꼭 알아야 할 부동산 경매 권리분석의 모든 것

우형달 지음

원앤원북스 2011년 01월 02일 출간 종이책 : 2010년 12월 17일 출간

작품소개

책소개

다양한 사례로 배우는 부동산 경매 권리분석법

적게는 수천만 원에서 많게는 수십억 원짜리 경매물건의 투자를 결정하기 위해 꼭 알아야 할 권리분석의 모든 것을 담아낸 책. 책상머리 지식으로는 절대 흉내낼 수 없는 고수들만의 경매노하우와 다양한 사례를 담고 있어, 이제 막 부동산 경매투자를 시작해 권리분석에서 어려움을 겪고 있는 초급자들에게 권리분석 정복의 묘미를 일깨워준다. 분석할 권리의 종류 및 기본 개념은 물론 등기부 보는 법, 경매표 읽는 법, 배당표 작성법 등 경매투자에서 반드시 필요한 지식들을 체계적으로 터득할 수 있다. <실전 경매 투자자를 위한 부동산 경매 권리분석법>의 개정판으로, 2010년 7월에 개정된 주택ㆍ상가임대차보호법을 완전 반영하였다.

총 7부로 구성된 본문은 먼저 권리분석의 기본 원칙인 말소주의와 인수주의에 대해 설명한다. 뒤이어 권리분석의 대상이 되는 부동산의 가치를 올바르게 판단할 수 있도록 물건 정보 구하는 방법, 공적 서류 보는 방법, 임대차특별법이 적용되는 경우 등에 대해 살펴본다. 부동산의 과거와 현재를 보여주는 등기부상의 권리관계에 대해 알아보고, 각종 물권이 설정된 경우의 말소기준권리, 등기부상에 등재되어 있지 않지만 반드시 확인해야 하는 도깨비 같은 등기부 외 권리의 개념 및 수많은 변수들에 대해 분석한다. 배당표 작성연습 문제 173가지를 통해 지역별, 물건별, 금액별, 배당기준 연도별로 다양한 사례의 권리분석을 체험할 수 있도록 하였다.

목차

지은이의 말 _ 2010년 7월 개정된 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법 완전 반영!
배당표 한 장 제대로 설명하지 않는 권리분석책들은 이제 그만!

Part 1 권리분석 개념 제대로 이해하기
법대로 하는 것이 권리분석이다
사과의 썩은 부분을 도려내는 게 권리분석이다
말소기준권리를 알아야 권리분석이 보인다

Part 2 권리분석 대상 꼼꼼하게 살펴보기
권리분석을 위해 필요한 사항들
경매지상 기본적인 권리분석
특별법의 보호 대상이 되는 부동산
물건조사시 기본적인 공적 서류들

Part 3등기부상 권리분석 손쉽게 정복하기
등기부로 부동산의 과거와 현재를 본다
부동산 물권 속속들이 파헤치기
예측하기 어려운 권리들

Part 4 등기부 외 권리분석 빈틈없이 실행하기
실체는 없으면서 존재하는 등기부 외 권리
주택임차인에 대한 권리분석
상가건물임차인에 대한 권리분석
임대차보호법의 핵심 요소 4가지
반드시 알아야 할 등기부 외 권리 6가지

Part 5 권리분석 4대 핵심 완벽하게 꿰뚫기
핵심 1 _ 저당권이 설정되어 있을 때
핵심 2 _ 전세권이 설정되어 있을 때
핵심 3 _ 임차권등기가 경료되어 있을 때
핵심 4 _ 가압류가 경료되어 있을 때

Part 6 배당표 작성 기본 원리 파악하기
수익분석을 위해 배당표 작성은 필수다
소액임차인 최우선변제금액
지역ㆍ금액ㆍ말소기준에 따른 최우선배당
상가건물임대차보호법상의 배당표 작성연습

Part 7 본격적인 배당표 작성연습 173제
각각의 물건에 따라 배당표 작성 방법도 다르다
배당표 작성연습 _ 아파트
배당표 작성연습 _ 연립·다세대
배당표 작성연습 _ 다가구주택
배당표 작성연습 _ 단독주택
배당표 작성연습 _ 오피스텔
배당표 작성연습 _ 상가건물
기타 배당표 작성연습 _ 공장ㆍ임야

