: 2000년대에 지어진 아파트
- 부동산 가격 흐름 예측/사야 할까, 팔아야 할까
4번 그룹: 분양권 시장은 어떨까?
- 대표적인 아파트와 부동산 가격 흐름 예측/사야 할까, 팔아야 할까
성향에 맞게 투자하라

4장. 절대 손해 보지 않는 집을 사는 방법
실거주 vs 투자? 원하는 집을 찾는 방법
- 원하는 지역의 아파트 시세와 학군 파악하기
- 분양 예정 아파트와 신규 정비사업 정보 확인하기
- 아파트 실거래가 확인하기
현장에서 확인해야 할 사항들
- 부동산중개사와는 무슨 이야기를 나눠야 할까?
- 등기부등본을 확인해야 하는 이유
- 부동산중개사에게 미리 말해두면 좋을 이야기
- 실제 매물을 확인할 때 놓치지 말아야 할 것들
앞으로 세금 관리가 수익률을 결정한다
- 간주임대료 계산하는 방법
- 다주택 보유를 고려한다면 부부간 양도는 필수다
집, 사는 것보다 파는 것이 더 중요하다
- 1주택자가 해야 할 고민
- 2주택자가 해야 할 고민
- 3주택 이상 보유자가 해야 할 고민
부동산, 공부하지 않을 거면 투자하지 마라
tip) 부동산에 대한 시야를 넓혀주는 금융 시장 전문가들

5장. 노후까지 준비하는 부동산 투자법
은퇴를 앞둔 베이비부머의 고민들
100만 원으로 강남 건물주 되기
하나의 집으로 여러 채 효과를 내는 새로운 임대사업
소규모 재건축 시대를 선점하라
- 투자할 만한 나 홀로 아파트 찾는 방법
집 한 채로 평생 연금 받는 방법

6장. 앞으로도 집은 계속 부족하다
누가 집을 사는지 정확히 알아야 한다
1인 가구? 40대 이상에서 폭발적으로 늘고 있다
집이 절대적으로 부족한 나라
노후주택이 전체의 절반이나 차지하는 현실
재건축 난민들이 몰려온다
재개발을 할수록 집이 줄어드는 역설

부록.
투자에 앞서 부동산 윤리에 눈떠라
무엇이 부동산 가격에 영향을 미치는가
1. 학군과 아파트 가격의 관계
2. 경관과 아파트 가격의 관계
재개발 투자에 대한 기본 가이드
1. 재개발 사업 투자란 무엇인가?
2. 재개발 사업에 투자할 때 가장 중요한 것들
3. 프리미엄을 계산하는 방법
4. 어떤 재개발 사업에 투자해야 하는가?
5. 재개발 대상 물건을 살 때 반드시 확인해야 할 점

책 속으로

2015년에 들어 집값이 본격적으로 오르기 시작했고, 슬슬 매매가와 전세가의 갭이 벌어지기 시작한다. 이때 전세를 살던 사람들은 전세 계약 기간이 만료될 시점인 2017년쯤 집을 사야겠다고 생각했는지도 모른다. 그런데 2016년 여름, 기습적인 집값 상승이 전국적으로 펼쳐진다. (…) 체감하기로는 여름에만 집값이 10% 이상 올랐다고 느꼈을 텐데, 그런 상승장에서 전세입자들은 집을 사지 못하고 그저 쳐다만 봐야 했다. (…) 이와 같은 상실의 시대에 2017~2018년 부동산 하락설이 스멀스멀 들려온다. 한 번 집 살 기회를 놓친 사람들은 다시 올 하락장을 기다리며 전문가들의 경고에 귀 기울인다. 그리고 언제 집을 사야 할지 고민하기 시작한다.
그런데 정말 기다리면 싼 값에 집을 살 수 있는 기회가 올까? 단언컨대 그토록 기다리는 집값 폭락의 시대는 오지 않을 것이다. 주식 시장의 유명한 격언이 있다. ‘모두가 기다리는 조정은 오지 않는다.’ 더구나 공급이 부족한 재화가 폭락한다는 것은 사실 수급 논리상 불가능에 가까운 법이다.
_‘집값이 떨어져야만 이기는 싸움을 할 것인가’ 중에서(본문 23~25쪽)

