부동산 경매 배당표의 모든 것

우형달 지음

원앤원북스 2011년 07월 15일 출간 종이책 : 2011년 06월 17일 출간

작품소개

책소개

꼭 알아야 할『부동산 경매 배당표의 모든 것』. 이 책은 주택ㆍ상가건물과 근린주택 배당문제까지 전면적으로 다룬 최초의 배당표 작성 관련 서적이다. 지역ㆍ물건ㆍ말소기준ㆍ설정권리별로 구별해 누구든 배당표 작성이 가능하도록 했고, 소액(안분)배당, 순위배당, 안분배당, 흡수배당의 특수배당 종류와 사례를 전면적으로 다루었다. 또한 서울시, 수도권, 광역시, 4개시, 기타 지역으로 세분해 지방 독자들에게도 구체적인 참고가 될 것이다.

목차

추천의 글 배당표 관련 책의 또 다른 지평을 여는 역작!
지은이의 말 한 권으로 읽는 ‘부동산 경매 배당표 작성’의 모든 것!

1편 배당표 작성 기본
1부 배당표 작성의 기초
1장 물권의 일반이론
2장 등기부에 경료되는 권리, 경료되지 않는 권리

2부 말소기준권리와 유형
1장 말소기준이 될 수 있는 권리
2장 말소주의 및 대항력
3장 부동산 등기부 권리 종류와 말소기준 유형

2편 배당표 작성 원리와 임대차 관련 판례
1부 배당표 작성 원리
1장 배당표 작성 원리, 권리자 유형, 배당 유형
2장 배당종류와 배당받을 순위, 배당이의, 배당요구종기일

2부 임대차 특별법과 배당 관계 판례
1장 주택임대차와 배당 관계 판례
2장 상가건물 임대차와 배당 관계

3편 권리별 배당종류와 배당방법
1부 주택일 때 배당방법
1장 소액최우선배당과 순위배당
2장 지역별 말소기준권리 설정일에 의한 구분
3장 지역별 말소기준 최우선변제배당
4장 주택 소액최우선 안분배당
5장 주택 최우선변제 배당연습

2부 상가건물 임대차보호법 배당표 작성 원칙
1장 상가건물 임대차보호법 적용 대상과 소액최우선변제범위
2장 상가건물임차인 최우선변제 배당순위
3장 상가건물임차인 소액최우선 안분배당
4장 상가건물 임차인 최우선변제 배당연습

3부 근린주택 및 오피스텔일 때 배당방법
1장 근린주택 배당표 작성 기본
2장 오피스텔 배당표 작성 기본

4편 지역리ㆍ물건별 배당 사례
1부 권리별 배당표 작성의 기본
1장 저당권의 개요와 배당시 기능
2장 가등기가 경료되어 있을 때 배당시 가등기의 기능
3장 전세권이 설정되어 있을 때 배당시 전세권의 기능
4장 가압류가 말소기준일 때

2부 말소기준권리가 저당권일 때 배당문제
1장 주택일 때
2장 상가건물일 때
3장 근린주택일 때
4장 오피스텔일 때

3부 말소기준권리가 가압류일 때
1장 주택일 때
2장 상가일 때
3장 근린주택일 때
4장 특수배당 종류와 배당방법

5편 특수배당 종류와 배당사례
1부 서울특별시
1장 소액최우선배당 후 순위배당 후 안분배당
2장 소액최우선배당 후 순위배당 후 흡수배당
3장 소액최우선안분배당 후 안분배당
4장 소액최우선안분배당 후 안분배당 후 흡수배당
5장 소액최우선이동배당 후 순위배당
6장 소액최우선이동배당 후 순위배당 후 안분배당
7장 소액최우선이동배당 후 순위배당 후 흡수배당
8장 순위배당 후 안분배당
9장 순위배당 후 흡수배당
10장 순위배당 후 이동배당 후 안분배당
11장 순위배당 후 이동배당 후 흡수배당

2부 인천광역시, 과밀억제권역
1장 소액최우선배당 후 순위배당 후 안분배당
2장 소액최우선배당 후 순위배당 후 흡수배당
3장 소액최우선안분배당 후 안분배당
4장 소액최우선안분배당 후 안분배당 후 흡수배당
5장 소액최우선이동배당 후 순위배당
6장 소액최우선이동배당 후 순위배당 후 안분배당
7장 소액최우선이동배당 후 순위배당 후 흡수배당
8장 순위배당 후 안분배당
9장 순위배당 후 흡수배당
10장 순위배당 후 이동배당 후 안분배당
11장 순위배당 후 이동배당 후 흡수배당

