재건축 투자자가 꼭 알고 싶은 것들

리얼투데이 지음

원앤원북스 2015년 03월 23일 출간 종이책 : 2015년 03월 25일 출간

작품소개

책소개

수익을 낼 수 있는 마지막 투자처, 재건축 부동산!

『재건축 투자자가 꼭 알고 싶은 것들』은 부동산 리서치 전문업체인 '리얼투데이'와 부동산 전문가가 모여 재건축과 관련한 모든 정보를 담은 책이다. 비슷비슷한 집들 사이에서 좀더 자산 가치가 높은 곳을 고르는 법을 소개하며, 향후 가격 상승이 가장 클 것으로 예상되는 아파트와 좋은 주거환경을 갖출 아파트는 어떤 것이 있는지에 대한 노하우를 전해준다. 또한 전매제한, 대지지분, 절차 분양가 상한제, LTV, DTI, 지분제, 도급제 등 평소 자주 듣는 말이지만 정확한 의미를 몰라 아리송하던 재건축 관련 용어의 설명과 함께 재건축 관련 최신 경향까지 담고 있어 재건축 투자시 매우 유용하다.

목차

지은이의 말_재건축 원리를 파악해 시장의 흐름을 이해하자

1장 10년 후 도시의 모습을 알면 재건축 투자가 보인다
아파트는 오래되면 몸값이 높아진다
아파트, 누구도 부정할 수 없는 주거의 표준이다
강남 아파트, ‘강남불패’로 회자되고 기억된다
신도시 개발, 더이상은 없다
고령화 사회와 재건축, 어떤 영향을 갖나?
새 아파트에 대한 수요는 꾸준히 증가하고 있다
아파트 중심의 문화는 더욱더 강화될 것이다
재건축 아파트가 스마트시티를 구현한다
트렌드를 주도해야 부동산 투자에 성공한다
재건축 투자시 유흥문화도 고려해야 한다
도시기본계획 안에 재건축의 미래가 있다
재건축 아파트, 부동산 3법으로 투자가치를 높이다
One Point Lesson 도시의 회춘, 재건축이 유일한 대안이다
One Point Lesson 젠트리피케이션이란 무엇인가?

2장 재건축 투자자라면 꼭 알아야 할 것들
재건축으로 돈을 버는 사람, 돈을 잃는 사람
꼭 지켜야 할 재건축 투자의 원칙 4가지
재건축 연한을 고려해 투자하자
건폐율과 용적률, 재건축 투자의 핵심이다
비례율과 추가 부담금으로 재건축 이후의 가치를 알 수 있다
재건축 투자시 추가 부담금, 어떻게 계산할 것인가?
지분제와 도급제, 어떤 것이 더 유리한가?
재건축 절차를 알아야 투자에 성공할 수 있다
재건축 투자자라면 꼭 알아야 할 재건축 관련 용어
재건축 투자, 정책을 모르면 실패한다
One Point Lesson 재건축 아파트, 용적률 때문에 울고 웃다!
One Point Lesson 지분율과 무상지분 안에 재건축 투자의 묘미가 있다!

3장 리모델링은 재건축의 틈새시장이다
리모델링으로 돈 버는 방법은 따로 있다
아파트 리모델링은 정부가 권장하는 사업이다
리모델링의 투자수익은 어떻게 발생하는가?
리모델링 투자자가 가장 알고 싶은 것들
리모델링, 어떤 절차에 따라 이루어지나?
리모델링하기 좋은 아파트는 따로 있다
리모델링에서 소형 아파트의 가치는 어느 정도인가?
리모델링, 분당을 주목해야 하는 이유

4장 10년 후 서울의 재건축 지도
10년 후 재건축 지도 안에 투자의 정답이 있다
강동 고덕지구와 둔촌 주공, 강남을 넘어설까?
개포지구, 1만 2천 가구의 친환경 미니 신도시로 거듭나다
반포 주공 1단지, 한강변 새로운 랜드마크를 노린다
압구정, 누가 뭐라 해도 재건축 투자의 1번지다
잠실지구, 강남권 재건축으로는 가장 뜨겁다
잠실 주공 5단지, 잠실 재건축의 핵심이다
여의도, 부활의 움직임이 그 어느 때보다 강하다
동부이촌동, 재건축 가속도가 붙다
방배동 단독주택, 재건축 투자가치에 주목하자

