이것이 경매 투자다

이영진 지음

한스미디어 2013년 09월 30일 출간 종이책 : 2009년 03월 27일 출간

작품소개

책소개

10년 만의 기회, 지금 경매가 답이다!
경매분석가가 알려주는 경매의 모든 것

초보자를 위한 친절한 경매 해설서. 오랫동안 경매분석가로 활동하면서 예리한 분석과 통찰력으로 심층적인 정보를 제공하고 있는 저자, 이영진이 제대로 된 경매투자의 방법을 알려준다. 저자는 우량물건이 쏟아지고, 부동산 규제는 완화되며, 금리는 낮아지고 있는 지금이 바로 경매를 하는 적기라고 조언한다.

본문은 경매가 좋은 7가지 이유와 경매시장의 현황, 경매투자 잘하는 법 등 실질적인 정보로부터 시작한다. 뒤이어 성공적인 경매의 기초인 입찰시 주의점을 꼼꼼하게 짚어주고, 성공적인 경매의 핵심인 '권리분석'에 대해 저자의 경험담과 여러 사례를 토대로 알기쉽게 풀어낸다.

그리고 이영진 소장의 경매투자 특강도 담아 실전에 대비할 수 있도록 하였다. 경매투자분석 시 유의사항, 입찰사고 줄이는 법, 종자돈 5천만원으로 경매에서 어느 가격대까지의 물건을 취득할 수 있는지, 전세보증금으로 경매주택을 취득할 때의 주의점 등을 비롯해 성공적인 경매를 위한 부동산정책의 변동까지 꼼꼼하게 정리해 담았다.

☞ 독자 대상
이 책은 소위 대박의 꿈을 실현시키는 것보다 제대로 된 경매투자를 위한 방법론을 제시하고 있다. 따라서 경매투자를 염두에 두고 있거나 경매에 관심을 갖고자 하는 사람들에게 경매의 문턱을 더 낮게 하고 경매(투자)에 대한 시각을 바로잡아 주는데 도움을 준다.

목차

서문

1장 지금 당장 경매투자 공부를 시작하라

01 경매, 편견부터 뜯어고쳐라
02 경매가 좋은 7가지 이유
03 지금 경매가 뜨고 있다
04 경매투자, 무엇보다 소신이 중요하다
05 진단, 지금 경매시장은?
06 경매투자 잘하는 법
07 돈되는 경매정보 이렇게 얻어라

2장 성공적인 경매의 기초, 입찰 시 주의사항

01 덧셈 뺄셈을 잘해야 경매도 잘한다
02 입찰 당일 법정에서 이런 사고를 조심하라
03 입찰은 아무나 하나
04 의미 있는 2등_차순위매수신고
05 야탑벌 유통대전_차순위매수신고 사례
06 낙찰대금 미납과 재경매, 그리고 보증금 몰수
07 명도확인서 먼저? NO, 명도 먼저!

3장 성공적인 경매의 핵심, 권리분석 다지기

01 이런 물건은 리스트에서 지워라
02 다 된 경매에 재뿌리는 무잉여
03 꼼꼼한 현장조사로 새는 돈을 막아라
04 학교법인 소유 부동산경매는 그림의 떡?
05 북 치고 장구 치고, 그들만의 잔치!_후순위채권 털어내기
06 공공의 적, 가장임차인 판별방법
07 경매에서 보증금 증액분을 지키는 방법
08 보증금 떼이지 않으려면 이것부터 제대로!
09 다시 보는 가압류 권리분석
10 임차권등기명령에 의한 임차권등기는 배당요구와 동일한 효력을 갖는다?
11 7번의 낙찰과 7번의 대금미납_경매취하 대작전

4장 이영진 소장의 경매투자 특강

01 경매투자분석 시 유의사항
02 성공적인 경매투자란 이런 것이다
03 입찰사고 줄이는 법, 제1탄 흐트러진 투자마인드 다잡기
04 입찰사고 줄이는 법, 제2탄 전문가 활용으로 시간, 노력, 비용을 줄이자
05 입찰사고 줄이는 법, 제3탄 담뱃값으로 입찰실습하세요
06 성공적인 공투를 위한 6가지 조건
07 경매경쟁이 치열할수록 머리는 차갑게
08 임대수익형 부동산, 꼼꼼한 수익률 분석이 중요하다
09 낙찰가를 좌우하는 '입김'들
10 종자돈 5000만 원의 경매가치는 따따블
11 전세보증금으로 경매주택 취득할 때 이런 점을 조심하라

