부동산 경매 권리분석법

우형달 , 김종덕 지음

원앤원북스 2009년 09월 30일 출간 종이책 : 2009년 09월 11일 출간

작품소개

책소개

적게는 수천만 원에서 많게는 수십억 원짜리 경매물건의 투자를 결정하기 위해 꼭 알아야 할 권리분석의 모든 것을 담아낸 책. 책상머리 지식으로는 절대 흉내낼 수 없는 고수들만의 경매노하우를 담고 있어, 이제 막 부동산 경매투자를 시작해 권리분석에서 어려움을 겪고 있는 초급자들에게 권리분석 정복의 묘미를 일깨워준다. 분석할 권리의 종류 및 기본 개념은 물론 등기부 보는 법, 경매표 읽는 법, 배당표 작성법 등 경매투자에서 반드시 필요한 지식들을 체계적으로 터득할 수 있다.

목차

지은이의 말 _ 개정된 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법 완전 반영!
배당표 한 장 제대로 설명하지 않는 권리분석 책들은 이제 그만!

1부 권리분석의 개념 제대로 이해하기

1장 법대로 하는 것이 권리분석이다
인수되는 권리와 소멸되는 권리를 구분하라
말소주의·인수주의 및 대항력
권리분석을 어렵다고 느낄 이유가 없다

2장 사과의 썩은 부분을 도려내는 게 권리분석이다
부동산 경매에서는 조금 썩은 사과가 더 맛있다
치유 가능한 하자와 손 대면 안 되는 하자
일부 썩은 사과를 골라낼 줄 알면 즐거운 이유

3장 말소기준권리를 알아야 권리분석이 보인다
말소기준권리의 개념을 정확히 이해해야 한다
말소기준이 되는 등기부상 권리들
하자 있다고 기피하는 건 편견일 뿐이다

2부 권리분석의 대상 꼼꼼하게 살펴보기

1장 권리분석을 위해 필요한 사항들
먼저 권리분석 대상이 되는지부터 판단하자
권리분석을 위한 정보를 구하자

2장 경매지상 기본적인 권리분석
유료 경매지를 활용하자
법원 매각목록 보기

3장 특별법의 보호 대상이 되는 부동산
민법상 임대차 규정보다 해당 특별법이 먼저 적용된다
주택임대차보호법이 적용되는 경우
상가건물임대차보호법이 적용되는 경우

4장 물건조사시 기본적인 공적 서류들
법원 입찰물건명세서
토지대장·건축물관리대장·토지이용계획확인원
이해관계인목록
매각물건명세서
현황조사서
감정평가서
유료경매지 보는 법

3부 등기부상 권리분석 손쉽게 정복하기

1장 등기부로 부동산의 과거와 현재를 본다
사람에겐 호적이, 부동산엔 등기부가 있다
등기부상 권리관계
등기부등본의 종류

2장 부동산 물권 속속들이 파헤치기
물권은 물건에 대한 권리다
소유권 이야기
저당권 이야기
전세권 이야기
가등기 이야기
지상권 이야기
지역권 이야기
경매개시결정기입등기 이야기
토지·건물 등기부가 서로 다를 때

3장 예측하기 어려운 권리들
물권의 권리분석에 비해 어려운 이유
가압류 이야기
등기부상 당해세와 일반세
처분금지가처분 이야기
예고등기 이야기

4부 등기부 외 권리분석 빈틈없이 실행하기

1장 실체는 없으면서 존재하는 등기부 외 권리
등기부 외 권리의 개념
등기부 외 권리가 중요한 이유

2장 주택임차인에 대한 권리분석
임차인 미상인 주택
선순위 임차인 있는 주택
후순위 임차인 있는 주택
선순위·후순위 임차인이 혼재돼 있는 주택
가장 임차인(가짜 세입자) 있는 주택
단순 점유자 있는 주택

3장 상가건물임차인에 대한 권리분석
경매시장에 나온 상가건물은 죽은 상가이기 십상이다
상가건물 적용범위, 보증금액, 최우선변제표
개정된 상가건물 적용범위, 보증금액, 최우선변제표

4장 임대차보호법의 핵심 요소 4가지
대항력·최우선변제·우선변제·확정일자의 개념
대항력
최우선변제보호
우선변제
확정일자
주택임차인분석
임차권등기명령

5장 반드시 알아야 할 등기부 외의 권리 6가지
법정지상권 이야기
유치권 이야기
대위변제 이야기
등기부상 공유지분 이야기
분묘기지권 이야기
무잉여 가능성 이야기

