돈 버는 토지투자

왕초보 1,000만원으로 시작하는 실패없는 재테크

이일구 지음

황금부엉이 2019년 05월 30일 출간 종이책 : 2019년 01월 16일 출간

작품소개

책소개

‘접경지역 투자, 역세권 투자, 딱지 투자, 알박기 투자, 세종시가 개발되네, 평택항이 개발되네’ 소문은 끝이 없고, 나만 빼고 다들 땅으로 돈을 버는 것만 같다. 투자할 돈도 없지만 집은 들어가 살 수나 있지 땅은 겁부터 나는 게 사실이다. 그래도 공부나 해둘까 싶어 이런저런 책과 인터넷을 뒤져보아도 알 듯 모를 듯 남는 게 없다. 왜 그럴까?
장님 코끼리 만지듯 해서 그렇다. 그런 식으로는 아무리 많이 봐도 뭘 의미하는지 모를 것이다. 이 책은 토지에 막 관심을 가지기 시작하거나 어설픈 정보에 헤매고 있는 이들에게 제대로 된 투자 방법을 알리기 위해 바닥에 있는 것부터 꼭 알아야 하는 건 다 찾아 정리했다. 설명하기 어렵다고 대충 뭉개거나 업계 비밀이라고 숨기지 않았다. 또 최대한 쉽게 풀었지만 법이니 뭐니 어려운 건 어렵다. 전 재산 다 거는 일일 수도 있는데, 어찌 쉽게만 갈 수 있을까? 어렵다 싶으면 일단 건너뛰어라. 그런 부분은 닥쳐서 읽다 보면 토지투자에 대한 나름의 기준을 세울 수 있다. 거기서부터가 투자의 시작이다.

목차

머리말

1장. 개발계획 속에 보물지도가 있다
1. 대한민국이 궁금해 - 국토종합계획
2. 경기도가 궁금해 - 도종합계획, 수도권정비계획, 광역도시계획
3. 파주시가 궁금해 - 도시기본계획
4. ○○동이 궁금해 - 도시관리계획, 토지이용계획확인서
｜투자분석｜ 평택항에 집중하라

2장. 땅값은 이 4가지가 결정한다
1. 교통 - 도로 따라 철도 따라 돈이 흐른다
2. 산업단지와 택지개발지구 - 거래량 상승 지역을 찾아라
3. 인구 ? 인구가 증가한 곳을 찾아라
4. 진짜 이 4가지가 땅값에 영향을 줄까?
5. 지가상승의 4가지 조건으로 분석한 평택, 화성, 세종시
｜투자분석｜ 화성시에 집중하라

3장. 투자? 하수는 감을 믿고 고수는 데이터를 분석한다
1. 부동산공법이란 무엇이고, 왜 필요한가?
2. 빅데이터 분석에 대한 말, 말, 말
3. 빅데이터 분석 - 지가상승률, 토지거래량, 경제성장률과 지가변동률의 관계, 택지공급실적
4. 키워드 분석 ? 4차산업과 관련된 지역은 어디일까?
5. 용도구역별, 이용상황별 지가상승률 분석
｜투자분석｜ 세종시 북부에 집중하라

4장. 준비가 끝났으면 현장이다
1. 땅 투자에 실패하는 사람들의 특징
2. 백 번은 가봐야 현장이 보인다
3. 현장에 가라는 게 무슨 말일까? 가서 뭘 해야 하지?
4. 싼 게 좋다고? 10(5) + 5가 좋은 땅이다
5. 기획부동산이 몰리는 곳이 좋은 땅이다
6. 경치 좋은 곳이 아니라 오르는 곳이 좋은 땅이다
7. ‘매물이 없다, 곧 오른다, 대박난다’는 말은 그냥 걸러라
8. 협상하고 물러서면 기회는 또 온다
9. 판단이 서면 행동하고, 행동했으면 후회하지 말자
10. 마지막은 매도의 기술! 살 때보다 팔 때가 더 어렵다
｜투자사례｜ 평택 안중 역세권에 투자해서 1600% 수익을 올린 조 대표

5장. 딱지투자는 모두 불법일까?
1. 이주자택지 투자로 5년 만에 15억을 번 투자자
2. 물딱지, LH토지분양권 투자의 실제
3. 판교신도시, 위례신도시, 동탄신도시, 고덕신도시, 현덕지구 이택투자
4. 이택투자는 상권과 건축을 알아야 한다
5. 자가 건축 시 손해 볼 확률을 확실히 줄이는 방법
｜투자사례｜ 평택 신영리 농지투자로 좋은 수익을 올린 투자자

