부동산 경매 권리분석 첫걸음

박용석 지음

위즈덤하우스 2008년 01월 27일 출간 종이책 : 2007년 11월 20일 출간

작품소개

책소개

부동산 경매의 꽃인 '권리분석' 입문서!

『투자자의 멘토 박용석의 부동산 경매 권리분석 첫걸음』은 이제 막 부동산 경매를 시작한 사람들을 위한 권리분석 입문서로, 권리분석에 관한 정보, 지식, 요령을 자세히 설명한다. 잘못할 경우 큰 손해를 볼 수 있지만, 철저히 하면 막대한 시세차익을 거둘 수 있는 '권리분석'의 기초이론부터 전문지식, 실전지식을 이해하기 쉽게 정리하였다.

본문은 총 3부로 나뉘어져 있다. 먼저 1부에서는 권리분석에 관한 기초지식과 핵심지식을 각각 5개씩 소개한다. 그런 다음 2부에서는 부동산 등기부에 나타나는 권리분석과 나타나지 않는 권리분석 요령을 설명한다. 그리고 마지막 3부에서는 권리분석의 함정을 소개하며 투자자들이 범할 수 있는 실수를 방지하도록 도와준다.

또한 대박날 수 있는 매물의 조건도 알려주고, 마지막 부록편에는 입찰 이전 단계, 입찰 진행 단계, 낙찰 이후 단계에 등장하는 각종 서식을 제시하고 어떻게 작성해야 하는지를 상세히 알려주어 실전에서 당황하지 않고 서식을 꾸밀 수 있도록 하였다. 뿐만 아니라 중간중간 권리분석에 관한 짧지만 강력한 '팁'도 제시하였다.

☞ 이 책의 독서 포인트!
토지등기부, 건물등기부, 권리분석표 등의 예시, 실제 사례를 곁들여 권리분석 전개 과정을 친절히 설명하였다. 입문자용이지만 권리분석과 관련된 핵심적이고 중요한 사항에 대한 테크닉도 쌓을 수 있어 고수들에게도 유용하다.

▶ '시대의 창'에서 발간한『초보자도 3일이면 끝내는 부동산 경매 권리분석』의 개정증보판입니다. (개정법률 반영)

목차

Part 1. 나도 할 수 있다! 권리분석 시작하기

Chapter 1 맨 처음 알아야 할 권리분석 기초지식 5가지
01 권리분석은 경매의 핵심이다
02 권리분석 시작 전에 물권과 채권을 구별하자
03 권리분석 1단계는 권리의 순위 파악이다
04 등기부는 부동산의 실체다
05 권리분석의 마무리는 배당분석이다

Chapter 2 반드시 알아야 할 권리분석 핵심지식 5가지
01 등기부에서 가장 앞선 저당권을 찾으라
02 말소기준권리를 찾으라
03 낙찰 후에도 말소되지 않는 권리
04 법정지상권·유치권·임차권의 권리분석 요령
05 자신만의 권리분석표를 만들라

Part 2. 효과 만점! 권리분석 노하우

Chapter 3 부동산 등기부에 나타나는 권리분석 요령
01 등기부에 나타나는 권리, 나타나지 않는 권리
02 저당권만 제대로 알아도 권리분석 절반은 끝난다
03 약정 기간 끝난 전세권도 안심하면 안 된다
04 전 소유자 상대 가압류는 낙찰로 소멸되지 않는다
05 가처분등기는 후순위를 더 조심하라
06 선순위 가등기가 있다면 채권계산서를 확인하라

Chapter 4 부동산 등기부에 나타나지 않는 권리분석 요령
01 돈 되는 법정지상권도 있다
02 임야 경매에서 주의해야 할 분묘기지권
03 건물 경매의 함정, 유치권을 극복하라
04 경매 낙찰자가 인수하는 세입자는 오로지 하나
05 소액임차인 중 위장임차인 해결하는 법

Part 3. 피해 가야 할 권리분석의 함정

Chapter 5 조심하지 않으면 큰코다치는 권리분석
01 인기 부동산의 대위변제를 주의하라
02 토지·건물 일괄경매 시 건물 세입자를 조심하라
03 리스한 기계는 저당권이 미치지 않는다
04 종중 부동산에는 눈길도 주지 말라
05 법인 소유 부동산은 철저한 권리분석이 필수

Chapter 6 제대로만 알면 대박날 수 있는 권리분석
01 대지권 미등기 건물은 물건명세서를 확인하라
02 미등기 건물이 있는 토지는 법정지상권을 주의
03 예고등기가 있는 부동산 입찰 시 요령
04 선순위 환매등기의 틈새를 노리라
05 유치권을 주장하는 땅은 일단 눈독을 들이라

부록 : 부동산 경매 관련 각종 필수서식 작성 노하우
01 입찰 이전 단계의 각종 서식
02 입찰 진행 단계의 각종 서식
03 낙찰 이후 단계의 각종 서식

출판사 서평

권리분석은 부동산 경매의 꽃이다!