5부 권리분석의 4대 핵심 완벽하게 꿰뚫기

1장 핵심 1_저당권이 설정돼 있을 때
저당권의 개념 및 특징
저당권이 최선순위인 경우 ① (저당권 → 가압류 → 임차인)
저당권이 최선순위인 경우 ② (저당권 → 임차인 → 가압류)
저당권이 최선순위인 경우 ③ (저당권 → 임차인 → 저당권)
저당권이 2순위인 경우 (임차인 → 저당권 → 가압류)
선순위 임차인의 4가지 유형
저당권이 3순위인 경우 (가압류 → 임차인 → 저당권)

2장 핵심 2_전세권이 설정돼 있을 때
전세권의 개념 및 특징
선순위이고 확정일자가 말소기준보다 먼저인 전세권
선순위이나 확정일자가 말소기준보다 나중인 전세권
선순위 전세권으로 배당요구 안 한 전세권
선순위 전세권으로 배당요구한 전세권
후순위 임차인의 전세권

3장 핵심 3_임차권등기가 경료돼 있을 때
임차권등기의 개념 및 특징
선순위이고 확정일자가 말소기준보다 먼저인 임차권등기
선순위이고 확정일자가 말소기준보다 나중인 임차권등기
선순위이고 확정일자가 없는 임차권등기
후순위이고 확정일자가 말소기준보다 나중인 임차권등기

4장 핵심 4_가압류가 경료돼 있을 때
가압류의 개념 및 특징
가압류가 말소기준보다 후순위인 경우
가압류가 최선순위로 말소기준 권리가 되는 경우
전 소유자의 가압류가 최선순위인 경우 ①
전 소유자의 가압류가 최선순위인 경우 ②
전 소유자의 저당권, 가압류 순

책 속으로

권리분석을 어렵다고 느낄 이유가 없다. 어떤 권리(근저당권·가압류·가등기·가처분 등)가 먼저 해당 부동산의 등기부등본에 자신의 이름을 올렸는가, 어떤 전입자가 어떤 조건으로 먼저 전입신고를 마치고 들어와 사는가, 그리고 이들 2가지 권리(등본과 전입) 중 누가 먼저인가만 정확하게 따지면 권리분석의 95%가 끝난다. 먼저 올린 사람(권리)이 먼저 보장받는다는 것을 명심하자. 시간에 앞선 자가 권리에서도 앞서는 것이다. 이처럼 법이 정한 대로 하는 것이 법원경매이고, 그 바탕을 이루는 것이 권리분석이다. -1부 중

경매투자시 권리분석은 먼저 권리분석의 대상이 되는지 아닌지를 판단하는 데서부터 시작해야 한다. 즉 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법처럼 특별법으로 보호 대상이 되어 등기부상 권리분석과 현황분석, 임차인의 권리분석까지도 함께해야 하는 물건이 있는가 하면, 공장이나 임야처럼 특별법의 보호 대상이 되지 않아 현황분석과 등기부상 권리분석만으로도 충분한 물건이 있기 때문이다. 법원경매에 뛰어들기 위해서는 물건을 발견했을 때 응찰해도 법적으로 하자가 없는지 여부와 그 부동산의 가치를 판단할 수 있는 혜안이 필요하다. 경매부동산의 가치를 온전히 알아내기란 그리 쉽지 않고 한두 권을 읽는다고 해서 체득되는 것은 아니지만, 응찰 여부를 판단할 수 있는 권리분석의 실력 연마는 좋은 책으로 제대로 된 방법을 습득하면 분명 지름길이 존재한다. -2부 중

사람에게 호적과 주민등록이 있다면 부동산에는 등기부가 있다. 한 개인이 세상에 태어나면 호적과 주민등록이 만들어져 일생 동안 어떤 궤적을 그리며 사는지가 기록되고 관리된다. 인간으로 태어나서 성장하고 결혼하고 가정을 이루고 자식을 낳고 키워 교육시키고 결혼시키고 손주를 보고 마침내 이 세상을 떠나는 것이 문서상으로 기록되는 것이다. 한편 부동산은 기존의 대지 위에 있던 낡고 오래된 구옥들이 철거되고 그 지역에 적합한 아파트나 근린상가 또는 상업용 오피스·빌딩 등으로 새롭게 태어나는 일련의 과정을 건축물관리대장과 부동산등기부를 통해 한눈에 살펴볼 수 있다. -3부 중