6장. 투자기법, 땅 투자의 대상은 상상력이다
1. [마케팅 투자] 토목공사, 도로개설, 나무만 심어도 땅 가치는 상승한다
2. [건축 후 매매] 수익용 건축물을 짓기 위한 땅 가격의 비밀
3. [수용, 환지, 보상] 땅에만 투자하는 꾼들의 세계
4. [길목 투자] 브리핑 각이 나오는 곳이라면 사라
5. [알박기 투자] 다른 사람이 필요로 하는 땅이라면 사라
6. [시가화예정구역 투자] 지구단위계획구역, 시가화예정구역이면 사라
｜투자분석] 용인 동쪽 처인구에 집중하라

책 속으로

“아파트 살래, 아파트 지을 땅을 살래?”
9.13 조치 이후 대출규제와 보유세 증가가 심해지고 있다. 지금은 뜨겁지만 시간이 지나면 분위기는 달라지리라 본다. 박근혜 정부 시절 전셋값은 오르고 매매는 되지 않아서 팔고 싶어도 팔수가 없었다. 그때는 왜 그랬을까? 그런데 지금은 사고 싶어도 못 산다. 아이러니하다. 이 모든 게 사람들의 심리이다. 그 어떤 것도 사람들의 심리가 바뀌면 그 방향으로 움직인다. IMF를 돌아보면 부동산가격이 떨어지는데도 불구하고 더 떨어질까 두려워 아무도 선뜻 매수에 나서지 못했다. 지금은 더 올라갈 것 같아서 매도를 머뭇거린다. IMF 때나 지금이나 마찬가지다. 이제 서서히 매도해야 할 때가 아닌가 싶다. 아파트를 팔고 이슈가 발생하는 개발지 근처의 땅을 사자. 필자가 하고 싶은 이야기다. (5~6p)

땅 투자를 생각하는 사람은 모든 생각을 땅과 연결지어 보는 습관을 가져야 한다. 인터넷 지도로 지역을 검색하면서 땅과 연관지어 검색해본다. 이런 습관은 생각을 확장시키고 더 디테일한 사고를 할 수 있게 해준다. 땅으로 돈을 버는 길은 어렵고 힘들고 귀찮은 데 있는 것이 아니다. 단순하고 가깝고 익숙한 곳에도 있을 수 있다.
지금 이 시간에도 수없이 많은 도로가 공사 중이다. 변화가 시작된다. 미처 업그레이드하지 않은 내비게이션을 달고 다니다가 낭패를 겪을 정도다. 도시가 얼마나 빨리 변하는지 두려울 정도다. 팁을 하나 더 주자면 ‘흘러가는 도로는 잊어라!’ 지나간 도로는 아무런 역할을 하지 못한다. 소음과 공해만 유발할 뿐이다. (72p)

물딱지는 개발지에 수용되는 토지+주택에 보상으로 주는 이주자택지다. 이주자택지를 받는 것은 거의 확실하지만 아직 확정되지 않은 매물을 말한다. 보상통지서도 못 받았고, 위치 추첨도 되지 않았다. 이런 물건도 시장에서 암암리에 거래된다.
평택에 현덕지구가 있다. 아직까지 확정되지는 않았지만 확정 발표를 한다면 주변 땅에 대한 파급력은 클 것이라 본다. 한 이택투자의 고수는 그 지 역에 5년을 투자했다. 그렇게 현덕지구를 알게 되었다. 현덕지구 이주자택지가 시장에 나오기 전에 매집하려고 작업을 했다. 일단 지구지정으로 이주자택지를 받을 수 있는 원주민을 하나둘 포섭했다. 명절이면 선물을 돌리고 동네 이장이나 주민자치회, 현덕지구 대책위원회 등과 친하게 지냈다.
그렇게 작업을 한 이유는 이주자택지가 시장에 나오기 전에 선매집하기 위해서라고 했다. 그렇게 해서 총 130여 개의 이주자택지 중 50여 개의 이주자택지는 자신의 손을 거쳐서 시장에 나오게 된다고 했다. 사실인지 아닌지는 알기 어렵지만 자주 만나서 이야기해보니 지금까지 내용이 그랬다.
대략적인 거래 가격은 2억 5천만 원 정도라고 한다. 이런 이택의 물딱지들은 몇 회전을 거치는 동안 금액이 높아진다. 앞서 이야기한 동탄의 이택도 이런 과정을 거쳐서 5~6억 정도로 거래된다. 물론 지구 지정이 되고 위치추첨까지 끝나면 보통 1회 정도 합법적인 명의변경을 할 수 있다. (261~262p)

