부동산 경매 어렵지 않아요

박수진 지음

알키 2016년 05월 26일 출간 종이책 : 2016년 05월 03일 출간

작품소개

책소개

『부동산 경매 어렵지 않아요』는 신혼집을 마련하지 못해 결혼을 미루고 있는 평범과 지혜가 나경매 여사를 만나 부동산경매의 기본을 익히고, 각 단계별로 실천함으로써 최종적으로 집 한 채를 낙찰받는 스토리텔링 형식으로 구성되어 있다. 따라서 누구나 쉽고 재미있게 경매의 기본기를 익혀 물건 검색부터 권리분석, 입찰, 낙찰, 명도까지의 과정을 자연스럽게 배울 수 있다!

목차

들어가는 말_ 다만 보지 않으려고 할 뿐, 우리에겐 늘 희망이 있다
서문_ 우리, 신혼집은 어떻게 마련하지?

Chapter 1 …나에게도 집이 필요해

1. 내게 꼭 맞는 집 고르기
괜찮은 부동산 검색하는 법 | 경매정보 사이트를 활용하라 | 좋은 부동산을 고르려면

2. 후보에 오른 세 개의 물건
권리분석과 현장조사 | 꼭 알아야 할 등기권리들 | 등기부는 어떻게 보는 거죠?
부동산경매 돋보기 : 단독주택 등기부 보는 법

Chapter 2…얽힌 문제를 분석하라

1. 기억해, 말소기준권리
사라지는 권리, 살아남는 권리 | 후보 물건 권리분석하기

2. 임차인의 권리들
강력한 임차인의 대항력 | 놓쳐서는 안 될 대항력 분석 | 우선변제권에 유의하라

3. 소액임차인은 보호받는다
소액임차인의 조건 | 소액임차인 분석하기 | 임차인의 배당 순위
부동산경매 돋보기 : 인수되는 권리가 있어요! 어떻게 하죠? | 임차인 권리, 이것만은 잊지 마!

Chapter 3…똑소리 나게 임장하기

1. 사전조사로 시간 절약하기
누가 살고 있을까? | 감정가는 어떻게 정해지는 걸까? | 건축법 위반 문제는 없을까? | 책상에서 시세조사하는 법 | 주변엔 무엇이 있을까? | 숨어 있는 호재를 찾아라

2. 현장조사의 기술
현관문을 두드리기 전에 해야 할 것들 | 건물 구석구석을 살펴보라 | 부동산 중개인을 만나라
부동산경매 돋보기 : 알아두면 유용한 지목들 | 용도지역 구분 | 주거지역 분류

Chapter 4…이제 입찰해볼까?

1. 최종 선택을 위하여
다세대 현장조사 | 소형아파트 현장조사 | 중대형아파트 현장조사

2. 입찰하는 날
입찰표 제대로 작성하는 법 | 법원에서 생긴 일
부동산경매 돋보기 : 낙찰대금 이외에 필요한 비용

Chapter 5…세상에, 신혼집이 생겼다!

1. 낙찰 이후 남은 과제들
마지막 전쟁, 잔금납부 | 순조로운 명도를 위한 준비

2. 마지막 관문, 부동산 인도
효과 만점 내용증명 작성하기 | 임차인이 이사 가던 날
부동산경매 돋보기 : 낙찰 이후 전 과정 | 부동산 인도 시 유의사항

책 속으로

부동산 시장에 대한 불확실한 전망이 팽배한 가운데 요즘 사람들은 부담스러운 임대료를 떠안을지언정 집을 구입하는 것은 꺼리는 것 같다. 부동산을 구입하는 데 드는 비용도 만만치 않다. 그런데 시세보다 훨씬 저렴한 가격으로 부동산을 구입할 수 있다면 미래에 가격이 떨어질 것을 염려하지 않아도 된다. 혹여 이 부동산을 계속 보유할 수 없는 상황이 생긴다 하더라도 시세보다 낮은 가격에 부동산을 구입했기에 매도하기도 용이하다. 이것이 바로 부동산경매의 핵심이다. 또한 경락잔금대출을 이용할 수 있으니 가진 돈이 많지 않아도 할 수 있다. 부동산의 가치 대비 비용을 생각한다면, 가장 저렴하게 내 집을 마련할 수 있는 확실한 방법이 바로 부동산경매일 것이다.
들어가는 말_다만 보지 않으려고 할 뿐, 우리에겐 늘 희망이 있다 | p.8

