부동산지식 200문 200답

부동산써브 지음

원앤원북스 2009년 09월 22일 출간 종이책 : 2009년 02월 23일 출간

작품소개

책소개

부동산 관련 궁금증을 속 시원히 해결!

이 책은 부동산투자시 반드시 알아야 하는 지식과 실제 투자 사례를 일목요연하게 정리한 부동산투자 입문서이다. 일반적인 부동산 거래와 투자에 있어 기본적으로 알아야 할 이론과 실무를 풀이하였다. 부동산과 관련해 다양한 상담을 펼치고 있는 저자진이 실전 가능한 투자 노하우를 집약한 것이다.

본문은 크게 2부로 나뉘어져 있다. 1부에서는 과거와 달라진 투자 환경을 이해하고, 거시적인 관점에서 부동산시장의 흐름 읽는 법을 전수한다. 부동산시장과 정부정책의 관련성을 시작으로 수요와 공급, 금리의 흐름, 주식시장의 패턴, 언론매체의 보도 등 다양한 측면에서 부동산시장의 변화를 예측해본다.

블루칩 물건 고르는 법, 최적의 매매 타이밍 찾는 법, 연령대별/자금대별 내집마련 전략도 알려준다. 2부에서는 부동산투자와 관련된 궁금증을 Q&A 형식으로 알기 쉽게 풀어본다. 아파트 분양권, 주택재건축사업, 주택재개발사업, 뉴타운, 부동산매매, 주택 및 상가건물 임대차, 등기, 경매, 절세 등 다양한 분야별로 부동산 지식을 전달한다.

☞ 이 책의 독서 포인트!
앞으로 부동산시장 트렌드는 어떻게 바뀔지, 여유자금을 어디에 투자해야 할지, 블루칩 단지는 어떻게 찾아야 할지 등을 파악할 수 있다. 특히 실생활에서 직접적으로 부딪치게 되는 법률과 세무적인 문제를 중점적으로 살펴보았다. 각 문제에 대한 해결책을 실사례와 함께 제시해 보다 쉽게 이해할 수 있도록 하였다.

목차

지은이의 말 : 부동산지식, 아는 게 힘이다!

Part 1 BACK TO THE BASICS

1장 부동산시장의 흐름을 읽는 법 5가지
부동산시장과 정부 정책은 매우 밀접하다
수요와 공급에 따라 부동산가격이 결정된다
금리의 흐름을 알면 부동산시장의 흐름이 보인다
부동산시장과 주식시장은 같은 패턴을 보인다
언론매체를 통해 부동산시장을 예측할 수 있다

2장 집도 사고 돈도 버는 방법은 따로 있다
최적의 매수·매도 타이밍을 잡아라
랜드마크 단지 안에 돈 있다
저평가된 물건을 알아보는 노하우는 따로 있다
알짜 미분양아파트, 이렇게 잡는다
부동산 관련 핵심 정보, 이렇게 얻는다

3장 나이에 맞는 부동산투자 전략이 필요하다
20대, 지금부터 내집 마련 계획을 세우자
30대, 가장 먼저 내집부터 마련하자
40대, 공격적 투자에서 안정형 투자로 전환하자
50~60대, 부동산투자시 보수적 관점을 유지하자

4장 종자돈에 따라 부동산투자법 역시 다르다
아주 특별한 부동산투자법_1억 원 미만
아주 특별한 부동산투자법_1억~3억 원
아주 특별한 부동산투자법_4억~6억 원
아주 특별한 부동산투자법_6억 원 이상