수차례 경매를 통해 큰돈을 벌어들임으로써 스스로 경매 투자에 일가견이 있다고 자부해온 A씨. 그런 그가 2004년 한 아파트 경매에서 4,700만 원이라는 거액의 입찰보증금을 날리는 실패를 맛보아야 했다.

B씨는 감정가 3억 2천여만 원의 다가구주택을 눈여겨보았다. 지하 1층, 지상 3층으로 된 이 매물에는 세입자만 무려 12가구, 전체 가구의 전세 보증금만도 5억여 원을 웃돌았다. 그런 다가구주택을 B씨는 1억 1천만 원에 단독입찰해 낙찰을 받았다. 세입자 처리비용 4천만 원을 포함해 총 1억 5천만 원을 투자해 매입에 성공한 셈이다.

A씨의 실패, B씨의 성공에는 이유가 있다. 그것은 바로 ‘권리분석’을 어떻게 했느냐에 달려 있다.


| 책 소개 |

부동산 경매를 막 시작한 사람들을 위한 박용석의 부동산 경매 권리분석 입문서
위즈덤하우스에서는 한국 최고의 재테크 전문가 박용석의 부동산 경매 관련 도서 5종을 준비 중이다. 그동안 저자는 20여 권에 달하는 재테크 성공투자전략서를 집필해오며 투자자들과 돈독한 신뢰를 쌓아가고 있다. 기본기에 충실한 재테크를 추구하며 해박한 지식과 실전 노하우를 전수하고 있는 저자가 이번에는 최신 개정 법률이 반영된 부동산 경매 책 5권을 준비 중이다. ‘투자자의 멘토’라는 부제 겸 시리즈 명이 붙여진 이 책들은 ‘부동산 경매 일반’에 관한 난이도별 도서 3종과 ‘부동산 경매 권리분석’에 관한 2종으로 구성될 예정이다.
『박용석의 부동산 경매 첫걸음』에 이어 두 번째로 출간된 이 책 『박용석의 부동산 경매 권리분석 첫걸음』은 이제 막 부동산 경매를 시작한 사람들을 위한 권리분석 입문서다. 부동산 경매의 성공과 실패는 철저한 권리분석에 달려 있기 때문에 기초부터 탄탄하게 다져 나가는 것이 좋다. 이 책은 부동산 경매의 핵심이라고 할 수 있는 권리분석에 대해 쉽고 이해하기 편하게 접근할 수 있도록 지렛대 역할을 할 것이다.

권리분석은 부동산 경매의 시작이며 끝이다!·
권리분석이란, 경매 대상이 된 부동산의 법률적 권리관계를 분석해 입찰자가 해당 부동산을 낙찰받은 이후에 부담해야 하는 권리가 존재하는지, 만일 그렇다면 어느 정도의 경제적 부담을 져야 하는지 등을 판별하는 것이다. 투자의 관점에서 해당 경매 대상물에 대한 수익성을 분석하는 것도 분명 중요하지만 이보다 더 중요한 것이 바로 권리분석이다. 경매에 대한 모든 책임은 전적으로 입찰자 본인이 져야 하기 때문이다. 다시 말해 권리분석을 잘못해서 낙찰받은 부동산에 추가로 부담해야 하는 비용이 생긴다면 낙찰자 본인이 부담해야 한다는 뜻이다.
즉 해당 부동산에 말소권리보다 선순위로 ‘처분금지가처분’이나 ‘소유권이전등기청구권보전가등기’ 또는 ‘예고등기’ 등의 권리가 있는 경우 낙찰자가 소유권을 이전받은 후라도 이들 권리자가 권리행사를 하게 되면 낙찰로 얻은 부동산에 대한 소유권을 빼앗길 수도 있다.
경매가 위험하다고 말하는 이유는 이처럼 권리분석을 잘못할 경우 예상치 못한 손해를 볼 수 있기 때문이다. 그러나 이와는 반대로 철저한 권리분석을 바탕으로 막대한 시세차익을 거두는 경우도 많다. 권리분석이라는 것은 손해와 수익에 직결되는 것이기 때문에 결코 소홀히 할 수 없는 작업이다.
이러한 위험을 피하면서 큰 수익을 올리는 유일한 방법은 경매 시장에 매물로 나온 부동산에 대해 제대로 권리분석을 하는 것이다. 그래서 권리분석은 부동산 경매의 꽃이라고 할 수 있다.