초보자들이 가장 난감하게 여기는 것이 바로 등기부 외의 권리분석이다. 왜냐하면 등기부 외 권리는 실체는 없으면서 존재하기 때문이다. 등기부상 권리분석은 등기부등본만 제대로 해석할 수 있으면 95% 이상 끝이 난다고 해도 무리가 아니지만, 등기부 외 권리분석은 그야말로 수많은 변수와의 싸움이 될 수밖에 없다. 이런 것들은 때로는 치명적인 하자가 되기도 하지만 진주를 감추고 있는 조개와 같은 경우도 있다. 이처럼 부비트랩들이 도처에 깔려 있는 경매물건은 마치 사과의 상한 부분만 잘 도려내면 남은 부분이 더 맛있는 것처럼, 각종 하자(썩은 부분)를 도려내거나 역으로 활용하면 정상적인 물건보다 오히려 높은 수익을 올릴 수 있는 지렛대가 되기도 한다. -4부 중


성공적인 법원경매를 위해서는 수익분석이 필수이며, 수익분석을 위한 가장 기본적인 사항이 바로 배당표 작성이다. 경매를 전문으로 하는 고수들도 임대차보호법의 보호 대상이 되는 물건에 응찰하기로 하면 응찰 전에 반드시 직접 배당표를 작성해보고, 작성 후에도 혹시 잘못된 부분이 있는지 체크하고 또 체크한다. 경매지나 인터넷을 통해 마음에 드는 어떤 물건을 하나 골랐다고 하자. 배당표를 정확하게 작성하지 못하면 수익률분석은 처음부터 불가능하다. 배당표를 작성해야 얼마에 입찰했을 때 채권자 누구에게는 얼마가 배당되고, 소액만 배당받는 임차인이 누구인지, 일부는 소액으로 배당되고 일부를 인수해야 하는 임차인은 누구인지, 전액 인수해야 하는 임차인은 누구인지, 또 누구는 한 푼도 받지 못해 완전히 명도해야 하는지 등이 일목요연하게 드러난다. -6부 중

5부와 6부에서 소액최우선배당과 기본적인 순위배당에 대해 알아보았다. 이 장에서는 물건별·지역별·말소기준연도별로 배당표 작성에 관한 기본적인 부분을 집중적으로 살펴보기로 한다. 최우선배당 후 실시하는 순위배당에서 가장 중요한 것은 각 권리자들의 권리성립순서다. ‘순위(順位)’라는 말이 설명하고 있듯이 등기부나 전입·확정일자에 따라 먼저 권리를 확보한 권리자에게 우선순위로 먼저 배당에 참여하도록 하는 것이 순위배당의 대원칙이다. 최우선변제에 의한 소액배당의 경우에는 언제 성립한 권리인가를 따지지 않고 일정한 요건(주택임대차보호법의 경우 주민등록전입·점유·채권, 상가건물임대차보호법의 경우 사업자등록·점유·채권·확정일자)

출판사 서평

배당표 한 장 쓸 수 없는 권리분석 책들은 이제 그만!

이 책은 적게는 수천만 원에서 많게는 수십억 원짜리 경매물건의 투자를 결정하기 위해 꼭 알아야 할 권리분석의 모든 것을 담아낸 역작이다. 책상머리 지식으로는 절대 흉내낼 수 없는 고수들만의 경매노하우를 담고 있어, 이제 막 부동산 경매투자를 시작해 권리분석에서 어려움을 겪고 있는 초급자들에게 권리분석 정복의 묘미를 일깨워주는 유용한 참고서다. 부동산 경매로 수십억의 부를 쌓아 올려 실전 승률이 검증된 저자의 오랜 경륜이 배어 있는 이 책을 통해 분석할 권리의 종류 및 기본 개념은 물론 등기부 보는 법, 경매표 읽는 법, 배당표 작성법 등 경매투자에서 반드시 필요한 지식들을 체계적으로 터득할 수 있다.
실전 경험만이 수익률을 결정짓는 부동산 경매 세계에서 이론이나 판례보다 더욱 중요한 것은 경매부동산의 각종 권리 내용을 정확하게 파악해 말소기준권리에 따른 임차인의 배당·인수·명도 여부와 낙찰가격의 타당성을 명확히 하는 일이다. 이를 위해서는 권리분석의 핵심인 말소주의와 인수주의를 한눈에 판가름할 수 있도록 일목요연하게 정리하는 기술, 즉 제대로 된 배당표 작성 능력이 필수다. 이 책의 백미인 배당표 작성 연습문제는 서울·수도권·광역시 등 지역별, 아파트·단독주택·다가구주택·오피스텔·상가건물 등 물건별, 배당 기준이 되는 연도별로 사례를 세분화해 권리분석의 모든 것을 완전히 정복할 수 있도록 했다.
이 책을 기본으로 학습한다면 부동산 경매 초보자들도 알짜배기 물건을 배당받는 고수가 될 수 있을 것이다.

