부동산투자의 모든 것

조영석 지음

원앤원북스 2009년 12월 01일 출간 종이책 : 2009년 11월 07일 출간

작품소개

책소개

왕초보 부동산투자자의 눈과 귀를 활짝 열어준다!

Consulting & Service 대표이사 조영석의 『실전에 강해지는 부동산투자의 모든 것』. 부동산 중개회사와 경매회사를 운영하면서 쌓은 이론과 실전을 바탕으로 부동산 재테크 강의를 활발하게 해온 저자가, 왕초보 부동산투자자를 위해 저술한 것이다. 부동산투자할 때 궁금해하고 부딪치는 문제 93가지에 대한 시원한 해답을 공개하고 있다.

이 책은 부동산투자를 완전히 정복할 수 있도록 안내하는 입문서다. 부동산투자에 관한 모든 지식을 망라함으로써 왕초보 부동산투자자의 눈과 귀를 활짝 열어준다. 부동산 관련 기본적인 용어와 법규는 물론, 주택, 아파트, 오피스텔, 그리고 상점과 토지 등을 매매하고 임대하는 방법까지 부동산투자자가 꼭 알아야 할 노하우가 이해하기 쉽게 정리되어 있다. 부동산 매매, 보유, 취득할 때 납부해야 할 세금에 대해서도 다룬다.

특히 부동산투자에 대한 이론을 설명하는 데 그치지 않고 부동산투자자가 스스로 실전 감각을 익힐 수 있도록 인도하고 있다. 부동산시장을 보는 통찰력뿐 아니라, 자신의 성향과 환경에 맞는 부동산투자 대상을 찾는 분석력도 키워준다. 실천이 가능한 부동산투자법을 배울 수 있다.

목차

지은이의 말_부동산투자, 흔들림 없는 원칙과 노하우를 알자!

1장 부동산투자, 어려울수록 기본에 집중하자
부동산등기부는 부동산의 이력이다
부동산실거래가격신고와 주택거래신고, 그 의미를 명확히 하자
투기과열지구ㆍ투기지역 지정은 부동산 정책의 척도다
명의신탁, 돌이킬 수 없는 명백한 위법 행위다
계약금ㆍ중도금ㆍ잔금, 그 의미를 분명히 파악하자
계약금·중도금, 계약 해제 방법이 다르다
부동산투자, 기초 용어부터 확실히 하자

2장 아파트, 부동산투자의 중요한 시작이다
주택청약종합저축, 제대로 알아야 돈 된다
전용면적·분양면적·계약면적, 헷갈리지 말자
전매제한기간과 재당첨제한기간은 다르다
일조권과 조망권, 더욱더 그 가치를 인정받는다
주택임대차보호법, 그 주요 내용은 이렇다
임차한 주택에 입주·전입신고 후 확정일자를 받자
확정일자와 전세권설정등기가 능사는 아니다
최우선변제, 월세가 유리하다

3장 주택ㆍ상가ㆍ오피스텔, 부동산투자의 대안이다
전원주택, 철저한 준비가 우선이다
농어촌 민박업과 관광 펜션업의 차이를 알자
상가 수익률, 레버리지 효과를 극대화하자
상가임대차와 주택임대차, 그 차이점은 이것이다
상가건물은 자동으로 임차기간 5년이 보장되는가?
필요비ㆍ유익비ㆍ사치비, 그 내용을 알아야 손해 보지 않는다
말도 많고 탈도 많은 권리금, 이렇게 처리하자
상가임대차계약, 이것만은 알아야 낭패당하지 않는다
오피스텔, 월세를 받아 수익성을 따지는 상품이다

4장 재개발ㆍ재건축, 부동산투자의 돈맥이다
재개발과 재건축, 그 차이점을 확인하자
관리처분계획, 정비사업의 핵심이다
용적률이 재건축사업에 미치는 영향
재건축사업과 재개발사업의 수익률을 구해보자
단독주택 재건축, 장단점을 확실히 체크하자
재개발사업시 조합원과 입주권, 명쾌하게 파악하자
정비사업의 절차와 단계별 투자 방법
재개발과 재건축, 시장 동향을 꿰뚫어보자

