투자의 맥을 짚는 부동산 강의노트

양은열 지음

원앤원북스 2010년 05월 24일 출간 종이책 : 2010년 04월 07일 출간

작품소개

책소개

대한민국 부동산, 아직도 미래는 밝다!

부동산전문가로 활동 중인 저자, 양은열이 수십 년간 부동산 현장에서 그리고 학문적 이론을 기반으로 연구한 이론을 바탕으로 투자의 맥을 짚어준다. 『투자의 맥을 짚는 부동산 강의노트』에서는 부동산투자의 블루오션이라 불리는 아파트투자에서부터 최고의 수익률을 자랑하는 상가투자, 추진 단계별로 프리미엄이 다른 재개발ㆍ재건축ㆍ뉴타운투자, 요즘 다시 뜨고 있는 오피스텔투자와 땅투자까지 다양한 투자상품에 따라 달라지는 투자의 핵심 포인트를 꼼꼼하게 짚어준다.

자신의 꿈과 피땀으로 모은 알뜰한 종잣돈으로 내집을 마련하려는 사람들과 아파트투자로 평생 모을 연봉보다 좀더 많은 수익을 꿈꾸는 보통사람을 위한 부동산지침 투자서. 부동산투자를 처음 접하는 사람들은 부동산투자의 원리와 부동산투자에 숨겨진 이면을 깨닫고, 어느 정도 부동산투자에 감각과 테크닉이 있는 사람들이라면 부동산투자 전반에 관한 시야를 넓힐 수 있도록 돕는다.

목차

지은이의 말_네 보물 있는 그곳에는 네 마음도 있느니라

Part 1 대한민국 부동산, 아직도 미래는 밝다
우리는 여전히 부동산에서 행복을 찾아야 한다
부동산 초보자들이 가지고 있는 특성 9가지
부동산 초보자가 꼭 알아야 할 기본 원리 1_종잣돈
부동산 초보자가 꼭 알아야 할 기본 원리 2_타이밍
부동산 초보자가 꼭 알아야 할 기본 원리 3_정보
무에서 유를 만드는 부동산 부자들의 특징 7가지

Part 2 대한민국 부동산 최고의 블루오션, 아파트
누가 강남의 아파트가격 상승을 주도하는가?
강북의 부동산가격이 계속 오르는 이유 6가지
모든 재테크의 시작은 아파트다
돈이 되는 아파트의 조건 8가지
투자하기 전에 꼭 알아야 할 아파트의 특징 4가지
프리미엄이 붙는 분양권은 따로 있다
주상복합아파트의 투자 포인트를 주목하라
주목해야 할 아파트는 바로 이것이다
조망권 프리미엄, 그 가치를 밝힌다
내집 마련의 기회는 청약제도 안에 있다

Part 3 대한민국 부동산, 투자 노하우는 이것이다
부동산 프리미엄이 붙는 원리를 익혀둬라
토지투자로 돈 버는 노하우는 이것이다
돈 버는 상가투자 노하우는 따로 있다
상가분양, 돈 되는 노하우를 공개한다
상가건물의 가격은 이렇게 결정한다
상가투자, 그 핵심 비법을 말한다
주택임대사업시 절세 방안과 주의사항을 기억하자
오피스텔이 다시 뜨는 이유를 파악하자
재건축·재개발·뉴타운, 투자 전에 구분하는 법부터 배우자
재건축·재개발, 프리미엄이 붙는 원리를 익히자
재개발투자, 추진 단계에 따라 방법이 다르다
재건축 역시 추진 단계에 따른 투자법이 따로 있다
경매에서 프리미엄이 붙는 원리는 이렇다

Part 4 부동산시장을 지배하는 패러다임 6가지
수요와 공급, 기본 중의 기본이다
부동산 버블, 우리는 과연 그 중심에 있는가?
양극화·차별화, 이 시대를 설명하는 열쇠다
인구 변화가 부동산 지도를 바꾼다
금리 변화를 알면 투자의 방향이 보인다
다가올 3년, 부동산시장을 예측한다