앞으로 5년 동안 신규 아파트의 분양 물량은 감소될 예정이므로 분양을 받을 수 있다면 받는 것이 좋다. 그러나 신규 분양 시장 이외에도 약 1천만 호에 이르는 기존 아파트가 있기 때문에 이런 아파트를 매수하는 것도 좋은 판단일 것이다.
다만 올해 아파트를 매수하거나 매도할 계획이 있다면 반드시 확인해야 하는 제도가 하나 있는데, 그것은 바로 ‘재건축초과이익환수제’다. 언뜻 이 제도의 이름만 보고 ‘재건축’ 대상 아파트에만 영향을 주는 제도라고 착각하기 쉽다. 하지만 세상일이 그렇게 단순하던가?
이 제도는 재건축 아파트뿐만 아니라 현재 건설 중인 아파트 분양권에까지 모두 영향을 줄 것이다. 이 제도를 기준으로 전국에 존재하는 모든 아파트를 단 4개의 그룹으로 재편할 수 있기 때문에, 손해 보지 않으려면 이 제도에 대해 철저히 알아두어야 한다. 부동산은 첫째도, 둘째도, 셋째도 입지라는 말을 많이 쓰지만 올해만큼은 입지 위에 재건축초과이익환수제가 있다고 해도 과언이 아니다.
_‘부동산 시장을 뒤흔들 ’재건축초과이익환수제‘’ 중에서(본문 84~85쪽)

특정 자산을 매수하고 매도하는 과정에서, 매수 시점의 투자 아이디어가 실현되거나 소멸되면 매도하는 것이 적절하다. 주식 시장이 좋은 점은, 이처럼 매수 시점의 투자 아이디어가 현실화되거나 소멸되는 것을 비교적 쉽게 확인할 수 있다는 점이다.
부동산 시장도 마찬가지다. 장기적으로 재건축이나 리모델링을 염두에 두고 1990년대 초에 준공된 1기 신도시 아파트에 갭투자하고 있다면, 임대사업자 등록을 한 후 장기적인 투자 목적에 맞게 보유하면 될 것이다. 혹은 서울 서북부권의 주택재개발로 인해 서울의 임대 물량이 부족해질 것이고, 그에 따라 임대료가 상승할 것을 기대하여 1기 신도시 아파트를 사는 사람도 있을 것이다. 이런 기대가 실현됐을 때 매도하는 것은 좋은 선택이다. 중요한 것은 집을 살 때 가졌던 어떤 기대, 즉 ‘투자 아이디어’가 실현되거나(투자 성공) 혹은 소멸된다면(투자 실패) 그 투자를 종료시키는 것이다. 즉, 투자 아이디어가 실현되거나 소멸하는 시점이 바로 매도 타이밍이다. 투자에 대한 아이디어가 없다면 관성으로 투자하지 말아야 한다.
_‘집, 사는 것보다 파는 것이 더 중요하다’ 중에서(본문 152~153쪽)

출판사 서평

실거주부터 투자용 아파트까지,
한 권으로 끝내는 돈 되는 아파트의 모든 것!

10년째 집값이 떨어진다는 이야기가 끊이지 않는다. 때마침 다양한 근거를 가진 부동산 폭락론도 언론을 통해 확산된다. 그러나 이러한 폭락론의 근거를 꼼꼼히 따져보면 그 실현 가능성은 미약하고, 오히려 이 때문에 서민들이 집 살 기회를 놓치고 있다고 이 책 《돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트》는 말한다.
《돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트》는 정권 교체와 함께 쏟아지는 다양한 부동산 시장에 대한 예측을 하나하나 살펴보면서 단순히 입지, 교통, 학군 등에 따른 투자처를 소개하는 데 그치는 것이 아니라 부동산 시장의 본질을 독자 스스로 파악하도록 돕는다. 특히 실거주나 투자용으로 아파트 매매를 고려하고 있다면 이제부터 반드시 알아야 할 ‘재건축초과이익환수제’와 ‘간주임대료’ 제도 등 새 정부가 실행할 것으로 예상되는 정책과 그로 인해 완전히 새로 재편될 아파트 시장, 그에 따른 그룹별 투자 전략도 소개한다.