『재건축 투자자가 꼭 알고 싶은 것들』 저자와의 인터뷰

책 속으로

수명을 다해가는 아파트를 되살리는 문제에 대한 사회적 의사결정을 해야 할 시기가 다가오고 있다. 획일적인 아파트에 대해 피로감을 느끼는 사람들은 아파트 중심 주거문화의 붕괴를 점치는 경우가 많다. 전원주택을 찾는 사람들이 있는가 하면, 요새는 은퇴를 앞둔 직장인들이 여유로운 귀농생활을 하는 것을 환상처럼 받아들이고 있기 때문이다. 주택 비중에서 아파트가 차지하는 비중이 60~70%에 이르는 현실을 감안할 때, 앞으로 아파트에 대한 피로감은 더욱 높아질 가능성도 있다. 그러나 아파트로 대표되는 한국의 주거문화는 편리함의 상징이므로 쉽게 바뀌기는 힘들다. 아파트가 너무 많이 지어진 것도 문제다. 아파트 가격이 오르지 않아서 재건축 사업성이 없어지고, 그렇다고 노후화된 아파트를 방치하기에는 사회적?경제적 손실이 너무 크기 때문이다. 다가올 미래의 인구 감소 문제는 지방자치구 간의 인구 쟁탈전으로 연결될 것이다. 다시 말해 인구가 감소하기 때문에 주택수요가 감소하는 것이 아니라 인구를 유치해서 지방자치단체의 세수를 확보하고 경쟁력 있는 도시를 만들기 위해 도심 재개발을 유도할 가능성이 크다. _ p.19-20

강남에 투자수요가 몰린 데는 가족 구성원의 주거욕구를 모두 충족시킨 곳이었기 때문이다. 경제 활동을 하는 가장의 관점에서 강남이 인식된 것은 강남 테헤란밸리가 개발되면서부터다. 1990년대 말부터 시작된 ‘한국판 실리콘밸리’ 육성 정책은 강남을 벤처기업의 요람으로 만들고자 하는 정부의 의지가 담겨 있었다. 수많은 IT?T소프트웨어 벤처기업과 개발업체들이 강남으로 이전하면서 서울 강남은 가족 구성원의 주거욕구를 모두 만족시키는 한국 주거생활의 중심지로 부상하게 되었다. 그러나 부작용도 많았다. 강남 재건축 아파트로 투자수요가 몰리면서 아파트가격이 폭등했다. 이에 따라 사회적 박탈감에 시달리는 서민들이 늘었고, 아파트가 투자처로 인식되는 것에 대한 강한 거부감을 가지는 정치인도 늘었다. 그러나 분명한 사실은 주거생활의 편의성, 자녀 교육적 측면, 직주(職住)라는 3가지 요소가 강남의 주거 가치를 이끄는 근간이었다는 것이다. 이런 요건을 염두에 두지 않는 규제 위주의 정책은 불법 전매와 같은 지하시장의 거래 규모를 키우고 결국 최종 소비자에게 높은 비용을 지불하게 하는 결과를 낳았다. _ p.28

앞으로의 주택시장의 상황은 월세의 확대, 전세의 감소, 그리고 주거 수준의 양극화로 요약될 것이다. 건축 연도에 따라 슬럼화되는 지역이 늘어날 것이다. 노후한 건물 지역은 소득이 상대적으로 낮은 계층이 주거하는 공간의 형태를 갖출 것이며, 대도시는 월세와 자가 중심의 시장으로 발전할 가능성이 높다. 앞으로 집값이 오르지 않아도 주택 구매수요는 늘어날 수 있다. 집값이 떨어진다고 하더라도 ‘월세’ 말고 다른 대안이 없다면 집을 사는 수요는 증가할 것이다. 일본의 경우도 주택시장의 장기 침체현상을 겪었지만 새 아파트에 대한 수요는 꾸준히 증가하고 있다. 다만 기존 주택에 대한 거래는 감소하는 현상이 나타나고 있는데, 2014년 기준 수도권 주택시장과 비슷한 모습이다. 명목상 주택 보급률은 높아질 수 있어 ‘주택이 넘치는 것이 아닌가?’ 하는 우려를 낳을 수도 있다. 그러나 양적인 주택 공급보다는 생활의 편리성이 강조된 주택수요가 계속 늘어날 수 있다. 고령화 시대를 맞아 주거형태는 빠르게 변화할 것이며 이에 맞춘 주택 수요는 지속적으로 증가할 것이다. _ p.48