Part 5 부동산, 정부 정책을 알면 길이 보인다
재건축을 초고층으로 해야 하는 이유를 논한다
제2롯데월드, 부동산시장에 이런 영향을 미친다
경인 아라뱃길, 성공할 것인가 실패할 것인가?
정부가 바라는 아파트가격의 실체를 말한다
정부의 부동산 정책이 실패하는 이유는 따로 있다
부동산가격 안정을 위해 정부가 하면 안 되는 정책 7가지
강남 아파트의 가격 상승을 잡기 위한 방법을 밝힌다
디노미네이션, 부동산에 이런 영향을 미친다

책 속으로

투자는 타이밍으로 시작해 타이밍으로 끝난다”는 말이 있다. 부동산은 땅을 사는 것이 아니라 기회를 산다고 해도 과언이 아니다. 현재 진행형이기 때문이다. 사실 부동산투자로 수익을 내는 방법은 간단하다. 인기 있는 부동산을 저렴한 가격에 매입해 높은 가격에 매도하면 된다. ‘이렇게 쉬운 방법을 왜 모르느냐?’고 물을 수도 있다. 하지만 문제는 돈이 되는 부동산을 찾기가 어려울 뿐만 아니라, 낮은 가격에 매수해 높은 가격에 매도할 수 있는 정확한 타이밍을 예측하기 어렵다는 데 있다. 예를 들어보자. 2008년 말 글로벌 금융위기로 인해 아파트가격이 폭락했고, 그 여파로 순식간에 아파트가격이 30~40%까지 하락한 지역이 속출했다. 이때 타이밍을 놓치지 않은 사람들은 단기간에 큰 수익률을 올렸다. -1장

고수들은 결코 서두르는 법이 없다. 장.단기 자금 계획과 투자 목표가 확실하기 때문에 시장 상황이 요동쳐도 느긋하게 때를 기다린다. 부동산을 보는 눈도 다르다. 초보자들은 마치 금리를 따지듯 부동산시장을 일 년 단위로 보고 부동산투자 방향을 결정하는 것에 비해, 고수들은 3년을 기준으로 하며 절대 조급해하지 않는다. 특히 소액투자자나 자기자본비율이 낮은 투자자는 중도금이나 대출금 때문에 조그만 부동산시장 변화에도 상당히 불안해하며 심한 갈등을 겪는다. 딱히 대책이 없기 때문에 매달 비싼 이자를 감수해야 하고, 혼란스러울 수밖에 없다. 게다가 부동산 회복기를 짐작조차 할 수 없으니 안절부절못하기 마련이다. 결국 이들은 불안함을 극복하지 못하고 3년도 안 되어 부동산을 처분하기에 이른다. 이렇게 3년도 기다리지 못한 초보자는 상당한 손실을 입고 만다. -1장
아파트 매입시에는 절대로 지켜야 할 투자 원칙이 있다. 첫째, 대표평형 아파트를 매입해야 한다. 대표평형 아파트란 동일 지역 아파트 중에 평당 단가가 가장 높은 아파트를 말한다. 가격이 가장 비싼 아파트가 아니라 평당 단가가 가장 높은 아파트를 매입하라는 말이다. 예를 들어 살펴보자. 서울의 관악구 봉천동에는 83㎡(25평)부터 139㎡(42평)로 이루어진 관악드림타운이 있다. 지하철 2호선 서울대입구역과는 어느 정도 거리가 있음에도 불구하고 5천 세대가 넘는 초대형 단지로 이 지역을 대표하는 아파트단지가 되었다. 관악드림타운은 112~126㎡(34~38평)의 아파트가 가장 높은 평당 단가를 형성한다. 따라서 동일한 아파트라 하더라도 이 사이에 있는 아파트를 매입해야 후회하지 않는다. -2장

아파트는 다른 부동산들에 비해 환금성이 용이하다는 장점이 있다. 그래서인지 내집 마련을 원하는 사람들뿐만 아니라 정부도 아파트를 좋아한다. 이를 증명하는 것이 바로 아파트가격에 대한 정부 정책이다. 토지나 단독주택은 공시지가를 기준으로 가격이 형성되지만 아파트는 오래전부터 국세청에서 기준시가를 정해왔다. 한마디로 아파트의 최저 가격을 정부가 보증해주고 있는 셈이다. 아마도 정부가 아파트를 보증하고 매매가격을 기재하도록 하는 나라는 우리나라밖에 없을 것이다. 게다가 2007년 이후부터는 전국의 부동산 매매가격을 등기부등본에 기재하는 것이 의무화되었다. 덕분에 누구나 손쉽게 원하는 아파트의 평형이나 위치를 비교하며 가격을 알 수 있게 되었다. -2장