3부 5대 광역시, 4개시
1장 소액최우선배당 후 순위배당 후 안분배당
2장 소액최우선배당 후 순위배당 후 흡수배당
3장 소액최우선안분배당 후 안분배당
4장 소액최우선안분배당 후 안분배당 후 흡수배당
5장 소액최우선이동배당 후 순위배당
6장 소액최우선배당 후 순위배당 후 안분배당
7장 소액최우선이동배당 후 순위배당 후 흡수배당
8장 순위배당 후 안분배당
9장 순위배당 후 흡수배당
10장 순위배당 후 이동배당 후 안분배당
11장 순위배당 후 이동배당 후 흡수배당

부록 부동산 경매 관련법과 시행령
별책부록 배당표 작성연습 199제

책 속으로

소유권은 소유의 목적이 되는 물건을 전면적으로 지배할 수 있는 권리로서, 소유권자는 소유의 목적물을 사용하고 수익하며 처분할 수 있는 권리를 가진다. 채권과 함께 물권은 오늘날 사유재산권의 중심이 되고 있다. 이 물건을 직접 이용할 수 있는 권리인 물권은 특정한 물건을 직접 지배해 이익을 얻는 배타적 권리다. 즉 물권은 물건을 직접 지배하는 권리로서 물권자의 힘이 타인의 행위에 의존함이 없이 직접 물건에 미친다. 또한 물권은 물건을 배타적으로 지배하는 권리로서 물건에서 발생하는 이익을 독점적으로 누리고, 누구에게라도 그 지배 상태의 존중을 요구할 수 있다. 이와 같은 성질에 따라 하나의 물건 위에 같은 내용의 물권이 중복해 성립할 수 없으며(일물일권주의), 물권자는 물건에서 나오는 이익의 향수를 방해하는 자에 대해 그 침해를 배재할 수 있는 힘을 갖고(물권적 청구권), 물권의 배타성을 실현하기 위해서는 그 물건에 물권을 가지고 있다는 것을 외부에 알려줘야 한다(공시의 원칙).
28쪽

해당 경매물건에 권리 관계가 있는 사람이 있으면, 경매법원 지정한 권리신고마감일인 배당요구종기일까지 권리가 있음을 증빙하는 서류를 갖추어 배당요구하라는 최종일이다. 강제집행에 있어서 압류채권자 이외의 채권자가 집행에 참가해 변제를 받는 방법으로 민법, 상법, 기타 법률에 의해 우선변제청구권이 있는 채권자, 집행력 있는 정본을 가진 채권자 및 경매개시결정의 기입 등기 후에 가압류를 한 채권자는 법원에 대해 배당요구를 신청할 수 있다. 배당요구종기일은 통상 ‘첫 입찰기일 이전으로 집행법원이 정한 때까지다. 따라서 임금채권, 주택임대차보증금반환청구권, 상가건물 임대차보증금반환청구권 등 최우선변제권과 우선변제권이 있는 채권자라 하더라도 배당요구종기일까지 배당요구를 하지 않으면 낙찰대금으로부터 배당받을 수 없고, 그 후 배당을 받은 후순위자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수도 없다. 이와 같은 배당요구종기일은 경매법원이 정하는 것이어서 첫 매각기일이 연기되거나 새로 정한 경우가 아니라면 첫 경매개시결정된 사건이 정지되거나 변경, 취소되어 뒤에 결정 개시된 사건으로 진행되더라도 변함이 없다.
186쪽

주택임대차보호법의 소액최우선변제 보호금액은 물가상승률이나 임대료 상승 등을 반영해 보호 대상에 대한 점진적인 보증금 상한선과 최우선배당금액을 합리적으로 인상해오면서 오늘에 이르렀다(상가건물 임대차보호법의 기본 취지도 마찬가지다). 주택임대차보호법상 소액임차인의 자격은 경매개시결정기입등기일까지 해당 부동산에 전입한 임차인 중 말소기준권리일이 현재 보호범위 이하의 임차보증금을 가진 임차인이다. 이때 중요한 것은 임차인의 전입일이 소액최우선변제의 적용기준이 아니고, 말소기준권리가 되는 권리 설정일 기준이라는 점이다. 소액최우선변제 보호범위 내의 임차인이라도 소액최우선배당에 참여하기 위해서는 배당요구종기일 이전까지 경매법원에 배당요구를 해야 한다. 이때 확정일자 유무는 상관없으며, 주민등록전입 유지기간은 매각허가일까지다.
258쪽