5장 토지, 부동산투자의 블루오션이다
도시계획에 대한 이해 없이 땅투자 어렵다
토지이용계획확인서, 땅투자는 여기서 출발한다
지적도를 통해 알 수 있는 것은 무엇인가?
토지에서 가장 중요한 것은 용도지역이다
용도지구와 용도구역은 용도지역의 보조 개념이다
토지거래허가구역, 실수요자면 토지 거래가 가능하다
토지를 거래할 때 이것만은 주의하자
농지, 그 개념부터 명확히 파악하자
농지전용, 그 노하우는 따로 있다
주말ㆍ체험농장의 모든 것

6장 부동산 건축 및 개발, 보상의 모든 것
내가 소유한 토지라도 허용되지 않는 건축물이 있다
건축할 때는 건축선과 인접대지 경계선을 고려해야 한다
지구단위계획구역에서는 건축 기준이 상당히 엄격하다
건폐율과 용적률로 사업성을 가늠한다
연접개발을 모르면 투자도 개발도 없다
허가가 아닌 신고만으로 건축이 가능한 경우도 있다
도로와 건축의 함수관계, 알면 답이 보인다
주택을 상가로 용도변경해보자

7장 부동산 세금, 제대로 알고 정확히 대응하자
공시지가, 기준시가, 공시가격 등 세금 관련 용어부터 익히자
부동산 취득시 이런 종류의 세금을 내야 한다
부동산 보유시 이런 종류의 세금을 내야 한다
부동산 양도시 이런 종류의 세금을 내야 한다
1가구 1주택자와 양도소득세, 그 계산법은 이렇다
1가구 다주택자의 양도소득세, 그 계산법은 이렇다
비사업용 토지와 양도소득세, 그 계산법은 이렇다
이중계약서, 절대로 쓰지 말아야 한다
고급 주택과 고가 주택, 그 세금 역시 다르다
부동산 증여시 알아야 할 절세 노하우
부동산 상속에 필요한 절세 노하우를 말한다
이혼시 재산분할, 위자료 지급 때도 절세 방법은 있다
농지의 양도소득세, 절세 방법은 따로 있다

책 속으로

부동산투자를 하거나 부동산중개를 하다 보면 필요하지만 생경한 용어가 많다. 그 중에서도 가장 많이 등장하는 용어는 단연 (근)저당권일 것이다. 또한 가압류나 압류라는 용어도 자주 접하곤 한다. 뒤에서 다시 살펴보겠지만 해방공탁과 같은 단어는 법률 용어는 아니지만 실무에서 많이 활용되므로 알아두면 요긴하게 활용할 수 있다. 다음에서는 부동산투자나 매매 등과 관련된 용어들 중에서 기본적으로 알아야 하고, 많이 사용되는 것들을 중심으로 알아볼 것이다. 또한 돈을 빌려줄 때에는 빌려간 사람의 부동산에 저당권을 설정하는 것이 좋은지 아니면 차용증을 받는 것이 좋은지도 알아보고, 공증은 어떤 역할을 하는지 또한 살펴보도록 하자. -1장 중

투기과열지구 내에서 아파트를 분양받거나 분양가상한제가 적용되는 아파트를 분양받을 때는 일정 기간 이를 전매하거나 전매를 알선할 수 없다. 여기서 전매는 매매 또는 증여를 말하는 것으로 상속은 제외되므로 상속으로 분양권을 취득하는 것은 허용된다. 다만 공공택지의 경우에는 분양 아파트의 전용면적이 얼마인지, 투기과열지구 내에 있는지에 따라 전매제한기간이 달라진다. 이를 어길 경우에는 사업 주체가 분양권을 회수할 수 있고, 나아가 주택법에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처할 수 있다. 또한 분양가상한제가 적용되는 아파트에 당첨된 사람은 일정 기간 재당첨되지 못하도록 규정하고 있다. -2장 중