다양한 사례와 배당표 작성연습으로 정복하는 권리분석!

이 책은 총 7부로 구성되어 있다. 먼저 1부에서는 권리분석의 기본 원칙인 말소주의와 인수주의에 대해 설명한다. 치유 가능한 하자와 손대면 안 되는 하자를 구분해, 경쟁률은 낮고 수익률은 높은 경매물건을 고르는 것이 목적이다. 또한 2부에서는 권리분석의 대상이 되는 부동산의 가치를 올바르게 판단할 수 있도록 물건 정보 구하는 방법, 공적 서류 보는 방법, 임대차특별법이 적용되는 경우 등에 대해 살펴본다. 한편 3부에서는 부동산의 과거와 현재를 보여주는 등기부상의 권리관계에 대해 알아보고, 각종 물권이 설정된 경우의 말소기준권리를 완전히 정복한다. 또한 4부에서는 등기부상에 등재돼 있진 않지만 반드시 확인해야 하는 도깨비 같은 등기부 외 권리의 개념 및 수많은 변수들에 대해 분석한다.
5부에서는 권리분석에서 빈도가 가장 높은 4대 권리인 저당권·전세권·임차권·가압류가 설정돼 있을 때의 여러 경우들을 하나하나 가정하고 배당·인수·명도 여부를 알아봄으로써, 권리순서에 따른 순위배당과 안분배당에 대해 명확하게 인식할 수 있다. 6부에서는 권리분석의 핵심인 배당표 작성의 기본 원리를 습득하고, 소액임차인의 최우선변제보호에 대해 확실한 개념을 정립할 수 있다. 특히 지역, 임차보증금액, 말소기준권리 설정일에 따라 최우선배당이 달라지는 모습을 확인하는 것은 다른 어떤 권리분석 책에서도 볼 수 없는 이 책만의 독특하고 유익한 내용이다.
마지막 7부에서는 앞에서 배운 내용들을 실제로 적용해 자신의 권리분석 실력을 시험할 수 있는 배당표 작성 연습문제 139가지를 실었다. 지역별, 물건별, 금액별, 배당기준 연도별로 다양한 사례의 권리분석을 체험할 수 있다. 한편 부록에서는 7부에서 작성해본 배당표의 해답과 경매 핵심 2가지, 권리분석의 근간이 되는 관련법 및 그 시행령 각각을 실었다. 탁월한 경매고수인 저자의 부동산시장을 바라보는 관점과 경매철학이 집약적으로 녹아 있어 권리분석 공부를 최종 정리하는 데 큰 도움이 된다.

추천사
이론과 실제가 절묘하게 결합된 권리분석과 배당표 작성에 관한 전개 방법이 백미다. 그동안 어떤 책에서도 찾아볼 수 없었던 전혀 새로운 시도들이 저자들의 땀의 결실로 책 곳곳에 배어 있다. 초보자들이 어려워만 하는 권리분석과 배당표 작성의 노하우를 이렇게 상세하게 풀어낸 저자들의 노력에 찬사를 보낸다.
이명숙_지지옥션 대표이사

제자이자 후배인 저자들의 경매투자 실력은 이미 대한민국 경매계와 부동산업계에서 정평이 나 있다. 그 투자 노하우가 고스란히 반영된 이 책을 통해 경매시장이 한 단계 업그레이드 되리라는 확신이 든다. 권리분석이란 기본적인 사항에만 충실하면 초급자들도 얼마든지 독학이 가능하다는 것을 이 책이 증명하고 있다.
방경식_부동산학 박사, 강원대학교 부동산학과 교수


이제껏 이 책의 저자들처럼 법원경매의 이론과 실전, 컨설팅의 남다른 실력과 직관, 자신의 지식과 경험을 아끼지 않는 관대함을 겸비한 고수들을 만나본 적이 없다. 이 책을 집필한 노고에 박수를 보내며, 그간의 법원경매투자 노하우의 결정체가 바로 이 책임을 확신한다. 볼수록 깊이가 느껴지는 놀라운 책이다.
안명숙_우리은행 강남 PB센터 매니저