다음과 같은 현상들이 나타나면 타이밍으로 보고 매입하라. 첫째, 금리가 인하되면 매입하라. 은행 등의 금융기관에서 부동산 및 경제를 살리기 위해 금리를 인하하고 적극적으로 대출을 해주는 시기가 있는데, 이때가 바로 매입 타이밍이다. 둘째, 정부의 부동산 규제완화 정책들이 지속되면 매입하라. 정부 입장에서는 장기적인 경기 침체가 부담스러울 수밖에 없다. 결과적으로 그 피해가 고스란히 국민들에게 돌아가기 때문에 적절한 경제 흐름이 필요하다. 이에 부동산경기 또는 건설경기가 활성화 되는 분위기를 조성하기 위해 규제를 지속적으로 완화시켜준다. 이때가 매입 타이밍이다. 특히 이명박 정부 출범 이후 지속적인 규제 완화책들이 발표되고 있는데, 이를 잘 활용하면 수익성 높은 부동산을 매입할 수 있다. -3장

출판사 서평

이론과 경험을 겸비한 최고 전문가의 부동산 특강!
아는 만큼 보이고, 보는 만큼 돈을 벌 수 있는 것이 부동산투자의 기본 원리인데, 저자는 부동산에 관한한 최고의 이론으로 무장하고 숱한 현장 경험을 바탕으로 투자의 맥을 짚는 소중한 기회를 제공한다. 부동산투자의 블루오션이라 불리는 아파트투자에서부터 최고의 수익률을 자랑하는 상가투자, 추진 단계별로 프리미엄이 다른 재개발.재건축.뉴타운투자, 요즘 다시 뜨고 있는 오피스텔투자와 땅투자까지 다양한 투자상품에 따라 달라지는 투자의 핵심 포인트를 자세하게 설명하고 있어 가히 부동산투자서의 바이블이며, 부동산투자자들의 서재에 반드시 꽂혀 있어야 할 책이다.
부동산은 일반 경제 원리와 달리 침체기와 부흥기를 반복하는 과도기적인 시기에 많은 투자 기회가 온다. 앞으로 대한민국 부동산은 과거와 같은 전반적인 상승보다는 국내외 경제에 민감하게 반응하고, 금리나 세금 등의 정책에 따라 다르게 변화할 것이며, 개발 호재나 타이밍에 따라 수익률도 수십 배 차이가 날 것이다. 이렇게 살아 움직이는 부동산의 진수를 책 한 권에 모두 담아내기란 쉬운 일이 아닌데, 저자는 역대 정부의 부동산 정책과 경기 변동에 따른 부동산시장의 흐름을 예리하게 분석함으로써 이러한 딜레마로 인한 투자자들의 갈증을 말끔히 해소해준다.

무에서 유를 만드는 부동산 고수의 투자노하우 대공개!
이 책은 총5장으로 구성되어 있다. 1장에서는 과거 부동산시장의 흐름을 예리하게 분석하고, 향후 부동산시장에 대한 긍정적인 전망을 제시했다. 부동산 초보자들이 가지고 있는 특성을 정리함으로써 투자시 실수를 줄이는 데 도움을 주고 있으며, 투자의 기본 원리인 종잣돈.타이밍.정보에 대해 자세하게 설명했다. 2장에서는 부동산투자에서 최고의 블루오션이라 불리는 아파트투자에 대해 다루었다. 강남의 아파트가격 상승을 주도하는 요인과 강북의 부동산가격이 계속 오르는 이유에 대해 분석했으며, 투자가치가 높은 아파트의 조건에 대해 살펴봤다. 또한 주상복합아파트의 투자 포인트와 프리미엄이 붙는 분양권에 대해서도 짚어봤고, 내집 마련의 기회로 주목받고 있는 주택청약종합저축에 대해서도 알아봤다. 3장에서는 투자상품에 따라 달라지는 투자 노하우를 집중적으로 살펴봤다. 토지투자와 상가투자에 성공하기 위한 핵심 비법을 소개했으며, 재건축.재개발.뉴타운투자의 특징과 추진 단계별 투자방법에 대해 설명했다.
4장에서는 부동산시장을 지배하는 패러다임을 조명했다. 부동산가격을 결정짓는 기본 요소인 수요와 공급의 법칙에 대해 살펴봤으며, 금리 변화에 따라 투자의 방향을 어떻게 설정해야 하는지 분석했다. 또한 부동산 버블의 원인과 그 기준에 대해서도 설명했다. 5장에서는 정부 정책을 통해 부동산시장의 흐름을 전망하는 방법에 대해 알아봤다. 최근 이슈가 되고 있는 제2롯데월드사업과 경인 아라뱃길이 부동산시장에 미칠 영향을 전망하고, 과거 정부의 부동산 정책이 실패했던 이유를 짚어봤다. 부동산가격 안정을 위해 정부가 하면 안 되는 정책에 대해서도 정리했다.