상가(또는 상가건물)를 매입할 때 가장 큰 관심사는 수익률이다. 즉 ‘투자한 금액 대비 얼마 정도의 월세 수입을 올릴 수 있느냐’의 문제인 것이다. 또한 금융기관으로부터 대출을 받아 규모가 더 큰 상가를 매입했을 경우의 수익률과 순수 자신의 자금만으로 규모가 더 작은 상가를 매입했을 경우의 수익률 중 어느 것이 더 높은지도 생각해야 한다. 이 점에 착안해 더 높은 수익률을 올리는 것을 레버리지 효과라고 한다. 레버리지 효과는 대출이자가 낮을 때 적용되며, 대출이자가 높으면 마이너스 레버리지 효과가 발생해 오히려 더 손해를 입을 수 있으므로 대출금리와 임대료(월세)의 상관관계를 면밀히 검토해야 한다.-3장 중

주택재개발사업과 주택재건축사업은 ‘정비사업’이라고 하는 하나의 사업으로 통합되었고, ‘도시 및 주거환경정비법’이 이에 대한 규정을 두고 있다. 다만 재개발과 재건축이라고 하는 사업의 성질상 서로 다른 점이 있는데, 이를 파악해두면 부동산투자나 중개를 하는 데 매우 유용하다. 흔히 정비사업이라고 하면 주택재건축사업과 주택재개발사업만 떠올리지만, 이 외에도 주거환경개선사업과 도시환경정비사업이 더 있다. 여기에다 이런 여러 개의 정비사업을 한곳에 묶어 효율적으로 사업을 진행하기 위해 특별법으로 규정하고 있는 뉴타운사업도 있다. 재건축사업은 기존 기반시설(도로, 하수도, 학교, 녹지공간 등)을 그대로 둔 상태에서 아파트나 연립주택과 같은 건축물을 철거하고 다시 짓는 방식으로 진행된다.-4장 중

토지를 개발하거나 토지에 투자하고자 할 때 그 출발점은 당연히 토지이용계획확인서를 확인하는 것이다. 이를 모르고서는 개발도 투자도 없다. 이 한 장의 종이에 해당 토지에 대한 중요한 정보가 담겨 있기 때문인데, 그렇더라도 토지에 대한 모든 정보가 여기에 빠짐없이 실려 있는 것은 아니다. 여기에 기재되지 않은 좀더 자세한 내용을 확인하고 싶으면 해당 관청을 방문해야 한다. 어느 지역에 펜션을 건축할 수 있는지, 또는 공장을 신축할 수 있는지, 아니면 숙박업을 할 수 있는지 등에 대한 정보를 알기 위해서는 일차적으로 해당 지역이 어떤 용도지역인지를 알아야 한다. 이를 확인할 수 있는 서류가 바로 토지이용계획확인서다. -5장 중

어떤 대지에 건축물을 짓고자 할 때 그 토지가 소재하는 용도지역에서 자신이 원하는 건축물의 건축이 허용되는지를 살펴봤다면, 그 다음으로는 자신이 원하는 넓이의 건축물을 건축할 수 있는지도 고민해봐야 한다. 이는 기본적으로 건폐율과 용적률에 관한 문제이지만 건축물의 규모를 제한하는 것에는 건폐율과 용적률말고도 여러 가지 사항이 더 있다. 건축법은 건축선 제도를 두어 도로나 인접대지 경계선으로부터 일정 거리를 띈 다음 건축하도록 규정하고 있고, 나아가 건축물의 종류와 규모에 따라 필요한 공간을 확보하도록 하는 공지 제도를 추가로 적용하고 있다. 일조권을 위해 건축물의 높이를 제한하고 있는 것도 그렇다. -6장 중

출판사 서평

부동산 지식도 없이 ‘묻지마 투자’하면 백전백패!

