땅 투자자가 꼭 알아야 할 109가지

강선원 지음

원앤원북스 2008년 07월 16일 출간 종이책 : 2008년 06월 18일 출간

작품소개

책소개

과학적이고 합리적인 땅투자 전에 알아야 할 109가지 지식!

이 책은 땅투자 이론과 실전 노하우를 소개한다. 저평가된 땅을 찾는 방법에서부터 리모델링을 통해 땅의 가치를 높이는 노하우, 현장 답사시 반드시 알아야 할 주의사항까지, 실전에서 바로 써먹을 수 있는 땅투자의 모든 것을 담고 있다. 부동산 컨설턴트인 저자가 부동산 컨설팅을 하면서 직접 보고 익힌 노하우를 현실에 맞게 적용한 것이다.

또한 토지시장을 움직이는 핵심 키워드, 땅값을 결정짓는 포인트 및 투자 유망 지역 등을 통해 앞으로의 토지시장을 가늠할 수 있도록 하였다. 먼저 1장에서는 우리나라 토지시장의 역사와 변화를 조명한다. 여기서는 부동산 관련 법과 국토종합개발계획을 통해 향후 토지시장의 변화도 예측한다.

그런 다음 2장에서는 토지 이용규제에 대해, 3장에서는 농지와 임야의 혜택과 규제에 대해 살펴본다. 그리고 4장에서는 땅투자의 고수들만 알고 있는 땅투자의 노하우를 집중적으로 설명한다. 마지막 5장에서는 새롭게 떠오르고 있는 수도권과 지방의 투자처들을 지역별로 제시하였고, 건축할 수 있는 건축물의 종류도 용도지역 및 용도구역별로 제시하였다.

목차

지은이의 말 _ 땅투자는 과학적이고 합리적이며, 선택 가능한 로또다!

1장 큰 부자는 땅에서 나온다
큰 부자는 바로 ‘땅’에서 나온다
가격 상승 패턴을 알면 땅값이 보인다
개발지역도 옥석을 가려 투자해야 한다
부동산 관련 법을 알면 돈이 보인다
국토종합개발계획으로 미래를 예측하자

2장 토지이용규제만 잘 알아도 절반은 성공이다
서류 확인과 현장방문은 투자의 첫걸음이다
토지이용규제를 모르면 땅 사지 마라
용도지역, 땅값을 결정짓는 포인트다
용도지구, 자세히 확인해야 손해보지 않는다
용도구역, 제대로 알아야 돈 된다
도시관리계획, 땅값 상승의 핵심요인이다
지구단위계획, 이미 용도가 정해져 있다
수도권투자시 중복 규제를 확인하라
서류만 믿지 말고 반드시 현장방문을 하라

3장 농지와 임야, 땅값을 결정짓는 포인트다
농지가 땅값 상승을 주도하는 핵심요인이다
농업진흥지역도 잘만 이용하면 보배가 될 수 있다
농지 취득에는 일정한 자격요건이 필요하다
농지원부를 최대한 활용해 혜택을 누려라
농지를 사용하지 않으면 농지은행에 위탁하라
농지전용허가로 수익을 최대화하라
한계농지로 농지보전부담금을 감면받는다
보전산지도 개발이 충분히 가능하다
임야는 잘못 사면 반 토막이 나므로 주의하자
연접개발제한에 걸리면 맹지보다 못한 상태가 된다

4장 고수익 만드는 고수들의 노하우는 따로 있다
단기투자, 지역의 이해와 폭넓은 매물 확보가 관건이다
지주를 직접 찾아가면 보다 싸게 매입할 수 있다
토지 분할은 그 자체로도 수익을 창출할 수 있다
땅값 상승 지역인 토지거래허가구역에 투자하라
건축하기보다는 나대지 상태로 팔아야 돈이 된다
매도위임장과 토지사용승낙서 발급에 주의하라
묘지는 이장 절차를 잘 이용해 가치를 올려라
하천 주변의 토지는 여러 가지 장점이 있다
이주자택지는 투자가치가 높은 황금알을 낳는 거위다
맹지도 활용도에 따라 가치 있는 땅으로 변한다
절세 방법을 알수록 취득세를 줄일 수 있다
양도소득세 절세법, 생각 외로 다양한 방법이 있다