5장 성공적인 경매를 위해 놓쳐서는 안 될 부동산정책

01 부동산대책 따라 경매시장도 울고 웃는다
02 종합부동산세가 낮아질수록 공동매수신청은 늘어난다
03 소액보증금 확대에 따른 이해관계인별 득실
04 기간입찰제, 활성화되지 못하는 이유
05 경매부동산펀드의 허와 실을 파악하라
06 입찰대리권 얻은 공인중개사, 업무현실은 어떨까
07 주택거래세율 인하로 경매비용이 절감된다
08 공유자우선매수신고제도의 문제점과 개선방안
09 입찰자를 위한 작은 배려_인터넷 통해 입찰표를 다운받을 수 있으면!
10 매매중개지원제도가 경매시장에 가져올 변화

책 속으로

● 경매는 불황일수록 빛을 발한다고 했다. 그러나 아무리 투자여건이 조성된다고 해도 그 빛이 모든 사람들에게 저절로 비춰지는 것은 아니다. 노력 없이 손에 쥐어지는 것은 없듯 그 빛을 내 것으로 만들기 위해서는 경매를 알기 위한 부단한 노력이 경주되어야 한다.

● 경매물건이 조기에 낙찰될수록 저당권자는 채권의 조기회수를 통해 부실 발생을 최소화할 수 있고, 임차인은 오랫동안 지속된 거주 불안 상태를 해소하고 보증금을 안정적으로 확보할 수 있게 된다. 채무자 역시 낙찰가액이 높을수록 그만큼 채무부담에서 해방되는 폭이 크다. 이러한 관점에서 본다면, 경매는 채무자나 임차인을 어렵게 하는 것이 아니라 오히려 그들을 도움으로써 사회경제에 기여하는 바가 크다고 할 수 있다. 경매에 적극적으로 참여해야 하는 이유가 바로 여기에 있다.

● 경매시장에서 5000만 원이 어떤 가치를 가지고 있는지 한번 살펴보자. 예컨대 L씨가 종자돈 5000만 원을 가지고 있고, 대출을 통해 부동산을 구입하다고 하자. L씨가 감당할 수 있는 대출이자 또는 원리금 상환액을 고려하여 대출받을 수 있는 금액이 5000만 원이라고 한다면 총 1억 원이 L씨의 투자 가능금액이다. 이 투자가능금액으로 일반매물을 구입하고자 한다면 1억 원을 넘는 물건은 특별한 경우를 제외하고는 아예 투자대상에서 배제될 수밖에 없다. 경매에서는 대출을 포함한 투자가능금액 1억 원으로 시세가 1억 원 이내의 물건만을 취득할 수 있는 것이 아니라 1억 2500만 원까지의 경매 물건을 투자대상으로 포함시킬 수 있다. 일반매물보다 선택폭이 2500만 원 더 확대되는 셈이다. 1억 원으로 투자할 수 있는 경매물건이 주로 소형 아파트, 다세대, 토지, 오피스텔, 근린상가 등임을 고려할 때 낙찰가율이 가장 높은 연립·다세대에서 가장 낮은 근린상가를 기준으로 해서 보면 종자돈 5000만 원으로 투자 가능한 가격범위대는 1억 646만 원에서 1억 7883만 원까지 된다는 계산이다. 같은 금액으로 일반매물의 경우 1억 원 이내에서만 투자할 수 있는 것과는 상당한 차이다.

출판사 서평

우량 물건은 쏟아지고 부동산 규제는 완화되며, 금리는 낮아지고 있다!
바야흐로 경매의 황금기가 시작되는 2009년 봄,
당신의 재테크에 날개를 달아줄 경매의 길고 긴 레이스가 시작된다!

10년 만에 찾아온 최고 적기, "경매"에 집중하라

경매는 불황일수록 빛을 발한다. 2009년 현재 경매시장은 10년 만에 제2의 황금기를 준비하고 있다. 실물경기침체가 장기적으로 진행되면서 좋은 경매 물건이 끊임없이 시장으로 나오고 있으며, 부동산 시장 규제는 갈수록 완화되고 있다. 또한 낮아질 대로 낮아진 금리 덕분에 시중의 투자자금은 곧 부동산 시장에 뛰어들 채비를 하고 있어, 지금이야말로 곧 시작될 부동산 호황에 최적의 시기가 되고 있다.
저자는 시기적으로도 경매 시장이 활성화될 것을 이야기하지만, 무엇보다 경매 자체가 가지는 메리트를 독자들에게 강조한다. 시세보다 저렴하게 부동산을 구입할 수 있는 경매는 2008년 경기침체 이후 낙찰가율 하락 안정세가 더해지면서 그 매력이 더욱 빛을 발하게 됐다. 법원의 중개로 진행되기 때문에 경매는 불안정한 시기일수록 그 어떤 투자보다 안전하고 투명하다. 또한 계속된 법 개정으로 초보자도 참여할 수 있을 정도로 절차가 간편해졌다. 등기부등본이 말끔하게 정리된다는 점도 경매의 빼놓을 수 없는 장점이며, 경매는 사회경제에 이바지하는 긍정적인 효과도 가져온다.