상가건물은 상가임차인이 상가건물 임대차보호법과 시행령에서 요구하고 있는 모든 요건들을 구비했는가에 따라 법의 적용과 보호 여부가 결정된다. 대원칙은 말소기준권리 설정일이 2002년 11월 1일 이후여야 한다는 것이다. 또한 이 법이 적용되기 위해서는 다음과 같은 조건을 갖춰야 한다. 먼저 관할 세무서에 사업자등록을 신청해 사업자등록증을 교부(이 날짜가 통상 대항력발생 기준일)받아야 하고, 임대차계약을 체결해 해당 상가 부동산을 점유하면 상가건물 임대차보호법이 요구하는 대항력 발생요건을 갖춘 것이다. 즉 임차인은 상가건물 임대차보호법의 보호 대상이 된 것이다. 그러므로 기준 이하의 소액임차인은 해당 부동산의 경매진행시 최우선변제보호 대상이 된다. 예를 들어 말소기준권리 설정일 2012년 5월인 서울특별시 지역의 상가라면 환산임대차보증금액이 3억원 이하일 때는 보호 대상이고, 임대차계약서상 보증금액이 5,000만원 이하일 때 소액최우선변제보호금액은 1,500만원까지다.
328쪽

출판사 서평

경매의 핵심인 배당문제를 본격적으로 다룬 최초의 책!
한 권으로 읽는 부동산 경매 배당표 작성의 모든 것!
이 책은 부동산 경매의 하이라이트인 배당표 작성의 모든 것을 담아낸 역작이다. 낙찰 후 인수해야 하는 권리와 인수금액을 사전에 명확하게 해주는 것이 권리분석과 배당표 작성이다. 권리분석의 핵심은 임차인분석이고, 임차인분석의 요체가 바로 배당표 작성이다. 부동산 경매 학습 중에서 하이라이트는 결국 배당표 작성으로 귀결된다. 이 책은 주택ㆍ상가건물과 근린주택 배당문제까지 전면적으로 다룬 최초의 배당표 작성 관련 서적이며, 소액(안분)배당, 순위배당, 안분배당, 흡수배당의 특수배당 종류와 사례를 전면적으로 다루었다. 시중의 많은 배당표 서적들이 이처럼 세부적인 분류와 근린주택에 관한 부분을 다루지 않고 있는 한계를 완전히 극복한 것이다. 배당표 문제를 이처럼 일목요연하게 정리해 독자들의 이해를 높이려고 한 책은 이 책이 처음일 것이라고 확신한다. 독자 여러분은 이 책을 통해 일반적인 배당표 작성 노하우는 물론이고, 기존의 책들에서는 볼 수 없었던 독보적인 내용을 만나게 될 것이다.
아울러 배당에 관해 최근 개정된 특별법과 시행령의 내용까지를 반영해 지역ㆍ물건ㆍ임대차보증금 규모별로 상세히 구별했다. 또한 기존의 많은 배당 관계 서적들이 서울만을 중심으로 설명하고 있는 문제점을 과감히 탈피했다. 즉 연구대상범위를 서울특별시, 수도권, 광역시, 4개시, 기타 지역으로 확장해 비수도권 및 지방의 독자들에게도 구체적인 참고서가 되도록 했다. 특히 별책부록을 통해 제공하는 연습문제와 해답도 이 책만의 탁월한 장점이다. 다 읽고도 배당표 한 장을 쓸 수 없는 책은 실전투자를 목적으로 하는 투자자에게 어떠한 도움도 되지 못한다. 이를 극복하기 위한 방법으로 별책부록에 배당표 연습과 해답편을 마련해 독자여러분들이 직접 배당표 작성연습을 해볼 수 있게 했다. 이 한 권을 옆에 두면 배당표 작성의 원칙이나 기준방법이 혼돈스러울 때 요긴한 지침서로 큰 도움이 될 것이다.

다양한 사례로 배우는 부동산 경매 배당표 작성법!
이 책은 총 5편과 별책부록으로 구성되어 있다. 먼저 1편에서는 배당표 작성의 기본을 설명한다. 물권의 기본 개념과 말소기준권리 유형을 분석해 인수해야 할 권리와 인수하지 않아도 될 권리를 알려준다. 2편에서는 주택임대차와 상가건물 임대차 배당 관계 판례를 사례별로 분석해 좀더 실전에 가까운 내용을 접할 수 있다. 3편에서는 권리별 배당종류와 배당방법을 알아보는데, 주택과 상가건물, 근린주택일 때 각각의 소액최우선배당, 순위배당, 안분배당, 배당연습이 있다.
4편에서는 지역ㆍ구간ㆍ권리ㆍ물건별로 배당 사례를 설명하고 있다. 말소기준권리가 저당권일 때와 가압류일 때, 물건이 주택ㆍ상가ㆍ근린주택ㆍ오피스텔일 때, 지역이 서울ㆍ과밀억제권역ㆍ5대 광역시ㆍ기타 지역일 때로 나누어 세세하게 사례를 제시하고 있다. 5편에서는 서울특별시, 인천광역시ㆍ과밀억제권역, 5대 광역시ㆍ4개시로 나누어 특수배당의 종류와 그 사례를 분석한다. 마지막으로 부록에 부동산 경매 관련법과 시행령을 실었다. 또한 별책부록에서는 배당표 작성연습 199제를 실어 다양한 사례의 배당표 작성을 체험할 수 있을 것이다.