5장 대한민국 토지시장을 움직이는 키워드와 유망 지역
수도권은 앞으로도 최고의 투자처가 될 것이다
국가균형발전 정책이 지방을 활성화시킨다
신규 고속도로 건설과 철도 개통 지역을 주목하라
국가경제의 새로운 동력 지역, 서해안에 집중하라
실수요와 투자를 겸한 전원주택지가 각광받고 있다

부록 : 용도지역 및 용도구역별 건축할 수 있는 건축물의 종류

책 속으로

한번 오른 땅값은 쉽게 내려가지 않는 특성이 있다. 땅값 상승의 가장 큰 요인은 ‘공급 부족’이다. 우리나라 지형은 임야가 많아 개발이 어려운 데다, 여러 가지 규제로 인해 가용할 수 있는 땅이 부족하다. 특히 수도권은 과밀화되어 있는 데다 가용토지가 절대적으로 부족해 땅값은 지속적으로 상승할 수밖에 없다. 한편 지방은 수도권에 비해 개발이 상대적으로 더디었지만, 2002년 이후 국가균형발전 정책으로 인해 충청권을 비롯한 일부 지역의 경우 수도권보다 높은 땅값상승률을 보이기도 했다. 우리나라는 아직까지 선진국과 개발도상국 사이의 단계에 있어 개발 압력이 여전하다. 따라서 땅값 상승 가능성이 여전히 높다고 할 수 있다. 자산가치 상승 및 이자소득의 발생, 그리고 불로소득의 발생은 땅투자가 가진 투자 메리트이다. -p.20

용도지역의 지정과 변경은 그 자체가 매우 유용한 재테크 수단이다. 규제가 완화되면 땅값이 바로 상승하기 때문이다. 일례로 자연녹지지역에서 주거지역으로 용도가 변경되면 땅값은 2배 이상 상승한다. 따라서 각 시?군에서 수립하는 도시기본계획에 항상 관심을 가져야 한다. 혹자는 용도지역 변경을 매우 쉽게 생각하기도 하고, 임장활동을 하다 보면 일부 중개인들이 쉽게 용도지역을 변경할 수 있다며 투자를 권유하기도 한다. 하지만 도시기본계획은 20년마다 수립되고 5년마다 변경되며, 도시 발전 속도나 인구 증가 등 사회적 제반 여건의 변화를 반영해 결정되기 때문에 도시관리계획 변경에 따른 용도지역 변경이 쉽지 않다. -p.77

농업보호구역은 농업진흥구역에 비해 상대적으로 규제가 덜하기 때문에 틈새투자처의 역할을 할 수 있다. 농업보호구역은 2000년 4월 1일 이전에는 일반음식점도 설치가 가능했을 만큼 행위 제약이 크지 않았다. 이전에는 대기 및 수질오염물질의 설치만 제한되었으나, 2006년 1월 22일부터 개정?시행된 규정에서는 할 수 있는 행위 제한이 모두 나열되어 토지이용행위 제한이 대폭 강화되었다. 농업보호구역이 농업 수질 보전 등을 위해 지정되다 보니 저수지 주변 지역 등에 지정된 경우가 많아 자연경관이나 조망권이 수려한 지역이 많다. 따라서 전원주택지 등으로 개발되기도 하며, 일부의 근린생활시설 설치도 가능하기 때문에 농업보호구역이라고 해서 무조건 투자대상에서 제외할 것은 아니다. 지역과 용도에 따라 잘만 선택하면 투자가치를 높일 수 있다. -p.128

대체적으로 임야는 땅값이 싸다. 단가가 싸도 면적이 넓어 매입금액이 크므로 수요자가 적기 때문이다. 또한 개발이 수월하지 않고, 농지와 달리 매입면적에서 사용할 수 있는 땅이 적고, 지형 확인이 어려우며, 토지이용규제가 많아 개발이 어렵다는 점도 일반인들이 임야에 대한 접근을 어렵게 만드는 요소가 된다. 여러 가지 제약 사항이 많기는 하지만 임야를 잘 고르면 농지보다 더 높은 부가가치를 창출할 수도 있다. 주변의 토지에 비해 땅값이 싸기 때문에 전체를 매입해 분할해서 매각하면 주변 재료에 의한 가격 변동이 아니라 자체적으로도 수익 실현이 가능하다. 기획부동산 등이 매각하는 상품이 주로 임야인 것은 바로 이런 이유 때문이다. 한편 조망권이 확보되는 대규모 전원주택단지를 조성하고자 할 경우에는 농지보다 임야가 적격이다. -p.176