“보시다시피 이렇게 부동산 등기부에 여러 가지 권리가 등기되어 있을 경우, 소유자는 부동산을 팔고 싶어도 팔지 못하게 되고 임대를 내놓아도 세입자를 구하기 힘들어집니다. 이러한 부동산은 결국 경매로 넘어가게 되겠죠. 경매로 나온 부동산을 누군가가 낙찰받아서 대금을 납부해야만 비로소 등기부에 등기되어 있던 권리들이 소멸됩니다. 하지만 모든 권리가 소멸되는 것이 아니라 경우에 따라 소멸되지 않고 인수되는 권리도 있고, 간혹 낙찰자가 임차인의 보증금까지 떠안아야 하는 상황도 생깁니다.”
Chapter 1 나에게도 집이 필요해_01. 내게 꼭 맞는 집 고르기 | p. 43

“선택한 물건들이 부동산으로서 가치 있는 것인지, 신혼집으로 적합한 것인지 확인하려면 어제 이야기했던 여섯 가지 사항들을 확인해야 해요. 그리고 여섯 가지를 확인하기 위해서는 먼저 두 가지 절차를 거쳐야 합니다. 첫째는 권리분석, 둘째는 현장조사입니다. 그리고 권리분석을 제대로 하기 위해선 반드시 등기부를 읽을 줄 알아야겠지요?”
Chapter 1 나에게도 집이 필요해_02. 후보에 오른 세 개의 물건 | p. 56

“지난 시간에 설명했듯이 경매로 나온 부동산에는 일반적으로 각종 권리가 등기되어 있습니다. 누군가가 그 부동산을 낙찰받은 후 대금을 납부하면 법원은 그것으로 돈을 받아야 할 채권자들에게 변제를 해준답니다. 이를 ‘배당’이라고 해요. 채권자들은 배당을 통해 자신이 받을 수 있는 금액에 대해서 변제받을 수 있지요. 따라서 낙찰자가 대금을 납부하고 소유권이전등기를 하면 각 권리들이 그 부동산의 등기부에 서 지워집니다. (중략) 등기부에서 지워지는 권리란 해당 부동산에서 효력이 없어진다는 의미인데요. 모든 권리가 지워지는 것이 아니라 지워지지 않고 그대로 남게 되는 권리도 있습니다. 따라서 지워지지 않고 그대로 남아서 낙찰자에게 인수되는 권리가 있는지를 파악하는 것이 중요해요. 이때 소멸과 인수의 기준이 되는 권리를 법으로 정해놓았는데, 이를 ‘말소기준권리’ 혹은 ‘말소기준등기’라고 합니다.”
Chapter 2 얽힌 문제를 분석하라_01. 기억해, 말소기준권리 | pp. 76~77

“은행은 부동산을 담보로 하여 대출을 해줍니다. 만약 부동산 소유자가 이자를 계속 연체하거나 대출 만기가 지났는데도 대출금을 갚지 않는다면, 부동산을 경매로 매각하여 그 대금으로 은행이 대출해준 채권금액을 회수하겠지요. 그런데 대출해준 은행의 근저당 등기접수일보다 늦게 전입한 임차인이 소액임차인이라는 이유로 우선적으로 변제를 받는다면 어떻게 될까요? 그만큼 은행은 채권을 회수하는 데 손해를 보게 되겠죠. 이러한 이유로, 부동산을 담보로 대출해준 은행이나 채권자 등을 보호하기 위해 먼저 등기된 담보물권을 기준으로 소액임차인으로 인정받을 수 있는 보증금액과 최우선적으로 변제받을 수 있는 금액의 한도를 정한 겁니다.”
Chapter 2 얽힌 문제를 분석하라_03. 소액임차인은 보호받는다 | p. 118

“부동산의 일반적인 거래일 경우 물건을 매입할 의도가 있는 사람이라면 해당 부동산을 얼마든지 쉽게 살펴볼 수 있습니다. 그러나 경매로 나온 부동산의 경우 입찰자가 알아서, 능력껏 조사해야 합니다. 이러한 이유로 종종 충분히 조사를 하지 못한 상황에서 부동산을 낙찰받게 되는 일이 생기는 겁니다. 문제는, 경매로 나온 부동산은 소유자가 곤란을 겪는 긴 시간 동안 제대로 관리되지 못했을 가능성이 크므로 여기저기 크고 작은 문제가 있을 수 있다는 겁니다. 이러한 점을 조사하지 않고 낙찰받았다가는 수익은커녕 두고두고 힘들게 할 골칫거리를 떠안게 될 수도 있죠. 따라서 현장조사는 최대한 꼼꼼하게 해두는
것이 좋습니다. 그럼, 어떻게 하면 효율적으로 현장조사를 할 수 있을까요? 다음은 임장할 때 반드시 체크해야 할 목록입니다.”
Chapter 3 똑소리 나게 임장하기_01. 사전조사로 시간 절약하기 | p. 161