Part 2 부동산투자, 무엇보다 원칙이 중요하다

1장 아파트 분양권 안에 돈 있다
청약통장의 종류와 주택 유형별 청약 자격은 어떻게 되나요?
청약 순위는 어떻게 결정되나요?
청약가점제란 어떤 제도인가요?
청약통장도 명의변경이 가능한가요?
청약저축을 청약예금으로 어떻게 변경하며, 변경하면 실익이 있나요?
주소 이전에 따른 청약예치금액 변경은 어떻게 해야 하나요?
청약부금을 청약예금으로 변경하려면 어떻게 해야 하나요?
청약예금으로 변경한 후 바로 청약할 수 있나요?
청약할 때 무주택 여부를 판정하는 기준은 무엇인가요?
청약저축의 경우 세대주 인정기간을 어떻게 계산하나요?
무주택 세대주와 그 배우자가 동일한 국민주택에 각각 청약할 수 있나요?
임대주택의 유형에는 어떤 것이 있으며, 입주 자격은 어떻게 정하나요?
장기전세주택의 입주 자격은 어떻게 되나요?
투기과열지구와 투기지역은 어떻게 다른가요?
분양권 전매제한 제도란 무엇인가요?
분양권 전매 절차는 어떻게 되나요?
분양가상한제와 채권입찰제는 무엇인가요?
후분양제도란 무엇인가요?
분양보증제도란 어떤 것인가요?
공급면적, 분양면적, 계약면적, 전용면적, 공용면적, 안목치수는 어떻게 다른가요?
베이, 건축면적, 연면적, 용적률, 건폐율이란 무엇인가요?
청약 후 당첨된 사람이 계약을 하지 않을 경우 청약통장을 재사용할 수 있나요?
회사로부터 사업계획 승인을 얻어 건축한 주택을 받은 경우 당첨자 범위에 포함되나요?
주택재개발·재건축사업의 조합원으로 주택을 받아도 당첨자에 해당되나요?
아파트 청약에서 계약 체결까지 과정은 어떻게 되나요?
아파트 분양계약을 해제하려면 어떻게 해야 하나요?
분양아파트는 어떤 기준으로 선택해야 하나요?

2장 헌집 줄게 새집 다오! 주택재건축사업
주택재건축사업이 무엇인가요?
주택재건축예정구역이나 주택재개발예정구역 등은 어떻게 알 수 있나요?
주택재건축사업은 어떤 절차에 따라 진행되나요?
주택재건축사업의 조합원이 되려면 언제 아파트를 매입하는 것이 좋을까요?
주택재건축사업 조합원 권리의 매매는 언제나 자유로운가요?
조합설립 추진위원회 결성과 조합의 설립은 어떻게 다른가요?
조합원의 재산이나 건축물의 추산액 등은 어떻게 산정하나요?
오래된 아파트를 매입하면 무조건 재건축에 따른 기대수익을 충족할 수 있나요?
어떤 지역의 재건축사업구역에 투자해야 안전할까요?

3장 강북불패를 주도한다, 주택재개발사업·뉴타운
주택재개발사업이란 무엇인가요?
주택재개발사업의 진행 절차는 어떻게 되나요?
주택재개발사업의 조합원이 되려면 언제 부동산을 매입하는 것이 좋을까요?
재건축조합원과 재개발조합원은 어떻게 다른 건가요?
지분쪼개기란 무엇을 말하는 건가요?
주택을 소유하고 있으면 당연히 조합원 자격이 있는 건가요?
공동소유자는 각각

책 속으로

실수요자 및 투자자들은 수시로 발표되는 부동산 정책에 일희일비하기보다는 이를 기회로 삼아 전략적으로 내집 마련 전략을 계획하거나, 투자 방향을 재점검하는 자세가 필요하다. 예를 들어 주택매매에 대한 규제가 강화되면 당분간 주택시장은 보합세 내지 하락세로 접어들 것이므로 주택 매수를 자제해야 한다. 하지만 매수하고자 하는 지역에 개발 호재가 있어 주택가격이 상승할 가능성이 있다면, 오히려 부동산 침체기를 기회로 삼아야 한다. 이 경우 가격 조정기를 겪은 급매물 위주로 투자가치가 높은 물건을 선점해야 한다. -1부