부록 1 _ 배당표 작성연습 해답
부록 2 _ 경매 관련법과 시행령

책 속으로

권리분석이란 이 절차의 전반과 의미를 이해하는 것이다. 여러 법과 시행령에 ‘이런 경우 어떤 권리는 말소되어 낙찰자에게 추가 부담이 되지 않고, 저런 경우 낙찰 후에도 등기부상에 말소되지 않고 살아남아 낙찰자의 추가 부담으로 한다’와 같은 다양한 경우들이 시시콜콜하게 정해져 있다. 이런 기준들을 정확하게 파악해 낙찰 후 예상하지 못한 추가 부담이 발생하는 것을 사전에 방어하는 것이 바로 권리분석이다. 따라서 부동산 법원경매를 통해 얼마나 수익률을 높이는지는 정확한 권리분석에 의한 배당표 작성에 달려 있다고 해도 과언이 아니다. 1장

경매투자시 권리분석은 먼저 권리분석의 대상이 되는지 아닌지를 판단하는 것부터 시작해야 한다. 즉 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법처럼 특별법으로 보호 대상이 되어 등기부상 권리분석과 현황분석, 임차인의 권리분석까지도 함께 해야 하는 물건이 있는가 하면, 공장이나 임야처럼 특별법의 보호 대상이 되지 않아 현황분석과 등기부상 권리분석만으로도 충분한 물건이 있기 때문이다. 법원경매에 뛰어들기 위해서는 물건을 발견했을 때 응찰해도 법적으로 하자가 없는지와 그 부동산의 가치를 판단할 수 있는 혜안이 필요하다. 2장

사람에게 호적과 주민등록이 있다면 부동산에는 등기부가 있다. 한 개인이 세상에 태어나면 호적과 주민등록이 만들어져 일생을 어떤 궤적을 그리며 사는지가 기록되고 관리되는 것이다. 인간으로 태어나서 성장하고 결혼하고 가정을 이루고 자식을 낳고 키워 교육시키고 결혼시키고 손주를 보고 마침내 이 세상을 떠나는 것이 문서상으로 기록되는 것이다. 한편 부동산은 기존의 대지 위에 있던 낡고 오래된 구옥들이 철거되고 그 지역에 적합한 아파트나 근린상가 또는 상업용 오피스·빌딩 등으로 새롭게 태어나기도 한다. 이런 일련의 과정을 건축물관리대장과 부동산등기부를 통해 한눈에 살펴볼 수 있다. 3장

가압류는 보전처분의 일종이며 권리관계 또는 법률관계에서 추후 본안소송을 전제로 한다. 채권자가 채무자의 채무면탈 및 확정판결이 있을 때까지 재산이나 채권에 손해가 발생하는 것을 방지하기 위해 긴급하고도 신속하게, 일시적이고 잠정적으로 등기부에 압류 조치를 취하는 것을 말한다. 즉 금전 등으로 환산할 수 있는 채권의 집행을 보전할 목적으로 미리 채무자의 재산을 동결시켜 채무자에게 해당 재산에 대한 처분권을 잠정적으로 제한하는 것이다(민사집행법 제276조 1항). 물론 가압류당한 부동산이라도 사용·관리하는 데에는 지장이 없지만, 수익·처분하는 데에는 일정한 제약을 받지 않을 수 없다. 가압류는 해당 부동산에 대한 처분권을 제한하지 않으면 채무면탈 목적 등으로 처분 행위가 예상될 때, 또는 판결·집행이 불가능하거나 현저하게 곤란할 염려가 있을 때만 인정된다(민사집행법 제277조). 4장

일정한 요건을 갖춘 경우 건물이나 수목의 소유자에게 법적으로 지상권을 인정해주고 토지의 사용을 확보해줌으로써, 건물이나 수목의 존립을 보호하는 권리가 바로 법정지상권이다. 매매나 경매로 건물소유자가 법정지상권자가 되면 토지를 낙찰받은 사람(지상권설정자)은 소유권을 갖게 되어도 지상권의 법정기간 동안 토지를 사용할 수 없다. 대신 이때 토지소유자는 건물소유자에게 토지사용료인 지료를 청구할 수 있다. 지료는 양 당사자간의 약정에 의해 결정되고, 합의되지 않을 경우 당사자의 청구에 따라 법원이 결정한다. 법정지상권이 성립하지 않을 때는 건물철거소송 등을 통해 토지사용 방법을 확보할 수 있다. 5장