폭락론에 속지 말고, 돈 되는 아파트에 투자하라

미국의 금리 인상, 소득 대비 과도한 가계부채, 베이비부머 세대의 은퇴, 인구 감소, 공급 폭탄… 다양한 근거를 가진 부동산 폭락론이 정설로 받아들여지고 있다. 또한 부동산으로 돈을 버는 것이 죄악시되고, 폭락을 주장하는 게 선하다고 여겨지는 사회 분위기 속에서 언젠가 집값이 떨어지면 내 집을 마련하겠다고 결심하는 이들도 많다. 하지만 그때를 기다리다가 막상 전세 계약이 끝날 무렵 부동산을 다녀보면, 오히려 전세가나 집값이 이전 계약 때보다 수천만 원에서 억 단위로 오른 것을 확인할 때가 많다.
《돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트》의 저자 채상욱 애널리스트는 반복되는 폭락론의 실체를 낱낱이 밝히면서, 우리나라 집값이 폭락하기 어려운 이유에 대해 설명한다. 그리고 오히려 우리를 기다리는 것은 ‘공급 폭탄’에 따른 집값 폭락이 아닌 ‘공급 절벽’에 따른 집값과 임대료의 상승이라는 사실을 조목조목 밝힌다. 그렇기 때문에 지금의 집값이 싼 편은 아니지만, 이 가격에 집을 살 수 있는 기회도 얼마 남지 않았다고 말한다.
집은 누구에게나 필요하다. 특히 가정을 꾸리고, 아이가 생기면 안정적인 주거 환경이 더욱 절실해진다. 이 책 《돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트》는 내 집 마련을 꿈꾸는 이들과, 월급만으로는 턱없이 부족한 노후 준비를 위해 투자하고 싶은 이들 모두를 위해 쓰였다. 아파트를 거래할 때 반드시 알아야 할 입지와 교통, 학군 정보 등은 물론 우리나라 부동산 시장이 가진 전반적인 특성을 알려주면서 자신의 성향에 맞는 투자법을 찾을 수 있도록 돕는다. 특히 최근 가장 뜨거운 관심사인 재건축 아파트 투자에 대해서도 깊이 다뤘다.

완전히 바뀌는 부동산 시장,
새롭게 재편될 4개의 아파트 그룹과 그룹별 투자 전략을 제시한다

2014~2016년, 가격이 무섭게 상승했던 부동산 시장은 2016년 말에 시행된 가계 대출 규제와 11.3 부동산 대책과 같은 투기 억제 대책으로 분위기가 냉각됐다. 이처럼 정부의 정책과 제도는 시장 분위기를 하루아침에 바꿀 만큼 엄청난 영향을 주기 때문에, 새로운 정부가 어떤 부동산 대책을 내놓을지에 대해 관심이 쏠리고 있다.
《돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트》는 이변이 없는 한 새 정부에서 시행할 것으로 보이는 ‘재건축초과이익환수제’와 ‘간주임대료’ 제도가 기존의 부동산 시장을 완전히 재편할 것으로 예측하고, 이에 따른 투자 전략을 제시한다. 특히 ‘재건축초과이익환수제’는 전국의 아파트 시장을 총 4개의 그룹 즉, ① 준공 30년이 지난 아파트 ② 준공 20~30년 된 아파트 ③ 2000년 이후에 준공된 아파트 ④ 분양권 시장으로 나눌 것으로 보고, 각 그룹에 해당하는 아파트와 가격 흐름 예측, 투자 전략을 알려준다.
부동산은 첫째도, 둘째도, 셋째도 입지라는 말을 많이 하지만 올해부터는 입지보다 ‘재건축초과이익환수제’가 더 중요하다고 해도 과언이 아니다. 그렇기 때문에 올해부터 아파트 매매를 계획하고 있다면 이 제도를 반드시 알아야 손해 보지 않을 수 있다.

갭투자, 월세 수익을 뛰어넘는 새로운 부동산 투자법

최근 고등학생을 대상으로 한 설문조사에 의하면, 선망하는 직업 2위가 ‘건물주’라고 한다. 아마도 안정적이면서 높은 수익을 얻을 수 있기 때문일 것이다. 고등학생만 건물주가 되고 싶어 할까? 아마 은퇴를 앞둔 세대일수록 건물주처럼 매달 고정적인 수익을 월급 같이 얻고 싶어 할 것이다. ‘월세’나 ‘상가 투자’에 대한 베스트셀러가 꾸준히 나오는 것도 이러한 시대상이 반영된 결과다.
하지만 안타깝게도 2017년 이후부터는 월세 투자가 구조적으로 막힌다. 이미 월세를 받던 임대인이라면 이를 유지할 수 있지만, 신규 투자는 거의 불가능하다. 그런데도 여전히 ‘은퇴 후 월세로 월급 받자’는 책들이 넘쳐나는 걸 보면 이러한 변화에 대해 모르는 이들이 많은 것 같다. 비교적 개인이 적은 돈으로 부동산 투자를 할 수 있는 ‘갭투자’도 점점 막힐 가능성이 크다. ‘간주임대료’ 제도가 시행되면 세금에 대한 부담 때문에 지금처럼 10채, 100채씩 아파트를 보유하기는 어려워질 것이다.
열심히 월급을 모아 부동산으로 노후 준비를 하려 했던 이들이라면, 이러한 갑작스러운 변화에 당혹감을 느낄 것이다. 이런 독자들을 위해 《돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트》에서는 단 100만 원으로 강남 건물주가 될 수 있는 부동산 펀드 투자법, 하나의 집으로 여러 채 효과를 내는 새로운 임대사업, 지금까지는 원칙적으로 불가능했던 나 홀로 아파트 재건축 투자, 집 한 채로 평생 연금 받는 주택 연금 등 아직 잘 알려지지 않은 새로운 부동산 투자법을 소개한다.
집값이 떨어질까 봐 아직 집 살 계획을 세우지 못하고 있다면 《돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트》를 통해 내 집 마련은 물론 노후까지 확실하게 준비하는 방법을 알아보자. 안정적으로 내 삶을 지킬 수 있는 경제적 능력을 얻게 될 것이다.