현재의 용적률이 낮으면 재건축 이후 지을 수 있는 아파트 면적이 늘어나 사업성이 좋아진다. 그렇다면 용적률이 한계치에 도달했기 때문에 앞으로 재건축은 투자가치가 없는 것일까? 이에 대한 해답은 앞서 설명한 콤팩트시티, 스마트시티, 그리고 젠트리피케이션으로 설명할 수 있다. 콤팩트시티의 개념은 도시의 기능을 압축시켜 공해를 줄이고 생활 편의성을 높이는 도시 기능의 재배치로 해석할 수 있다. 앞으로의 도시 개발의 방향은 압축 도시가 될 것이다. 도시 개발을 막는 지역?지구나 용적률 제한은 앞으로 완화될 수 있어 보인다. 도시의 공공적 기능을 더할 때 용적률 인센티브(법정 한도보다 더 높은 용적률을 적용할 수 있도록 하는 것)가 적용되는 방식으로 만들어질 가능성이 있다. 서울?부산?대구 등 대도시가 우선적으로 재건축이 활성화될 것으로 보인다. 정부가 신도시 개발보다는 도심 재개발에 관심을 기울이고 있으므로 재건축 사업은 앞으로 10년간은 유효한 시장이 될 것이다. 도심을 재생하는 방법은 고밀도 재건축 사업 말고는 다른 대안이 없기 때문이다. _ p.81-82

출판사 서평

기본에서 실전까지 재건축 투자의 모든 것!
부동산 리서치 전문업체인 ㈜리얼투데이와 최고의 부동산 전문가가 모여 재건축과 관련한 모든 정보를 담은 책 [재건축 투자자가 꼭 알아야 할 것들]이 출간되었다. 이 책은 신뢰성 있는 자료를 바탕으로 각종 부동산 정보를 제공하고, 재건축 시장의 정확한 분석을 통해 재건축 투자자들이 알아야 할 필수 정보와 요긴한 전략들도 제시한다. 또한 풍부한 사례를 보여주며 관련 법령을 상세하게 설명할 뿐만 아니라 유망 투자처의 조건과 그에 따른 투자 관련 알짜 팁까지 알려주므로 후회 없는 성공 투자를 조언해줄 ‘재건축 투자 나침반’이 될 것이다. 특히 재건축의 성공적인 투자 흐름을 공개하며 이를 통해 앞으로 투자성이 높은 지역들을 예측하는데, 이는 미래에 주목받을 재건축 대상지는 어디일지 정확한 정보를 남들보다 빠르게 얻을 수 있으므로 독자들의 현명한 재건축 투자 판단에 도움을 줄 것이다.
재건축 사업은 절차가 까다롭고 복잡한 데다 조합원들의 동의를 받고 사업을 추진하기까지 상당한 시간이 소요되기 때문에 주식이나 증권, 채권처럼 단기적으로 보아서는 안 된다. 실제로 각종 소송에 휘말려 아예 중단되거나 잠정 유보된 곳이 많을 정도로 재건축 사업은 복잡하고 힘든 것이다. 따라서 재건축 사업에 투자할 때는 단기적 시세 차익보다 장기적 관점으로 접근할 필요가 있다. 아무리 재건축 사업에 속도를 낸다 한들 대부분 입주까지 짧게는 2~3년, 길게는 5~10년 이상이 걸릴 수도 있기 때문에, 과도한 금융 차입을 통해 매입하는 것은 위험하다. 이 책에서 부동산 전문가들이 공개하는 가장 안전하고 확실한 재건축 투자법에 주목해보자. 각 지역에 대한 전문가의 조언을 꼼꼼히 챙겨본다면 누구라도 성공적인 재건축 투자를 이룰 수 있을 것이다.