권리분석은 추리소설처럼 흥미롭고 수학공식처럼 논리적이다!
치열한 입찰경쟁률 속에서 이제 부동산 경매를 통해 고수익을 낼 수 있는 틈새 전략은 바로 권리분석이 난해하여 일반 입찰자들이 섣불리 다가서지 못하는 매물을 골라 투자하는 것으로 바뀌었다. 이런 고도의 전략을 구사하려면 필연적으로 권리분석에 대한 심층적인 공부와 풍부한 실전 경험이 뒤따라야 한다. 그런데 권리분석이라는 것이 온갖 법률지식을 수반하는 따분한 공부이다 보니 고수익을 바라고 권리분석 공부에 뛰어들었다가도 도중에 쉽게 포기하곤 한다.
그러나 권리분석이 어렵고 재미없는 것만은 아니다. 쉽게 시작하여 차근차근 접근하다 보면 의외로 추리소설을 읽는 것과 같은 흥미를 불러일으키게 된다는 사실을 알게 될 것이다. 왜냐하면 권리분석은 수학처럼 지극히 논리적으로 전개되기 때문에 하나하나 단계를 올라서면서 익히면 마치 퍼즐을 맞추는 것과 같은 즐거움과 통쾌함을 맛볼 수 있다.


숨어 있는 권리관계를 파악하면 알짜 부동산이 보인다!
이 책은 부동산 경매 권리분석과 관련된 기초 및 전문 지식, 부동산 등기부 읽는 법, 부동산 등기부의 이면에 가려진 권리분석 요령, 고수들도 울고 가는 권리분석의 함정 피하는 법, 대박을 노릴 수 있는 매물의 조건 등을 다양한 사례와 함께 소개한다. 또 부동산 경매 관련 각종 필수서식과 작성 노하우를 제공한다. ‘경매 대상 부동산의 임대차관계조사서의 예’(본문 99페이지)나 ‘권리분석표의 예’(본문 101페이지) 등 저자의 오랜 경험에서 축적된 정보들을 공유하고 있어 독자에 대한 친절한 배려가 돋보인다.
누구나 쉽게 다가설 수 있도록 재미를 주고자 한 권리분석 입문서이지만, 실제 내용은 결코 초보에 머물지 않으며 고수의 경지까지 아우르고 있다. 권리분석은 쉬운 것부터 시작해서 정교한 고도의 테크닉으로 마무리되어야 하기 때문이다. 비록 입문자용 권리분석서로 쓰였지만 권리분석과 관련된 핵심적이고 중요한 사항에 대한 테크닉 또한 쌓을 수 있을 것이다.
권리분석은 어렵고 복잡한 데다 온갖 법률지식으로 무장하지 않고서는 섣불리 접근하기 어렵다고 생각하는가? 이제 우리 시대 최고의 재테크 전문가이며 투자자들의 멘토인 저자가 쓴 『박용석의 부동산 경매 권리분석 첫걸음』을 통해 권리분석에 대한 고정관념이 깨질 것이다. 저자의 친절한 설명과 다양한 사례, 놓칠 수 없는 권리분석 전개 과정을 따라가다 보면 어느새 누구도 보지 못한 보석, 알짜 부동산을 발견하게 될 것이다.

작가정보

저자(글) 박용석

연세대학교 법학과를 졸업하고 현재 일본계 투자자문회사에 근무하고 있다. 한국 사회에서 재테크에 관한 한 최고의 전문가로 손꼽히고 있다. 부자에 대한 새로운 패러다임을 제시함으로써 폭발적인 호응을 얻었던 『한국의 젊은 부자들』, 『재테크의 99%는 실천이다』를 비롯해, 중국 부동산과 주식 등에 대한 직접투자 안내서로 많은 인기를 모았던 『지금 중국에 돈을 묻어라』, 『중국 주식투자의 정석』, 『중국주식 기업분석』, 그리고 한국 부동산 투자에 대한 과학적 접근법을 소개한 『돈 되는 부동산 경매로 싸게 사들이기』, 『대한민국 1% 땅투자론』 등 지금까지 재테크 성공투자전략을 담은 20여 권의 책을 펴냈다.