일반적으로 부동산투자시에는 미리 투자 수익률을 계산하곤 하는데, 이때 간과할 수 없는 요소가 바로 세금이다. 세금은 물건을 매매할 때뿐만 아니라 보유하고 있을 때도 납부해야 한다. 부동산 관련 세금에는 취득시 납부해야 하는 취득세·등록세, 보유시 납부해야 하는 재산세·종합부동산세, 양도시 납부해야 하는 양도소득세가 있다. 이때 주택 매도 시점만 잘 정해도 세금을 크게 줄일 수 있다. 보유세는 매년 6월 1일 현재 사실상 부동산 등을 소유하고 있는 사람이 내야 하므로, 6월 1일 전에 매도하면 보유세를 피할 수 있다. 반면에 매수자는 6월 1일 이후 매매해야만 당해 연도의 보유세를 피할 수 있다. -1부

자금을 1억~3억 원 정도 보유한 경우 투자할 수 있는 선택의 폭은 넓지 않지만, 부동산투자는 가능한 수준이라고 할 수 있다. 이 정도의 자금으로 실거주에 비중을 둔다면 서울 외곽 지역 및 경기·인천 지역으로 접근을 고려해볼 만하다. 최근에는 상대적으로 시세가 낮았던 서울 강북지역과 경기 북부지역의 시세도 급격히 상승했다. 따라서 이들 지역에 투자할 경우 추가 상승 여력이 있는지를 고려해 신중하게 접근하는 자세가 필요하다. -1부

청약할 수 있는 주택의 규모를 늘리기 위해 예치금액을 변경한 경우 변경한 날로부터 1년 이내에는 변경한 예치금액에 해당하는 규모의 주택에 청약을 신청할 수 없다. 그 기간 내에는 변경 전 규모의 주택에 청약해야 한다. 반면에 주택의 규모를 줄이기 위해 예치금액을 변경한 경우, 입주자 모집공고일 이전에 변경하면 바로 청약할 수 있다. 예를 들어 청약저축에서 청약예금(500만 원)으로 전환한 지 6개월이 지난 사람이 주택의 규모를 줄이기 위해 청약예금 400만 원으로 변경하고자 하는 경우라면 바로 청약할 수 없다. -2부

재건축이 예상되는 노후 주택이라고 해서 전부 투자가치가 있는 것은 아니다. 층수, 대지지분, 땅값, 입지 여건 등에 따라 사업성이 크게 달라지기 때문이다. 다음은 재건축투자시 체크해야 할 점을 정리한 것이다. 첫 번째, 기존의 주택면적과 비교해 대지지분(등기된 대지권)이 넓을수록 유리하다. 즉 대지지분은 조합원이 무상으로 분양 받을 수 있는 평형의 규모를 결정하는 핵심 요소이기 때문이다. 두 번째, 넓은 평형의 세대수가 상대적으로 적은 아파트가 유리하다. 즉 재건축아파트는 주택 규모별 건립비율이 제한되며 주택 규모의 배정은 지분 크기에 따라 결정된다. -2부

일반적으로 부동산을 매수한 사람은 사전에 등기부를 발급, 열람하는 것이 정상적인 수순이라고 보기 때문에 이를 게을리 해 가처분 사실을 모르고 매수한 경우는 선의의 피해자로 보기 어렵다고 판단해 이중매수인은 보호 받지 못한다. 또한 누구라도 등기부를 확인할 수 있기 때문에 가처분 사실이 등기부에 기재되어 있다면 부동산을 매수하려고 하지 않을 것이다. 따라서 매수 전에 반드시 등기부를 확인해야 한다. 그러면 이중매매의 위험을 제거할 수 있다.