땅은 정가가 없기 때문에 나오는 땅의 가격도 제각각이다. 공산품처럼 균일한 것도 아니다. 그런데도 거의 정가처럼 호가를 부른다. 일반적으로 토지 소유주들은 땅 가격을 모르지만 중간에 부동산이 개입되어 있기 때문에 그들이 가격을 좌지우지한다고 볼 수 있다.
도로를 접하고 있다면 도로가 없는 땅보다 얼마나 더 받을 수 있을까? 30%, 50%가 더 비쌀까? 그렇게 정확히 수치로 알 수 있으면 쉬울 텐데 실제로 추정하기는 어렵다. 그럼 뒤집어서 많은 비용을 들여서 도로를 개설했다면 얼마를 더 받을 수 있을까? 정답은 없다. 팔아봐야 알 수 있다.
도로에는 고속도로, 국도, 일반국지도, 사도, 농로, 지자체가 관리하는 도로 등 여러 가지가 있다. 지자체 조례에 따라 건축이 가능한 땅도 있고 그렇지 못한 땅도 있다. 그러니 땅을 사기 전에 도로개설 여부를 확인해보아야 한다. 만약 도로가 없어서 다른 토지를 매입해야 하거나 토지사용승낙서를 받아서 도로를 개설해야 한다면 사기 전에 토지소유자의 도움을 받아 주변 토지소유자

출판사 서평

먼저 말해둘 것은 전문용어에 속지 말라는 것이다. 일반인들에게 부동산 관련 용어는 당연히 생소하다. 생소하니 어렵게 느껴지겠지만 그게 뭘 의미하는지에 집중하는 게 중요하다. 이 책 역시 그 정보들 속에 숨어있는 진짜 의미를 알게 하는 데 주력했다. 목적은 토지투자에 성공하는 것이고, 이 책은 그 길을 돕기 위한 제대로 된 도구다.

1. 땅에 관한 고급정보는 어디 있는가? - 토지 정보를 찾는 방법
부동산 벽에 붙어 있는 국토종합계획, 도종합계획, 도시기본계획 등은 벽지가 아니다. 세상이 바뀌어서 어지간한 개발 정보들은 다 공개되어 있는데도, 우리 눈이 밝지 않아 못 알아보는 게 문제다. 그러니 업자들의 말발에 속는 것이다. 그것들이 각각 뭘 말하는 것인지, 그 정보들을 종합해서 우리가 봐야 할 것은 무엇인지를 알아보자.

2. 어떤 땅을 사야 할까? - 토지 분석 방법
정부가 내놓은 개발계획을 종합적으로 볼 줄 알게 되었다면 감은 잡힐 것이다. 하지만 ‘계획은 계획일 뿐’이라는 것을 잊지 말아야 한다. 그 계획이 얼마나 정확하게 현실에 반영되고 있는지 파악하는 방법을 설명한다. 지가상승률, 토지거래량, 경제성장률과 지가변동률의 관계, 택지공급실적 등 널려 있는 정보를 기반으로 빅데이터 분석, 키워드 분석을 통해 투자해도 안전한 곳을 찾는 방법을 알아보자.

3. 얼마에 사야 할까? - 합리적인 토지가격을 판단하는 방법
땅에는 정가가 없다는 말을 들어봤을 것이다. 그럼 땅 가격은 누가 정할까? 부르는 대로 사면 될까? 모든 일에는 이유가 있다. 교통, 산업단지, 택지개발지구, 인구 등이 거래량을 상승시키고 땅값을 결정하는 요인이다. ‘왜? 어떻게?’를 알아야 값을 깎을 것인지 얼른 살 것인지를 결정할 수 있다. 특히 큰 범위의 지역을 분석한 후 딱 집어 투자할 곳을 찾는 데 유용하다.