한 권으로 끝내는 재건축 완전 정복!
1990년부터 대량으로 지어진 아파트들의 재건축을 검토해야 하는 시기가 점점 다가오고 있다. 비슷한 입지를 가진 아파트라도 재건축 사업성은 천차만별인 경우가 많은데, 이왕 구입할 주택을 재건축이나 리모델링 사업성이 높은 것으로 고를 수 있다면 더할 나위 없이 좋을 것이다. 특히 대한민국에 재건축 훈풍이 불고 있는 이 시기를 기회 삼아 제대로 투자하는 것이 중요하다. 이에 이 책에서는 여러 부동산 전문가가 비슷비슷한 집들 사이에서 좀더 자산 가치가 높은 곳을 고르는 법을 소개하며, 향후 가격 상승이 가장 클 것으로 예상되는 아파트와 좋은 주거환경을 갖출 아파트는 어떤 것이 있는지에 대한 노하우를 전해준다. 또한 전매제한, 대지지분, 절차 분양가 상한제, LTV, DTI, 지분제, 도급제 등 평소 자주 듣는 말이지만 정확한 의미를 몰라 아리송하던 재건축 관련 용어의 설명과 함께 재건축 관련 최신 경향까지 담고 있어 재건축 투자시 매우 유용하다.
이 책은 전체 4장으로 구성되어 있으며, 재건축 아파트의 집값 형성 원리를 담아 구매층의 행동과 미래의 주택시장의 흐름을 보여주고 있다. 먼저 1장은 재건축이 한국 주택시장의 주류가 될 수밖에 없는 이유를 설명하며 최근 재건축 규제가 풀리는 것도 흐름의 일부임을 밝힌다. 다음으로 2장에서는 재건축 수익률을 결정짓는 요인을 살펴본다. 재건축은 집주인들이 임의로 정하는 것이 아니라 제도 안에서 가능하도록 법으로 정해져 있는데, 그 규제 안에서 재건축이 가능한 아파트들의 필요 조건을 사례와 정책 등으로 나누어 설명한다. 또한 3장에서는 재건축과 쌍두마차인 리모델링이 무엇인지, 그리고 어떤 조건을 갖추었을 때 수익성이 나는지를 설명한다. 마지막으로 4장에서는 서울의 주요 아파트 단지를 대상으로 10년 후 미래 모습을 각계 전문가의 눈으로 그려본다. 이 책의 저자들이 직접 발로 뛰며 담아낸 재건축 투자의 모든 노하우는 최고의 투자처로 떠오른 재건축을 준비하는 데 가장 좋은 방법이 될 것이다.

추천사

이 책은 다른 재테크 서적과 마찬가지로 재건축 수익 결과론을 제시하고 있지만 기존 도서들과 달리 복잡하고 이론적인 면은 쉽고 풍부한 사례 뒤로 숨겨져 있다. 아파트에 사는 사람들이라면 한 번쯤 읽어볼 만한 책이다.
_박원갑(KB국민은행 수석 전문위원 / 부동산학 박사)

이 책은 재건축에 대해 다루고 있지만 재건축만을 이야기하기보다는 궁극적으로 아파트 매매를 위한 올바른 방법을 알려주고 있다. 특히 아파트 대중화 시대를 맞아 내 집을 마련할 때 당장의 현상이 아닌 미래 가치 판단을 위한 가이드를 제시하고 있어 매우 유용하다.
_곽창석(ERA 코리아 부동산연구 소장)

저금리시대를 맞아 부동산 투자나 실거주 등을 위한 부동산시장의 논리는 계속 바뀌고 있고, 부동산 정책마저 부양과 규제를 넘나들어 시장 참여자들은 혼란스럽기 마련이다. 마치 좌표를 잃은 듯 쉽게 판단을 내리지 못하는 요즘, 먼 여정에 필요한 내비게이션 같은 저자의 통찰이 엿보이는 책이다.
_이영옥(㈜이도시그린 대표이사)

재건축 투자자들이 가장 궁금해 하는 내용을 전문가의 식견과 투자자의 눈으로 풀어내고 있는 책이다. 특히 10년 후의 서울 아파트 모습을 구체적으로 그리고 있다는 점은 매우 인상적이다.
_김경민(<매경이코노미> 부동산팀 팀장)

책속으로 추가

재건축 아파트를 구입하는 것은 미래의 아파트를 미리 구입하는 것으로 주식시장으로 치면 선물을 구입하는 것과 비슷하다. 앞서 예시한 반포 자이와 은마아파트 간의 수익률 차이가 벌어지는 이유는 재건축 전 용적률과 대지지분, 그리고 매입 시기의 차이 때문이다. 재건축 수익률은 다음에 소개하는 4가지 요소에 의해서 결정되는 경우가 많다. 재건축 대상 아파트의 현재 매매가, 추가 부담금, 금융비용 등의 총 투자금액과 입주할 아파트의 예상 시세(인근 지역의 예상 시세)를 비교?유추함으로써 계산해낼 수 있다. 요소 ① 대지지분과 용적률이 큰 곳, 요소 ② 입지보다는 매입 시기요소, 요소 ③ 초기 투자금액과 시세가 낮은 곳, 요소 ④ 단지 규모가 크고 기반시설이 좋은 곳이다. 그러나 여기서 한 가지 더 확인해야 할 사항은 앞서 설명한 사업 추진 여부이다. 대단지의 경우 상대적으로 시공사의 관심이 높아 단가는 내려갈 수 있으나 내부적인 분쟁 등으로 사업 추진이 늦어질 경우 물가 상승률과 소송비용이라는 측면에서 볼 때 역효과가 발생할 수도 있다. _ p.93