출판사 서평

이론과 실전을 접목시킨 부동산투자 입문서!
애써 모은 목돈으로 내집 마련이나 부동산투자를 하려고 하지만 무엇부터 시작해야 할지, 어떻게 해야 할지 막막해하는 사람들이 많다. 부동산투자는 무엇보다 체계적인 부동산 관련 지식을 바탕으로 하고, 구체적인 계획을 세워야 수익을 극대화할 수 있는 법이다. 이 책은 부동산시장의 흐름을 치밀하게 분석해 다가올 변화를 예측하고, 부동산투자시 반드시 알아야 하는 지식부터 실제 투자 사례까지 일목요연하게 정리해놓아 부동산투자 입문서로 손색이 없다.
이 책은 부동산시장, 분양, 주택재개발, 재건축, 뉴타운, 부동산매매, 주택 및 상가 임대차, 경매, 토지, 세금 등 부동산 관련 지식에 대한 모든 것을 담고 있다. 특히 부동산투자시 필수적으로 알아둬야 할 사항에서부터 실전에서 부동산 매매 및 보유시 주의할 점, 향후 유망 투자 정보 등에 이르기까지 부동산투자의 성공 노하우가 잘 정리되어 있어 매우 유용하다. 초보투자자뿐만 아니라 부동산시장에 움직임을 알고 싶은 중개업자나 현장의 실무자들이 궁금해하는 점들까지 속 시원히 해결해줄 것이다.
부동산투자, 지식과 전략이 필요하다!
이 책은 부동산투자자들이 투자에 성공하기 위해 필요한 통찰력과 투자의 핵심을 전달하고 있다. 먼저 1부에서는 거시적인 관점에서 부동산시장의 흐름을 읽는 법을 설명했다. 정부 정책과 수요 및 공급, 금리, 주식, 투자자들의 심리 등 다양한 측면에서 부동산시장의 변화를 예측해봤다. 또한 블루칩 물건을 고르고 최적의 매매 타이밍을 찾는 노하우와 랜드마크 단지나 저평가된 단지, 알짜 미분양을 알아보는 방법을 살펴봤다.
2부에서는 실생활에서 직접적으로 부딪치게 되는 법률, 세무적인 문제와 그 해결책을 집중 조명해놓았다. 청약과 재개발, 재건축, 뉴타운투자, 매매 및 임대차, 경, 공매, 등기, 세무, 각종 분쟁 등 다양한 분야별로 정의와 사업 절차, 조건, 특징 등을 정리했다. 특히 이를 Q&A 형식으로 정리하고, 다양한 사례까지 담아 이해하기 쉽다. 10년간 누적된 부동산투자와 관련된 상담 사례와 최근 개정법령까지 반영되어 있어 실생활에서의 복잡하고 아리송했던 문제들을 명쾌히 해결할 수 있을 것이다.

추천사

부동산시장의 움직임을 알고 싶은 투자자라면 반드시 읽어야 할 책!
부동산투자로 높은 수익을 올릴 수 있도록 길잡이 역할을 하는 책이다. 부동산시장 위축과 미분양 속출로 어떻게 부동산투자를 해야 할지 걱정이 늘었다. 이럴 때일수록 부동산투자에 대한 기본지식을 다시 익히고, 단기·중기·장기적인 부동산시장의 변화를 예측할 수 있는 안목을 길러야 한다. 이 책은 각종 사회 현상이 부동산가격에 미치는 영향을 설명하고, 불황에도 강한 상품이나 미래가치를 식별할 수 있는 방안까지 제시해주고 있다. 부동산시장의 움직임을 알고 싶은 투자자라면 반드시 읽어야 할 책이다.
원정호_머니투데이 건설부동산부 기자

부동산투자자가 궁금해하는 가장 현실적인 의문과 답을 담았다!
부동산투자라면 꼭 챙겨봐야 할 ‘족보’와 같은 책이다. 불안한 경제 상황 속에서 투자해도 좋은 블루칩 단지는 어떻게 찾을지, 여유자금을 어떤 지역이나 부동산상품에 투자해야 할지, 지금 경매시장에 뛰어들어도 좋을지와 같은 질문들에 대한 답이 이 책 속에 모두 들어 있다. 부동산 투자자들을 위한 더없는 ‘족집게 족보’다. 윤도진_이데일리 건설부동산부 기자