부동산 재테크 책은 이론만의 결과물이어서는 안 되고, 실전투자의 생생한 경험서여야 한다. 저자들의 경매투자를 누구보다 가까운 거리에서 지켜보면서 그들의 실력을 인정하고 감탄하지 않을 수 없었다. 저자들은 그동안의 투자 및 컨설팅 경험을 통해 접한 다양한 사례와 권리분석의 살아 있는 노하우를 이 한 권의 책에 아낌없이 쏟아부었다.
박원갑_부동산 박사, 스피드뱅크 부사장

부동산 경매교육을 담당하고 있는 일선의 교육 실무자로서 그동안 아쉬웠던 점은 이론과 실전투자가 괴리되어 있는 것이었다. 이는 단지 이론을 위한 이론서가 재테크 서적 코너를 가득 채우고 있는 현실에 기인한 바도 크다고 할 수 있다. 이 책을 열면 그 첫 페이지에서부터 지금까지의 부동산 권리분석 책과는 확연히 다름을 느끼게 될 것이다.
최승학_한국생산성본부 재무부동산 교육전문위원

관련 법령 개정으로 공인중개사들에게도 법원경매 입찰 대행과 컨설팅이 허용되어 일반인보다 한 수 위의 권리분석과 배당표 작성 실력을 갖춰야 할 필요성이 생겼다. 이러한 때 마침 이 책을 만나게 되어 무척 반갑다. 이 책에서 제시하고 있는 사례와 연습문제만 완전히 소화한다면 중개업의 새로운 환경에 적응하는 데 부족함이 없을 것이다.
방학영_대한공인중개사협회 인천광역시 서구 지회장

작가정보

저자(글) 우형달

지은이 우형달
전남 해남에서 태어나 건국대학교 부동산대학원에서 부동산학 석사학위를, 국립 강원대학교 일반대학원에서 부동산학 박사학위를 취득했다. ‘석사·박사학위’ 논문 주제가 모두 ‘법원 부동산 경매’다. 부동산 경매를 테마로 부동산학 석사·박사학위를 취득한 명실 공히 국내 최초의 경매박사다. 2009년부터는 ‘동방대학원대학교 미래예측학과’ 박사 과정에 입학해 우리 전통사상에 입각한 부동산 풍수지리학을 새롭게 공부하고 있다.
현재 건국대학교 사회과학대학원과 강원대학교 경영정보대학원에서 권리분석과 부동산학을 강의하고 있다. 광운대학교, 한양대학교, 경기대학교, 아주대학교, 세명대학교 등 여러 대학교와 중앙일보 조인스랜드, 한국생산성본부, 현대백화점 문화센터, I-Park백화점 등에서 권리분석과 실전투자사례에 관해서도 강의하고 있다. 또한 조인스랜드 커뮤니티인 ‘법원경매로 함께 10억 원 만들기’를 운영하며 부동산 경매 노하우를 전파하고 있고, 조인스랜드 재테크전문가 코너 전문위원으로 활동한 바 있다.
외환위기 직전인 1996년 부동산 경매에 입문해 지금까지 약 100여 건 낙찰받은 바 있는 내공이 높은 실전 경매 투자자이기도 하다. 현재 법원경매 투자법인인 (주)GMRC의 대표이사이며, 새천년펀드·우리펀드·법지펀드의 펀드매니저로 활동하고 있다.
부동산 경매에 관해 지은 책으로는 『실전고수 우형달 박사의 경매투자의 모든 것』, 『부동산 경매 초보자가 꼭 알아야 할 70가지』, 『적은 돈으로 큰돈 만드는 부동산 경매 실전투자법』, 『나는 부동산 경매로 17억 벌었다』, 『이것이 재테크 경매다』, 『부동산 법원경매 수익률 1,000%』, 『법원경매 권리분석 시리즈』, 『땅! 경매, 수익률 1000%』, 『2006년 부동산 대해부(경매편)』, 『2006년 부동산 대전망(경매편)』 등이 있다.

지은이 김종덕
건국대학교 부동산대학원을 마치고 전주대학교에서 부동산학 박사학위를 받았다.
경기은행 여의도지점 차장, 국회의원 보좌관, 새천년자산관리 대표를 거쳐 법원경매 투자법인 (주)GMRC 전무이사로 재직중이다.
건국대학교 부동산대학원에서 부동산학 강의를 하고 있으며, 전주대학교 부동산학과 겸임교수, 한국부동산학박사회 상임이사이기도 하다.
또한 신용분석사, 제2종 및 제1종 투자상담사, 금융자산관리사(F·P), 공인중개사, 사회복지사 등의 자격을 갖추고 있다.

저자(글) 김종덕