[추천사]
‘돈이 되는 정보’와 ‘힘이 되는 투자 원칙’을 동시에 알려주는 보석 같은 책이다. 아는 만큼 보이고, 보는 만큼 돈을 벌 수 있는 것이 부동산투자의 기본 원리인데, 저자는 실전과 이론을 겸비한 노하우를 생생하게 털어 놓으면서 투자의 맥을 짚는 소중한 기회를 제공한다. 부동산에 관한한 최고의 이론으로 무장하고 숱한 현장 경험을 바탕으로 저자 특유의 명확한 필치로 강의하듯 짜임새 있게 써내려간 이 책을 통해 부동산투자에 대한 이해를 높이고, 투자시 가졌던 고민의 해결책도 얻을 수 있을 것이다.
박수혁_한국공법학회 전 회장(현 고문), 서울시립대 교수

부동산투자에 있어 가장 중요한 것은 부동산시장의 흐름을 읽어 적절한 매매 타이밍을 파악하는 일이다. 역대 정부 정책과 경기 변동에 따른 부동산시장의 흐름을 예리하게 분석하고 있는 이 책은 독자들이 스스로 향후 부동산시장을 예측할 수 있도록 도와주고, 투자의 혜안을 키워주는 탁월한 안내서이다. 월급만으로 재산을 불리기 어려운 이 시대에 최고의 부동산 재테크 지침서가 될 것이다.
우형달_(주)GMRC 대표이사, 부동산학 박사

높은 수익률을 기대하면서도 부동산투자에 발을 들이기 두려워하는 초보투자자들과 고수익을 바라는 투자자들에게 매우 유용한 책이다. 특히 부동산투자의 블루오션이라 불리는 아파트투자에서부터 최고의 수익률을 자랑하는 상가투자, 추진 단계별로 프리미엄이 다른 재개발·재건축·뉴타운투자, 요즘 다시 뜨고 있는 오피스텔투자와 땅투자까지 다양한 투자상품에 따라 달라지는 투자의 핵심 포인트를 자세하게 설명하고 있어 실용적이다. 부동산투자

작가정보

저자(글) 양은열

저자 양은열은 법학박사. 현재 (주)수목알앤디 및 YEL부동산연구소 대표이사이자 건국대에서 부동산 투자분석사 지도교수 및 생산성본부 부동산분석 전임교수로 활동중이며, 부동산정보지인 <부동산 레이다>의 발행인을 맡고 있다. 동아일보, 중앙일보, 매일경제, 한겨레신문 등 언론매체와 부동산뱅크, 스피드뱅크 등 부동산토털사이트에 부동산전문가 칼럼을 연재하고 있으며 MBC TV, KBS TV, SBS TV, 부동산 TV(RTN), 매일경제 TV, 리빙 TV, 동아 TV 등에서 부동산전문가로 활동하고 있다. 부동산 TV(RTN)에서는 생방송으로 ‘부동산 Q&A 무엇이든 물어보세요?’를 진행 및 상담하고 있으며 강남대, 단국대, 고려대, 명지대 투자정보대학원, 조선대 경영대학원, 경원대 행정대학원, 한국감정원, 한국건설산업연구원 등 다수의 대학과 연구기관에 출강하고 있다. 국가보훈처, 국세청, 우리은행, 금호그룹, 삼성생명, 현대기술정보, 한진중공업, 동양종합금융증권, 미래에셋, 교보생명 등 다수의 정부기관 및 기업체에 출강하고 있으며 그간 지은 책으로는 『2006 부동산 대해부(공저)』, 『2005 부동산 대해부(공저)』, 『부동산리노베이션으로 떼돈벌기』가 있다.