“입찰보증금액에서 단 1원이라도 부족하면 아

출판사 서평

“따라 하기만 해도, 집 한 채가 떡!”
초보자를 위한 참 쉬운 부동산경매 사용설명서

장기불황과 저금리 시대 속에서 사람들은 두 갈래로 나뉘었다. 평생 모은 적금으로도 집 한 채 마련하기 힘드니 아예 내 집 마련을 포기하거나, 물가상승률을 능가하는 수익률이 보장된 투자처로서 부동산을 사 모으거나. 만약 모은 돈이 없어서 내 집 마련의 꿈을 접었다면, 혹은 부동산투자를 하고 싶지만 이미 오를 대로 오른 것 같은 부동산가격에 투자를 망설이고 있다면, 부동산경매에 답이 있다! 부동산경매에만 있는 ‘경락잔금대출제도’를 잘만 활용한다면 지금 당장 돈이 없어도 집을 구할 수 있고, 실제가치 대비 무조건 저렴하게 집을 구입할 수 있다면 집값 상승기나 하락기에도 끄떡없기 때문이다.
바로 이러한 이유로, 부동산경매는 그동안 부자 아빠 없는 서민, 한 달 살이 월급쟁이, 무일푼 소시민들에게 인생 역전의 기회를 선사해왔다. 문제는, 초보자들이 쉽게 접근해볼 만한 부동산경매 책을 찾기 어렵다는 것! 이 책은 신혼집을 마련하지 못해 결혼을 미루고 있는 평범과 지혜가 나경매 여사를 만나 부동산경매의 기본을 익히고, 각 단계별로 실천함으로써 최종적으로 집 한 채를 낙찰받는 스토리텔링 형식으로 구성되어 있다. 따라서 누구나 쉽고 재미있게 경매의 기본기를 익혀 물건 검색부터 권리분석, 입찰, 낙찰, 명도까지의 과정을 자연스럽게 배울 수 있다!


출판사 서평

“집은 돈이 아니라, 방법으로 사는 것이다!”
돈 없이도 인생을 역전시키는 부동산경매의 모든 것

“돈이 없어서 부동산경매를 한다”라는 누군가의 이야기에, ‘에잇 거짓말!’이라는 생각이 든다면 공부가 더 필요하다. 부동산경매에만 있는 ‘경락잔금대출제도’를 잘 활용한다면 얼마든지 가능한 일이기 때문이다. 실제로도 주변에서 부동산을 통해 인생 역전을 이룬 사람들의 이야기는 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. 대학 졸업 후 여러 번 구직에 실패한 후 경매로 성공해 스타강사가 된 청년, 배우자와 이별하고 어렵게 아이들을 키우며 경매로 홀로선 싱글맘,인생 밑바닥에서 경매를 통해 제2의 인생을 살게 된 노숙자 등, 유독 ‘부동산경매’와 관련해서는 드라마틱한 사연들이 많다.
이 책의 저자 박수진도 그들 중 하나다. IMF 시절 대학교를 졸업하고 몸에 병까지 얻은 그녀는 세상 시류에 올라타지 못해 한동안 엇박자 인생을 살았다. 우여곡절 끝에 인생 역전의 기회를 얻었으나 주변 사람의 말만 믿고 펀드에 투자했다가 전 재산을 잃었다. 내 몸뚱이 하나 편히 누일 공간조차 없어 차가운 길바닥에 쪼그려 앉아 울던 그녀에게, 부동산경매는 선물처럼 다가왔다. 3년 후 재기에 성공한 그녀는 2007년 첫 책 《나는 쇼핑보다 경매투자가 좋다》를 들고 세상에 등장했다. 3권까지 출간된 시리즈가 30만 부 가까이 팔리면서 그녀는 베스트셀러 작가라는 타이틀까지 얻었다. 이후 출간한 《독학 경매》 시리즈 역시 부동산경매를 하는 이들 사이에 필독서로 소문이 났다.
박수진이 5년 만에 새로운 부동산 책을 들고 나왔다. 끝이 보이지 않는 경기침체와 불황 속에서 내 집 마련의 꿈을 일찍이 접어버리고 주거 불안에 시달리는 이들에게 바로 ‘희망’을 안겨주기 위해서다. 그녀는 말한다. “다만 보지 않으려고 할 뿐, 우리에겐 늘 희망이 있다!” 이번 책에는 우리 주변에서 흔히 볼 수 있는 평범과 지혜라는 캐릭터가 나경매 여사를 만나 어떻게 부동산경매를 통해 신혼집을 마련하는지가 스토리텔링 형식으로 담겼다. 어려운 용어부터 복잡한 권리분석 내용을 지나치게 친절하게 설명한 나머지 한 권 떼기 쉽지 않은 여타의 책들과 달리, 이 책은 쉽고 재미있는 데다 심지어 간결하다.
군더더기 없이 본격 부동산경매 실전에 뛰어드는 이 책의 구성에 따라, 독자들은 주인공들과 함께 경매의 전 과정을 속도감 있게 체험할 수 있다. 부동산경매라는 전체적인 숲을 보게 된 후엔, 지금 당장 무엇을 시작하면 되는지도 알게 될 것이다.