허황된 대박이 아닌 현실적인 경매투자의 실전노하우

저자는 각 언론과 TV매체를 통해 부동산과 경매에 관한 현황 분석과 전망 등의 심층적인 정보를 제공하며, 국내 최대 경매 전문 사이트 디지털태인에서 경매 전문 강사로 오랫동안 활동 중인 국내 최고의 경매 전문가다. 그의 칼럼은 네이버 경매분야에서도 평균 2만 건 이상의 높은 조회수를 기록하며 독자들의 지지를 한 몸에 받고 있다. 그동안 축척해온 모든 노하우를 담은 이 책은 오랜 동안 저자가 보고, 듣고, 경험하고, 상담하고, 공들여 찾아낸 주옥과도 같은 사례를 그대로 공개하여 독자들이 더욱 완벽하게 경매를 이해할 수 있도록 돕는다. 입찰절차, 권리분석, 부동산 제도 등 자칫 독자들에게 무겁고 지루한 소재도 이야기 형태로 풀어 쉬엄쉬엄 읽어나갈 수 있는 재미가 있다. 기존의 책들이 경매와 밀접한 관계가 있는 부동산정책을 쉽게 놓쳤지만 저자는 부동산정책이라는 큰 시장을 경매와 연결시켜 다룸으로써, 경매투자자의 시각을 넓히는 데 도움을 주고 있는 것도 다른 책에서는 볼 수 없는 이 책의 장점이다.
입찰 당일 법정에서 일어날 수 있는 사고를 피할 수 있는 현실적인 조언부터, 자신이 원하는 물건을 올바른 분석을 통해 찾아내고 적절한 입찰 가격을 산출하는 방법, 그리고 자세한 사례를 통해 어려운 부동산정책을 쉽게 이해하고, 실제 종자돈 5000만 원으로 경매에서 어느 가격대까지의 물건을 취득할 수 있는지 등 돈되는 경매투자 비법을 낱낱이 설명한다.

추천사

● 경매에 대한 관심이 높아지는 요즘 초보자도 쉽게 알 수 있는 친절한 경매 해설서가 나와 반갑다. 경매 전문가의 저서답게 전문적이면서도 초보자도 쉽게 알 수 있도록 풀어썼다는 점에서 경매에 입문하려는 사람들에게 큰 도움이 될 것이다 _조선일보 부동산팀장 차학봉 기자

● 이 책을 만나면 경매는 어렵고 딱딱하다는 선입견이 기분 좋게 빗나감을 맛보게 된다. 경매의 재밌고 부드러운 세계를 생생하게 경험하는 유쾌한 여행에 빠져들 것이다. 오랫동안 경매분석가로 활동하면서 예리한 분석과 통찰력으로 정평이 나있는 저자가 알토란같은 내용만을 엄선해 실무에서 요긴하게 써 먹을 수 있는 내용을 다뤘다. _법무법인 산하 강은현 실장

● 대부분의 경매서적이 권리분석에 치중해 나무는 보되 숲은 못 보는 한계를 가지고 있다. 그러나 이 책은 경매에 관련된 제도적·정책적 측면까지 심도 있게 다룸으로써 경매 투자에 있어 나무와 숲을 아우르는 절묘한 조화를 보여주고 있다. 경매계에 단비와 같은 아주 요긴한 책이다. _한국경제신문 건설부동산부 이건호 기자

작가정보

저자(글) 이영진

1995년 말 대형할인점, 지하도 상가, 재래시장 재개발 등 유통시설 개발컨설팅 전문업체인 한국유통연구소 연구원을 시작으로 부동산관련업과 인연을 맺었다. 외환위기 직후인 1998년부터 경매실무에 뛰어들었다. 경매정보, 교육, 컨설팅 전문업체 디지털태인에서 경매실무 및 교육을 담당하면서 경매전문가로서의 빛을 발하기 시작했다.

● 현, 닥터아파트(주) 리서치연구소 소장 / 이사
● 현, (주)디지털태인 경매전문가 과정 전임강사
● 현, 연세대 사회교육원 부동산컨설팅과정, 경매과정 강사
● 현, 세종사이버대학교 부동산자산경영학과 초빙교수
● 현, 한경닷컴 부동산리더스 칼럼니스트
● (주)디지털태인 경매사업담당 이사 역임
● 한국유통연구소 연구원 역임
● 경희대학교 및 대학원 법학과 졸업

각종 언론사에서 경매 및 부동산관련 기사자료와 인터뷰를 통해 현황분석 및 전망에 대한 심층적인 정보를 제공하고 있다. 디지털태인에 고정적으로 경매 칼럼을 게재하며, 그의 칼럼은 네이버 경매분야에서도 평균 2만 건 이상의 높은 조회수를 기록하며 독자들의 좋은 반응을 보이고 있다.