<책 속으로 추가>
저당권은 질권과 더불어 원칙적으로 당사자 간의 계약에 의해 성립하는 약정담보물권이며, 예외적으로 법률상 당연히 성립하는 법정저당권도 있다(민법 제649조). 저당권은 우선변제받는 담보물권이라는 점에서 질권과 공통의 성질을 가지나, 저당권설정자가 목적물을 계속 점유하기 때문에 유치적 효력을 갖지 않고 우선변제적 효력만 인정된다는 점이 장점이다(교환가치만을 파악). 이 때문에 채권담보 목적으로 저당권이 널리 이용되고 있다. 한편 효력조치와 목적물은 서로 분리할 수 없기 때문에 점유하지 않으면서 기술적 지배권인 물권의 성질을 갖기 위해서는 공적 장부에 의한 공시방법이 저당권을 설정하는 필수 요건이 될 수밖에 없다. 저당권은 원칙적으로 당사자 사이의 저당권설정계약과 등기에 의해 성립하나 예외적으로 법률의 규정에 의해서도 가능하다. 저당권은 양도나 처분이 자유로우며 질권 설정도 가능하다. 부동산등기부에 최선순위로 설정된 저당권은 부동산 경매 권리분석시 말소기준으로서의 역할을 하며, 말소기준이 되는 저당권설정일자에 따라 소액임차인의 최우선배당시 최우선변제보호금액이 달라진다.
400쪽

작가정보

저자(글) 우형달

저자 우형달은 잘 다니고 있던 신용금고가 외환위기의 파고 앞에서 맥없이 좌초하는 모습을 똑똑히 지켜보았다. 하지만 지나고 보니 그 높고 험했던 파고가 전화위복이었고, 지금은 어느 그물에도 걸리지 않는 바람처럼 살고 있다. 독자 여러분들도 그랬으면 하는 간절한 바람으로 책을 쓰기 시작했다. 땅 끝으로 더 유명한 해남이 고향이다. 해남 촌놈이 서울에 올라와 건국대학교 경제학과는 가난해서 어렵게 다녔고, 건국대학교 부동산대학원에서 부동산학 석사학위를, 강원대학교 일반대학원에서 부동산학 박사학위를 취득했다. 부동산 경매를 테마로 부동산학 석ㆍ박사학위를 취득한 명실공이 국내 1호 경매박사다. 소유자와 부동산과의 궁합이 궁금해서 전통사상에 입각한 부동산 풍수지리학을 새롭게 공부하고 있다. 여러 대학과 평생교육원, 백화점 문화센터, 한국생산성본부, 중앙일보 조인스랜드, 매일경제신문사 경매전문가과정에서 실전투자를 중심으로 강의를 했고, 지금도 하고 있다. 시간강사로 출강하고 있는 대학은 건국대학교 사회과학대학원 석사과정, 강원대학교 학부와 경영정보대학원 석사과정, 세명대학교 학부와 평생교육원이다. 한국자산관리공사(온비드)공경매과정의 실전투자 주임교수로 부동산학과 경매지식을 나누고 있다. 또한 조인스랜드 커뮤니티인 ‘법원경매로 함께 10억원 만들기’의 운영자이기도 하다. 외환위기 직전인 1996년 부동산 경매에 입문해서 지금까지 약 100여 건 낙찰받은 바가 있는 내공 높은 실전투자자이기도 하다. 법원경매 투자법인인 (주)GMRC의 대표이사고, 여러 경매투자 펀드매니저로 활동하고 있다. 『실전고수 우형달 박사의 경매투자의 모든 것』, 『부동산 경매 초보자가 꼭 알아야 할 70가지』, 『적은 돈으로 큰돈 만드는 부동산 경매 실전투자법』, 『나는 부동산 경매로 17억 벌었다』, 『부동산 경매 수익률 1,000%』, 『땅! 경매… 수익률 1,000%』, 『이것이 재테크 경매다』, 『2005년 부동산 대해부-경매편』, 『2006년 부동산 대해부-경매편』, 『하루만 따라하면 나도 경매박사』, 『2006년 부동산 대전망-경매편』, 『위험한 경매』, 『꼭 알아야 할 부동산 경매 권리분석의 모든 것』의 저서가 있다.