성공적인 법원경매를 위해서는 수익분석이 필수이며, 수익분석을 위한 가장 기본적인 사항이 바로 배당표 작성이다. 경매를 전문으로 하는 고수들도 임대차보호법의 보호 대상이 되는 물건에 응찰하기로 하면, 응찰 전에 반드시 직접 배당표를 작성해보고, 작성 후에도 혹시 잘못된 부분이 있는지 체크하고 또 체크한다. 경매지나 인터넷을 통해 마음에 드는 어떤 물건을 하나 골랐다고 하자. 배당표를 정확하게 작성하지 못하면 수익성과 수익률분석은 처음부터 불가능하다. 배당표를 작성해야 얼마에 입찰했을 때 채권자 누구에게는 얼마가 배당되고, 소액만 배당받는 임차인이 누구인지, 일부는 소액으로 배당되고 일부를 인수해야 하는 임차인은 누구인지, 전액 인수해야 하는 임차인은 누구인지, 또 누구는 한 푼도 받지 못해 완전히 명도해야 하는지 등이 일목요연하게 드러난다. 6장

출판사 서평

2010년 7월 개정된 주택ㆍ상가임대차보호법 완전 반영!
배당표 한 장 제대로 설명하지 않는 책들은 이제 그만!
이 책은 경매물건의 투자를 결정하기 위해 꼭 알아야 할 권리분석의 비밀스런 노하우를 담아낸 역작이다. 또한 2010년 7월에 개정된 주택ㆍ상가임대차보호법을 완벽하게 반영하고 있어 더욱 의미가 크다. 실전 경험만이 수익률을 결정짓는 부동산 경매 세계에서 이론이나 판례보다 더욱 중요한 것은 경매부동산의 각종 권리 내용을 정확하게 파악해 말소기준권리에 따른 임차인의 배당·인수·명도 여부와 낙찰가격의 타당성을 명확히 하는 일이다. 이를 위해서는 권리분석의 핵심인 말소주의와 인수주의를 한눈에 판가름할 수 있도록 일목요연하게 정리하는 기술, 즉 제대로 된 배당표 작성능력이 필수다. 이 책의 백미인 배당표 작성연습 문제는 지역별, 물건별, 연도별로 사례를 세분화해 권리분석의 모든 것을 완전히 정복할 수 있도록 했다.
책상머리 지식으로는 절대 흉내 낼 수 없는 고수들만의 경매노하우를 담고 있어, 이제 막 부동산 경매투자를 시작해 권리분석에서 어려움을 겪고 있는 초급자들에게 권리분석의 묘미를 일깨워주는 유용한 참고서다. 저자의 오랜 투자 경험이 배어 있는 이 책을 통해 분석할 권리의 종류 및 기본 개념은 물론 토지별등기가 있을 때의 권리분석과 배당표 작성연습, 소액배당에서 안분배당, 법정지상권 성립 여지가 있을 때의 권리분석과 배당표 작성연습, 소액최우선 배당 후 순위배당, 주거용과 상가용으로 해석되는 오피스텔 배당사례, 상가건물임대차보호법이 적용되지 않을 때의 배당사례, 상가건물임대차보호법이 적용될 때의 배당표 작성 등 실전에 꼭 필요한 내용들을 접할 수 있을 것이다.