부동산투자는 무엇보다 체계적인 부동산 관련 지식을 바탕으로 해야 수익을 극대화할 수 있는 법이다. 그렇지만 애써 모은 목돈으로 내집 마련이나 부동산투자를 하려고 해도 무엇부터 시작해야 할지, 어떻게 해야 할지 막막해하는 사람들이 많다. 이 책은 단순히 부동산을 사고팔아 수익을 챙기는 이야기가 아니다. 실제 부동산투자시 궁금해하고 부딪치는 문제들에 대한 해답이다. 이론을 섭렵하고 숱한 현장을 누빈 저자가 부동산 관련 기본 용어 및 법규, 세제에서부터 주택, 상가, 오피스텔, 토지 등 매매 및 임대 절차, 시장을 읽는 시각 등 부동산투자시 반드시 알아야 할 기본 이론과 실전 노하우를 이해하기 쉽게 제시하고, 실천 가능한 부동산투자 방법을 터득할 수 있도록 도와준다.
특히 이 책은 부동산투자 이론을 나열하는 데 그치지 않고, 투자자 스스로 부동산투자에 대한 실전 감각을 익히도록 구성되어 있다. 부동산에 투자할 때는 다양한 물건을 어떻게 분석할 것이며, 자신의 투자 성향이 어떤가에 따라 투자 대상이 달라진다. 초보투자자일수록 이런 점을 생각하고 투자를 시작하지 않는 경향이 많은데, 이 책을 읽고 나면 부동산시장을 보는 통찰력과 자신의 성향과 환경에 맞는 투자 대상을 찾는 분석력이 생길 것이다. 초보투자자뿐만 아니라 다른 사람의 말에 휩쓸리는 ‘묻지마 투자’가 아닌 자신만의 투자 비법을 만들고 싶은 모든 부동산투자자들에게 반드시 필요한 부동산투자 완전정복 가이드다.

왕초보의 눈과 귀를 활짝 열어줄 완벽한 투자 입문서!

이 책은 총7장으로 구성되어 있다. 1장에서는 부동산 거래를 하기 위해 기본적으로 알아야 하는 부동산등기부를 보는 방법과 여기에 기재된 법률 용어, 아울러 계약 체결과 해제의 정확한 의미와 기준을 살펴봤다. 2장에서는 아파트로 대표되는 주택에 대한 전반적인 내용을 담았다. 아파트 매매계약이나 임대차계약시 필요한 사항과 변경된 주택청약저축에 대해 알아보고, 특히 주택임대차보호법의 내용을 자세히 다루었다. 또한 이 법으로 보호받기 위해서는 어떻게 해야 하는지도 알아봤다. 3장에서는 상가와 오피스텔 투자를 할 때 수익률을 계산하는 방법과 주택임대차와 상가임대차의 차이점 및 상가건물임대차계약시 반드시 알아야 할 사항을 설명했다. 4장에서는 근래 많이 언급되고 있는 재개발사업과 재건축사업의 진행 과정과 사업성, 투자시 유의해야 할 점 등을 소개했다. 장기적인 투자를 걱정하는 투자자들이라면 이를 통해 사업성과 투자성을 가늠할 수 있을 것이다.
5장에서는 자신의 능력이나 자금 사정에 따라 고수익을 창출할 수 있는 토지 투자에 대한 기초 지식은 물론 세부적인 사항도 자세히 살펴봤다. 토지이용계획확인서와 지적도를 통해 무엇을 알 수 있는지, 용도지역과 용도구역의 차이는 무엇인지 등에 대한 개념을 확실히 짚어준다. 6장에서는 부동산 건축 및 개발과 관련해 알아야 하는 사항들을 알아봤다. 건축선과 인접대지 경계선, 건폐율과 용적률, 도로와 건축의 함수관계 등에 대해 이해하기 쉽도록 다양한 도표와 사례를 들어 설명했다. 7장에서는 부동산 매매?보유?취득시 납부해야 할 세금에 대해 자세히 알아봤다. 특히 다양한 부동산 상품을 거래하는 투자자에게 적합한 절세 노하우를 정리했으며, 농지나 고가 주택과 관련된 세금에 대해서도 함께 살펴봤다.

추천사

최근 많은 부동산 관련 법안 및 세제가 개편되고 경기 침체가 장기화되면서 산전수전 다 겪은 베테랑 투자자나 전문가라 할지라도 수익을 올리기가 힘들어졌다. 그런데 아직도 많은 투자자들은 수익을 올리기 위해 무엇을 알아야 하는지 제대로 인식하지 못하고 있는 형편이다. 이 책은 단순히 부동산을 사고팔아 수익을 챙기는 이야기가 아니다. 실제 부동산투자시 궁금해하고 부딪치는 문제들에 대한 해답이다. 이론을 섭렵하고 숱한 현장을 누빈 저자가 제시하는 현실적이고 명확한 해법을 읽다 보면 독자들은 어느 틈에 이 책에 빠져들 것이다. - 조영상_법무법인 오아시스 대표변호사