농지의 경우 농지전용허가를 얻어야만 형질 변경을 할 수 있는 것은 아니다. 농지의 효율적인 이용을 위해 농지개량신고를 하고 절토나 성토를 할 수 있다. 이 경우 농지전용허가에 들어가는 비용을 들이지 않고도 땅을 좋게 만들 수 있다는 장점이 있다. 다만 토사 유출 방지를 위해 비탈면에 풀씨나 잔디 등을 심는 것은 허용되지만, 석축을 쌓아 단을 조성하면 개량행위가 아니고 불법 전용에 해당되어 원상 복구를 해야 한다. 농지개량신고는 해당 읍면에서 신고를 하면 되고, 해당 토지가 위치한 마을이장과 사전에 개량에 대

출판사 서평

큰 부자는 바로‘땅’에서 나온다!

오늘날 땅의 재산적 가치가 중요하게 대두되면서 땅은 최고의 자산증식 수단으로 자리 잡게 되었다. 현재 부동산 컨설턴트로 활약하고 있는 이 책의 저자는 땅투자를 ‘과학적이고 합리적이며, 선택 가능한 로또’라고 정의하고 있다. 특히 우리나라의 경우 비좁은 국토와 급속한 근대화, 수도권 집중 현상, 토지이용규제 강화 등으로 인해 땅을 효율적으로 사용하지 못하는 특성상 땅의 가격이 반드시 오를 수밖에 없다고 강조한다.
이 책은 저평가된 땅을 찾는 방법에서부터 리모델링을 통해 땅의 가치를 높이는 노하우까지 실전에 바로 써먹을 수 있는 땅투자의 모든 것을 담고 있다. 뿐만 아니라 토지시장을 움직이는 핵심 키워드와 땅값을 결정짓는 포인트 및 투자 유망 지역 등을 모두 망라하며 앞으로의 토지시장을 가늠할 수 있도록 도와준다. 이 책은 땅투자 초보자는 물론 땅투자에 대한 안목을 키우고 싶은 모든 투자자들에게 현실적이고 실질적인 투자 지침서가 될 것이다.

소액으로도 최고의 투자수익을 올리는 땅투자 노하우!

이 책에서는 총 5장에 걸쳐 땅투자 이론에서부터 실전 노하우, 그리고 대한민국 최고의 땅투자처를 공개하고 있다. 먼저 1장에서는 지금까지 우리나라 토지시장의 변화를 조명해보고 부동산 관련 법과 국토종합개발계획을 통해 향후 토지시장의 변화를 예측한다. 2장에서는 용도지역, 용도구역, 도시관리계획, 지구단위계획 등 땅값을 결정짓는 포인트인 토지이용규제에 관해 자세히 설명한다. 또한 서류만으로는 확인할 수 없는 현장방문 노하우를 조목조목 제시한다.
3장에서는 땅투자에 있어 많은 비중을 차지하는 농지와 임야에 대해 알아보고, 그 혜택과 규제에 대해서도 짚어준다. 4장에서는 토지 분할, 묘지 이장, 토지거래허가구역 투자, 나대지 및 맹지의 활용, 취득세와 양도소득세 절세 방법 등 땅투자 고수들만 알고 있는 고수익을 만드는 노하우를 집중 조명한다. 5장에서는 새롭게 떠오르고 있는 수도권과 지방의 투자처들을 지역별로 자세히 소개하며, 마지막으로 부록에서는 건축할 수 있는 건축물의 종류를 용도지역 및 용도구역별로 설명한다.