다양한 사례로 배우는 부동산 경매 권리분석법!
이 책은 총 7부로 구성되어 있다. 먼저 1부에서는 권리분석의 기본 원칙인 말소주의와 인수주의에 대해 설명한다. 치유 가능한 하자와 손대면 안 되는 하자를 구분해, 경쟁률은 낮고 수익률은 높은 경매물건을 고르는 것이 목적이다. 또한 2부에서는 권리분석의 대상이 되는 부동산의 가치를 올바르게 판단할 수 있도록 물건 정보 구하는 방법, 공적 서류 보는 방법, 임대차특별법이 적용되는 경우 등에 대해 살펴본다. 한편 3부에서는 부동산의 과거와 현재를 보여주는 등기부상의 권리관계에 대해 알아보고, 각종 물권이 설정된 경우의 말소기준권리를 완전히 정복한다. 4부에서는 등기부상에 등재되어 있지 않지만 반드시 확인해야 하는 도깨비 같은 등기부 외 권리의 개념 및 수많은 변수들에 대해 분석한다.
5부에서는 권리분석에서 빈도가 가장 높은 4대 권리인 저당권ㆍ전세권ㆍ임차권ㆍ가압류가 설정되어 있을 때의 여러 경우들을 하나하나 가정하고 배당ㆍ인수ㆍ명도 여부를 알아봄으로써, 권리순서에 따른 순위배당과 안분배당에 대해 명확하게 인식할 수 있다. 6부에서는 권리분석의 핵심인 배당표작성의 기본 원리를 습득하고, 소액임차인의 최우선변제보호에 대해 확실한 개념을 정립할 수 있도록 했다. 특히 지역, 임차보증금액, 말소기준권리 설정일에 따라 최우선배당이 달라지는 모습을 확인하는 것은 다른 어떤 권리분석 책에서도 볼 수 없는 이 책만의 독특하고 유익한 내용이다. 마지막 7부에서는 앞에서 배운 내용들을 실제로 적용해 자신의 권리분석 실력을 시험할 수 있는 배당표 작성연습 문제 173가지를 실었다. 지역별, 물건별, 금액별, 배당기준 연도별로 다양한 사례의 권리분석을 체험할 수 있다. 한편 부록에서는 7부에서 작성해본 배당표의 해답과 경매 핵심 2가지, 권리분석의 근간이 되는 관련법 및 그 시행령 각각을 실었다.

<책 속으로 추가>
최우선배당 후 실시하는 순위배당에서 가장 중요한 것은 각 권리자들의 권리성립순서다. 순위(順位)라는 말이 설명하고 있듯이, 등기부나 전입·확정일자에 따라 먼저 권리를 확보한 권리자에게 우선순위로 먼저 배당에 참여하도록 하는 것이 순위배당의 대원칙이다. 최우선변제에 의한 소액배당의 경우에는 언제 성립한 권리인가를 따지지 않고 일정한 요건을 갖춘 임차인이 배당요구를 하면 임대차보증금액이 해당 기준 이하인 임차인에 대해서는 최우선적으로 일정액까지를 배당해주는 데 반해, 임차인의 순위배당은 등기부상의 권리와 임차인의 권리(주민등록전입·확정일자)를 비교해서 빠른 권리를 확보한 순서대로 배당해준다. 7장

작가정보

저자(글) 우형달

저자 우형달은 잘 다니고 있던 신용금고가 외환위기의 파고 앞에서 맥없이 좌초하는 모습을 똑똑히 지켜보았다. 하지만 지나고 보니 그 높고 험했던 파고가 전화위복이었고, 지금은 어느 그물에도 걸리지 않는 바람처럼 살고 있다. 땅 끝으로 더 유명한 해남이 고향이다. 해남 촌놈이 서울에 올라와 건국대학교 경제학과는 가난해서 어렵게 다녔고, 건국대학교 부동산대학원에서 부동산학 석사학위를, 강원대학교 일반대학원에서 부동산학 박사학위를 취득했다. 부동산 경매를 테마로 부동산학 석ㆍ박사학위를 취득한 명실공이 국내 1호 경매박사다. 소유자와 부동산과의 궁합이 궁금해서 전통사상에 입각한 부동산 풍수지리학을 새롭게 공부하고 있다. 여러 대학과 평생교육원, 백화점 문화센터, 한국생산성본부, 중앙일보조인스랜드, 매일경제신문사 경매전문가과정에서 실전투자를 중심으로 강의했고, 지금도 하고 있다. 시간강사로 출강하고 있는 대학은 건국대학교 사회과학대학원 석사과정, 강원대학교 학부와 경영정보대학원 석사과정, 세명대학교 학부와 평생교육원이다. 한국자산관리공사(온비드)공경매과정의 실전투자 주임교수로 부동산학과 경매지식을 나누고 있다. 또한 조인스랜드 커뮤니티인 ‘법원경매로 함께 10억원 만들기’의 운영자이기도 하다. 외환위기 직전인 1996년 부동산경매에 입문해서 지금까지 약 100여 건 낙찰받은 바가 있는 내공 높은 실전투자자이기도 하다. 법원경매 투자법인인 (주)GMRC 대표이사고, 여러 경매투자 펀드매니저로 활동하고 있다. 사람, 여행 그리고 술과 부동산을 사랑하고, 책 읽고 글 쓰는 것을 좋아한다.