투자에 확신이 없는 사람일수록 “부동산투자는 감이 중요하다”며 소문에 휩쓸리곤 한다. 하지만 아무리 감이 좋고 좋은 정보를 들어도 부주의한 계약서 한 장이나 변경된 법규 때문에 노력이 물거품이 되기도 한다. 그래서 부동산투자는 기본이 중요하다. 이 책에는 부동산 관련 기본 용어 및 법규, 세제에서부터 매매·임대 절차, 시장을 읽는 시각 등 부동산투자시 반드시 알아야 할 기본과 노하우가 잘 정리되어 있다. 여기에 실전 감각까지 길러줌으로써 투자를 망설이는 이들에게 유용한 정보를 제공하는 동시에 용기를 북돋워주고 있다. - 강일원_부천대학교 부동산금융정보학과 교수

부동산투자는 무엇보다 체계적인 부동산 관련 지식을 바탕으로 해야 수익을 극대화할 수 있는 법이다. 이 책은 부동산 초보투자자들이 단계별로 알아야 할 것들을 일목요연하게 정리해놓아 부동산투자 입문서로 손색이 없다. 특히 부동산투자의 기초 이론부터 전문적인 분야까지 부동산투자에 관한 모든 지식이 총망라되어 있다. 이 책에 체계적으로 정리된 이론들은 부동산투자를 보다 쉽게 이해할 수 있도록 도와줄 것이고, 세부적인 내용들은 부동산투자에 대한 깊이를 더해 줄 것이다. -이광인_이광인세무사사무소 대표

이 책은 다양한 부동산투자 이론을 나열하는 데 그치지 않고, 독자들이 스스로 부동산투자에 대한 실전 감각을 익히도록 구성되어 있다. 부동산에 투자할 때는 다양한 물건을 어떻게 분석할 것이며, 자신의 투자 성향이 어떤가에 따라 투자 대상이 달라진다. 아직도 이런 점을 생각하고 투자를 시작하는 사람들이 많지 않은데, 이 책을 읽고 나면 부동산시장을 보는 통찰력과 자신의 성향과 환경에 맞는 투자 대상을 찾는 분석력이 생길 것이다. 다른 사람의 말에 흔들리는 투자가 아닌 자신만의 투자 비법을 만들고 싶은 이들에게 적극 추천한다. - 김은현_한국공인중개사협회 지부장

책 속으로 추가

부동산은 세금과 밀접한 관련이 있다. 부동산투자로 수익을 올려도 세금 때문에 노력이 수포로 돌아가거나 어떤 경우는 손해를 입기도 한다. 특히 다운계약서를 작성했을 때는 더욱 그렇다. 다시 말해 세금을 계산하지 못하면 부동산투자로 수익을 올릴 수 없다. 부동산을 취득할 때는 취득세와 등록세, 보유할 때는 재산세와 종합부동산세, 팔 때는 양도소득세를 각각 부담해야 한다. 하지만 금액이 적거나 규모가 작은 주택을 매입할 때는 취득세나 등록세, 그리고 양도소득세에서 많은 특례가 인정된다. 세무 당국은 당사자가 주장하지 않으면 이런 특례를 알려주지 않으므로 이를 미리 알아두어야 불필요한 세금 지출을 막을 수 있다. -7장

작가정보

저자(글) 조영석

(주)Consulting & Service의 대표이사로 부동산 개발에 대한 법규 적합성과 사업 타당성에 대한 검토 및 자문 업무를 수행했다. 현재는 개인별 맞춤형 부동산 자산컨설팅을 수행하고 있으며, 농지 및 산지전용 업무도 수행하고 있다. 부동산 중개사무실과 부동산 경매회사를 운영하면서 쌓은 이론과 실전을 바탕으로 일반인을 대상으로 한 부동산 재테크 강의를 활발하게 하고 있으며, 부동산 관련 교육기관인 부동산포럼아카데미를 운영하고 있다. 또한 한성대와 건국대 사회교육원에서 부동산 공법을, 인하대 행정대학원 부동산 전문가 과정에서 부동산투자론을 강의한 바 있다. 지은 책으로는 『부동산 공법』, 『부동산경매 이론과 실제』, 『부동산 중개업자를 위한 준비서』, 『원업행정법』 등이 있다.