[추천사]
땅은 자산 증식 수단 중 최고의 수단이다!
우리나라는 선진국과 개발도상국 사이의 단계에 있어 개발 여지가 여전히 많다. 따라서 땅값도 상승할 가능성이 매우 높다. ‘땅’이야말로 최고의 자산 증식 수단임을 강조하고 있는 저자의 말에 적극 동감한다. 땅투자에 대한 안목을 키우고 싶은 모든 이들에게 이 책은 최고의 투자 지침서가 될 것이다. 토지시장을 움직이는 핵심 키워드와 땅값을 결정짓는 포인트 및 투자 유망 지역 등을 모두 망라하고 있기 때문이다.
곽창석_나비에셋(주) 대표이사

이론부터 실전까지 땅투자의 모든 것 망라!
어떤 투자든 관련 투자대상에 대한 지식이 많을수록 이익을 극대화할 수 있다. 물론 땅투자도 마찬가지이지만, 땅투자시에는 법률에 대한 이해와 현장답사가 특히 중요하다. 이 책은 땅투자법에 대해 단순히 이론적으로 기술하는 데 그치지 않는다. 현장답사 등 현장 경험이 풍부한 부동산 컨설턴트인 저자가 법률에 대한 해박한 지식을 바탕으로 믿음직한 실전 투자 노하우를 공개하고 있어 신뢰가 가는 책이다.
채대원_변호사

어렵기만 했던 땅투자, 이보다 더 쉬울 수 없다!
땅은 그 절대량이 한정되어 있는 특성상 가격이 반드시 오르기 마련이다. 일본은 이미 ‘토지신화’가 붕괴되었지만, 최근 도쿄 등 3대 도시권에서는 다시 부활해 3~4배 이상 땅값이 상승했다. 하지만 한국은 일본의 전철을 밟지 않고, 땅값이 안정적으로 상승할 전망이다. 향후 높은 투자 수익이 기대되는 한국의 토지시장은 일본투자자들에게도 더없이 좋은 투자처다. 이 책은 투자자들이 땅투자를 쉽게 할 수 있는 나침반 구실을 할 것으로 기대된다.
호리우치 모토시_토모에 대표이사, 일본 부동산투자 전문가

땅투자 초보자들을 위한 최고의 지침서!
우리나라 부자들이 땅을 찾는 이유는 부의 형성 과정에 있어 땅이 매우 큰 역할을 했기 때문이다. 땅은 자산가치의 상승 및 이자소득, 그리고 불로소득의 발생으로 인해 최고의 재테크 수단으로 손색이 없다. 저자는 이 책에서 저평가된 땅을 찾는 방법은 물론 용도를 바꾸거나 리모델링 등을 통해 땅의 가치를 높이는 비밀스런 노하우도 알려주고 있다. 땅투자자들을 위한 그야말로 현실적이고 실질적인 투자 지침서다.
김인호_푸르덴셜생명보험(주) 창조지점장

책 속으로 추가
국가균형발전 정책의 핵심은 그동안 수도권에 과도하게 집중된 인구를 분산시키기 위해 수도권을 제외한 지방에 신도시가 들어선다는 점이다. 신도시가 들어서면 양질의 주거 및 교육여건이 제공되고, 건설경기 활성화에 도움을 줄 수 있다. 그래서 정부에서 행복도시를 건설해 정부 각급 부처를 이동시키고, 공공기관을 이전할 혁신도시를 건설하겠다는 것이다. 지방은 인프라가 약해 기업이 투자하기 어려웠기 때문에 지역별 산업 클러스터와 연계한 기업도시를 건설해 지역경제 활성화와 나아가 우리나라의 국가경쟁력을 높이려는 것이다. 신도시 건설은 보상금 효과와 개발로 인한 주변 지역의 개발 압력 상승, 인구 유입에 따른 지역경제 활성화 등 많은 긍정적 효과를 수반하고, 해당 지역 토지가격의 막대한 상승을 가져올 것이다. -p.279

작가정보

저자(글) 강선원

국내 부동산투자와 개발, 매각, 해외 부동산투자, 분양 등에 대한 총체적 서비스를 제공하고자 부동산투자자문회사인 (주)한국부동산투자와 일본 현지법인인 (주)일본부동산을 설립해 현재 대표이사를 맡고 있다. 부동산매거진 편집위원으로 부동산투자 분야에서 폭넓게 활동하고 있으며 조인스랜드, 주택저널, 바이월드, 루티즈코리아(주) 등 부동산 관련 전문사이트 및 매거진에 부동산투자에 관한 칼럼을 게재하고 있다. 또한 건국대학교 부동산아카데미에서 부동산투자에 관해 강의하고 있으며, 민주평화통일자문회의 자문위원으로도 활동 중이다.