4. 땅으로 돈을 버는 방법은 뭐가 있는가? - 토지투자 방법
지금까지 분석 방법을 배웠으니 딱지 투자, 이주자택지 투자, 마케팅 투자, 길목 투자, 알박기 투자, 시가화예정구역 투자, 접경지역 투자 등 실제로 토지가 거래되는 여러 방법을 알아보자. 딱지에 대해 따로 장을 뽑아 설명한 것은, 우리 같은 일반인들이 토지를 사고파는 가장 쉬운 방법이고 그만큼 거래량이 많기 때문이다.

5. 부동산 현장은 왜 책과 다른가? - 현장에서 살아남는 방법
항상 그렇지만 이론이 다가 아니다. 현장에는 ‘사람’이 있기 때문이다. 현장부동산 대표들과 대화하는 방법, 기획부동산에 대응하는 방법, 일상에서 토지를 보는 방법, 토지 소유주들과 거래하는 방법, 이미 구입한 토지를 더 좋은 가격에 팔기 위한 방법 등 자잘하지만 현장에서 꼭 필요한 여러 가지 것들을 알아보자.

6. 그래서 지금 투자할 만한 곳은 어디인가? - 눈여겨볼 투자지역
평택, 화성, 세종, 용인 동쪽 처인구 등에 무슨 일이 벌어지고 있는지를 봐야 한다. 지금 당장은 뭐가 뭔지 모를 수도, 투자금이 부족할 수도 있다. 괜찮다. 눈만 밝으면 투자할 곳은 언제나 있는 법이다. 그러나 준비는 해야 한다. 이들 지역을 왜 투자처라고 하는지 이 책에서 배운 내용을 쓸어모아 분석하는 마음으로 꼼꼼히 살펴보길 바란다.

부동산 시장은 사기꾼도 많고 속고 속이는 일도 많다. 매스컴에서 발표하는 부동산 사기 뉴스를 보면 두려워서 투자가 꺼려진다. 그런데, 부동산시장에서는 이런 부정적인 사건을 뛰어넘는 사람만이 결국 돈을 벌게 된다. 대부분의 투자자들은 겉만 보고 속은 모른 채 발길을 돌리지만 극소수의 투자자들은 원리와 비결을 찾아내고 끊임없이 수익을 내고 있다. 저는 여러분도 그런 극소수의 사람이 되길 바라는 마음에서 시간 잃고 돈 털리며 얻은 경험과 지식을 책에 오롯이 담았다.
“대출이자가 높아지고 있어” “이제 부동산투자 시대는 끝났어” “경매는 무서워” “상가투자는 공실이 생겨 잘못하면 경매로 넘어가” “이주자택지투자는 서류로만 움직여서 사기당하기 쉬워” 등 확인 되지 않는 공포감을 극복해야 한다. 그런 공포를 이기려면, 헤매지 않고 빠르고 정확하게 투자하기 위해서는 마음먹고, 공부하고, 몸으로 움직여야 한다. 지금 당장 살 것처럼 준비하다 보면 언젠가 진짜 투자해야 할 때 돈으로 보상 받게 될 것이다.

작가정보

저자(글) 이일구

부동산 투자 현장에서 15년간 다양한 성공과 실패를 경험한 투자자이자 블로거, 강사다. 단국대 정보통신 대학원을 졸업하고, 금융권에서 10년간 IT 개발을 했다. 그러다가 전혀 다른 분야인 중고차 딜러의 길에 들어서 12년을 보내고, 또다시 전혀 다른 분야인 온라인 수입가구 판매를 4년 했다. 그 후 비로소 천직을 찾아 부동산 경매와 공매, 이주자택지, 토지, 상가 등에 대한 투자 컨설팅 및 강의를 15년째 이어오고 있다. 저서로는 <땅을 사기 전에 알았더라면 좋았을 것들> <중고차 사기전에 알았더라면 좋았을 것들> 등이 있다.
저자는 부동산, 특히 토지 컨설팅을 하면서 좋다고 추천해도 뭐가 좋은 건지 제대로 알지 못한 채 돌아서거나 다른 곳에서 사기를 당한 후 어떡하면 좋으냐고 하소연하는 이들을 많이 만났다. 저자 역시 실패가 적지 않았다. 그런 경험들을 하다 보니 투자자는 반드시 공부해야 한다는 것을 뼈져리게 느꼈고, 그간의 경험으로 쌓은 것들과 새롭게 조사한 내용들을 담아 책을 썼다. 많은 사람들이 이 책으로 헤매지 않고 빠르고 정확하게 돈 버는 토지투자의 길에 들어섰으면 하는 바람이다.