실전에 바로 써먹을 수 있는 맞춤형 부동산투자 노하우!
부동산투자에 성공하는 길은 종자돈의 규모가 아니라 투자 전략을 어떻게 설계하고, 어떤 방법을 가지고 실천하느냐가 관건이다. 이 책에는 부동산과 관련해 다양한 상담을 펼치고 있는 필진이 제시하는 실천 가능한 투자 노하우가 가득하다. 투자처나 매매 타이밍을 정하는 방법에서부터 최근 관심이 많은 절세 노하우, 각종 법적 분쟁 해결 방안 등 믿음직한 투자 비칙을 공개하고 있어 신뢰가 간다. 최정환_베스트인포 대표이사

불황기에 살아남는 부동산투자 방법을 속 시원히 알려주는 책!
전 세계적으로 부동산시장에 끼어 있던 거품이 꺼져가고 있다. 이럴 때일수록 과거의 ‘묻지마식’ 투자를 버리고 투자 전략을 다시 써야 한다. 이 책은 과거와 달라진 투자 환경을 이해하고, 청약, 재건축·재개발·뉴타운, 임대, 경매 등에 관한 지식을 활용해 새롭게 부동산투자 전략을 세울 수 있도록 돕고 있다. 불황기를 극복하고 통찰력을 키우는 데 큰 힘이 될 책이다. 이명수_미래에셋생명 재무컨설팅본부 부동산팀장

작가정보

저자(글) 부동산써브

(주)부동산써브는 중개네트워크를 구축해 거래지원서비스를 제공하고 있으며, 온라인포털사이트를 운영하고 있다. 시세·매물 정보와 전문분석 컨텐츠를 제공하는 종합부동산정보회사이며, 21C종합정보 미디어그룹인 (주)Media Will의 계열사다. 부동산정보산업을 발전시키고, 전문인력을 양성하는 ‘국내 최대의 종합부동산회사’로 발돋움하고 있다.

진선미_부동산써브 투자자문팀장
스피드뱅크 투자자문팀 상담위원을 거쳐 현재 부동산써브 투자자문팀장으로 재직 중이며, 부동산써브 상담위원과 야후 금융 재테크 상담위원으로 활동하고 있다. 서울경제, 아시아경제를 비롯한 각종 경제신문에 상담 사례를 기고하고 있으며 공기업 및 사기업, 개인을 대상으로 부동산시장 동향 분석, 투자수익성 분석 등 종합 컨설팅 보고서도 제공하고 있다. 지은 책으로는 『사두기만 하면 오르는 대한민국 넘버원 아파트』(공저) 등이 있다.

하재윤_부동산써브 상담위원
고려대학교 법학과를 졸업하고 기업체 법제팀을 거쳐 현재 부동산써브 상담위원으로 재직 중이다. 금융연수원, 국방부, 숭실대, 국민대, 성신여대, 서경대 등에서 민법과 부동산공시법 등 부동산 관련 법률을 강의한 바 있다. 지은 책으로는 『감정평가사 민법』, 『공인노무사 민법』, 『주택관리사 민법』, 『부동산 공시법』 등이 있다.

김부철_부동산써브 상담위원
성균관대학교 법과대학 법학과를 졸업하고 (주)나산을 거쳐 현대경매(주)대표이사를 역임했다. 현재 부동산써브 상담위원으로 재직 중이며 대한법정신문에서 경, 공매사 과정을 강의하고 있다. 한성대 사회교육원 등 경매학원에서 경, 공매에 관한 강의를 한 바 있으며, 을지법무법인에서 재개발·재건축 자문위원으로도 활동 중이다.

정유정_부동산써브 연구원
현대자산관리 경매입찰팀을 거쳐 현재 부동산써브 투자자문팀 연구원으로 재직 중이다.