건폐율은 쉽게 말해 사이즈다. 숫자가 작을수록 날씬한 것을 나타내며 커질수록 통통해진다. 건폐율은 본래 건축물의 여유 공간을 확보하기 위해 만들어졌다. 건축물에 비어 있는 공간이 많아진다면 채광과 통풍 등이 유리하고, 그만큼 쾌적한 주거공간을 만드는 것이 가능하기 때문이다. 건폐율은 지방자치단체의 조례에 용도지역에 따라 20~90% 이하로 규정하고 있다. 어떤 아파트에 가면 단지에 아파트가 꽉 들어서 있어서 답답함을 느끼는 반면, 어떤 단지는 건물 간의 간격이 넓고 시야가 탁 트여 있는 경우가 있다. 이는 아파트마다 건폐율을 다르게 적용했기 때문이다. 건폐율은 대지 면적에 대한 건축 면적의 비율로 건축의 밀도를 나타내는 대표적인 지표 중 하나다. 건폐율이 ‘40%’나 ‘50%’라고 하는 것은 전체 땅에서 건물 면적이 40~50%를 차지하게 아파트를 지을 수 있다는 의미다. 건폐율이 너무 높으면 도시 미관을 해치고, 너무 낮으면 재건축 수익성이 떨어지게 된다. 국토의 계획적인 발전을 정의하고 있는 법률인 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서는 건폐율의 최고 한계를 정의하고 있고, 지방자치단체의 조례를 통해 제한한다. _ p.104

재개발과 달리 재건축 아파트의 추가 부담금 계산방법은 무상지분율을 알면 간단히 계산할 수 있다. 무상지분율은 아파트를 재건축시 시공사가 대지지분을 기준으로 어느 정도의 면적을 추가 부담금 없이 조합원에게 줄 수 있는지를 나타내는 비율을 말한다. 무상지분율이 높을수록 조합원이 무상으로 분양받는 아파트 면적은 넓어진다. 때문에 무상지분율은 재건축의 수익률을 나타내는 지표로 자주 사용된다. 예를 들어 33㎡의 지분 크기를 가진 재건축 대상 아파트의 무상지분률이 100%라고 가정하면, 대지지분과 똑같은 33㎡ 크기의 아파트를 나중에 무상으로 배정받게 된다. 만약 무상으로 받을 수 있는 배정 면적보다 더 큰 면적에 들어가길 희망한다면 늘어나는 면적만큼 추가 부담금을 내야 하고, 반대로 적은 면적이 좋다고 하면 돈을 돌려받는다. 이때 늘어나는 비용이나 돌려받은 환급금은 조합원 분양가와 면적에 비례해 결정된다. 또한 종전 면적은 대지지분을 기준으로 계산하는 반면 재건축 이후 면적은 대지지분이 아닌 공급받을 아파트 면적을 기준으로 계산을 한다는 점을 유의해야 한다. _ p.112

노무현 정부의 부동산 정책 특징은 5가지로 요약할 수 있다. 첫째, 국가균형발전 목적으로 행정 중심 복합도시, 혁신도시, 기업도시 등 지역개발에 치중했으며, 수도권에서는 서울 외곽 신도시 개발 중심의 주택공급을 추진했다. 둘째, 보유세 및 양도소득세 등 주택 관련 세금을 강화했고, LTV 및 DTI를 통해 주택자금대출 규제를 도입해 강력한 주택수요 억제 정책을 추진했다. 셋째, 외환위기 직후 폐지되었던 분양가격에 대한 규제가 분양가 원가공개나 분양가 상한제 등의 형식으로 다시 도입되었다. 넷째, 국민 임대주택, 매입 임대주택 등 다양한 공공 임대주택 공급을 확대하면서 주택 공급에 있어 공공의 역할을 강화했다. 다섯째, 실거래가격 신고제를 도입해 등기부에 실거래가의 기재를 시행해 실거래가 검증 시스템을 구축했다. 또한 각종 부동산 정보를 통합하는 부동산 정보망 구축을 통해 부동산시장의 투명성 제고와 건전한 거래 질

작가정보

저자(글) 리얼투데이

저자 (주)리얼투데이는 부동산 전문가 집단의 전문성, 새로운 주거문화를 선도하는 새로움, 그리고 사회적 약자에게 나눔의 가치를 실천하고자 2011년 4월 설립되었으며 향후 부동산 전문 그룹으로 도약을 꿈꾸고 있다.
ㆍ대표집필김광석 리얼투데이 이사김운철 리얼투데이 대표이사
ㆍ집필진양지영 실장, 김지연 팀장, 장재현 팀장, 김병기 과장, 이혜지 대리

외부 전문 집필진
이승만 주거환경연구원 정책 위원 / 주교·성산 주공 1단지 재건축 조합장
신대성 스마트마이 대표이사