가치 대비 가장 저렴하게 내 집을 마련하는 법!
언제까지 공부만? 이론과 실행을 동시에!

끝이 보이지 않는 장기불황과 저금리 시대 속에서 내 집 마련을 포기하는 사람들이 늘어났다. 성실하게 아끼고 모은다고 해도 평생 집 한 채 마련하는 일이 불가능해 보이기 때문이다. 그런데 아이러니하게도 같은 상황 속에서 더욱 집을 사 모으려는 사람도 늘었다. 실물가치를 지닌 부동산만이 물가상승률을 능가하는 수익률을 보장해왔다는 걸 역사가 증명하기 때문이다. 똑같은 현실에서 반대의 길을 걷게 된 이들이지만, 이들 모두 부동산경매를 통해 서로 다른 고민을 해결할 수 있다!
일반적인 부동산 거래와는 다르게 법원의 경매나 공매로 부동산을 낙찰받을 경우 부족한 잔금을 대출해주는 ‘경락

작가정보

저자(글) 박수진

저자 : 박수진
저자 박수진은 IMF 때 대학교를 졸업하고 몸이 아파 수술까지 받고 나니 취업할 엄두조차 낼 수 없었다. 세상 시류에 올라타지 못한 채 한동안 엇박자 인생을 살다가 캐나다로 떠났다. 무일푼으로 시작한 캐나다 생활이었지만 ‘메인 티 하우스Main Tea House’라는 티숍 경영에 성공하여 인생 역전을 이뤘다. 그러나 기쁨도 잠시, 주변 사람의 말만 듣고 펀드에 투자해 전 재산을 날린 후 단돈 80만 원만 쥐고 한국으로 돌아왔다. 내 몸 하나 편히 누일 공간조차 없어 차가운 길바닥에 쭈그리고 앉아 몇 시간을 울기도 했다.
아이러니하게도 가장 절망적인 순간, 평생 아주 유용하게 쓸 수 있는 지식을 접하게 됐다. 바로 ‘부동산경매’였다. 영어강사를 하며 억척스럽게 모은 종잣돈으로 뛰어들어, 3년 만에 재기에 성공했다. 선물처럼 찾아온 부동산경매 덕분에 방 한 칸 마련하기도 힘든 상황에서 투자를 시작해 내 집을 마련한 것은 물론, 경제적으로도 조금은 여유로운 삶을 살 수 있게 되었다. 무엇보다 저자는 퇴직 걱정 없이 돈을 벌 수 있는 수단을 갖게 되었다는 것이 가장 감사하다고 말한다.
2007년 처음 출간한 《나는 쇼핑보다 경매투자가 좋다 1》이 베스트셀러가 되면서, 시리즈로 나온 2, 3권까지 독자들에게 큰 사랑을 받았다. 이후 출간한 《독학 경매 1, 2》는 부동산경매를 하는 이들 사이에서 가장 많이 추천되는 도서가 되었다. ‘성장이 멈추면 퇴보가 아니라 바닥으로 떨어진다’라는 신조로, 저자는 지속적으로 경매 공부를 하면서 물건을 분석하고, 전국을 누비며 부동산 임장을 다니고 있다. 부동산투자 관련 서적과 자기계발서를 집필하는 한편, 꾸준히 초보자들을 위한 실전경매 강의부터 유치권, 가처분, 지분 경매 같은 특수물건 관련 특강과 세미나를 하고 있다.
카페 : 부자 파로스 http://cafe.naver.com/bujapharos