책속으로 추가

대규모 주택재개발, 뉴타운과 같은 사업을 하면 주택 수는 어떻게 변화할까? 혹시 이런 재개발 사업 후, 주택의 수가 증가할지 감소할지 생각해본 적 있는가? 아마도 당연히 주택 수가 개발 전보다 증가할 것이라고 생각하는 분이 많을 거라고 본다. (…) 그런데 정답은 놀랍게도 상식에 반한다. 재개발하면 주택 수는 감소한다. 그것도 꽤나 많이. 대체 재개발을 하면 왜 주택 수가 줄어드는 걸까?
오래된 집의 구조와 새집의 구조를 상상해보면 이해가 쉬울 것이다. 오래된 집, 특히 오래된 단독주택의 평균면적은 약 30㎡로, 요즘 집보다 면적이 작다. 이런 집들을 허물고 요즘 집의 일반면적으로 지으려면 똑같은 하나의 집을 짓더라도 더 넓은 공간이 필요하기 때문에 주택 수가 감소한다.
2017년 2월, KBS 뉴스에서 “서울 인구 감소 19년 만에 최고”라는 소식이 보도됐다. 서울의 주거비용이 매년 가파르게 상승하여, 높은 주거비용에 대한 부담 때문에 경기가 좋은 다른 지역으로 일자리를 찾아 인구가 이동했다는 것이다. 서울의 인구 감소를 다루는 보도는 ‘주거비 상승→서울 탈출’이라는 흐름에서 벗어나지 않는다. 그런데 주거비 상승의 원인에 대해서는 제대로 이야기하지 않는다. 재개발 때문에 주택 수가 줄고, 이에 따라 서울을 벗어나야 하는 가구가 필연적으로 발생한다는 것은 왜 말하지 않는 것일까.
_‘재개발을 할수록 집이 줄어드는 역설’ 중에서(본문 224~225쪽

작가정보

저자(글) 채상욱

저자 채상욱은 새로운 정부 출범과 함께 부동산 시장에 대한 다양한 예측이 쏟아지고 있다. 새 정부가 이전 정부의 부동산 대책을 대부분 승계할 것으로 보이는 만큼 시장에 큰 변화가 없을 거라 생각할 수 있지만, 변화가 적을 때 오히려 더 큰 변화가 생기는 것이 국내 주택 시장의 아이러니다. 이 책은 대선 이후 부동산 시장에 나타날 변화와, 특히 아파트를 거래할 때 앞으로 반드시 알아야 할 내용들을 다루었다.
집은 자산이기 이전에 삶이 담기는 공간이다. 그래서 시장을 전망하고 평가하기란 항상 조심스럽다. 하지만 그렇기 때문에 애널리스트의 직업윤리와 자존심을 걸고, 더욱 객관적으로 정확한 정보를 제공하기 위해 노력했다는 점을 밝히고 싶다.
현재 하나금융투자 건설·부동산 애널리스트로서 국내 건설·부동산 시장을 분석·전망하고 있고, 꾸준한 분석 리포트를 통해 베스트 애널리스트로 평가받고 있다. 다양한 주택·부동산 포럼과 민간 협력 단체 등에서도 활동 중이다.
첫 책 《뉴스테이 시대, 사야 할 집 팔아야 할 집》은 데이터와 정책을 바탕으로, 부동산 시장에 대한 빅픽처를 제공했다는 평가를 받으며 독자들에게 사랑받았다. 앞으로도 독자들에게 필요한 실용적인 정보를 쉽게 제공하는 것이 저자로서의 바람이다.

블로그_blog.naver.com/acasawa
페이스북_www.facebook.com/acasawa